普遍通用物业物管费收费标准测算.doc

/第一章第一章 物业费测算准备物业费测算准备一、了解当地法律法规一、了解当地法律法规查询当地物业管理条例、前期物业管理招投标管理办法、物业服务收费管理办法等相 关法律法规，明确管理费的相关内容与注意事项，主要如下：1、了解当地政府指导价，是否有最高价限制，是否强制性规定不可突破最高限价。若 属于强制性不可突破的，应在测算时以物业公司不亏损为原则对人员数量、服务标准等进 行适当调整与下浮。2、了解管理费是否需要包含水电公摊费用。管理费的收取建议不包含水电公摊，若当 地政策强制性规定必须包含的，在进行管理费测算时须加入水电公摊的成本费用。二、了解项目基本情况二、了解项目基本情况1、与地产公司总工室、工程部、营销部联系，通过项目总规图、相关设计图纸了解本 项目基本情况，主要如下：项目物业类型，占地面积，总建筑面积，住宅建筑面积（洋房建筑面积，别墅建筑面 积），商业建筑面积，项目绿化面积，人工湖面积，园区出入口数量，楼栋数量，楼宇层 数，规划户数及入住人数，各种设施设备的数量及功率等（详见附件一）。2、若项目属于综合性楼盘（同时包含洋房、别墅、商铺等）应：（1）对员工人力成本、保洁外包、绿化养护等费用按区域独立核算；（2）涉及所有区域的管理人员人力成本、公共设施设备、日常办公、固定资产折旧、 保险等共用性费用先一起按总额核算，然后按建筑面积比例（洋房建筑面、别墅建筑面积、 商铺建筑面积分别占总建筑面积的百分比）分摊测算。三、查询当地收费标准三、查询当地收费标准通过网络、电话等渠道了解当地与物业管理有关的专业服务机构收费行情，主要如下：1、电梯、机械车位、消防系统、水泵、高低压、中央空调、监控系统、智能系统、热 交换站等专业设备维修保养的的市场收费标准；2、垃圾清运、四害消杀、化粪池清理、绿化养护、公众责任险等专业服务的市场收费 标准（详见附件二）。根据项目实际情况及市场价格确定本项目各种设施设备及专业服务的管理方式。第二章第二章 物业费测算内容物业费测算内容管理费测算一般包含的常规内容有：1、人力综合成本；2、清洁管理费用；3、绿化 养护费用；4、设备维护费用；5、秩序维护费用；6、日常办公费用；7、固定资产折旧费 用；8、物业公司保险费用；9、税费等。一、人力综合成本测算一、人力综合成本测算（一）制定人员架构及编制方案/1、根据项目建筑面积等基本信息及集团定岗定编原则制定客服中心人员架构图（详见 附件三）及编制方案。2、人员编制应按楼盘成熟阶段的人员岗位及人数制定，会所、六大中心、剧场等配合 销售的人员岗位及停车场管理岗位不纳入测算范围。（二）制定人员工资及福利标准1、人员工资标准参考当地工资水平结合集团薪酬体系估算，一般按集团相应岗位的薪 资标准起薪线计算。2、社保、公积金、餐补等福利性费用按集团要求标准结合当地实际情况估算，可参考 前期介入物业服务协议中的相关标准（详见附件四）制定。/人力综合成本测算表洋房独立区域 人，人力成本 元；共用性质人力成本分摊 元；合计 元。别墅独立区域 人，人力成本 元；共用性质人力成本分摊 元；合计 元。商铺独立区域 人，人力成本 元；共用性质人力成本分摊 元；合计 元。/说明：洋房区域共用性质人力成本分摊=共用性质总人力成本×洋房建筑面积/总建筑 面积。别墅与商铺以此类推。二、清洁管理费用测算二、清洁管理费用测算1、清洁管理费用主要包括：保洁人员外包、垃圾清运、日常消杀等费用。2、按照当地市场价格水平按平均每人每月费用乘以清洁人数计算清洁人员外包费用； 一般为 1300-1800 元/人/月；广州区 40 万左右（保洁 65-80 人左右）成熟楼盘清洁外 包费用约 9-12 万元/月。3、清洁外包一般按包工包料（人工、清洁物料、清洁用具、清洁机器购置全部包含） 计算费用标准。4、根据园区规划入住户数估算每月生活垃圾清运费用，一般可按 5 元/户的标准计算； 广州区 40 万左右（4300 户左右）成熟楼盘垃圾清运费约 1.5-2.5 万元/月。5、按照当地市场价格水平按平均每次消杀费用乘以园区每月消杀次数（一般为 2-4 次 /月）计算日常消杀费用。6、日常消杀中一般不包含白蚁专项消杀防治，应根据项目所在地区实际情况确定是否 需要增加白蚁专项防治费用。清洁管理费用测算表三、绿化养护费用测算三、绿化养护费用测算1、绿化养护费用主要包括：日常绿化维护人工、苗木补种、绿化工具、肥料及农药等 费用。2、绿化养护一般按照当地市场价格水平按平均每平方米养护费用（包工包料）乘以园 区绿化面积估算总体绿化养护费用。/3、绿化养护费用一般按 1-1.5 元/的单价标准进行测算。绿化养护费用测算表四、秩序维护费用测算四、秩序维护费用测算秩序维护费用主要包括：警用器材装备（巡更棒、对讲机、灭火器、雪糕筒、隔离带、 消防作战服、防毒面具、录像机硬盘、夜间反光衣等）的维护及更新费用等，根据保安岗 位数量及相关设备配置数量进行估算。秩序维护费用测算表五、日常办公费用测算五、日常办公费用测算1、日常办公费用主要包括：办公用水电、电话网络通讯、报刊杂志、日常办公用品、 社区文化、对外关系、交通差旅、招聘广告、业务接待等费用。2、日常办公费用可按项目实际情况结合下表参考标准进行测算，也可按大约 100 元/人/月的总体办公费用标准乘以客服中心总人数进行估算。日常办公费用测算表六、设备维护费用测算六、设备维护费用测算1、设备维护费用主要包括：电梯、机械车位、供配电、公共照明、供暖、给排水（含 水景水泵）、消防、监控安防等各项设备系统的日常维护维修费用。2、电梯日常维护维修费用一般采用半包维保形式（物业公司出大额材料费用，支付给/维保单位的维保费包含人工及小额材料费用），一般 300-500 元/月；电梯年审费用按当地 政府质监局规定计算。3、除电梯外的供配电、公共照明、供暖设备、给排水、消防、监控及安防等各项设备 系统一般采用自行维保的形式。自行维保的主要费用为维修耗材，费用价格可参考广州地 区 40 万左右的成熟楼盘每月约 2-5 万元的维保费用。4、若有单项设备系统外委维保的根据当地市场外包价格水平估算。设备维护费用测算表七、固定资产折旧费用测算七、固定资产折旧费用测算1、固定资产主要包括：办公电脑、打印机、传真机、空调、保险柜、打卡机、办公桌 椅、饭堂灶具及宿舍资产等各项日常办公及生活使用的固定用具。2、根据客服中心人数及办公场所实际需要估算各项固定资产数量，再根据每项资产的 当地市场单价计算固定资产总费用。3、固定资产一般根据资产性质按 3-5 年折旧平均分摊到每月进行费用估算。/固定资产折旧费用测算表八、保险费用测算八、保险费用测算物业公司的保险费用一般为小区公众责任险费用，应根据项目建筑面积、规划户数结 合当地市场价格水平估算，一般为 2-5 万元/年。/保险费用测算表九、税金费用测算九、税金费用测算1、物业公司税金一般按收入的 5.6%左右计算,包括营业税、印花税等。2、物业公司收入来源主要为管理费收入。3、停车等经营性收入不纳入管理费测算的常规收入统计，只作为项目日后的附加收入 项目。4、管理费收入可参考下表公式测算，一般先按照当地政府指导价最高标准初步确定管 理费标准，结合项目建筑面积计算管理费收入总额，最后根据项目及当地实际情况估算收 缴率后（一般按 95%左右）测算实际收入。收入和税金费用测算表/十、费用测算汇总十、费用测算汇总根据上述测算的人力综合成本、清洁管理费用、绿化养护费用、设备维护费用、秩序 维护费用、日常办公费用、固定资产折旧费用、物业公司保险费用及税金费用汇总统计费 用总和。（一）洋房区域（二）别墅区域/（三）商铺区域/十一、调整管理费测算结果十一、调整管理费测算结果1、根据上述相关测算依据完成管理费第一次测算后，应结合项目定位（高中低端）、 当地政府指导价及周边项目现行收费标准进行比较衡量。2、若测算后的收费标准与实际需要相差较远，应根据预估的收费标准对测算内容中的 相关项目费用进行调整，最后达到预估收费标准。3、若对管理费测算结果把握不准可在测算过程中带有定价预估性进行测算，使测算结 果与项目实际需要收费标准相符。/参考图表参考图表项目基本情况调查表/项目当地专业服务市场情况调查表/物业服务项目架构图/前期介入物业服务人员人工综合成本一览表