注册资产评估师考试辅导经济法土地与房地产管理法律制度113.pdf

第六章 土地与房地产管理法律制度 年度 单选题 多选题 综合题 合计 题 分 题 分 题 分 题 分 2010 1 1 1 2 2 3 2011 1 1 1 2 2 3 2012 1 1 1 1 第一节 土地管理法律制度 一、土地的所有权和使用权 （一）土地所有权 集体土地所有权 相对集体所有 农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外 绝对集体所有 宅基地和自留地、自留山 国家土地所有权（1）城市市区的土地；（2）农村和城市郊区中依法没收、征收、征购，收归国有的土地（依法划定或者确定为集体所有的除外）；（3）国家依法征收的土地；（4）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；（5）农村集体组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；（6）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民的集体所有的土地。【例题多选题】（2010 年）下列土地中，属于集体所有的是（）。A.国家依法征收的土地 B.城市市区的土地 C.宅基地 D.自留地 E.自留山 答疑编号 6147060101 正确答案CDE 答案解析集体土地所有权：（1）农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外；（2）宅基地和自留地、自留山绝对集体所有。（二）土地使用权 表现：使用权（利用权）、出租权、转让权和抵押权 （三）土地所有权和使用权的确认 农民集体所有的土地 农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。单位和个人依法使用的国有土地 县级以上人民政府登记造册。其中，中央国家机关用的国有土地的具体登记发证机关由国务院确定。三、耕地保护制度 （一）实行占用耕地补偿制度 （二）建立基本农田保护制度 列入基本农田保护区的耕地（1）经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地；（2）有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田；（3）蔬菜生产基地；（4）农业科研、教学试验田；（5）国务院规定应当划入基本农田保护区的其他耕地。要求 各省、自治区、直辖市划定的基本农田应当占本行政区域内耕地的 80%以上 定界 基本农田保护区以乡（镇）为单位进行划区定界 限制（1）可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地（2）禁止占用耕地建窑、建坟或擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等（3）禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼 【例题单选题】（2012 年）根据土地管理法，基本农田可用于（）。A.建窑 B.挖塘养鱼 C.发展林果业 D.进行农业科研试验 答疑编号 6147060102 正确答案D 答案解析禁止占用耕地建窑、建坟或擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等；禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼，所以 ABC 错。【例题多选题】以下属于基本农田保护区的耕地有（）。A.农业科研、教学试验田 B.蔬菜生产基地 C.经县级政府批准确定的粮棉油基地内的耕地 D.滩涂 E.林木种植地 答疑编号 6147060103 正确答案ABC 答案解析基本农田保护区的耕地：（1）经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地；（2）有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田；（3）蔬菜生产基地；（4）农业科研、教学试验田；（5）国务院规定应当划入基本农田保护区的其他耕地。（三）禁止闲置、荒芜耕地 1.已经办理审批手续的非农业建设用耕地：（1）一年内不用又可以耕种和收获的，应由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；（2）一年以上未动工建设的，应按省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；（3）连续两年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的使用权；该幅土地原为农村集体所有的，应交由原农村集体经济组织恢复耕种。2.承包经营耕地连续两年弃耕抛荒的，原发包单位应当终止承包合同，收回发包的耕地。【例题单选题】（2010 年）根据土地管理法，农村集体所有的土地在办理转为非农业建设用地的审批手续后，若用地单位连续两年未使用该建设用地，经原批准机关批准，县级以上人民政府可以无偿收回用地单位的使用权并依法处置，处置的方法是（）。A.责令用地单位组织恢复耕种 B.交由原农村集体经济组织恢复耕种 C.交由原审批机关再次出让 D.交由原审批机关决定该建设用地的用途 答疑编号 6147060104 正确答案B 答案解析连续两年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的使用权；该幅土地原为农村集体所有的，应交由原农村集体经济组织恢复耕种。（四）鼓励开发未利用的土地 1.适宜开发为农业用地的，应当优先开发成农用地。2.开垦未利用的土地，必须经过科学论证和评估，在土地利用总体规划规定的可开垦的区域内，经批准后进行。3.开发未确定使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的，经县级以上人民政府依法批准，可以确定给开发单位或者个人长期使用。【例题多选题】（2005 年）下列关于耕地保护的表述中，正确的有（）。A.禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼 B.承包经营耕地弃耕抛荒满 1 年的，原发包单位应当终止承包合同，收回发包的耕地 C.已经办理审批手续的非农业建设用耕地连续 2 年没有使用的，县级以上人民政府依法无偿收回土地使用权 D.非农业建设不得占用耕地、好地 E.开发未确定使用权的国有荒山、荒地从事工业生产的，县级以上人民政府可以依法确定给开发单位长期使用 答疑编号 6147060105 正确答案ACD 答案解析承包经营耕地连续 2 年弃耕抛荒的，原发包单位应当终止承包合同，收回发包的耕地，因此选项 B 的说法错误；非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地，可以利用劣地的，不得占用好地，因此选项 D的说法正确；开发未确定使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事“非工业生产”的，经县级以上人民政府依法批准，可以确定给开发单位或者个人长期使用。四、建设用地管理制度 （一）建设用地的审批程序 建设占用土地涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。1.建设用地征收基本农田、征收基本农田以外的耕地超过 35 公顷、征收其他土地超过 70 公顷的，由国务院批准。2.征收上述范围以外的其他土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。【例题单选题】（2011 年）根据土地管理法，征收基本农田作为建设用地，应由（）批准。A.国务院 B.国务院土地管理部门 C.省级人民政府 D.省级人民政府土地管理部门 答疑编号 6147060106 正确答案A 答案解析建设用地征收基本农田，由国务院批准。（二）建设用地的补偿和安置 补偿数额 发放对象 土地补偿费 该耕地被征收前 3 年平均年产值的610 倍【注意】具体由省级人民政府定 土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3 年平均年产值的 30 倍。被征地单位【注意】用于劳动力安置和生活补助 安置补助费 1.每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3 年平均年产值的 46 倍。【注意】人口数被征收的耕地数量/征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量 2.每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前 3 年平均年产值的 15 倍。地上附着物和青苗补偿费 征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。本人 劳动力安置 1.由县以上土地管理部门组织被征地单位、用地单位和有关单位，通过扩大农副业生产和发展乡镇企业等途径加以安置。2.被征地单位的土地被全部征收的，经省、自治区、直辖市人民政府审查批准，原有的农业户口可以转为非农业户口。【注意】土地补偿费和安置补助费的总和达到法定上限，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，当地人民政府可以用国有土地有偿使用收入予以补贴。【例题单选题】土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前 3 年平均年产值的（）倍。A.10 B.15 C.20 D.30 答疑编号 6147060107 正确答案D 答案解析土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前 3 年平均年产值的 30 倍。第二节 房地产管理法律制度 一、房地产开发用地管理 （一）城镇国有土地使用权出让制度 概念 1.国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。直接出让 2.城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。先征后让 期限 1.居住用地 70 年；2.工业用地 50 年；3.教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年；4.商业、旅游、娱乐用地 40 年；5.综合或其他用地 50 年。方式 1.土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。2.工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。合同 1.采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。2.建设用地使用权自登记时设立。3.需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。（二）城镇国有土地使用权划拨制度 1.定义：经县级以上人民政府批准，在土地使用者缴纳补偿、安置费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。2.划拨的情形：（1）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。【例题单选题】（2008 年）根据城市房地产管理法的规定，（）用地的土地使用权确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。A.工业 B.娱乐 C.军事 D.商品房建设 答疑编号 6147060108 正确答案C 答案解析划拨的情形由县级以上人民政府批准的：（1）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。（三）城市房屋拆迁评估管理制度 价格 房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的“房地产市场价格”，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。纯房价 评估 拆迁估价由具有房地产价格评估资格的估价机构承担。公示 估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示 7 日，提供整体估价报告和分户估价报告。异议 拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起 5 日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。【例题多选题】（2011 年）根据城市房屋拆迁估价指导意见，房屋拆迁评估价格不包含（）。A.搬迁补助费 B.临时安置补助费 C.被拆迁房屋的房地产市场价格 D.被拆迁房屋内自行装修装饰的补偿金额 E.拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费 答疑编号 6147060109 正确答案ABDE 答案解析房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的“房地产市场价格”，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。二、房地产开发管理 1.按照合同约定开发 （1）超过出让合同约定的动工开发日期满 1 年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金 20%以下的土地闲置费；（2）满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。2.群体项目应当综合验收 （1）城市规划设计条件的落实情况；（2）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（3）单项工程的工程质量验收情况；（4）拆迁安置方案的落实情况；（5）物业管理的落实情况。三、房地产交易管理 （一）房地产交易的概念和一般规定 1.房地产交易包括转让、抵押和租赁。2.特点：（1）房地产权属不可分离：房随地走，地随房走，房地一体 （2）房地产交易价格管理：国家对房地产价格实行评估制度，国家实行房地产成交价格申报制度。（3）房地产转让、抵押的，办理权属登记不包括租赁 （二）房地产转让 1.房地产转让的条件 出让 方式（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（2）按照出让合同的约定进行投资开发 属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的 25%以上 属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件 房屋已经建成，持有房屋所有权证书 【总结】两证+25%划拨 方式 报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。商品房预售（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。【总结】三证+25%【例题多选题】转让以出让方式取得的土地使用权的，条件正确的是（）。A.房屋建设工程完成开发投资总额的 20%以上 B.已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书 C.属于成片开发土地的，已形成工业用地或者其他建设用地条件 D.房屋已经建成的，应当持有房屋所有权证书 E.持有建设工程规划许可证 答疑编号 6147060110 正确答案BCD 答案解析A 中应该是完成投资开发总额的 25%以上，E 是预售的条件。2.不允许转让的房地产 （1）以出让方式取得土地使用权的，不符合转让条件的；（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（3）依法收回土地使用权的；（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（5）权属有争议的；（6）未依法登记领取权属证书的；（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。3.房地产转让合同 （1）年限：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。原合同年限已使用 （2）受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，重签或变更合同，调整土地使用权出让金。【例题单选题】（2007 年）A 公司通过出让的方式获得了一幅居住用地的使用权，使用期限为 70 年。在经过 5 年的部分开发后，A 公司将土地使用权转让给了 B 公司，B 公司对该幅土地进行了 5 年开发，又将该幅土地的使用权转让给了 C 公司。那么 C 公司取得该幅土地使用权的期限是（）年。A.70 B.65 C.60 D.50 答疑编号 6147060111 正确答案C 答案解析705560 年。四、房地产产权登记管理 （一）地产产权登记 设定（1）一般情况：30 日一般是合同或批准为起点【补充 1】以划拨方式取得，接到县级以上人民政府发给的建设用地批准书之日起 30日内，持建设单位用地批准书申请土地预登记；竣工验收之日起 30 日内，持建设项目竣工验收报告和其中有关文件申请国有土地使用权登记。【补充 2】以出让方式取得土地使用权的，支付全部土地使用权出让金后 30 日内；成片土地开发用地采取一次出让、分期付款、分期提供出让土地使用权的，受让方应当在每期付款后 30 日内。（2）抵押、出租土地使用权的：15 日 变更（1）一般情况：30 日（2）抵押期间、出租期间：在变更之日起“15 日内”申请变更登记。（3）依法转让土地使用权，即因买卖、转让地上建筑物、附着物等一并转移土地使用权的，土地使用权转让双方当事人应当在转让合同或者协议签订后 30 日内（涉及房产变更的，在房地产变更登记发证后 15 日内），持合同、证书等申请变更登记。注销（1）集体所有的土地依法被全部征收或者农业集体经济所属成员依法转为城镇居民的；（2）县级以上人民政府依法收回国有土地使用权的；（3）国有土地使用权出让或者租赁期满，未申请续期或者续期申请未获批准的；（4）因自然灾害等造成土地权利灭失的；（5）土地他项权利终止的。（二）房地产产权登记 凡在城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房屋，都必须到房屋所在地的市、县级房屋管理机关登记，领取房屋所有权证或房地产权证，共有的房屋应当领取房屋共有权证。（三）房地产抵押登记 1.土地使用权抵押登记（土地他项权利证明书）登记生效 2.房地产抵押登记登记生效 （1）房地产抵押合同自签订之日起 30 日内，抵押当事人应当到房地产所在地房地产管理部门办理房地产抵押登记。（2）以预售商品房或在建工程抵押，抵押期间竣工，应在领取权属证书后重新办理抵押登记。（3）抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应在变更或终止之日起 15 日内，到原登记机关办理变更或者注销抵押登记。（4）因依法处分抵押房地产而取得土地使用权和建筑物、其他附着物的，抵押当事人应当自处分行为生效之日起 30 日内，到县级以上人民政府房地产管理部门申请房产变更登记。【例题单选题】依法抵押土地使用权的，当事人应当在（），持抵押合同以及有关文件申请土地使用权抵押登记。A.抵押合同签订后 30 日内 B.抵押合同签订后 15 日内 C.批准后 30 日内 D.批准后 15 日内 答疑编号 6147060112 正确答案A 答案解析房地产抵押合同自签订之日起 30 日内，抵押当事人应当到房地产所在地房地产管理部门办理房地产抵押登记。