房产开发工程建设全程造价控制管理探析-倪岚.docx

表 1 项目信息表 建筑工程技术与设计 房地产业 2017 年 5 月上 ·4675· 房产开发工程建设全程造价控制管理探析 倪 岚 （上海瀛茸置业有限公司） 【摘要】 房地产行业是今年来社会关注的热门话题之一，针 对现阶段房价过高的问题，政府采取了很多政策调控手段 。 如何 在现在的大环境下生存和发展已经成为房地产企业需要解决的一 个 重要课题 。 房产企业对开发项目的造价问题进行合理控制，是 顺利实现项目预期，求得企业发展的一个重要解决途径 。 本文以 松江区龙兴路 R19-1 地块商品房项目二期（一标段）为例，对房 产开发的造价管理意义进行了探讨，从决策阶 段、 设计阶段和投 资阶段三个方面进行了论述，对现阶段房产开发中存在的一些问 题进行了分析，同时，给予一些解决的措施。 【关键词】 房地产；管理控制；造价；成本 1 工程简述 本工程为松江区龙兴路 R19-1 地块商品房项目二期（一标段）， 建设基地位于松江区方松街道广富林路南侧，人民北路东侧， 总 建筑面积 103068.74 平方米，其中 7 栋高层住宅（ 1# 4#楼、 6# 7#楼、 11#楼） 16 17 层，建筑面积 82519.62 平方米， 1 栋会所 （ 51#楼） 2 层，建筑面积 4934.32 平方米， 52#（地下车库 1-1） 建筑面积 15614.80 平方米。高层住宅楼采用钢砼剪力墙结构体系， 地下车库采用框架混凝土结构体系。 图 1 工程现场场景 2 房产开发工程建设中造价管理的意义 房地产行业的发展影响着国家的发展和城市化进程，它关系 着我国居民的切身利益，是我国居民安居所必须的物质基础 。 同 时，它也关系着其他相关产业的发展，如建筑材料产业等，所以， 我国政府对房地产行业的发展情况非常重视 。 在中国现在的情况 是储蓄率低，储蓄率低带来的效应是高投资率行业的发展，人们 开始想到房产保值的方式使手里的资产增值 。 现阶段，在我国居 民心中，房地产一直都是高收益的行业，房价高，房产开发商从 中取得高收益甚至是暴利 。 于是，房地产行业暴利的话题就成为 近年来人们热议的问题 。 但实际上，很多房产开发商拟定的价格 只是根据房产的成本定出的价格，并不是凭空太高定价。 为了更好的解决供需矛盾，我国政府出台了很多关于针对房 地产行业的房价调控措施，和相关的法规政策 。房 产开发企业同 样应该加强对所开发工程项目的管理和造价控制工作，特别是项 目造价管理方 面。 房产开发企业必须不断改进自身工作方式 、 方 法，做好项目造价管理工作，确保项目资金没有浪费，减少项目 的成本，使房产开发企业更适合市场需求。 3 房产开发工程项目需要控制管理的内容 一个房产开发项目的成功，需要房产开发公司的细心经营和 管理，其中，对项目成本的管理工作是项目管 理的重要部分 。 在 工程质量有保证的情况下，对成本进行控制，节约工程所花费的 万方数据 资金，降低项目的成本这些都是为了使房产开发企业在后期的市 场竞争中更有优势 。 我公司对本工程采用的成本控制方法主要有 以下几个方面： 3.1 房产开发工程所需的土地成本、安装成本及设备成本 在房产开发工程的项目成本中，有三项成本占有很大的比重， 分别是土地 、 建筑施工安装和设备三项成本，这三项成本数额的 总和甚至可以达到占总成本的 80%以上，这三项中所需支出最大的 就是土地的使用资金，这也是房产开发项目的主要支出成 本 。 需 要支付的土地使用资金多少直接关系着房产开发项目的经济指标， 同时影响着项目能否顺利的进 行。 土地的成本支出主要有出让金 支出、置换成本支出、拍卖佣金支出和契税支出等部分。 房产开发企业进行一项工程项目开发之前，需要对土地所需 成本进行详细的计算，评估项目的可行性。 3.2 房产开发工程推广所需的广告营销成本 现今社会，任何一个商品想要成为畅销商品都是需要推广和 广告的助力。在房产开发项目中，销售的一个重要环节就是广告、 推广环节，这是项目所需支出成本的另一重要方面 。 房产行业推 广的主要途径有路牌广告 、 报纸和网络软文推 广、 电视广告推广 等 。 还有一种情况，就是请知名人士来代言开发项目，靠着名人 效应来为房地产增加成本 。 但是这就会出现一些问题：单纯依靠 名人效应而来的客户对于房地产的盲目信任会使其认识问题新出 现局限性，导致后期出现一些问题；而名人代言也会增加房产广 告推广的成本 。但 总体来看，依然是利大于弊 的。 因为这些推广 构成了房地产的营销成本，并且成本的支出会随着时间的推移日 益增加 。 我们将开发工程宣传时所花费的支出称为房产开发的营 销成本，而且随着工程开发的时间增加，这部分的成本支出会增 加 。 一个好的广 告创意所产生的效益对房产开发工程的收益有很 大影响，同时，广告推广的形式也使房产开发产业竞争更加激烈。 3.3 资金借贷中的成本 房产开发项目的建设周期一般都比较长，投资的金额非常巨 大，后期收益丰厚，是个高收益的行业，也是一个高投入 、 高风 险的行业 。 在房产开发项目时，房产开发企业需要向银行贷款来 做为项目的建设资金，这部分资金的利息也是项目的成本支出 。 这需要房产开发企业的相关人员对这部分贷款资金进行详细核算 和控制，尽量使所贷资金数额控制在项目资金缺口的范围内。 3.4 不可预见的费用支出 在房产开发项目的实施过程中，有一些可以预见的费用支出 如土地使用权的成本支出 、 工程的管理成本支出费用等，也有一 些不可预见的费用产生，这部分费用我们称之为不可预见的成本 费用 。 广告的营销成本支出增加多少，工程施工中的人工费用 、 材料费用等的支出都有很多不可预见性，房产开发企业要在成本 控制管理工作中，对这部分费用进行严格管理和控制。 4 房产开发企业对项目进行造价控制的措施和方法 房产企业在项目实施前进行合理的判断、决策，直接影响项 目的可行性，这些决策中，其中一个重点决策就是控制造价 。 我 公司在本项目的造价管理控制方面采用了以下方法： 4.1 针对项目编写可行性报告 应该针对本工程项目进行判断，分析本次工程项目的可行性。 在这个过程中，我公司做了广泛的 、 有效的市场调研工作，尽可 能地实现社会需求和市场发展相统一 。 其次，我公司制定了适合 本工程项目所在城市的规划和建设方针的策划方案，以期本次房 产开发项目能够吸引广泛的、有实力的消费人群。 同时，我公司还建立了本项目的估算程序，估算程序的第一 个任务就是准确地估算本次工程建设的投资内 容。 本项目的估算 人员根据自身经验，和实时发生的各类影响因素的 情况，对项目 投资合理的预 测。 在本项目的建设环境中，估算人员对多个设计 方案进行了对比，不断的优化设计方案，力求达到本工程的技术 要求，同时，实现成本的控制。 （下转 4924 页） 序号 项目 内容 1 工程名称 松江区龙兴路 R19-1 地块商品房项目二期 （一标段） 2 工程地点 松江区方松街道广富林路南侧，人民北路东侧 3 建设单位 上海瀛茸置业有限公司 4 设计单位 中国海诚工程科技股份有限公司 5 施工单位 上海堡华建筑工程有限公司 6 承包方式 包工包料、包工期、包质量、包安全、包文明施 工总承包 7 质量标准 一次性验 收合格 ·4924· 2017 年 5 月上 科技创新 建筑工程技术与设计 （上接 4675 页） 在一些房产开发项目中，除了考虑项目的建立是否可行，还 需要考虑房产开发项目的选择问题，房产开发项目的主题是否和 城市的规划相统一，所做的市场预测和市场定位是否正确，同时， 房产开发企业还需要对项目现场进行实地勘察工作，对项目周围 环境进行评估检测，这些都是房产开发中工程建设造价控制管理 工作的重点。 4.2 对制定项目的阶段进行控制管理 工程造价的不确定因素包括很多种，如如材料的成本支出和 人工费支出等 。如 果这些因素会改变，那也智能是随着房地产市 场的波动有关 系。 对房产开发工程项目的造价估算的准确性直接 影 响着项目的造价控制 。 房产开发企业在进行项目造价估算时， 要尽可能地将项目细分，将估算工作细化，从而实现对造价成本 的合理控制。 即使是同一个工程，不同的房产开发企业而产生不同的造价 和风险，如每个房产开发企业的自身信用和融资能力的不同，对 项目产生的效果也是不同的 。 房产开发企业需要根据自身的实际 对项目的风险和成本进行掌控，做好项目风险的评估和造价控制 工作，合理安排好资金链。 4.3 房产开发企业在设计阶段进行成本控制 通过对一些房产开发案例的调查，设计阶段对房产开发工程 的总体影响是非常大的。设计阶段有 75% 95%的可能对房产开发 工程整体的造价控制产生影响，而技术设计和施工图实施阶段对 项目投资的影响则分别是 35% 75%和 10%。 由此可见，房产开发项目的设计阶段对工程的造价有很大的 影响力，也可以说工程的设计方案直接决定着工程的造价 。 在房 产开发企业对工程项目进行造价控制时，工程设计阶段的成本控 制是关键 。 如果房产开发企业能够实现在工程设计阶段的成本控 制，就能够使工程最大限度地节约项目成本 。 选择一个更适合的 项目设计方案，可以取得丰厚的收益，实现企业的可持续发展。 4.4 在基建阶段进行造价控制 在项目进行基本建设阶段，房产开发企业根据相关的规律和 一般程序进行造价控制工作，这需要项目管理人员有丰富的经验， 才能对房产开发工程基建阶段进行全面的造价控制管理。 房产开发项目在建设时，必须对工程进行重点规划，合理地 安排开工的顺序，严格按照设计和相关规定要求施工，保证工程 质量 。 在工程竣工结算时，房产开发企业和相关部门要依据施工 合同和工程蓝图，对项目进行验收工作，对工程中出现的变更情 况，需要在结算中说明 。 工程完工后，还需对工程的造价进行核 算工作。 5 结束语 在房产开发的很长一段时间内，房产开发企业只重视工程的 开发和实施，而忽略了对工程建设全过程的造价控制工作，只将 对项目的造价管理工作放在工程竣工阶段，这是需要改进的 。 房 产开发应该将整个工程阶段的造价控制管理工作做为工程管理的 一个重点工作，加大对工程的造价监管力度，实现企业的利益最 大化和持续发展。 参考文献： 1李玮 .浅议建设工程施工阶段的造价控制管理 J.山西财 经大学学报， 2010（ S1） . 2刘平 .财务预算管理在房地产开发经营中的应用探讨 J. 财经界：学术版， 2014（ 20）： 174-175. 3洪彧 云 .试论房地产企业集团加强全面预算管理的对策 J.行政事业资产与财务， 2013（ 17）， 37， 38-39， . 4何波 .房地产开发企业开展全面预算管理的措施 J.财经 界：学术版， 2016（ 18）： 48， 53. 5黄苏韬 .强化建设工程项目设计阶段的造价管理浅析 J. 现代物业：上旬刊， 2014（ 9） . 6张仪帆，彭勇，赵斌 .房地产项目工程造价控制研究 J. 科技致富向导， 2011（ 26）： 191， 294， . 7邹丽俊 .浅谈如何加强房地产开发企业财务预算管理 J. 企业研究， 2014（ 14）： 91-92. 8张雁 .基于多项目视角下的房地产预算管理模式分析 J. 财经界：学术版， 2014（ 22）： 60， 70. 万方数据