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    房产开发工程建设全程造价控制管理探析-倪岚.docx

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    房产开发工程建设全程造价控制管理探析-倪岚.docx

    表 1 项目信息表 建筑工程技术与设计 房地产业 2017 年 5 月上 4675 房产开发工程建设全程造价控制管理探析 倪 岚 (上海瀛茸置业有限公司) 【摘要】 房地产行业是今年来社会关注的热门话题之一,针 对现阶段房价过高的问题,政府采取了很多政策调控手段 。 如何 在现在的大环境下生存和发展已经成为房地产企业需要解决的一 个 重要课题 。 房产企业对开发项目的造价问题进行合理控制,是 顺利实现项目预期,求得企业发展的一个重要解决途径 。 本文以 松江区龙兴路 R19-1 地块商品房项目二期(一标段)为例,对房 产开发的造价管理意义进行了探讨,从决策阶 段、 设计阶段和投 资阶段三个方面进行了论述,对现阶段房产开发中存在的一些问 题进行了分析,同时,给予一些解决的措施。 【关键词】 房地产;管理控制;造价;成本 1 工程简述 本工程为松江区龙兴路 R19-1 地块商品房项目二期(一标段), 建设基地位于松江区方松街道广富林路南侧,人民北路东侧, 总 建筑面积 103068.74 平方米,其中 7 栋高层住宅( 1 4楼、 6 7楼、 11楼) 16 17 层,建筑面积 82519.62 平方米, 1 栋会所 ( 51楼) 2 层,建筑面积 4934.32 平方米, 52(地下车库 1-1) 建筑面积 15614.80 平方米。高层住宅楼采用钢砼剪力墙结构体系, 地下车库采用框架混凝土结构体系。 图 1 工程现场场景 2 房产开发工程建设中造价管理的意义 房地产行业的发展影响着国家的发展和城市化进程,它关系 着我国居民的切身利益,是我国居民安居所必须的物质基础 。 同 时,它也关系着其他相关产业的发展,如建筑材料产业等,所以, 我国政府对房地产行业的发展情况非常重视 。 在中国现在的情况 是储蓄率低,储蓄率低带来的效应是高投资率行业的发展,人们 开始想到房产保值的方式使手里的资产增值 。 现阶段,在我国居 民心中,房地产一直都是高收益的行业,房价高,房产开发商从 中取得高收益甚至是暴利 。 于是,房地产行业暴利的话题就成为 近年来人们热议的问题 。 但实际上,很多房产开发商拟定的价格 只是根据房产的成本定出的价格,并不是凭空太高定价。 为了更好的解决供需矛盾,我国政府出台了很多关于针对房 地产行业的房价调控措施,和相关的法规政策 。房 产开发企业同 样应该加强对所开发工程项目的管理和造价控制工作,特别是项 目造价管理方 面。 房产开发企业必须不断改进自身工作方式 、 方 法,做好项目造价管理工作,确保项目资金没有浪费,减少项目 的成本,使房产开发企业更适合市场需求。 3 房产开发工程项目需要控制管理的内容 一个房产开发项目的成功,需要房产开发公司的细心经营和 管理,其中,对项目成本的管理工作是项目管 理的重要部分 。 在 工程质量有保证的情况下,对成本进行控制,节约工程所花费的 万方数据 资金,降低项目的成本这些都是为了使房产开发企业在后期的市 场竞争中更有优势 。 我公司对本工程采用的成本控制方法主要有 以下几个方面 3.1 房产开发工程所需的土地成本、安装成本及设备成本 在房产开发工程的项目成本中,有三项成本占有很大的比重, 分别是土地 、 建筑施工安装和设备三项成本,这三项成本数额的 总和甚至可以达到占总成本的 80以上,这三项中所需支出最大的 就是土地的使用资金,这也是房产开发项目的主要支出成 本 。 需 要支付的土地使用资金多少直接关系着房产开发项目的经济指标, 同时影响着项目能否顺利的进 行。 土地的成本支出主要有出让金 支出、置换成本支出、拍卖佣金支出和契税支出等部分。 房产开发企业进行一项工程项目开发之前,需要对土地所需 成本进行详细的计算,评估项目的可行性。 3.2 房产开发工程推广所需的广告营销成本 现今社会,任何一个商品想要成为畅销商品都是需要推广和 广告的助力。在房产开发项目中,销售的一个重要环节就是广告、 推广环节,这是项目所需支出成本的另一重要方面 。 房产行业推 广的主要途径有路牌广告 、 报纸和网络软文推 广、 电视广告推广 等 。 还有一种情况,就是请知名人士来代言开发项目,靠着名人 效应来为房地产增加成本 。 但是这就会出现一些问题单纯依靠 名人效应而来的客户对于房地产的盲目信任会使其认识问题新出 现局限性,导致后期出现一些问题;而名人代言也会增加房产广 告推广的成本 。但 总体来看,依然是利大于弊 的。 因为这些推广 构成了房地产的营销成本,并且成本的支出会随着时间的推移日 益增加 。 我们将开发工程宣传时所花费的支出称为房产开发的营 销成本,而且随着工程开发的时间增加,这部分的成本支出会增 加 。 一个好的广 告创意所产生的效益对房产开发工程的收益有很 大影响,同时,广告推广的形式也使房产开发产业竞争更加激烈。 3.3 资金借贷中的成本 房产开发项目的建设周期一般都比较长,投资的金额非常巨 大,后期收益丰厚,是个高收益的行业,也是一个高投入 、 高风 险的行业 。 在房产开发项目时,房产开发企业需要向银行贷款来 做为项目的建设资金,这部分资金的利息也是项目的成本支出 。 这需要房产开发企业的相关人员对这部分贷款资金进行详细核算 和控制,尽量使所贷资金数额控制在项目资金缺口的范围内。 3.4 不可预见的费用支出 在房产开发项目的实施过程中,有一些可以预见的费用支出 如土地使用权的成本支出 、 工程的管理成本支出费用等,也有一 些不可预见的费用产生,这部分费用我们称之为不可预见的成本 费用 。 广告的营销成本支出增加多少,工程施工中的人工费用 、 材料费用等的支出都有很多不可预见性,房产开发企业要在成本 控制管理工作中,对这部分费用进行严格管理和控制。 4 房产开发企业对项目进行造价控制的措施和方法 房产企业在项目实施前进行合理的判断、决策,直接影响项 目的可行性,这些决策中,其中一个重点决策就是控制造价 。 我 公司在本项目的造价管理控制方面采用了以下方法 4.1 针对项目编写可行性报告 应该针对本工程项目进行判断,分析本次工程项目的可行性。 在这个过程中,我公司做了广泛的 、 有效的市场调研工作,尽可 能地实现社会需求和市场发展相统一 。 其次,我公司制定了适合 本工程项目所在城市的规划和建设方针的策划方案,以期本次房 产开发项目能够吸引广泛的、有实力的消费人群。 同时,我公司还建立了本项目的估算程序,估算程序的第一 个任务就是准确地估算本次工程建设的投资内 容。 本项目的估算 人员根据自身经验,和实时发生的各类影响因素的 情况,对项目 投资合理的预 测。 在本项目的建设环境中,估算人员对多个设计 方案进行了对比,不断的优化设计方案,力求达到本工程的技术 要求,同时,实现成本的控制。 (下转 4924 页) 序号 项目 内容 1 工程名称 松江区龙兴路 R19-1 地块商品房项目二期 (一标段) 2 工程地点 松江区方松街道广富林路南侧,人民北路东侧 3 建设单位 上海瀛茸置业有限公司 4 设计单位 中国海诚工程科技股份有限公司 5 施工单位 上海堡华建筑工程有限公司 6 承包方式 包工包料、包工期、包质量、包安全、包文明施 工总承包 7 质量标准 一次性验 收合格 4924 2017 年 5 月上 科技创新 建筑工程技术与设计 (上接 4675 页) 在一些房产开发项目中,除了考虑项目的建立是否可行,还 需要考虑房产开发项目的选择问题,房产开发项目的主题是否和 城市的规划相统一,所做的市场预测和市场定位是否正确,同时, 房产开发企业还需要对项目现场进行实地勘察工作,对项目周围 环境进行评估检测,这些都是房产开发中工程建设造价控制管理 工作的重点。 4.2 对制定项目的阶段进行控制管理 工程造价的不确定因素包括很多种,如如材料的成本支出和 人工费支出等 。如 果这些因素会改变,那也智能是随着房地产市 场的波动有关 系。 对房产开发工程项目的造价估算的准确性直接 影 响着项目的造价控制 。 房产开发企业在进行项目造价估算时, 要尽可能地将项目细分,将估算工作细化,从而实现对造价成本 的合理控制。 即使是同一个工程,不同的房产开发企业而产生不同的造价 和风险,如每个房产开发企业的自身信用和融资能力的不同,对 项目产生的效果也是不同的 。 房产开发企业需要根据自身的实际 对项目的风险和成本进行掌控,做好项目风险的评估和造价控制 工作,合理安排好资金链。 4.3 房产开发企业在设计阶段进行成本控制 通过对一些房产开发案例的调查,设计阶段对房产开发工程 的总体影响是非常大的。设计阶段有 75 95的可能对房产开发 工程整体的造价控制产生影响,而技术设计和施工图实施阶段对 项目投资的影响则分别是 35 75和 10。 由此可见,房产开发项目的设计阶段对工程的造价有很大的 影响力,也可以说工程的设计方案直接决定着工程的造价 。 在房 产开发企业对工程项目进行造价控制时,工程设计阶段的成本控 制是关键 。 如果房产开发企业能够实现在工程设计阶段的成本控 制,就能够使工程最大限度地节约项目成本 。 选择一个更适合的 项目设计方案,可以取得丰厚的收益,实现企业的可持续发展。 4.4 在基建阶段进行造价控制 在项目进行基本建设阶段,房产开发企业根据相关的规律和 一般程序进行造价控制工作,这需要项目管理人员有丰富的经验, 才能对房产开发工程基建阶段进行全面的造价控制管理。 房产开发项目在建设时,必须对工程进行重点规划,合理地 安排开工的顺序,严格按照设计和相关规定要求施工,保证工程 质量 。 在工程竣工结算时,房产开发企业和相关部门要依据施工 合同和工程蓝图,对项目进行验收工作,对工程中出现的变更情 况,需要在结算中说明 。 工程完工后,还需对工程的造价进行核 算工作。 5 结束语 在房产开发的很长一段时间内,房产开发企业只重视工程的 开发和实施,而忽略了对工程建设全过程的造价控制工作,只将 对项目的造价管理工作放在工程竣工阶段,这是需要改进的 。 房 产开发应该将整个工程阶段的造价控制管理工作做为工程管理的 一个重点工作,加大对工程的造价监管力度,实现企业的利益最 大化和持续发展。 参考文献 1李玮 .浅议建设工程施工阶段的造价控制管理 J.山西财 经大学学报, 2010( S1) . 2刘平 .财务预算管理在房地产开发经营中的应用探讨 J. 财经界学术版, 2014( 20) 174-175. 3洪彧 云 .试论房地产企业集团加强全面预算管理的对策 J.行政事业资产与财务, 2013( 17), 37, 38-39, . 4何波 .房地产开发企业开展全面预算管理的措施 J.财经 界学术版, 2016( 18) 48, 53. 5黄苏韬 .强化建设工程项目设计阶段的造价管理浅析 J. 现代物业上旬刊, 2014( 9) . 6张仪帆,彭勇,赵斌 .房地产项目工程造价控制研究 J. 科技致富向导, 2011( 26) 191, 294, . 7邹丽俊 .浅谈如何加强房地产开发企业财务预算管理 J. 企业研究, 2014( 14) 91-92. 8张雁 .基于多项目视角下的房地产预算管理模式分析 J. 财经界学术版, 2014( 22) 60, 70. 万方数据

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