房地产开发项目投资造价管理研究-严卫卫.docx

工程管理 CONSTRUCTION 第 6 卷 第 8 期 2016 年 3 月 房地产开发项目投资造价管理研究 严卫卫 江苏宝地置业有限公司 江苏省 210036 摘 要： 近年来，国家对地产行业的格外关注，并对其进行宏观调控，力度也在不断加大，因此地产行业的项目造价的管控也渐渐成为地产 企业生存与发展的关键，尤其是施工阶段的成本管理。现如今我国工程项目呈现出一些基本特征：一次性投资、投资额度强大并且时间跨越度长， 因此如何构建一个适合我们的科学合理的建设工程项目全过程造价管理体系，缩小地产项目每一过程可能产生的损耗，增加项目投资收益，不但 有现实意义，而且具有强大的理论价值。本文重点对房地产开发项目投资造价管理进行分析研究。 关键词：房地产；开发项目；投资造价；管理研究 中图 分类号： F299 文献标识码： A 引言： 中国经济的快速增长，各行业快速发展的同时，影响着中 国的房地产经济 。中 国房地产相比其他的行业发展起步较晚 ， 发展却异常迅猛，随着全球经济一体化的进场，房地产市场以 超乎想象的速度发展，成为国民经济的支柱产业。随着房价的 提高，国家政府对房地产行业的调控力不断加大，中国房地产 行业逐步走向正轨，市场竞争越演越烈，向更专业化发展，暴 利时代已成为过去，利润逐步回归正常利润率水平。要实现利 润最大化，在市场环境的逼迫下，我们不得不对项目的开发成 本进行有效的管理和控制。 一、房地产开发项目投资控制的原则 （一）合理设置投资控制目标 开发项目的投资控制目标的设置要随着项目建设实践的不 断深入而分阶段设置。具体来讲，投资估算是方案选择和进行 初步设计的控制目标。设计概算是进行技术设计和施工图设计 的控制目标；施工图预算和建安工程承包合同价是施工阶段的 控制目标。 （二）采取经济与技术结合的成本控制手段 有效地进行投资控制应从组织、技术、经济、合同与信息 管理等多方面采取措施，而技术与经济相结合是房地产项目造 价控制最有效的手段。技术上采取的措施主要有设计方案的选 择，严格审查监督初步设计、技术设计、施工图设计和施工组 织设计，结合技术主要研究节约投资的可能性；经济上的措施 包括动态比较投资的计划值和实际值，严格审核各项费用开支 等。 （三）采取主动控制措施 长期以来，人们一直把控制理解为目标值与实际值的比 较，当实际值偏离目标值时，分析其产生偏差的原因，确定其 对策 。但 这种方法只能发现偏离而不能使已产生的 偏离消失 ， 不能预防可能发生的偏离，只能是被动控制。造价工程师更应 该采取主动控制的方法，将控制立足于实现主动的采取决策措 施，尽可能减少或避免目标值和实际值的偏离。也就是说，我 们的控制不仅仅是反映投资决策，反映设计 、承 发包和施工 ， 更重要的是通过控制措施来影响投资决策，影响设计、承发包 和施工，实现主动地控制开发项目的投资。 二、房地产企业成本管理中的现存问题 （一）成本控制体系不健全 房地产项目在开发建设中的环节有：策划准备 设计定型 组织施工 竣工验收。成本控制管理，除了建设费用贯穿整 个过程，还涉及竣工后的销售成本的支出。而当前多数房地产 企业都没有健全的成本管理控制体系，一些企业的体系建立也 不够合理，导致企业多陷入成本管理与实际支出脱节的现状。 （二）成本控制管理只停留在表面功夫 在房地产市场竞争日益白热化的新形势 下， 多数企业都 开始注重成本管 理， 并设置了专门的职能部 门， 如成本控制 部或审计 部， 但由于前期管理的不到 位， 造成过程中失控或 事后算账的行 为， 让这些看似专业的职能部门只能抓住事后 成本管理部 分， 使成本管理流于表面形 式， 而很难收到管理 实 效。 而那些拥有较为规范的成本预算和成本控 制制度的房 地产企 业， 因为成本预 测、 成本决策和成本控制制度没能及 时跟 上， 而少了有效解决复杂问题的有力措 施， 也让成本控 制管理工作收效甚微。 （三）错误的房地产开发成本控制认识 财务部门所提供的财务报 告， 关系到房地产企业决策及 相关监督部门制定决策与审计的关 键。 但因为财务报告本身 的滞后 性， 有时候会使得企业裁决上面的失 误， 最终加大投 资成本的额 度， 进而带来相应的运营风 险。 所以要树立起来 正确的房地产开发控制认识 度， 科 学、 合理的进行实 施。 相 关财务报告应该得顺应房地产市场的变化情 况， 来相应的制 定裁决的草案。 三、房地产项目投资造价管理 （一）房地产前期决策阶段开发成本控制 首先，房地产企业要建立科学的决策管理体系。应该整合 各个管理部门组织成员，严格划分各自的职能，使得在项目运 行中顺利规范，这样既可以提高效率，又可以节省支出。同时 调动起各部门和员工成本控制的积极性，比如工程部要负责材 料支配的监管，既要保证质量，又要保证成本降到最低额度 ； 营销部要确保房屋的市场销售量和实现利润最大化以及广告的 宣传工作；财务部要对工程项目开发做全程和动态的监督，使 得成本控制顺利推进。 其次，选择正确的投资方案。要对其进行可行性研究，这 一层面对于房地产开发也是至关重要的，以确保决策的合理 性，避免决策的失误为以后带来不可估量的经济损失。可行性 研究通过对市场环境 、经 济条件 、技 术和资金等多因素的分 析，从众多方案中选出最优方案，主要包括以下几个方面：市 场调查的目的和顾客群体、投资方案和开发规模、市场环境和 工程管理 CONSTRUCTION 项目选址、工程进度和周期、资金的来源渠道、预期效益和经 济利润的实现、经济与科技的有机结合等。 （二）设计阶段造价控制管理的方法 （ 1）把价值管理理论充分应用到设计中去，让设计和造价 更加紧密的结合，在设计中满足功能的同时充分考虑造价因 素，择优选择方案。设计的过程中，不仅考虑设计图纸本身的 相关技术指标，还要考虑到图纸的设计的经济性价比，从根源 上保证图纸经济、先进、合理。 （ 2）在图纸会审阶段，要需要充分的时间对图纸进行充分 的研究，多专业结合，提出优化意见，并由预算部做施工图预 算，进行价值分析，提供经济指标。为后期的实施阶段做好准 备工作，降低成本，并及时反馈给设计单位，调整设计。 （ 3） 设计概算 、施 工图预算保证准确，不发生错算 、漏 算。估算、概算、预算、结算、相互补充、相互检验。 （ 4）进行限额设计、设计部门将项目造价目标按专业构成 进行逐层分解，要求设计人员在建筑平面、结构设计、机电设 备、材料选用等方面在分配的投资额度内最大限度地满足和提 高使用功能。 （三）施工阶段的成本控制 1. 招标阶段 目前房地产项目的施工承发包模式基本采用总包加专业工 程发包的模式或施工项目平行发包模式。其中总包加专业工程 发包的模式更为市场广泛采纳。总包招标时，就要充分分析房 地产项目的估算、概算，并充分考虑整个开发项目的合同构架 模式，充分考虑各专业分包之间施工界面以及与总包之间的施 工界面与相互配合工作内容。只有理清了总分包之间合同构架 及工作界面后，再根据施工图纸进行工程量清单编制以及招标 控制价的计算，才能为施工招标活动的有效实施提供充分的依 据支持。 2. 重视项目专业管理模式 通过专业的咨询或顾问公司实现工程建设项目的专业管 理，从工程管理机制上建立健全投资管理控制系统，从而有效 和专业控制工程造价的管理工作。 3. 通过经济措施有效控制工程管理 严格控制现场经费和总部管理费，合理使用广告策划费 、 销售代理费等，减少销售成本，最大限度降低静态投资 。例 如：占道费、绿化赔偿费和其他补偿费等，对大宗材料或大型 第 6 卷 第 8 期 2016 年 3 月 设备按合同要求可直接进行甲供，以达到降低造价之目的。 （四）项目施工过程中工程变更、洽商、签证的管理 （ 1）工程签证单流程建设单位栏签字确认程序：现场工程 师 工程部经理 预算部部长 主管工程副总 加盖地产公司 工程技术专用章（此章由地产总工办负责人审核加盖，不需签 字） 建设单位程序履行完毕。 （ 2）工程洽商记录流程建设单位栏签字确认程序：现场工 程师 工程部经理 预算部部长 主管工程副总 加盖地产工 程技术专用章（此章由地产总工办负责人审核加盖并签字） 建设单位程序履行完毕。 （ 3）设计变更通知书（设计院变更）流程设计院各种签字 盖章手续履行完 预算部长 加盖地产公司工程技术专用章 （此章由地产总工办负责人审核加盖并签字） 程序完毕。 （五）结算阶段成本管理 项确定目工程造价，地产公司的合约预算部门还需在项目 最后结算时期使用适当方法，以实现项目造价管控的目标。 工程量的确认：对于工程量的审核要面面俱到，一丝不苟 地按当时约定的条款或其他文件中的工程量进行比较，防止出 现一些技术误差 。此 外，要加强管理，区分总包与分包的工 程，防止重复计算造成造价的提高。对隐蔽工程，变更过的工 程要格外上心，脚踏实地，到现场去找答案；结算时的单价以 及费率都以当时约定的为主。 四、结束语 在房地产项目的开发过程中，节约投资的可能性是随着开 发过程的进展而不 断减少的。因此，正确的投资决策和优秀的 工程设计对项目的造价及建成后的经济效益具有决定性的影 响。当然，项目的造价管理和投资控制是贯穿于项目周期全过 程的，每个阶段的控制对项目能否取得良好的经济效益和社会 效益都存在着重大的影响，所以，实行全过程投资控制，才能 真正发挥作用。 参考文献： 1 林双法，试论房地产开发项目投资决策的经济分析与成 本控制 J. 现代经济信息， 2013（ 5） . 2 白雪山，路方芳 . 房地产开发项目前期成本控制 J. 山西 建筑， 2012（ 34） . 3 周巍 . 房地产开发项目造价控制与成本管理研究 J. 特区 经济， 2008（ 5） . 文章被我刊收录，以上为全文。 此文章编码： 2016M12725