欢迎来到得力文库 - 分享文档赚钱的网站! | 帮助中心 好文档才是您的得力助手!

得力文库 - 分享文档赚钱的网站

全部分类
  • 研究报告>
    研究报告
    其他报告 可研报告 医学相关 环评报告 节能报告 项目建议 论证报告 机械工程 设计方案 版权保护 对策研究 可行性报告 合同效力 饲养管理 给排水 招标问题
  • 管理文献>
    管理文献
    管理手册 管理方法 管理工具 管理制度 事务文书 其他资料 商业计划书 电力管理 电信行业策划 产品策划 家电策划 保健医疗策划 化妆品策划 建材卫浴策划 酒水策划 汽车策划 日化策划 医药品策划 策划方案 财务管理 企业管理
  • 标准材料>
    标准材料
    石化标准 机械标准 金属冶金 电力电气 车辆标准 环境保护 医药标准 矿产资源 建筑材料 食品加工 农药化肥 道路交通 塑料橡胶
  • 技术资料>
    技术资料
    施工组织 技术标书 技术方案 实施方案 技术总结 技术规范 国家标准 行业标准 地方标准 企业标准 其他杂项
  • 教育专区>
    教育专区
    高考资料 高中物理 高中化学 高中数学 高中语文 小学资料 幼儿教育 初中资料 高中资料 大学资料 成人自考 家庭教育 小学奥数 单元课程 教案示例
  • 应用文书>
    应用文书
    工作报告 毕业论文 工作计划 PPT文档 图纸下载 绩效教核 合同协议 工作总结 公文通知 策划方案 文案大全 工作总结 汇报体会 解决方案 企业文化 党政司法 经济工作 工矿企业 教育教学 城建环保 财经金融 项目管理 工作汇报 财务管理 培训材料 物流管理 excel表格 人力资源
  • 生活休闲>
    生活休闲
    资格考试 党风建设 休闲娱乐 免费资料 生活常识 励志创业 佛教素材
  • 考试试题>
    考试试题
    消防试题 微信营销 升学试题 高中数学 高中政治 高中地理 高中历史 初中语文 初中英语 初中物理 初中数学 初中化学 小学数学 小学语文 教师资格 会计资格 一级建造 事业单位考试 语文专题 数学专题 地理专题 模拟试题库 人教版专题 试题库答案 习题库 初中题库 高中题库 化学试题 期中期末 生物题库 物理题库 英语题库
  • pptx模板>
    pptx模板
    企业培训 校园应用 入职培训 求职竞聘 商业计划书 党政军警 扁平风格 创意新颖 动态模版 高端商务 工作办公 节日庆典 静态模板 卡通扁平 融资路演 述职竟聘 图标系列 唯美清新 相册纪念 政府汇报 中国风格 商业管理(英) 餐饮美食
  • 工商注册>
    工商注册
    设立变更 计量标准 广告发布 检验检测 特种设备 办事指南 医疗器械 食药局许可
  • 期刊短文>
    期刊短文
    信息管理 煤炭资源 基因工程 互联网 农业期刊 期刊 短文 融资类 股权相关 民主制度 水产养殖 养生保健
  • 图片设计>
    图片设计
    工程图纸
  • 换一换
    首页 得力文库 - 分享文档赚钱的网站 > 资源分类 > DOCX文档下载
     

    房地产开发项目投资造价管理研究-严卫卫.docx

    • 资源ID:86034       资源大小:24.64KB        全文页数:2页
    • 资源格式: DOCX        下载权限:游客/注册会员    下载费用:0.5金币 【人民币0.5元】
    快捷注册下载 游客一键下载
    会员登录下载
    三方登录下载: 微信开放平台登录 QQ登录  
    下载资源需要0.5金币 【人民币0.5元】
    邮箱/手机:
    温馨提示:
    支付成功后,系统会自动生成账号(用户名和密码都是您填写的邮箱或者手机号),方便下次登录下载和查询订单;
    支付方式: 支付宝    微信支付   
    验证码:   换一换

     
    友情提示
    2、PDF文件下载后,可能会被浏览器默认打开,此种情况可以点击浏览器菜单,保存网页到桌面,既可以正常下载了。
    3、本站不支持迅雷下载,请使用电脑自带的IE浏览器,或者360浏览器、谷歌浏览器下载即可。
    4、本站资源下载后的文档和图纸-无水印,预览文档经过压缩,下载后原文更清晰   

    房地产开发项目投资造价管理研究-严卫卫.docx

    工程管理 CONSTRUCTION 第 6 卷 第 8 期 2016 年 3 月 房地产开发项目投资造价管理研究 严卫卫 江苏宝地置业有限公司 江苏省 210036 摘 要 近年来,国家对地产行业的格外关注,并对其进行宏观调控,力度也在不断加大,因此地产行业的项目造价的管控也渐渐成为地产 企业生存与发展的关键,尤其是施工阶段的成本管理。现如今我国工程项目呈现出一些基本特征一次性投资、投资额度强大并且时间跨越度长, 因此如何构建一个适合我们的科学合理的建设工程项目全过程造价管理体系,缩小地产项目每一过程可能产生的损耗,增加项目投资收益,不但 有现实意义,而且具有强大的理论价值。本文重点对房地产开发项目投资造价管理进行分析研究。 关键词房地产;开发项目;投资造价;管理研究 中图 分类号 F299 文献标识码 A 引言 中国经济的快速增长,各行业快速发展的同时,影响着中 国的房地产经济 。中 国房地产相比其他的行业发展起步较晚 , 发展却异常迅猛,随着全球经济一体化的进场,房地产市场以 超乎想象的速度发展,成为国民经济的支柱产业。随着房价的 提高,国家政府对房地产行业的调控力不断加大,中国房地产 行业逐步走向正轨,市场竞争越演越烈,向更专业化发展,暴 利时代已成为过去,利润逐步回归正常利润率水平。要实现利 润最大化,在市场环境的逼迫下,我们不得不对项目的开发成 本进行有效的管理和控制。 一、房地产开发项目投资控制的原则 (一)合理设置投资控制目标 开发项目的投资控制目标的设置要随着项目建设实践的不 断深入而分阶段设置。具体来讲,投资估算是方案选择和进行 初步设计的控制目标。设计概算是进行技术设计和施工图设计 的控制目标;施工图预算和建安工程承包合同价是施工阶段的 控制目标。 (二)采取经济与技术结合的成本控制手段 有效地进行投资控制应从组织、技术、经济、合同与信息 管理等多方面采取措施,而技术与经济相结合是房地产项目造 价控制最有效的手段。技术上采取的措施主要有设计方案的选 择,严格审查监督初步设计、技术设计、施工图设计和施工组 织设计,结合技术主要研究节约投资的可能性;经济上的措施 包括动态比较投资的计划值和实际值,严格审核各项费用开支 等。 (三)采取主动控制措施 长期以来,人们一直把控制理解为目标值与实际值的比 较,当实际值偏离目标值时,分析其产生偏差的原因,确定其 对策 。但 这种方法只能发现偏离而不能使已产生的 偏离消失 , 不能预防可能发生的偏离,只能是被动控制。造价工程师更应 该采取主动控制的方法,将控制立足于实现主动的采取决策措 施,尽可能减少或避免目标值和实际值的偏离。也就是说,我 们的控制不仅仅是反映投资决策,反映设计 、承 发包和施工 , 更重要的是通过控制措施来影响投资决策,影响设计、承发包 和施工,实现主动地控制开发项目的投资。 二、房地产企业成本管理中的现存问题 (一)成本控制体系不健全 房地产项目在开发建设中的环节有策划准备 设计定型 组织施工 竣工验收。成本控制管理,除了建设费用贯穿整 个过程,还涉及竣工后的销售成本的支出。而当前多数房地产 企业都没有健全的成本管理控制体系,一些企业的体系建立也 不够合理,导致企业多陷入成本管理与实际支出脱节的现状。 (二)成本控制管理只停留在表面功夫 在房地产市场竞争日益白热化的新形势 下, 多数企业都 开始注重成本管 理, 并设置了专门的职能部 门, 如成本控制 部或审计 部, 但由于前期管理的不到 位, 造成过程中失控或 事后算账的行 为, 让这些看似专业的职能部门只能抓住事后 成本管理部 分, 使成本管理流于表面形 式, 而很难收到管理 实 效。 而那些拥有较为规范的成本预算和成本控 制制度的房 地产企 业, 因为成本预 测、 成本决策和成本控制制度没能及 时跟 上, 而少了有效解决复杂问题的有力措 施, 也让成本控 制管理工作收效甚微。 (三)错误的房地产开发成本控制认识 财务部门所提供的财务报 告, 关系到房地产企业决策及 相关监督部门制定决策与审计的关 键。 但因为财务报告本身 的滞后 性, 有时候会使得企业裁决上面的失 误, 最终加大投 资成本的额 度, 进而带来相应的运营风 险。 所以要树立起来 正确的房地产开发控制认识 度, 科 学、 合理的进行实 施。 相 关财务报告应该得顺应房地产市场的变化情 况, 来相应的制 定裁决的草案。 三、房地产项目投资造价管理 (一)房地产前期决策阶段开发成本控制 首先,房地产企业要建立科学的决策管理体系。应该整合 各个管理部门组织成员,严格划分各自的职能,使得在项目运 行中顺利规范,这样既可以提高效率,又可以节省支出。同时 调动起各部门和员工成本控制的积极性,比如工程部要负责材 料支配的监管,既要保证质量,又要保证成本降到最低额度 ; 营销部要确保房屋的市场销售量和实现利润最大化以及广告的 宣传工作;财务部要对工程项目开发做全程和动态的监督,使 得成本控制顺利推进。 其次,选择正确的投资方案。要对其进行可行性研究,这 一层面对于房地产开发也是至关重要的,以确保决策的合理 性,避免决策的失误为以后带来不可估量的经济损失。可行性 研究通过对市场环境 、经 济条件 、技 术和资金等多因素的分 析,从众多方案中选出最优方案,主要包括以下几个方面市 场调查的目的和顾客群体、投资方案和开发规模、市场环境和 工程管理 CONSTRUCTION 项目选址、工程进度和周期、资金的来源渠道、预期效益和经 济利润的实现、经济与科技的有机结合等。 (二)设计阶段造价控制管理的方法 ( 1)把价值管理理论充分应用到设计中去,让设计和造价 更加紧密的结合,在设计中满足功能的同时充分考虑造价因 素,择优选择方案。设计的过程中,不仅考虑设计图纸本身的 相关技术指标,还要考虑到图纸的设计的经济性价比,从根源 上保证图纸经济、先进、合理。 ( 2)在图纸会审阶段,要需要充分的时间对图纸进行充分 的研究,多专业结合,提出优化意见,并由预算部做施工图预 算,进行价值分析,提供经济指标。为后期的实施阶段做好准 备工作,降低成本,并及时反馈给设计单位,调整设计。 ( 3) 设计概算 、施 工图预算保证准确,不发生错算 、漏 算。估算、概算、预算、结算、相互补充、相互检验。 ( 4)进行限额设计、设计部门将项目造价目标按专业构成 进行逐层分解,要求设计人员在建筑平面、结构设计、机电设 备、材料选用等方面在分配的投资额度内最大限度地满足和提 高使用功能。 (三)施工阶段的成本控制 1. 招标阶段 目前房地产项目的施工承发包模式基本采用总包加专业工 程发包的模式或施工项目平行发包模式。其中总包加专业工程 发包的模式更为市场广泛采纳。总包招标时,就要充分分析房 地产项目的估算、概算,并充分考虑整个开发项目的合同构架 模式,充分考虑各专业分包之间施工界面以及与总包之间的施 工界面与相互配合工作内容。只有理清了总分包之间合同构架 及工作界面后,再根据施工图纸进行工程量清单编制以及招标 控制价的计算,才能为施工招标活动的有效实施提供充分的依 据支持。 2. 重视项目专业管理模式 通过专业的咨询或顾问公司实现工程建设项目的专业管 理,从工程管理机制上建立健全投资管理控制系统,从而有效 和专业控制工程造价的管理工作。 3. 通过经济措施有效控制工程管理 严格控制现场经费和总部管理费,合理使用广告策划费 、 销售代理费等,减少销售成本,最大限度降低静态投资 。例 如占道费、绿化赔偿费和其他补偿费等,对大宗材料或大型 第 6 卷 第 8 期 2016 年 3 月 设备按合同要求可直接进行甲供,以达到降低造价之目的。 (四)项目施工过程中工程变更、洽商、签证的管理 ( 1)工程签证单流程建设单位栏签字确认程序现场工程 师 工程部经理 预算部部长 主管工程副总 加盖地产公司 工程技术专用章(此章由地产总工办负责人审核加盖,不需签 字) 建设单位程序履行完毕。 ( 2)工程洽商记录流程建设单位栏签字确认程序现场工 程师 工程部经理 预算部部长 主管工程副总 加盖地产工 程技术专用章(此章由地产总工办负责人审核加盖并签字) 建设单位程序履行完毕。 ( 3)设计变更通知书(设计院变更)流程设计院各种签字 盖章手续履行完 预算部长 加盖地产公司工程技术专用章 (此章由地产总工办负责人审核加盖并签字) 程序完毕。 (五)结算阶段成本管理 项确定目工程造价,地产公司的合约预算部门还需在项目 最后结算时期使用适当方法,以实现项目造价管控的目标。 工程量的确认对于工程量的审核要面面俱到,一丝不苟 地按当时约定的条款或其他文件中的工程量进行比较,防止出 现一些技术误差 。此 外,要加强管理,区分总包与分包的工 程,防止重复计算造成造价的提高。对隐蔽工程,变更过的工 程要格外上心,脚踏实地,到现场去找答案;结算时的单价以 及费率都以当时约定的为主。 四、结束语 在房地产项目的开发过程中,节约投资的可能性是随着开 发过程的进展而不 断减少的。因此,正确的投资决策和优秀的 工程设计对项目的造价及建成后的经济效益具有决定性的影 响。当然,项目的造价管理和投资控制是贯穿于项目周期全过 程的,每个阶段的控制对项目能否取得良好的经济效益和社会 效益都存在着重大的影响,所以,实行全过程投资控制,才能 真正发挥作用。 参考文献 1 林双法,试论房地产开发项目投资决策的经济分析与成 本控制 J. 现代经济信息, 2013( 5) . 2 白雪山,路方芳 . 房地产开发项目前期成本控制 J. 山西 建筑, 2012( 34) . 3 周巍 . 房地产开发项目造价控制与成本管理研究 J. 特区 经济, 2008( 5) . 文章被我刊收录,以上为全文。 此文章编码 2016M12725

    注意事项

    本文(房地产开发项目投资造价管理研究-严卫卫.docx)为本站会员(蟋蟀哥哥)主动上传,得力文库 - 分享文档赚钱的网站仅提供信息存储空间,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容本身不做任何修改或编辑。 若此文所含内容侵犯了您的版权或隐私,请立即通知得力文库 - 分享文档赚钱的网站(点击联系客服),我们立即给予删除!

    温馨提示:如果因为网速或其他原因下载失败请重新下载,重复下载不扣分。




    关于得利文库 - 版权申诉 - 免责声明 - 上传会员权益 - 联系我们

    工信部备案号:黑ICP备15003705号-8 |经营许可证:黑B2-20190332号 |营业执照:91230400333293403D|公安局备案号:备案中

    © 2017-2019 www.deliwenku.com 得利文库. All Rights Reserved 黑龙江转换宝科技有限公司  


    收起
    展开