房地产市场开发管理制度1.doc.pdf

房地产市场开发管理制度 1 市场开发管理制度 第一章总则 1.1 为适应在社会主义市场经济环境下的发展，根据同心集团的发展战略，在未来几年内，将同心集团打造成适应社会发展，产值超百亿，未来发展超百年的企业经营目标，特制定本制度。1.2 集团市场开发管理中心是在集团公司、分管副总裁的直接领导下进行工作。1.3 市场开发是房地产企业的重要工作之一，所管理的内容涉及项目全过程，从事市场开发工作的员工应遵守国家的法律法规和公司各项管理制度。1.4 各成员公司应根据本公司特点，制定市场开发部门（员工）承担开发工作的具体管理细则或管理制度，其细则或管理制度具体落实到人、职责，目标到人，并上报市场开发管理中心审核后实施。1.5 从事市场开发的所有员工应按开发管理程序做好自己的工作，树立企业团队精神，维护企业形象，加强学习市场开发管理知识，虚心接受他人建议和意见，加强沟通，不断完善自己，提高业务技能。1.6 市场开发工作，按照国家有关规定分：项目建议书、可行性研究设计，建设准备，建设实施竣工验收等六个阶段，为了便于工作，我们将归纳为建设工程项目的开发前期、开发中期和 开发后期三个阶段。1.7 前期工作内容包括：项目建议书，可行性研究，工程设计三个阶段，中期包括：建设准备、建设实施两个阶段，后期为竣工验收阶段。第二章项目开发前期管理 2.1 信息管理 2.1.1 媒体信息（报纸）、政府发布的土地公告，房地产业相关政策，房地产土地一级市场信息，房地产楼盘销售及走势，楼盘宣传等，均应收集整理成册。根据公司的发展，对公司可能受让的土地信息及资料，应及时上报集团市场开发中心，并及时做好市场预测，评估土地的经济效益，社会效益，以及对我公司的影响程度。2.1.2 网络信息，利用各级政府网站，收集相关的土地推出情况，房产楼盘展示情况，房地产走势分析预测，以及与房地产有关的政策措施等，均应及时收集整理，有参考价值的资料，应通告市场开发中心，以利资源共享。2.1.3 民间信息，充分利用社会资源，通过电话，手机信息等均可作信息收集存取。2.1.4 各种信息收集后，均应做好整理归档工作，分类存档，以便工作中及时采用。2.1.5 在开发过程中各种书信（函）来往，要按照书信（函）的出入时间做好登记、归档工作，以便于查阅。2.1.6 信息收集,各成员公司要在当年的 12 月中旬开始,利用10天左右的时间,对本公司所在地市场状况,收集与本公司工作内容相关联的信息,并加强整理,以书面形式上报开发中心。2.1.7信息汇总,集团市场开发管理中心,自身应收集整理好与本部门相关的信息,并加以整理,与各成员公司的信息一并上报集团分管副总裁,为经营管理提供相应的信息数据,便于决策。2.2 建设工程项目 2.2.1 集团开发中心负责指导各房产公司项目开发工作。负责检查各成员公司与项目开发相关的其他工作，并根据结果做出相应的处理意见。2.2.2 根据需要,对本公司有可能拍进的地块,市场开发中心，市场开发部（科）应对本部负责开发的工程项目做好现场踏勘,向有关部门索取相关资料,做好调查，及时研究,并做好地块的效益预测,出书面报告上报。2.2.3 凡新开发的房地产项目均应以书面的形式，由相应房产公司开发部门拟出项目开发大纲上报开发中心，开发大纲的内容包括：1.项目开发投资。2.项目开发建设时间。3.项目设计。4.项目单位工程设计。5.大宗材料招投标。6.其他事宜。2.2.4 凡在外地（丽水市辖区以外）新开发的房地产项目，均由开发中心负责组织实施前期工作至施工图设计完成，相关子公司参与，并在施工图阶段接手组织和管理及以后的开发工作，市场开发中心参与中期、后期管理。本级和各县（市）新开发的房地产项目，由相应的房产开发部（科）负责组织实施前期、中期及后期管理，市场开发中心负责协调、指导、检查以及参与管理。2.2.5本公司所有从事开发工作的员工,应根据项目开发大纲,做好工程项目的规划,拟定设计任务书,方案招标文件,邀请符合要求的设计单位,对本公司的工程项目进行投标。2.2.6 市场开发管理中心、市场开发部（科）应根据开发大纲的时间节点，提前一定的时间安排下一步工作，使每项开发工作正常衔接，市场开发中心将根据项目的开发衔接情况，根据集团公司的考核办法做出相应的奖励或处罚。2.2.7 开发部门应及时办理国土使用证及其相关的手续。开发人员应积极了解各级政府的办事程序,及时与有关部门进行沟通,掌握办事技巧和工作方法。2.2.8 负责项目开发的管理人员认真组织方案评审,方案修改和方案报建,以及方案审批工作和办理建设项目用地规划许可证及相关手续。2.2.9 负责前期开发人员应积极做好投资准备工作,了解市场 运作规律及办事程序。2.2.10 各级开发部门应积极组织,协调施工图设计并移交工程部门,办事相关手续和建设项目工程规划许可证。2.2.11 做好建设准备工作,包括场地平整、招投标、择优选定施工、监理、质检单位，并上报市场开发中心备案。2.2.12 认真协调施工图报建工作,起草开工报告及相关文书,办理建设工程施工许可证。2.3 计划管理 2.3.1 根据公司发展,结合项目情况,在每年的 12 月 15 日前,对下年度的工程项目投资,应列出详细计划,报主管部门审批,计划一经决定,不得随意更改。2.3.2 根据公司的发展战略和市场情况,每年 12 月 15 日前,应将下年度的单体建造计划,以书面的形式,上报主管部门审批,一经批准,应严格执行。2.3.3 根据公司的经营特点,结合市场运作形式,每年 12 月 15日前,应提出公司下年度的经营计划,上报主管部门审批,计划一经批准,应严格按计划组织实施,逐步实现公司的经营目标。2.3.4 集团市场开发管理中心将根据各种计划的时间节点,不定期的检查计划执行情况,并根据集团公司的考核办法，对相应的责任人或单位做出相应的处理意见。2.3.5 各成员公司在上报计划时应写明具体的保障计划实现的技术和组织措施，一并上报市场开发中心。2.4 工程设计 2.4.1 凡涉及项目工程设计，不论是项目工程、单位工程，还是其他工程项目均应由建设单位组织，形成设计成果后，再委托施工单位进行施工。2.4.2 本公司内的新建工程项目,在方案设计时均应采用招标形式进行,竞标单位不得少于三家(含三家),方案设计深度均应符合设计任务书或有关现行规范和规划指标要求，项目工程的方案设定时间不得超过30天，单位工程方案设计时间不得超过15天。2.4.3 本公司新建项目方案设计均应通过评审,评出一、二、三等,将比较优秀的方案作为主要方案,参考其他方案优点,结合评审专家的意见进行修改,完善方案设计,参加评审的专家不得少于 7 人。2.4.4 施工图设计各项技术指标均应符合审批后的方案要求,不得超规划指标设计。2.4.5 施工图设计深度应符合国家有关规范、规程和地方有关规定。2.4.6 承担本公司设计任务的单位,所出的施工图均应通过审查,有合格证书,未通过图审的设计图纸,均不得采用。2.4.7承担本公司设计任务的单位,除向建设单位施工图纸外,提供完整的概（预）算书及工程量和设备清单。第三章项目开发中期管理 3.1 建设准备管理 3.1.1 组织相应管理机构,制定管理制度和相关规定。3.1.2 规划好施工现场内的用水、用电、道路、通讯等,满足施工要求。3.1.3 根据图纸,组织设备、材料订货。3.1.4 组织或参与图纸会审,各成员公司相关部门（人员）应高度重视图纸会审工作，认真看懂图纸，领会设计意图，力求把所有问题在图纸会审时一一解决，尽可能地减少工程实施阶段变更联系单数量，会审提出的问题和解决方法汇编成会议纪要一并上报市场开发中心备案、核查。3.1.5 拟定投资(实施阶段)计划和工程项目建设工期计划。3.1.6 拟定开工日期或奠基仪式时间。3.2 实施阶段管理 3.2.2 凡在施工过程中由于某些原因造成整体规划、建筑造型、使用功能、城市景观、建筑色彩、总投资等工程变更的,其变更范围、内容均应报开发中心审批,未经批准的 联系单位不得做结算依据。市场开发管理中心将依据变更内容，确认责任主体，根据集团公司考核办法做出相应的处理意见。3.2.3 项目开发管理人员应定期参加项目部召开的工程例会，进一步了解建设期中的各种问题，各工程部门也应及时主动和开发部门沟通，通报开发过程中存在的相关问题。3.2.4 主动协调与工程项目有关的政府各部门关系,取得相关 部门的支持。3.2.5 参与（组织）大宗材料或者分项工程的招投标会议。3.2.6 主动协调大宗材料或者设备供货单位的关系,进一步了解市场、掌握市场。3.2.7 根据工程进度和相关规定要求,及时办理商品房预售证。3.2.8 组织单项工程单项验收并协调。3.2.9 组织工程项目综合验收,并协调办理备案手续和取得工程合格备案表。第四章项目开发后期管理 4.1 项目决算 4.1.1 参与工程项目投资评价、决算工作、财务审计、财务评价。4.1.2 协助（或主办）业主办理房产证。4.1.3 参与处理项目交付后存在的其他问题。4.2 物业委托 4.2.1 由开发部门编写物业管理委托的有关文书。4.2.2 协调物业托管的内容及范围。4.2.3 移交各类资料和设备及设备清单。4.2.4 协调物业托管期间的相关费用。4.3 总结 4.3.1每一项工程完成后均应由相应公司的开发部门编写“工程项目开发期”总结,并报市场开发中心。4.3.2 总结内容 4.3.2.1 工程建设过程情况。4.3.2.2 工程项目销售情况。4.3.2.3 工程项目投资及回收情况。