基于清单计价模式探讨商品住宅开发全过程的造价控制方法-汪丽菠.docx

】 工程 设计施工与管理 China Science & Technology Overview 基于清单计价模式探讨商品 住宅开发全过程的造价控制方法 汪丽菠 (云南昆钢房地产开发有限公司 ,云南昆明 650302) 【摘 要】 随着我国市场经济的飞速发展 ,近几十年我国的房地产行业得到了不断的促进和繁荣 ,在房地产行业中商品住宅房是非常重要的一个 组成部分。因此 ,在商品住宅房开发过程中 ,有效的控制工程建设的成本支出有利于其在激烈的市场竞争中获得长远的立足 ,促进商品住宅房的可持续 发展。本文在清单计价模式的基础上对商品住宅开发全过程的造价控制方法进行了简要的阐述分析。 【关键词 清单计价模式 商品住宅开发 造价控制 商品住宅是指房地产开发企业建设并出售、出租给使用者的房 屋 ,不受政策法规等限制可以在市场上进行自由的交易 ,其中包含 二手房、商品房等。清单计价模式是由招标相关人员公开工程量的 清单 ,投标人员自主进行报价或者招标人预先确定编制的标底和合 同价款 ,其中投标人负责招标人员提供的工程量清单的全部费用 , 包含措施项目费用、税金等等。清单计价模式下商品住宅开发全过 程的造价控制方法在商品住宅开发的发展中占有重要的地位 。 1 开发造价控制中的问题及完善措施 目前我国房地产行业的发展逐渐成熟稳定 ,商品住宅的销售价 格也渐渐平稳 ,在这种情况下 ,企业为了获得更大的利益加大力度 利用清单计价模式对商品住宅的开发造价进行控制 ,虽然取得了一 定的成效 ,但是在实施过程中仍然产生了一些问题 。 1.1 施工前期阶段的造价控制 在前期商品住宅工程造价控制中开发商将主要的预算投资放 在了工程建设和工人工资方面 ,对于工程其它部分资金投入、招标 控标、工程计划等方面都较轻视 ,结果导致了在工程完工后出现各 种各样的问题 ,使开发商应接不暇 ,因此在商品房开发的全过程中 都要通过清单计价模式来进行成本预算 ,对工程中可能出现的问题 提前做出准备 ,进行合理的预算 ,最大程度的降低商品房开发工程 中人力、物力、财力的消耗 ,使商品房工程造价控制在清单的计价范 围之内 ,并且商品住宅开发全过程的造价控制要结合前期获得的建 筑工程的设计、技术操作等相关资料 ,为工程完工后期的一些费用 支出预先做出计划 ,及时的和承包方进行沟通 ,使双方都能够获得 满意的商品住宅开发全过程的造价 控制结果 。 1.2 施工确认阶段的造价控制 在商品住宅工程施工的确认阶段 ,要将投入资金的范围和数额 在清单计价模式当中进行适当的记录 ,开发商可以借助清单对商品 住宅工程开发的可行性进行专门的讨论和研究 ,保证工程施工决策 的科学化、合理化 ,组织专家对商品住宅内部基础设施安装的价格 认真分析 ,从商品住宅工程施工的初期就开始有效的控制造价 。 在对商品住宅开发过程的资金投入要针对工程施工的实际情 况 ,确认建设中可投资数额以及预算投资数额 ,做出工程施工报告 , 商品住宅开发工程造价人员要重视工程中的绿化、排水等基础设施 建设 ,为后期工程的施工打好基础。例如 :某商品房工程施工前期 , 首先开发商对工程建设的施工地址进行了仔细的挑选 ,组织专家对 商品房建设的整个规模和标准认真分析 ,确定工程实施的可行性 , 进行清单的制定 ,并且凭借清单来科学合理地对工程投资的资金做 了估算 ,对商品房开发前期的工程造价进行了有效的控制 ,确保了 工程的顺利施工。 1.3 设计费用阶段的造价控制 商品住宅开发中的设计费用是控制整个施工过程造价的重点 , 虽然工程施工中设计的费用并不多 ,只占用相当于工程建设全部资 金的 1%,但是对整个工程的造价具有十分巨大的影响 ,因此需要合 理计算设计的费用 ,保证设计的质量 ,提高施工过程的效率 ,大力推 进工程实施的进度 ,使商品住宅开发过程中的造价控制稳定的实 施。 例如某大型公司为了控制商品住宅工程建设的造价 ,预先制定 了比较完善的计价清单 ,随后在竞标会上公示清单 ,各个厂家按照 自身的实际能力来确定是否参与竞标 ,最终确定得标单位。并利用 综合的工程评价信息、工程价值的信息等对工程施工设计补充 、完 善 ,成功的解决了商品住宅开发工程建设的结构设计、造型设计等 设计问题 ,促进了对商品住宅工程造价控制的合理实施 。 1.4 招投标阶段的造价控制 在工程招标和投标时 ,同样也需要借助清单计价模式来对工程 进行造价的控制 ,招标和投标汇总的工程施工图预算是其中造价预 算的核心 ,可以通过工程量清单计价模式 ,结合不同的商品住宅开 发建设施工方案进行不同的造价控制手段 ,减少工程量中计算的失 误 ,保证施工图纸的准确性 ,使企业的招投标提高成功率 ,避免出现 因工程量变化导致验收发生问题等类似的纠纷事件 ,促进招标和投 标的公平、公正 ,进而完善开发商和承包商之间签订的施工合同 ,保 证对工程招标投标过程的造价控制 。 1.5 施工阶段的造价控制 工程在施工阶段容易出现各种各样的问题 ,需要根据不同的情 况和问题 ,采用科学灵活的工程造价手段进行价格控制 ,并且开发 商要监督商品住宅开发施工的整个过程 ,及时解决出现的施工问 题 ,总结相关经验 ,避免类似问题的出现 ,同时对于工程施工中合同 的内容进行准确的核实 ,确保造价过程中的开放商和承包商能够依 据合同内同履行自己的责任和义务 ,当出现工程施工的实际情况与 合同中规定的细则不同时 ,可以按照相关的索赔条例对双方的权益 进行维护 ,不断完善合同中的内容 ,减少可能出现在工程施工过程 中与合同相关的造价控制问题 ,分析施工中可能出现的人力、物力 等方面的消耗 ,并且将这部分消耗也计算到清单计价的成本预算当 中 ,随后尽快找出问题具体存在的原因 ,采用合理的解决措施 ,进行 调整和改善 ,预防可能在今后商业住宅工程施工建设中出现的各种 造价问题。 1.6 工程结算阶段的造价控制 商品住宅开发完工阶段要着重工程结算方面 ,对于每一笔工程 钱款都要仔细的核对和计算 ,防止在结算过程中出现工程量错误 、 ······ 下转第 114 页 112 2016 年 1 月下 第 02 期 总第 230期 工程 设计施工与管理 China Science & Technology Overview 通过同组内相关数据对分项工程量审查的一种方式。其流程如下 : 按照相邻及存在一定内在联系的项目对多个分部分项工程进行编 组。同时通过相同组内分项工程的计算基数关系 ,对分项工程数量 进行审查 ,以此对同组内其他几个分项工程量的准确程度进行判 断。 3 工程造价预结算审核质量提升措施 3.1 熟练掌握工程量计算规则 工程量准确度直接决定着工程预决算质量。在对工程量计算规 则熟练掌握的基础上 ,才能对工程量进行准确计算。施工单位决算 编制中 ,一般都会多算隐蔽交叉部位工程量 ,如土建工程结构图内 , 梁、柱交接过程中 ,梁算至柱侧面等。但大部分企业预算工作人员往 往根据梁柱结构尺寸进行统一计算 ,在重复交接位置并没有扣除 , 进而增加工程量 ,并导致工程造价增加。 3.2 审核定额子目 在工程建设定额子目预算中 ,应对各个定额项目加以重视 ,尤 其是部分综合定额项目 ,应对定额综合内容加大控制力度 ,避免重 复立项、重复套用定额子目等情况的出现 。 3.3 相关费用审核 伴随国家经济体制改革的不断深化 ,市场价格体系也得到了极 大地发展 ,在价格体制不断变化的同时 ,致使材料价格具有较大的浮 动空间。目前选取任一承包方式 ,都涉及到材料、设备采购 ,如通过施 工单位代办 ,产生的差价应由建设单位承担。基于此 ,必须重视材料 价格核定 ,科学管理票据 ,避免虚报价格现象的出现。要求审核人员 必须与施工具体情况相结合 ,进行市场调查与价格的合理确定。 根据当地现行规定执行工程费用审核 ,应确保审查费用定额与 工程性质土建 、装饰、安装 与修缮等是否存在区别 ,随后对使用费 率、工程类别、造价部门相 关文件等进行重点审查 ,最后对计费基 数、工程造价程序进行审查 ,确保其正确性。 3.4 审核项目各项乘 积、小计与合计 审价机构在提升自身发展水平的同时 ,应以合同为准则、政策 ······ 上接第 112 页 价格错误等问题 ,及时发现结算中出现的漏洞 ,提高结算人员对于 工程结算的重视度 ,与清单预算进行核对 ,保证结果的准确性 ,并且 将核算结果公示 ,促使工程结算过程透明、公开 ,保证对商品住宅开 发工程结算过程中的造价控制。 2 关于商品住宅 a 开发造价控制的思考 在商品住宅开发的全过程中要重视清单计价模式的作用 ,灵活 的使用清单计价模式为企业招标和投标提供公平竞争的基础 ,确认 工程的实际情况和企业的施工进 度 、施工质 量和监督管理是否吻 合 ,降低商品住宅开发全过程中的造价控制风险 ,合理处理工程中 的索赔问题 ,基于清单计价的模式下进一步控制商品住宅开发全过 程的造价。 对商品住宅开发前期施工过程中要做好研究方案 ,制定出最佳 的投资造价计划 ,对工程中可能出现的风险作出预估 ,促使资金的 投入与工程实际情况相结合 ,不断优化调整工程中的设计方案 ,使 工程设计合理、科学 ,严格监控工程设计方案的实施 ,在工程施工中 要实行公平透明的招标和投标模式 ,对施工单位和仪器设备的购买 进行把关 ,确保真正合理的利用资金 ,降低工程中资金成本的消耗 , 使双方合同的签订细则明确化 ,保障合同中各项条例的实行 ,规范 每一笔资金的使用情况 ,减少人力、物力等资源投入的浪费 ,提高工 为指导、标准为依据进行项目各项乘积、小计与合计的审核 ,只有这 样才能在工程造价中正确发挥咨询业的作用。作为工程造价建设控 制的重要阶段 ,工程预结算工作能否顺利开展、计算是否准确将对 基本建设投资经济效益造成直接的影响。为此 ,工程预结算审核工 作人员 ,必须对自身业务能力与专业素质进行有效提升 ,在经验总 结的前提下 ,严把工程造价预结算审核关 ,推动工程建设事业的快 速发展。 4 结语 综上所述 ,根据我国相关法律法规 ,工程造价预结算审核办法 的实施应与相关部门下发的工程定额、取费标准与工程量清单计价 规范等文件内容相符。在工程造价预结算全面审核过程中 ,应及时 调整预结算审核过程中存在的偏差 ,避免以次充好、偷工减料、虚报 价格等情况的大量发生。在充分了解工程建设实际情况的基础上 , 施工单位应合理选择预结算审核方法 ,通过相应措施有效提升预结 算审核质量 ,实现工程建设的社会效益与经济效益 。 参考文献 : 1钱智雄 .有关工程造价中存在的问题及预结算审核方法的相关探 讨 J.中小企业管理与科技 (上旬刊 ),2011(01). 2李连花 .浅谈建设工程预结算审核中的问题及对策 J.建材与装 饰 (中旬刊 ),2008(01). 3张晓文 ,王慧清 .浅议如何加强工程造价管理 A;河南省土木建筑 学会 2008年学术大会论文集 C,2008年 . 4张国萍 .建设工程项目预结算审核存在的问题分析与解决措施探 讨 J.四川建材 .2010(01). 5乔萍 .提高工程造价预结算的审核水平控制工程费用的支出 J. 中小企业管理与科技 (下旬刊 ),2011(06). 6林展宏 .浅谈工程造价预结算审核存在的问题及审查技巧 J.科 技资讯 ,2011(11). 7张翠娥 .造价预结算在建筑工程中的审核方法分析 J.中华民居 (下旬刊 ),2013(01). 程施工的效率 ,保证工程完成的质量 ,在工程即将竣工阶段要对工 程结算金额进行多次准确的核对和计算 ,确保金额的准确性 ,使商 品住宅开发全过程造价控制得以顺利的进行 。 3 结语 基于清单计价模式下商品住宅开发全过程的造价控制有利于 商品住宅的可持续发展 ,合理使用全过程的造价控制方法能够有效 保证商品住宅工程的顺利施工 ,最大程度的提高商品住宅开发所带 来的效益 ,降低商品住宅开发的成本 ,提高商品住宅开发工程建设 的效率和质量 ,合理的控制商品住宅的造价 ,进而不断促进房地产 行业繁荣与稳定的发展。 参考文献 : 1陈金华 ,郭华伦 .清单与定额计价模式下房地产企业竣工结算对 比分析 J.物流工程与管理 ,2015(02). 2徐玉震 .清单模式下工程项目全过程造价管理研究探讨 J.科技 与企业 ,2013(14). 3陈能娟 .基于清单计价模式下商品住宅开发全过程造价控制 J. 门窗 ,2013(07). 4邓定栋 .浅析工程清单计价模式下招投标阶段的造价控制 J.四 川水力发电 ,2010(03). 114 2016 年 1 月下 第 02 期 总第 230期