房地产公司管理制度.doc

目录目录房地产项目前期管理房地产项目前期管理.3 3 房地产项目投资管理办法.3 第一章 总则.3 第二章 立项、审批、实施和管理.3 第三章 项目验收.4 第四章 附则.4 招标管理办法.5 第一章 总则.5 第二章 招标、开标.5 第三章 询标、中标.6 第四章 附则.6 房地产项目设计管理办法.7 第一章 总则.7 第二章 设计方案的确定和设计变更.7 第三章 附则.8 房地产项目前期工作管理办法.9 第一章 总则.9 第二章 前期工作的准备和操作.9 第三章 责任.11 第四章 附则.11 房地产项目工程管理房地产项目工程管理.1212 工程现场管理制度.12 第一章 总则.12 第二章 考勤和劳动纪律管理.12 第三章 仪容、仪表及礼貌规范.13 第四章 安全管理.13 第五章 工程例会制度.14 第六章 工程质量管理.14 第七章 工程进度理管.15 第八章 附则.15 工程款支付管理办法.15 第一章 总则.15 第二章 审核职责.15 第三章 审批程序.16 第四章 工程进度款的审批时限.16 第五章 附则.17 施工进度验收会签表.17 工程进度款审批会签表.18 工程部印章管理办法.19 工程联系单管理办法.19 房地产销售管理房地产销售管理.2121 销售业务大纲.21一、房屋销售管理.21 迪凯国际中心楼盘均价表.25 迪凯国际中心定价计算表.26 迪凯国际中心销售面积价格表.27 商品房预约(订)单.28 折扣权限表.29 房屋优惠审批表.30 销售合同审批表.31 退定审批表.31 房屋姓名变更审批表.32 换房申批表.33 退房审批表.34 购房人违约处置审批表.35 客户建议或意见登记表.36 客户投诉登记表.37 商品房入伙通知书.38 尾款结算单.39 业主验收单.40 物业交割备忘录.41 入伙资料（物品）一览表.42 二、商品房价格管理办法.43 三、房屋销售合同管理办法.44 第一章 总则.44 第二章 销售合同管理体系.44 第三章 销售合同管理.45 合同、合同附件去向清单.46 合同归档目录清单.47 销售部案场管理制度.48 （一）销售人员礼仪.48 （二）考勤制度.50 （三）客户建议和意见及投诉管理制度.51 （四）业务规范.52 （五）销售现场工作记录.52 （六）其它规范.52 （七）案场管理规范扣分细则.53房地产项目前期管理房地产项目前期管理房地产项目投资管理办法房地产项目投资管理办法第一章第一章 总则总则第一条 为了加强房地产项目投资管理，规范房地产项目投资决策行为，提高决策水平，同 时强化投资项目的实施管理，减少房地产投资风险，增加房地产投资效益，特制定本管理办法。第二条 本规定的适用范围：房地产项目投资。第三条 房地产投资项目必须符合公司发展规划并具有投资前景优越、潜力好、经济效益佳、风险小的原则。第二章第二章 立项、审批、实施和管理立项、审批、实施和管理第四条 投资项目的前期管理：一、投资项目的立项和审批：1、立项预备：房地产项目提出单位、个人，在项目立项前应将项目基本情况形成书面材料提供给公司，经公司决策层确认后进入预备程序。进入预备程序后，房地产公司项目市场、投资规模、投资及效益进行初步分析，编制项目建议书 ，上交公司决策层立项。2、合作开发项目还需对投资项目的合作企业状况、诚信度、规模、领导人背景等进行全面了解调查。3、房地产项目经公司决策层同意立项后进入实质性谈判或拍买项目的前期准备。二、项目可行性报告及审批：在投资项目的立项后，房地产公司须组织相关人员对投资项目的必要性、市场预测、投资估算、资金筹措、风险预测、经济效益、偿还能力等进行详细的分析，特别是项目的风险预测及防范要作为重点研究对象。对合作标的、拍买价格进行初步确定，并形成可行性报告，报董事会审批决策。第五条 房地产投资项目的实施和管理：一、项目可行性报告批准后，合作项目的合同签订根据证照、合同及文件管理制度执行，并根据基本工作流程中合同审核流程进行审核签约，参与拍买的项目根据董事会确定的拍买价格范围，法定代表人授权委托书，参与拍买。二、项目签约或拍买后，须召开专题会议就项目责任人、资金、项目班子进行落实，明确落实时间和相关工作责任人。三、项目班子建立后，根据项目可行性报告的经济技术预测分析，确定项目责任的主要经济技术考核指标，与项目责任人签订项目责任书。制定项目年度实施计划，对项目的实施情况进行动态管理与服务。四、投资项目的实施必须按批准的投资规模和总投资执行，不得擅自扩大项目规模。对确须扩大规模，必须事先提出调整报告，报董事会审批。五、当投资的项目情况发生重大变化时，必须及时根据实际情况进行调整决策。六、房地产开发项目应遵守国家、地方有关经济技术法规、政策和公司经济技术管理制度，严格要求，确保工程质量、进度。第三章第三章 项目验收项目验收第六条 公司根据项目责任书对房地产项目各阶段工作进行验收。对不符合开发进度的，项目班子须进行说明，并承担相应责任。第七条 房地产开发项目的综合验收均要按国家、地方有关规定和要求组织验收。第四章第四章 附则附则第八条 本管理办法的工作流程参见基本工作流程中项目投资（收购）工作流程 、房地产项目开发工作流程 。第九条 本管理办法解释权归属于股份公司投资发展部。招标管理办法招标管理办法第一章第一章 总则总则第一条 为规范招标采购发包行为，确保招标工作公正、合理的开展，特制定本管理办法。第二条 本招标管理办法仅适用于企业可自主招标项目。第三条 成立招标领导小组：由房地产公司总经理担任组长，总工程师、财务总监担任副组长，组员由工程部负责人及所涉及招标项目的实施管理部门（下简称职能部门）人员组成。第四条 招标领导小组是房地产企业采购、发包的最高决策小组，具体事务操作和相关招标工作召集人员为职能部门人员，凡涉及到房地产项目内的设计、设备、工程、安装和材料，单项项目费用十万元以上的（含 ） ；或同一批次采购在三十万元以上的（含 ） ，均应通过招标领导小组进行公开公正地进行招标实施。招标领导小组根据房地产项目进展情况，及时在社会媒体上公开有关招标信息，并通过公开招标、竞标，进行公正选标后，报董事长批准后执行。第五条 招标领导小组招标工作纪律：一、招标领导小组成员不得将其他竞标企业及企业的有关情况，泄露给相关企业。二、招标领导小组成员不得将涉及企业商业秘密的有关情况泄露给投标企业。三、招标领导小组成员不得收受投标企业宴请、礼物及业务费用。四、招标领导小组成员不得单独开封招标单位的标书。五、招标领导小组成员在招标过程中必须根据公正、公平及有利于本企业的原则，进行选标。第六条 由于招标领导小组成员未遵守以上工作纪律而给企业造成损失的，按照过失责任赔偿（暂行）规定进行处理。情节严重的予以除名。第二章第二章 招标、开标招标、开标第七条 招标领导小组根据房地产项目进展情况，要求职能部门起草相关招标公告和招标文件，招标公告和招标文件必须经招标领导小组审核后定稿，招标公告和招标文件为今后采购或承包合同的附件，根据公司董事会意见进行公开招标或邀请投票。第八条 公开招标必须通过社会媒体公开招标信息，通过招标领导小组的资格审定，从要求参加投标的企业中选择五家左右企业，通过资格审查的五家企业向职能部门购买标书参加投标。第九条 职能部门招标文件的准备，须将承包项目（或采购）的技术要求、质量要求及所处环境、工期要求、截止日期、开标日期等相关要求明确说明，以确保招标工作的顺利展开。第十条 职能部门必须妥善保管各投标企业标书，根据招标文件要求，在开标之日通知相关企业和招标领导小组进行公开开标。第三章第三章 询标、中标询标、中标第十一条 开标后由招标领导小组进行评标，选择三家各指标相对优秀的企业进行询标，进一步确认质量、工期和付款要求，询标记录作为合同附件必须进行双方签名确认。第十二条 询标后招标领导小组委派相关人员对这三家企业进行实地考察，职能部门就实地考察情况形成考察报告交招标领导小组，招标领导小组结合投标文件、询标记录、考察报告确定最后的中标企业报董事长批准。第十三条 经董事长批准后，由职能部门向中标企业发放中标通知书。第十四条 根据招标文件和询标纪录，职能部门拟草相关协议，由法律顾问进行审核，房地产总经理批准，和中标企业签订相关合同。第四章第四章 附则附则第十五条 本管理办法解释权归属于房地产公司总师办。房地产项目设计管理办法房地产项目设计管理办法第一章第一章 总则总则第一条 为保证房地产项目设计的实施有利于企业形象的提升，确保项目设计工作的有效开展，特制定本管理办法。第二条本管理办法涉及到房地产项目初步设计、方案设计、施工图设计、各绿化、管线、市政、装修设计等过程。涉及到部门为总师办、策划部、工程部、材料部、预算部。第二章第二章 设计方案的确定和设计变更设计方案的确定和设计变更第三条任何房地产项目一经引进，策划部门就必须贯穿项目设计的所有过程：1、当拿到相关项目土地后，该地块拟建筑的主朝向、主体形状和主色调及建筑主题思想，策划部门必须考虑到该地块的相关风俗民情、周易及历史背景，并和总师办、设计公司进行有效地对接。2、策划部门必须进行充分市场调查，对房型分隔提出依据及建设性的意见。3、绿化设计方案除要考虑风俗民情、周易和历史背景外，还须考虑和主建筑物相互协调和相互呼应的整体效果。4、策划部门也必须就装修设计的相关设想召集总师办、工程部、材料部、预算部，就策划方案的工程工艺、取材、成本的可行性听取相关意见。5、策划部门根据以上情况形成具体书面调查报告报总师办和公司董事会。第四条 总师办在和设计单位沟通时，除相关设计必须符合规划、人防、消防、交通、环卫等部门要求以外，还需根据策划部门本章第三条的意见，和设计部门沟通，将相关文化和策划融入在设计中，设计方案初稿必须经企业董事会进行审核，再根据相关政策要求进行会审后通过。第五条 设计单位必须是通过招标方式而产生的。第六条 设计变更，这里主要指在施工过程中发生了一些技术情况所引起的设计变更。第七条 所有涉及到施工设计变更的必须填写设计变更联系单，经总工程师同意签名报设计单位审核同意，见基本工作流程中工程文件签署流程 。第八条 设计变更涉及到户型结构、使用功能或视觉效果的变化，须及时策划、由销售部门进行联系，对已发出的宣传资料进行收回，若已进行销售的，必须以书面的形式通知客户，让客户进行确认。第三章第三章 附则附则第九条本办法解释权归属于房地产公司总师办。房地产项目前期工作管理办法房地产项目前期工作管理办法第一章第一章 总则总则第一条 为规范房地产项目的前期运作，提高前期工作效率，确保相关工作的有效衔接，特制订本管理办法。第二条 本管理办法适用于房地产前期工作，涉及到房地产公司总师办、前期部、工程部、策划部、销售部之间的工作衔接。第三条 前期工作涉及到土地出让合同的签订、土地证的领取、勘测红线的申领、地质勘探、设计单位的招标、方案设计、方案会审、规划土地许可证的申领、初步设计、日照分析、环评、工程规划许可证的申领、监理和施工单位招标、交费、施工许可证的申领等直至预售许可证的申领。第二章第二章 前期工作的准备和操作前期工作的准备和操作第四条 自项目引进（或拍买）协议一签订，房地产项目就进入了一个实际的前期工作。第五条 房地产前期工作是一个庞大的社会学工程，前期部必须进行充分的准备做好相关工作计划，确保前期工作有效地开展。1、根据项目的特点准备好相关的资料。2、根据项目的特点整理好前期工作思路。3、落实好相关工作人员。4、前期部必须掌握好工作的效率节奏，对在前期工作过程中所涉及到其他部门的要做到事前沟通。5、和各政府相关部门保持有效沟通，了解各申报审批程序，确保工作效率的提高。第六条 前期工作的操作流程和注意事项：前期操作流程和注意事项前期操作流程和注意事项项目前期项目前期 流程流程（一）（一） 土地证申领阶段土地证申领阶段（二）（二） 规划用地许可证阶段规划用地许可证阶段（三）（三） 规划工程许可证阶段规划工程许可证阶段（四）（四） 施工许可证阶段施工许可证阶段（五）（五） 预售证阶段预售证阶段执行部门执行部门前期部、策划部前期部、总师办 策划部前期部、总师办 策划部前期部、总师办、工程部 策划部、财务审计部前期部、工程 部 销售部、策划 部工作内容工作内容1、 项目调查和可行性分析， 形成相关可行性报告。 2、 参加土地拍买；或参加项 目合作谈判。 3、 签订土地出让合同（合作 项目进行签约） 。 4、 交纳土地出让金（合作项 目支付合作款） 。 5、 申领土地证。1、划勘测红线。 2、设计方案招标。 3、委托设计：方案设计：彩 图、平面图、交通走向图、 消防通道、绿化布局、排 水系统图。 4、领取规划用地许可证。1、方案会审，并形成纪要。 2、进行初步设计和扩初会审。 3、日照分析。 4、环评报告。 5、签订配套合同。 6、申领规划工程许可证。1、根据扩初进入施工图设计。 2、施工图审。 3、施工招标：监理、施工单位。 4、交费：人防、白蚁、墙改、散装水泥押金。 5、申领施工许可证。 6、图纸交底。1、确定物业用房、 社区用房、物 业营业用房、 汽车位、自行 车位等配套用 房 2、建施图交房管 进行预测绘。 3、物业公司招标。4、申领预售证。注意事项注意事项1、对合作项目，特别是需以股 权收购方式进行合作的，要 注意衩收购企业的或有负债。2、取得项目后，在项目未结束 之前注意及时做好每年的计 划结转。1、在办理勘测红线时，尽可 能不要提供平面草图。 2、总师办在本阶段工作中， 须做好相关准备：.到规划 局信息获取电子图、航拍 图、工程管线道路坐标。 3、策划部就方案设计应就建 筑物形状、色彩等和总师 办保持有效联系。 4、前期部须做好工作的有效 衔接，用好“时间差”以 防内部部门的工作脱节。 5、方案通过后要求规划部门 在平面图上盖章，规划用 地许可证上用。 6、注意方案公示图，特别是 公示图的内容、贴放位置和 时间。1、前期部在本阶段工作中，特 别是和规划、建委、人防、 交警、环保、市容、卫生、 市政提早沟通；日照分析和 环评报告的工作单位须和建 委及时沟通，确保方案扩初 会审通过。 2、策划部、总师办和前期部必 须保持有效的工作衔接，提 高办事效率。 3、扩初方案通过后，要取得平 面建施图上盖章，区规划局放 样定位用。 4、绿化平面图批好备用。1、有资格图审企业只有三家：省设计院、市设计 院、华东设计院。 2、交费时要注意以下几点：白蚁费的减免、人防 费的减免，一般交费以面积计算，故不要提供 相关建施图，提供相关的规划批文（不计面积 的可以不算） 。 3、散装水泥所有票据原件要保存好，特别是进场 票和小票、结算单据工程部现场要落实好相关 人员。 4、财务审计部