如何有效控制房地产开发项目的工程造价-左赟.docx

· 4550· 2017 年 8 月中 房地产业 建筑工程技术与设计 如何有效控制房地产开发项目的工程造价 左 赟 （上海穗华置业有限公司 上海 200000） 【摘要】 从现实来看，房地产很多项目都没有做到在规定的时 间内规定的预算内提交了合格质量的工程。加强工程造价的管理 和控制，尽可能的减少工程成本，以提高企业的投资效益，是每 一个房地产企业都十分关注和追求的目标，这就要求我们必须始 终把工程造价控制贯穿于工程建设全过程 , 从投资决策、设计、 施工至竣工的全过程找出失控原因 , 采取有效对策。现就有关问 题结合自身理解，作一些阐述，供大家参考。 【关键词】 房地产开发；项目；工程造价；有效控制 1 设计阶段工程造价的控制 1.1 设计方案优化专家指出，虽然设计费用占工程总投资的比 例很小（ 1% 2%），但它对工程造价的影响程度达到 75%。搞 好工程设计阶段的造价控制是有效控制工程成本的关键，重施工、 轻设计的观念必须克服，控制工程费用应从设计抓起。因此，建 设单位在审查设计单位的设计时，要重视设计方案的优化，采用 先进的技术方案和成熟的新技术、新工艺、新材料。 1.2 技术设计和施工图设计阶段的造价控制方案设计招标完成 后，还要重视技术设计和施工图设计。我国的建设项目中，一旦 某个方案中标，在接下来的技术设计和施工图设计过程中就缺少 竞争机制，设计人员随意加大梁柱截面，提高混凝土强度等级， 增加配筋量，出现了不少设计不合理现象，致使投资严重失控。 在设计过程中采用限额设计是加强此阶段监督管理的有效手段， 避免无谓的浪费。限额设计就是按照批准的可行性研究报告的投 资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制技术设计 和施工图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下，按分 配的投资限额控制设计，严格控制不合理变更，保证总投资额不 被突破。在单体建筑设计中，注重基础与地基处理方案的选择。 一般情况下地基与基础的工程造价约占工程总价的 15% 20%， 此项费用较难控制，因为地质条件千变万化，因此选定方案非常 重要。基础方案决定于地质勘察情况、荷载大小，其选择原则是 在保证满足工程需要的前提下造价尽可能低。在单体设计上，要 控制整栋建筑的配筋率，当然各种结构和单体的配筋率大小不等。 但总体平均值大致如下：多层砖混结构约 20kg/m2；多层、小高层 的框架结构约 30 45kg/m2；高层框剪结构约 50 70kg/m2。 2 工程招投标阶段的工程造价控制 2.1 遵循公平、公开、公正、诚信的原则 招标前，应严格审查施工单位的企业资质、经营业绩、经济 实力、管理能力及社会信誉，必要时进行实地考察，避免 “ 特级 企业投标，一级企业转包，二级企业进场 ” 等不正常现象。 2.2 认真编制招标文件 造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值 的数据、资料，对影晌工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分 析、评价，然后编制招标文件。招标书条款应严谨、准确和全面， 工程造价及相关费用应尽量包死，少留或不留活口。工程标底要 保证质量，把工程标底控制在合理造价的下限。 2.3 合理低价者中标 目前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标，作为业主 方应杜绝一味寻求绝对低价中标，以避免投标单位以低干成本价 恶意竞争。所谓合理低价，是在保证质量、工期前提下的合理低价。 对于众多的投标者，开发商只能按照一定标准，例如技术先进、 质量最佳、工期最短、造价合理等方面选择中标者，再把建设工 程发包给他。 2.4 严密工程合同条款 对工程合同中涉及工程费用收取标准、工期、质量等级、承 万方数据 包内容及方式、价款的结算方式、保修内容及期限、违约责任、 争议处理等，都应有明确约定。在签订工程合同过程中，对招标 文件和设计中不明确、不具体的内容，通过谈判，争取得到有利 于合理低价的合同条款。同时，对索赔要有前瞻性，有效避免过 多索赔事件的发生。此外，应争取工程保险、工程担保等风险控 制措施，使风险得到适当转移、有效分散和合理规避，提高工程 造价的控制效果。 3 施工阶段工程造价控制 施工阶段成本控制的关键，一是合理控制工程洽商，二是严 格审查承包商的索赔要求，三是做好材料的加工定货。由开发企 业引起的变更主是设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工 程项目变更。控制变更的关键在开发商，应建立工程签证管理制度， 明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权、分工，确保签证 的质量，杜绝不实及虚假签证的发生。为了确保工程签证的客观、 准确，我们首先强调办理工程签证的及时性。一道工序施工完， 时间久了一些细节容易忘记，如果第二道工序又将其复盖，客观 的数据资料就难以甚至无法证实。对签证一般要求自发生之日起 20 天内办妥。其次，对签证的描述要求客观、准确，要求隐蔽签 证要以图纸为依据，标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成情况， 如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不确定，还要求标明几何尺寸， 并附上简图。施工图以外的现场签证，必须写明时间、地点、事由、 几何尺寸或原始数据，不能笼统地签注工程量和工程造价。签证 发生后应根据合同规定及时处理，审核应严格执行国家定额及有 关规定，经办人员不得随意变通。要加强预见性，尽量减少签证 发生。预算人员要广泛掌握建材行情，在现行材料价格全部为市 场价的今天，如果对材料市场价格不清楚，就无法进行工程造价 管理。 4 竣工阶段的有效控制 在工程竣工结算时，开发企业的审核人员应坚持按合同办事， 按照双方在施工合同中的约定，根据竣工图纸结合隐蔽签证、现 场签证和设计变更等进行审核计算，对工程预算外的费用严格控 制，凡未按合同条款履行的违约等一律扣减费用，严格把好审核关， 工程造价的合理确定是项目投资管理的重要环节。 为了合理确定工程造价，计价必须准确。预算人员不但要熟 练掌握工程量的计算规则，定额子目的组成内容和套用规定、工 程造价计算程序，还要掌握三者的编制原理、内在联系，确保工 程造价计算的准确性。另外，预算人员要坚持到现场了解情况， 掌握工程动态，对特殊材料进行市场询价，掌握价格动态，提高 工程计价的准确性。 5 结语 鉴于房地产开发企业所处的内外部环境，房地产开发项目造 价控制不仅仅是开发商的责任，还需咨询单位、设计单位、施工 单位、监理单位等纳入造价控制与管理工作当中，形成一个统一 的造价管理保证体系，确保造价控制与管理主动、动态、连续的 进行。这就要求本人在以后的学习及工作实践当中需做更深层次 的研究。 参考文献： 1 傅奇志 . 浅谈房地产开发项目成本控制 J. 四川建筑， 2006 2 邹伟 . 房地产开发项目成本控制的关键阶段 J. 施工技术， 2006 3 朱宇 . 如何有效控制房地产开发过程的工程造价 J. 中国 高新技术企业 ,2007