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    如何有效控制房地产开发项目的工程造价-左赟.docx

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    如何有效控制房地产开发项目的工程造价-左赟.docx

    4550 2017 年 8 月中 房地产业 建筑工程技术与设计 如何有效控制房地产开发项目的工程造价 左 赟 (上海穗华置业有限公司 上海 200000) 【摘要】 从现实来看,房地产很多项目都没有做到在规定的时 间内规定的预算内提交了合格质量的工程。加强工程造价的管理 和控制,尽可能的减少工程成本,以提高企业的投资效益,是每 一个房地产企业都十分关注和追求的目标,这就要求我们必须始 终把工程造价控制贯穿于工程建设全过程 , 从投资决策、设计、 施工至竣工的全过程找出失控原因 , 采取有效对策。现就有关问 题结合自身理解,作一些阐述,供大家参考。 【关键词】 房地产开发;项目;工程造价;有效控制 1 设计阶段工程造价的控制 1.1 设计方案优化专家指出,虽然设计费用占工程总投资的比 例很小( 1 2),但它对工程造价的影响程度达到 75。搞 好工程设计阶段的造价控制是有效控制工程成本的关键,重施工、 轻设计的观念必须克服,控制工程费用应从设计抓起。因此,建 设单位在审查设计单位的设计时,要重视设计方案的优化,采用 先进的技术方案和成熟的新技术、新工艺、新材料。 1.2 技术设计和施工图设计阶段的造价控制方案设计招标完成 后,还要重视技术设计和施工图设计。我国的建设项目中,一旦 某个方案中标,在接下来的技术设计和施工图设计过程中就缺少 竞争机制,设计人员随意加大梁柱截面,提高混凝土强度等级, 增加配筋量,出现了不少设计不合理现象,致使投资严重失控。 在设计过程中采用限额设计是加强此阶段监督管理的有效手段, 避免无谓的浪费。限额设计就是按照批准的可行性研究报告的投 资估算控制初步设计,按照批准的初步设计总概算控制技术设计 和施工图设计,同时各专业在保证达到使用功能的前提下,按分 配的投资限额控制设计,严格控制不合理变更,保证总投资额不 被突破。在单体建筑设计中,注重基础与地基处理方案的选择。 一般情况下地基与基础的工程造价约占工程总价的 15 20, 此项费用较难控制,因为地质条件千变万化,因此选定方案非常 重要。基础方案决定于地质勘察情况、荷载大小,其选择原则是 在保证满足工程需要的前提下造价尽可能低。在单体设计上,要 控制整栋建筑的配筋率,当然各种结构和单体的配筋率大小不等。 但总体平均值大致如下多层砖混结构约 20kg/m2;多层、小高层 的框架结构约 30 45kg/m2;高层框剪结构约 50 70kg/m2。 2 工程招投标阶段的工程造价控制 2.1 遵循公平、公开、公正、诚信的原则 招标前,应严格审查施工单位的企业资质、经营业绩、经济 实力、管理能力及社会信誉,必要时进行实地考察,避免 “ 特级 企业投标,一级企业转包,二级企业进场 ” 等不正常现象。 2.2 认真编制招标文件 造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值 的数据、资料,对影晌工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分 析、评价,然后编制招标文件。招标书条款应严谨、准确和全面, 工程造价及相关费用应尽量包死,少留或不留活口。工程标底要 保证质量,把工程标底控制在合理造价的下限。 2.3 合理低价者中标 目前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标,作为业主 方应杜绝一味寻求绝对低价中标,以避免投标单位以低干成本价 恶意竞争。所谓合理低价,是在保证质量、工期前提下的合理低价。 对于众多的投标者,开发商只能按照一定标准,例如技术先进、 质量最佳、工期最短、造价合理等方面选择中标者,再把建设工 程发包给他。 2.4 严密工程合同条款 对工程合同中涉及工程费用收取标准、工期、质量等级、承 万方数据 包内容及方式、价款的结算方式、保修内容及期限、违约责任、 争议处理等,都应有明确约定。在签订工程合同过程中,对招标 文件和设计中不明确、不具体的内容,通过谈判,争取得到有利 于合理低价的合同条款。同时,对索赔要有前瞻性,有效避免过 多索赔事件的发生。此外,应争取工程保险、工程担保等风险控 制措施,使风险得到适当转移、有效分散和合理规避,提高工程 造价的控制效果。 3 施工阶段工程造价控制 施工阶段成本控制的关键,一是合理控制工程洽商,二是严 格审查承包商的索赔要求,三是做好材料的加工定货。由开发企 业引起的变更主是设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工 程项目变更。控制变更的关键在开发商,应建立工程签证管理制度, 明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权、分工,确保签证 的质量,杜绝不实及虚假签证的发生。为了确保工程签证的客观、 准确,我们首先强调办理工程签证的及时性。一道工序施工完, 时间久了一些细节容易忘记,如果第二道工序又将其复盖,客观 的数据资料就难以甚至无法证实。对签证一般要求自发生之日起 20 天内办妥。其次,对签证的描述要求客观、准确,要求隐蔽签 证要以图纸为依据,标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成情况, 如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不确定,还要求标明几何尺寸, 并附上简图。施工图以外的现场签证,必须写明时间、地点、事由、 几何尺寸或原始数据,不能笼统地签注工程量和工程造价。签证 发生后应根据合同规定及时处理,审核应严格执行国家定额及有 关规定,经办人员不得随意变通。要加强预见性,尽量减少签证 发生。预算人员要广泛掌握建材行情,在现行材料价格全部为市 场价的今天,如果对材料市场价格不清楚,就无法进行工程造价 管理。 4 竣工阶段的有效控制 在工程竣工结算时,开发企业的审核人员应坚持按合同办事, 按照双方在施工合同中的约定,根据竣工图纸结合隐蔽签证、现 场签证和设计变更等进行审核计算,对工程预算外的费用严格控 制,凡未按合同条款履行的违约等一律扣减费用,严格把好审核关, 工程造价的合理确定是项目投资管理的重要环节。 为了合理确定工程造价,计价必须准确。预算人员不但要熟 练掌握工程量的计算规则,定额子目的组成内容和套用规定、工 程造价计算程序,还要掌握三者的编制原理、内在联系,确保工 程造价计算的准确性。另外,预算人员要坚持到现场了解情况, 掌握工程动态,对特殊材料进行市场询价,掌握价格动态,提高 工程计价的准确性。 5 结语 鉴于房地产开发企业所处的内外部环境,房地产开发项目造 价控制不仅仅是开发商的责任,还需咨询单位、设计单位、施工 单位、监理单位等纳入造价控制与管理工作当中,形成一个统一 的造价管理保证体系,确保造价控制与管理主动、动态、连续的 进行。这就要求本人在以后的学习及工作实践当中需做更深层次 的研究。 参考文献 1 傅奇志 . 浅谈房地产开发项目成本控制 J. 四川建筑, 2006 2 邹伟 . 房地产开发项目成本控制的关键阶段 J. 施工技术, 2006 3 朱宇 . 如何有效控制房地产开发过程的工程造价 J. 中国 高新技术企业 ,2007

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