2018-2020经济周期趋势与楼市结构机会(1).pdf

专业至上服务至诚 Professional ·Professional ·SincereSincere代理·咨询·金融·商业·海外·养老·大数据·产业·公关2018-2020年经济周期趋势与楼市结构性机会第一章 周期：2019年下半年重启“加杠杆”第二章 趋势：关键会议后不同能级城市楼市趋势第三章 机会：2019年楼市重回一二线，把握三四线结构机会第四章 策略：现金为王，把握周期“换仓”机会第五章 建议：对房企的投资与营销建议周期：2019年下半年重启“加杠杆”01外部冲击：美国打压手段逐步升级，加速国内经济下行自2015年美元启动加息周期以来，尤其特朗普上台后，对中国经济的实质性打压经历了2次升级。美元加息、进入强 势美元周期，增加中国资金外流和加息压力、冲击实体经济；2017年加息+减税组合拳，无论中国是否跟随，均使中 国面临短期公共税收收入缺口的难题，掣肘中国财政政策实施空间；2018年发动的贸易战，则通过多传导渠道直接打 压中国经济美国打压手段 1.0美国打压手段 2.0美国打压手段 3.0加息加息+减税加息+减税+贸易战世界各国全面承压有针对性对中国实施打压精准打击中国经济2015年美元启动加息周期以来，已连续8次加息，致使美元回流压力不断加大，各国面临美元资金收紧压力和债务风险。为对冲不利影响，俄罗斯、加拿大、印尼等多国跟进加息，推高国内投资成本，影响经济增长速度，中国亦面临加息压力美国税收结构以个人所得税为主，企业所得税占比极小；而中国相反。2017年12月，美国实施1.5万亿美元规模的减税计划，大幅降低企业税率，中国如果跟随，将会产生短期税收收入缺口，如果不跟随，企业国际竞争力则变相削弱2018年美国发动以中国为主要目标的贸易战，相继对自中国进口的500亿美元和2000亿美元商品加征关税，遏制中国制造2025计划，精准打压中国经济，加速中国经济下19世纪60年代后，全球化进程加快，美元加息造成的强势美元将促使资本回流美国，诱发外币兑美元贬值，以美元为 主要外债的国家或企业还债压力剧增。同时外部经济体被迫跟随加息或刺破前期经济发展中积累的资产价格泡沫、诱发 经济危机。从历次影响较大的经济危机来看，经济危机爆发之前，均经历了美元持续1-2年的加息周期历次经济金融危机时点与美元基准利率、美元指数对比05101520250204060801001201401601801971/11971/111972/91973/71974/51975/31976/11976/111977/91978/71979/51980/31981/11981/111982/91983/71984/51985/31986/11986/111987/91988/71989/51990/31991/11991/111992/91993/71994/51995/31996/11996/111997/91998/71999/52000/32001/12001/112002/92003/72004/52005/32006/12006/112007/92008/72009/52010/32011/12011/112012/92013/72014/52015/32016/12016/112017/92018/7美元指数美国:联邦基金利率(日)1982年 拉美债务危机1991年 日本经济危机1998年亚洲金融危 机2008年 次贷危机9年2018年中欧等 多国经济困境6年 11年10年%外部冲击：美元加息集聚经济风险，经济危机窗口期来临05000100001500020000250003000000.511.522.533.52013/1/22013/3/22013/5/22013/7/22013/9/22013/11/22014/1/22014/3/22014/5/22014/7/22014/9/22014/11/22015/1/22015/3/22015/5/22015/7/22015/9/22015/11/22016/1/22016/3/22016/5/22016/7/22016/9/22016/11/22017/1/22017/3/22017/5/22017/7/22017/9/22017/11/22018/1/22018/3/22018/5/22018/7/22018/9/2美国:国债收益率:10年美国:道琼斯工业平均指数美元加息，美国国债收益率持续走高，目前达到2013年以来的最高水平，导致债券市场恐慌情绪，或引发全球债券市 场抛售潮，从而危及股票市场，加快全球经济风险爆发。从近期市场表现看，美国道琼斯指数陡转下跌，截至10月11 日，相较10月3日最高点已跌去5%，全球主要经济体股市跟随下跌美国十年期国债收益率及道琼斯工业指数走势%外部冲击：美债收益率高企，或加速经济危机爆发美国10年期国债收益率创新高、道琼斯工业指数陡转下跌点国内增值税31%国内消费税8%进口环节增值税和消费税10%营业税9%企业所得税22%个人所得税8%资源税1%城市维护建设税3%房产税2%关税2%契税1%车辆购置税1%土地增值税1%城镇土地使用税1%耕地占用税0%2016年中国税收结构资料来源：同策研究院、wind个人所得税50%企业所得税9%社会保险税36%消费税3%遗产及赠与税1%关税1%2016年美国联邦政府（左）、州和地方政府（右）税收结构个人所得税39%公司收益税6%房产税55%2016年美国联邦政府税收为 3.2万亿美元2016年美国州和地方政府税收 为1.55万亿美元，三大税种占 比超过63%美国减税，变相削弱中国企业国际竞争力，倒逼中国陷入跟随减税则主动降低财政收入、不跟随则被动压缩财政收入的 困境，掣肘未来财政政策的操作空间。从中美税收结构对比来看，以个人所得税为主的美国通过为企业降税，以较小的 税收损失代价倒逼中国降低企业税费，以小搏大，中国将损失更多的财政收入外部冲击：美国减税倒逼税改，政策调控空间受挤压2、消费下滑生产成品涨价进口产品涨价关税增加生产成本关税增加最终消费价格贸易战3、出口下滑经济前景的悲观预期、外部环境不确定性增强关税增加出口品价格、美国消费者使用其他产品替代GDP增速加速下滑1、投资下滑外部冲击：中美贸易战加速中国GDP增速下滑中美贸易战通过多项传导路径，导致中国投资、消费、出口的全面下滑，最终传导到GDP增速加速下滑，而加速下滑 的GDP增速将诱发国内以往发展积聚的矛盾与冲突集中显现。据测算，美国先后两次对中国共计2500亿美元商品加征 关税将影响中国GDP0.5-0.6个百分点，GDP增速存跌破6%的风险据测算，美国对自中国进口 500亿美元商品加征25%关 税和2000亿美元商品加征 10%关税，考虑直接和间接 影响，将对中国GDP造成 0.5-0.6个百分点的影响。外部冲击：美国组合政策对中国经济的影响总结中国企业 经营恶化美国减税变相削弱企业竞争力 政府税收减少居民降 薪、失业中国政府如跟随减税，则税收直接减少GDP增速持续 下滑美国加息人民币 贬值资本回流美国借美元债企业 还款压力剧增美国资金成本增加美股抛售美债抛售新兴国家经济危机美债暴跌、收益率大增美股十年长牛，处于历史高位股债双杀、诱发新兴国家市场跟随美国体系相对完善 整体风险可控中国投资减弱外汇流出压力增加财政支出的 投资减弱中国消费减弱个人支付的直 接税收减弱消费相关的政 府税收减弱贸易战中国进口产品涨价国内生产用品涨价输入性通货膨胀中国出口下滑贸易战增加经济环境不确定性，造成国外投资减弱内部应对：三去一降一补政策已提前疏解风险2016年“两会”加强供给侧结构性改革， 增强持续增长动力 推动简政放权、放管结合、优化服务改革向纵深发展 充分释放全社会创业创新潜能 着力化解过剩产能和降本增效 努力改善产品和服务供给 大力推进国有企业改革 更好激发非公有制经济活力2017年“两会”以推进供给侧结构性改革为主线 深入推进“三去一降一补” 扎实有效去产能 因城施策去库存 积极稳妥去杠杆 多措并举降成本 精准加力补短板2018年“两会”深入推进供给侧结构性改革 发展壮大新动能 加快制造强国建设 继续破除无效供给 深化“放管服”改革 进一步减轻企业税负 大幅降低企业非税负担消除旧发展模式遗留弊病寻找新发展模式及动能阶段I“十八大后”（2012-2017）：供给侧结构性改革阶段II“十九大后”（2017-2022）：培育创新驱动模式+适度扩大内需“十九大”前后供给侧改革的两个阶段“十八大”后为供给侧改革第一阶段，侧重供给端的调整，重点推进“三去一降一补”，解决旧经济发展模式下的弊 端，实质上已对美国政策进行了对冲操作、提前疏解国内主要风险。而“十九大”、2018年“两会”之后，供给侧改 革重点是放松制度限制，培育以创新驱动模式为主导的“质量型”新经济增长模式，同时确定多层次刺激国内外需求数据来源：同策研究院、wind、财政部、国家审计署 数据说明：地方政府债务总额的测算，灰色标记为log模型插值估计值；地方政府或有债务包括：地方政府负有担保责任的债务+承担一定救助责任的债务；社科 院口径的居民部门杠杆率截止到2014年“去杠杆”政策指导下，政府杠杆率有显著降低，整体债务风险可控，为未来执行更加积极的财政扩张政策，提供腾挪 空间。居民部门负债率持续增长，但整体上仍有加杠杆空间。企业部门“去杠杆”进入“稳杠杆”阶段。从官方表态 看，“地方政府债务可控，国企杠杆持续下降”，在“稳杠杆”阶段之后，经济若加速下行，仍有较大加杠杆空间内部应对：未来财政扩张尚有空间时间地方政府负有偿还责任 的债务 （万亿）地方政或有债务 （万亿）地方政府债务总额 （万亿）政府债务总额 （万亿）2010.126.714.0110.7217.472011.1213.1620.362012.1216.1623.912013.0610.897.0117.90 29.4 2013.1220.732014.1215.48.62433.572015.12 （新预算法， 进行限额管理）14.767.722.4633.132016.1215.326.922.2234.232010-2016年地方政府债务测算2010-2017年中国各部门杠杆率%02040608010012014016018020102011201220132014201520162017政府部门债务占GDP比重(政府部门杠杆率)居民部门债务占GDP比重(居民部门杠杆率)非金融企业部门债务占GDP比重(企业部门杠杆率)资料来源：同策研究院、wind“去杠杆”政策以非常规的手段实现加息，同时通过建立楼市防火墙，以“宽货币、紧信用”的方式阻断资金持续流入 房地产业。高负债率的房地产企业融资愈发收紧，叠加2018年下半年、2019年上半年是企业资金兑付压力最大的时 点，迫使企业提前自发进行市场调整，降低楼市风险。以某金融机构房企融资白名单为例，仅针对名单上的企业分类提 供融资支持内部应对：“去杠杆”政策对冲美国加息，降低楼市风险02004006008001000120014002017/12017/22017/32017/42017/52017/62017/72017/82017/92017/102017/112017/122018/12018/22018/32018/42018/52018/62018/72018/82018/9融资总额3个月移动融资额40家典型上市房企融资总额亿元某金融机构房企融资白名单原则上以白名单制管理为主，合理区分企业及区域风险，主动回避系统风险较大的区域以及竞争能力下降或已明 显处于劣势的房地产客户群。 房地产企业白名单-A类房地产企业白名单-B类房地产企业白名单-C类 万科企业股份有限公司碧桂园控股有限公司荣盛房地产发展股份有限公司金地（集团）股份有限公司龙光地产控股有限公司苏州高新区经济发展集团总公司（新 增） 华润置地有限公司正荣集团有限公司中骏置业控股有限公司 保利房地产（集团）股份有限公司广州市时代地产集团有限公司禹洲地产股份有限公司 保利置业集团有限公司（00119.HK）合景泰富地产控股有限公司金辉集团有限公司 中国海外发展有限公司融侨集团股份有限公司(CB)杭州滨江房产集团股份有限公司 鲁能置业集团有限公司路劲地产集团有限公司大连万达商业地产股份有限公司 越秀集团长江实业地产有限公司（01113. HK）绿地控股集团有限公司(BC) 中粮地产（集团）股份有限公司金隅股份新力地产（新增） 金融街控股股份有限公司新城控股集团股份有限公司福晟集团（新增） 龙湖地产有限公司广州富力地产股份有限公司珠海华发实业股份有限公司 招商局蛇口工业区控股股份有限公司旭辉控股（集团）有限公司华夏幸福地产集团（新增） 北京首都开发控股（集团）有限公司融信（福建）投资集团有限公司四川蓝光发展集团股份有限公司 绿城房地产集团有限公司金科地产集团股份有限公司阳光城集团股份有限公司(BC) 建发房地产集团有限公司(BA)仁恒置地集团有限公司俊发地产（新增） 远洋地产控股有限公司中国电建地产集团有限公司星河地产（新增） 首创置业股份有限公司宝龙地产控股有限公司（CB）卓越集团（新增）五矿地产世茂房地产控股有限公司（AB）中国奥园地产集团股份有限公司（新 增） 中国铁建股份有限公司雅居乐集团控股有限公司（AB）北科建（新增）中国金茂控股集团有限公司江苏中南建设集团股份有限公司 （CB）海伦堡（新增）华侨城资料来源：同策研究院、wind本轮“去库存”政策下，三四线城市房地产需求集中释放，不同能级城市的房地产轮动实现住房需求轮动释放，为近两 年经济增长托底。住房库存的减少、住宅价格的上涨有助于未来政府可持续地出让土地获取收入，为未来政府实行扩张 性的政策提供资金来源内部应对：“去库存”政策实现结构性需求释放050001000015000200002500030000350004000045000500002013/22013/42013/62013/82013/102013/122014/32014/52014/72014/92014/112015/22015/42015/62015/82015/102015/122016/32016/52016/72016/92016/112017/22017/42017/62017/82017/102017/122018/32018/52018/7全国商品住宅库存万平米2013至2018年全国商品住宅库存面积-10-505101520253035402013/12013/42013/72013/102014/12014/42014/72014/102015/12015/42015/72015/102016/12016/42016/72016/102017/12017/42017/72017/102018/12018/42018/7一线城市:当月同比二线城市:当月同比三线城市:当月同比70个大中城市新建商品住宅价格指数“去产能”政策通过行政手段淘汰落后、低效的生产力，提高要素生产率，同时结合经济圈战略，通过产业转移，实现 生产要素的区域分布的平衡，提升全国生产效率内部应对：经济圈战略，提高中国生产效率长春沈阳大连唐山石家庄西安郑州成都柳州深圳珠海惠州广州 佛山东莞长沙南昌武汉 宁波绍兴杭州苏州常州无锡南通盐城泰州扬州淮安烟台青岛东营淄博临沂徐州合肥2010和2015年全国重点城市工业产业分布两种工业产业转移的逻辑厦门省内强工业城市全国强工业城市逐步衰弱的省内强工业城市中山新晋全国强工业城市新晋省内强工业城市省内中低端制造业向低成本、高效率城市转移数据来源：同策研究院、国家统计局 数据说明：以各地级市以上城市（由于数据缺失，北京、上海、天津、重庆未纳入计算）2010年和2015年的 市区工业用电量、6年复合增长率和市区工业总产值数据，通过系统聚类方法，筛选出不同工业特征的城市中高端制造业向中部核心二线城市转移 产业迁移促使中部核心二线城市崛起，形成以新兴制造为核心的产业链基础，如合肥的中科系、郑州的富士康系，武汉的光谷系，西安、成都的半导体、光电等 东部地区中，中低端制造业向劳动力和土地成本较低的区域转移，如广东省的惠州、长三角的苏北区域、山东半岛的东营、烟台、临沂以及京津冀的唐山和石家庄等城市回顾前5年，中国科技进步贡献率由52.2%提高到57.5%。“十九大”“两会”后进一步强调通过制度改革营造创新的 环境，实施创新驱动发展战略，从供给侧为经济发展提供新动能内部应对：培育“创新”为中国经济发展的新动能科布道格拉斯生产函数创新驱动被确立为持续经济增长动力现状 资本投入对社会总产出的增长边际效率递减 社会劳动力总量拐点到来，数量型人口红利消退 依靠技术进步提高社会总产出是下一阶段发展模式的必然选择策略深入实施创新驱动发展战略，不断增强经济创新力和竞争力 加强国家创新体系建设 落实和完善创新激励政策 促进大众创业、万众创新上水平资 本 （K）劳动力（L）Y1（产量）Y2（产量）中国近10年的经济增长就是依靠货币政策宽松及财政政策扶持，刺激企业再投资，本质是资本数量型驱动的企业增长，而非由技术革新带来的效率型增长资 本 增 长 驱 动K1K2L（fix）Y = 资料来源：同策研究院、wind2018年通过税收改革，对企业和个人实质性降税，一方面增加企业利润，促进企业良性发展；另一方面对个人减税， 增加个人收入、促进个人消费内部应对：“减税降费”政策长期来看提振国内消费2018年5月1日 制造业等行业增值税税率从17%降至16% 交通运输、建筑、基础电信服务等行业及农产品等货物的增值税税率从11%降至10% 统一增值税小规模纳税人标准 对装备制造等先进制造业、研发等现代服务业符合条件的企业和电网企业在一定时期内未抵扣完的进项税额予以一次性退还降低企业增值税，增加企业当期利润，为企业减负2018年9月20日确定从消费供应及需求两方面着手，激发居民消费潜力 中共中央 国务院关于完善促进消费体制机制 进一步激发居民消费潜力的若干意见 促进实物消费不断提挡升级 推进服务消费持续提质扩容 引导消费新模式加快孕育成长 推动农村居民消费梯次升级2018年10月1日直接增加中高收入的工薪阶层税后收入，进而提振消费 新版个税税率开始实行 个税起征点就将上调至5000元 个税扩大了3%、10%、20%三档低税率级距，缩小25%税率的级距 经营所得适用税率在维持5%35%的五级超额累计税率不变的情况下，大幅调整各档次税率级距资料来源：同策研究院、wind新需求三驾马车：教育、医疗、养老，搭配“1亿非户籍人口在城市落户”目标，将成为覆盖中国全年龄段的消费需求 刺激政策，全方位释放中国内生需求活力内部应对：新需求三驾马车助力经济增长0-25岁25-45岁45-65岁65岁以上以教育为主要需求以购房为主要需求以医疗为主要需求以养老为主要需求资料来源：同策研究院、wind在对外开放方面，中国深入扩大开放，一方面有助于吸引外资投资，削弱美元加息造成的资本外流影响；另一方面有助 于挖掘国外需求的潜力，在出口方面弥补中美贸易战造成的出口缺口内部应对：深入扩大开放，挖掘国外需求潜力4月10日，博鳌亚洲论坛2018年年会在海南省博鳌开幕。国家主席习近平出席开幕式并发表题为开放共创繁荣 创新引领未来的主旨演讲。10月10日，国务院总理李克强在北京中南海紫光阁会见德国宝马集团董事长科鲁格。李克强指出，下一步，我们对外开放的力度会更大，开放的水平会更高，中国将继续并且长期成为外商投资的热土。我们欢迎包括德国企业在内的各国企业抓住机遇，扩大对华投资，更好实现共同发展、互利共赢。资料来源：同策研究院、wind一方面，中国通过“三去一降一补”提前疏解国内积累的风险，对美国加息政策及可能到来的潜在国际危机进行对冲， 削弱国际不利因素对国内的影响，另一方面，通过“减税降费”、“对外开放”、“挖掘内需”等多种方式为经济增长 托底内部应对：中国组合政策应对外部冲击维持GDP增 长，减缓GDP 下滑削弱未来潜在危机 造成的影响扩张性财政投资存 在基础扩大国内消费增加对外出口建立房地产防火墙去杠杆企业提前适应中性 偏紧的货币环境应对美国加息控制房地产风险去库存降低三四线库存提高全国房价财政收入去产能改善企业利润提高生产效率提高居民收入减税降费养老、教育、医疗、 住房作为消费支柱提前疏解国内高杠杆风险，应对潜在危机土地出让可持续土地出让金，房地 产相关税收增加地方债务危机缓解培育创新生产力企业利润改善增加基于消费的财政收入增加以供给侧改革 促消费升级对外开放以产品争取 国外市场资料来源：同策研究院、wind“中国经济增长与货币增长具有较强的相关性，2008年“次贷危机”之后，为稳增长先后进行了3次大规模的刺激政 策，引发货币供给量快速变化，同时货币增长与美国相关政策具有较强的联系，因而做为分析的中介联系中美经济发展 状态及相关政策“周期规律趋势：货币周期与经济增长联系紧密-20-1001020304050602002/012002/082003/032003/102004/052004/122005/072006/022006/092007/042007/112008/062009/012009/082010/032010/102011/052011/122012/072013/022013/092014/042014/112015/062016/012016/082017/032017/102018/05中国M1同比增速中国外汇储备增速2002年至2018年中国M1及外汇储备增速2015年811汇改，启 动国内房地产市场应对 资本外流，M1增速与 外汇储备增速反向中国货币发行“锚定”外汇， M1增速与外汇储备走势趋同2008年次贷危机，中 国跟随美国实施刺激政 策，货币发行瞄向国内 经济%024681012141605101520253035402002Q12002Q32003Q12003Q32004Q12004Q32005Q12005Q32006Q12006Q32007Q12007Q32008Q12008Q32009Q12009Q32010Q12010Q32011Q12011Q32012Q12012Q32013Q12013Q32014Q12014Q32015Q12015Q32016Q12016Q32017Q12017Q32018Q1M1累计同比增速（不变价）GDP累计同比增速（不变价）%2002年至2018年中国M1及GDP同比增速M1与GDP增长趋势相同，可以用货币 代替GDP对中国经济进行周期性分析在2018年“4万亿”后， 因国内经济形势较差进 行了“4万亿2.0”及连 续降准降息的刺激，维 持经济的平稳增长资料来源：同策研究院、wind一方面中国从2016年起经历了约两年的去杠杆过程后，经济具备加杠杆基础；另一方面从中国经济发展小周期看，近 期经济增速承压，未来将进入加杠杆阶段；同时美国持续加息或引发全球性经济危机，将深刻影响新兴经济体，中国实 施定向宽松政策应对经济增速下滑的可能性较大。综合来看，在本轮中美政策博弈中，中国将走向再度加杠杆进程周期规律趋势：中国2019年下半年将再进入加杠杆阶段-50510152025303540452002/1/12002/8/12003/3/12003/10/12004/5/12004/12/12005/7/12006/2/12006/9/12007/4/12007/11/12008/6/12009/1/12009/8/12010/3/12010/10/12011/5/12011/12/12012/7/12013/2/12013/9/12014/4/12014/11/12015/6/12016/1/12016/8/12017/3/12017/10/12018/5/1中国M1同比增速美国M1同比增速%2002年至2018年中国M1及美国M1增速2008年次贷危机 后，中国跟随美 国实施刺激政策中国降准降息 启动房地产， 应对外汇流出中国主动去 杠杆，应对 美国加息-20-15-10-5051015202002/12002/92003/52004/12004/92005/52006/12006/92007/52008/12008/92009/52010/12010/92011/52012/12012/92013/52014/12014/92015/52016/12016/92017/52018/12018/92019/52020/12020/9M1增速波动项滤波趋势预测%2002年至2018年中国M1波动及未来趋势预测间隔约3.5年间隔2.5年间隔3.5年间隔3.5年预计间隔3.5年资料来源：同策研究院、wind全国商品住宅成交面积增速与经济周期趋势存在滞后关系，通过量化处理，全国商品住宅成交面积增速滞后M1增速1- 2季度。如果2019年全国经济重启“加杠杆”进程，预计2019年底楼市回暖可能性较大周期规律趋势：“加杠杆”进程推动2019年年底楼市回暖2002年至2018年中国M1及全国商品住宅成交面积同比增速全国商品住宅成交面积增速滞后于M1增速1-2季度-40-200204060801002002Q12002Q32003Q12003Q32004Q12004Q32005Q12005Q32006Q12006Q32007Q12007Q32008Q12008Q32009Q12009Q32010Q12010Q32011Q12011Q32012Q12012Q32013Q12013Q32014Q12014Q32015Q12015Q32016Q12016Q32017Q12017Q32018Q1M1季度增速全国商品住宅成交面积同比增速趋势：关键会议后不同能级城市楼市趋势02虽然中长期看，中国已经对美国组合政策及潜在危机做出应对措施，但短期宏观经济仍有下行的压力。中央通过十九 大、十九届三中全会、两会完成领导人事变动与组织机构变革，按惯例，未来十九届四中全会、明年两会将出台重大经 济改革措施。但在此期间楼市维稳的调控需求仍然存在02468101214161820-10-5051015202014/12014/32014/52014/72014/92014/112015/12015/32015/52015/72015/92015/112016/12016/32016/52016/72016/92016/112017/12017/32017/52017/72017/92017/112018/12018/32018/5出口金额:季调:当月同比固定资产投资完成额:累计同比社会消费品零售总额:当月同比2014-2018年5月出口金额、固定资产投资、社会消费品零售总额同比出口金额同比/%固定资产投资、 社会消费品零售 总额同比/%两会十九届 四中全会（2017年10月）政策理念提出（2018年3月）政府换届（2018年4季度）本届四中全会实 际上承担过往三 中全会讨论重大 经济政策改革的 任务十九大重要会议时间线两会（2019年1季度）贯彻落实十九届 四中全会确定的 政策方针十九届四中全会是本轮经济政策调整的关键时点从近期重点会议及重要事情节点来看，至2019年“两会”国内将做好新一轮经济发展的准备工作。1.经济具有加杠杆 空间，更积极的财政扩张政策具备实施基础；2.组织机构改革基本完成并施行；3.扩大改革开放步伐；4.外部压力倒逼 中国加快行动。预计最早2019年“两会”出台有实质性刺激政策出台。未来楼市走向应关注2019年“两会”这一关键 时点四条逻辑主线：2019年两会是楼市走向的重要时点2017年2018年2019年去杠杆时期稳杠杆时期稳杠杆时期并且 具有加杠杆空间经济调整逻辑：组织机构改革逻辑：“十九大”确定党的领 导组织、经济发展阶段 及目标等核心问题2018年“两会”确定党 和政府的组织机构改革2018年4季度各地组 织机构改革方案出台2019年“两会”正 式批准并开始执行各 地组织机构改革方案经济建设逻辑：2017年中央明确表示隆 重庆祝2018年改革开放 四十周年2018年4月中央发文支 持建设海南自由贸易港2018年4季度十九届 四中全会确定未来经 济政策方向2018年12月深圳 改革开放再出发主 体的庆典2019年“两会” 后部署下一轮经济 发展工作外部压力逻辑：美国延续加息周期，出 台“减税”政策对中国 企业、政府施压2018年上半年挑 起中美贸易战，直 接打压中国经济2018年下半年全球经 济危机阴影，及美国 贸易制裁逐步生效2019年外部压力 对中国经济影响显 现2019年，外部压 力倒逼政府加强措 施对冲外部压力从全国历年政策来看，政策时效期均值为6-8个月。出台收紧的调控政策后，调控政策的时效性逐步降低，未来将进一 步出台政策巩固调控成果。2018年4季度，“十九届四中全会”，2019年“两会”对未来楼市调控政策的走向是值得 关注的时间点从政策时效性来看，十九届四中全会及两会是本轮楼市走向的关键时点城市出台时间政策性质距离上一次政策调控时间全国2007年9月收紧全国2008年10月放宽13个月全国2009年5月放宽7个月全国2010年1月收紧8个月全国2010年9月收紧8个月全国2011年1月收紧4个月全国2011年8月收紧7个月全国2012年6月收紧10个月全国2013年2月收紧8个月全国一线热点城市2013年11月收紧9个月全国2014年9月放宽10个月全国2015年3月放宽6个月全国一二线热点城市2016年3月收紧12个月全国一二线热点城市2016年9月收紧6个月全国一、二、三四线热点城市2017年3月收紧6个月全国二、三线热点城市2017年9月收紧6个月 全国 中西部东北部二线热点城市2018年3-6月收紧6-9个月政策时效期均值6-8个月政策调控周期梳理住建部519政策重申调控不放松 抓紧调整住房和用地结构 切实加强资金管控 大力整顿规范房地产市场秩序，加强舆论引导和预期管理 进一步落实地方调控主体责任短期全国楼市调控不放松，维持市场平稳是楼市调控重点7月31日中央政治局会议关于房地产的表述 下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。 加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。中央政治局会议解读使用“下决心”、“坚持”、“坚决”等字眼，由“遏制房价上涨”替换“遏制房价过快上涨”的表述，反映出中央对房地产调控从严的延续性定向宽松政策稳定经济增长，同时防止资金流向房地产，楼市调控实质性放松的可能性不高加快建立长效机制，主要是指房地产税。其中，房产税较大可能在2019年人大通过立法，2020年正式开始实施征收2018年7月，中央政治局会议提出“遏制房价上涨”，定调比以往更高。同时“去杠杆”进入“稳杠杆”阶段，在定 向宽松稳经济的背景下，阻止资金流向房地产。短期到2019年上半年（含），全国楼市调控政策不放松、维持房地产 市场整体平稳是接下来楼市调控的主基调全国楼市分化延续，中西部二线、三四线城市仍有上涨空间本轮楼市全国不同能级城市间轮动特征明显，目前一线、调整期二线城市、一线周边三四线城市进入深度调整期，出现 楼盘降价现象；上升期二线城市（多是中西部）楼市仍然火热、非一线周边三四线城市仍然延续上涨趋势城市能级城市2015201620172018.9 城市能级城市2015201620172018.9 城市能级城市2015201620172018.9 城市能级城市2015201620172018.9深圳34.5%33.8%-2.0%0.0%昆明-9.3%4.2%15.2%13.7%盐城-2.8%3.7%26.3%11.8%聊城-11.5%1.9%12.5%12.8%上海15.6%26.8%2.7%0.3%长春-2.9%2.0%13.6%12.7%绍兴-16.0%0.2%24.2%19.9%江阴-10.1%10.5%12.2%10.8%北京11.0%18.2%2.9%-0.1%兰州-5.4%6.7%10.1%4.6%潍坊-4.9%0.0%23.4%17.6%菏泽-22.6%0.6%11.6%10.1%合肥9.8%36.4%3.8%10.8%太原4.5%1.7%9.9%18.4%湛江-10.3%3.9%22.7%19.7%连云港2.4%5.8%11.6%6.8%厦门13.8%35.9%1.1%1.8%成都-5.2%6.0%8.4%5.8%衡水5.6%1.5%22.0%6.0%宝鸡-15.5%4.9%11.6%18.5%南京5.9%34.2%3.9%6.1%大连-14.2%3.7%8.2%10.5%泰州-14.2%-2.2%21.4%11.6%台州-18.4%1.3%11.3%14.2%苏州-2.9%29.2%-2.5%0.2%长沙-9.0%12.4%7.9%6.1%秦皇岛-7.6%5.4%21.2%7.4%淮安-8.4%4.4%11.1%5.4%杭州-10.8%24.7%7.9%8.6%呼和浩特 -10.7%1.1%7.4%12.5%汕头-7.0%-0.6%21.1%16.1%威海1.8%6.9%11.1%13.7%天津-1.0%24.6%6.5%1.4%乌鲁木齐 -6.7%-3.3%7.3%8.0%德州-11.1%3.0%21.0%10.0%泉州-3.4%0.2%10.3%5.1%武汉6.4%24.5%5.0%2.6%西宁2.6%1.9%4.9%8.6%镇江-1.6%3.4%21.0%8.7%湖州-4.9%2.9%10.2%6.3%济南-2.7%22.0%9.0%2.8%银川-7.1%4.4%2.0%7.9%三亚-21.5%-8.3%20.7%9.7%邯郸4.1%-3.2%10.2%8.7%郑州-3.5%17.4%3.7%4.1%昆山0.2%53.7%4.2%4.7%徐州-7.6%7.9%19.3%10.5%烟台-2.3%0.6%10.1%21.2%石家庄12.3%17.2%12.1%4.0%东莞1.7%47.0%5.7%6.7%马鞍山-10.2%6.9%18.9%11.4%桂林-20.7%0.9%9.4%12.5%南昌-10.5%16.9%9.6%7.4%廊坊2.9%45.0%13.9%-0.9%江门-8.1%7.4%17.8%6.1%张家港-7.6%2.6%9.2%5.9%广州-7.1%15.2%8.6%2.5%惠州1.3%45.0%4.1%0.8%北海-7.3%1.9%17.7%18.6%柳州3.3%4.7%8.7%7.9%福州-19.1%14.6%7.1%3.1%珠海8.8%41.8%9.9%2.4%扬州-7.4%2.8%16.7%17.1%日照-13.7%2.6%8.3%16.1%海口-11.1%4.7%28.0%18.3%中山-5.2%36.4%17.3%11.9%湘潭-4.8%0.7%16.6%15.8%赣州2.2%12.7%7.1%10.1%西安-12.4%6.9%22.2%9.9%无锡-8.4%32.6%1.3%5.8%宜昌-3.2%5.3%16.3%18.9%绵阳-6.1%6.2%6.5%16.7%重庆-11.0%8.2%21.9%12.5%佛山-2.6%25.9%16.8%4.5%唐山-6.6%2.5%15.7%9.3%包头-9.1%0.2%4.3%8.2%南宁-10.8%12.2%21.5%7.9%嘉兴-7.5%18.8%13.1%9.9%株洲-9.7%4.7%14.9%14.3%吉林-13.9%-8.4%4.0%3.7%宁波-8.5%6.5%17.1%10.5%保定25.3%17.8%15.2%5.3%淄博-2.2%3.3%14.6%11.2%温州-11.6%13.9%3.8%5.2%青岛-9.6%9.2%16.3%18.4%常熟-5.6%17.3%5.4%19.3%新乡-4.4%5.9%14.6%16.8