中原地产项目立项市场调查及规划定位报告学位论文.doc

.一个以客户为核心的“客户价值时代”，与之适应的“居住理念”也正经历着跨越性的飞跃一个崇尚休闲自主式的生活方式“主动式”居住理念正悄然走进你的生活。丽新项目一期市场调查及规划定位研究报告中山中原物业顾问有限公司2005年5月目录1.项目环境总体研究及分析11.1.中山市宏观环境分析11.1.1.地理、环境、人口等基础环境分析11.1.2.经济环境31.1.3.政策环境51.2.中山市房地产总体市场概况及发展151.2.1.市场现状概论151.2.2.近两年不同类型物业的供应、成交特点241.2.3.土地出让情况251.2.4.现楼空置率381.2.5.二手市场情况441.2.6.市场发展趋势预测451.3.项目区域市场分析511.3.1.区域宏观环境分析511.3.2.房地产行业环境分析561.4.项目地块分析601.4.1.项目所在区域城市发展概况601.4.2.项目地块的地点特征621.4.3.项目地块的用地特征641.4.4.项目地块于城市中的区位分析671.4.5.项目地块在城市发展中的地位691.4.6.城市的具体发展过程对项目发展的影响701.4.7.竞争性版块的发展条件比较711.5.中山市房地产竞争环境分析（竞争对手比较）731.6.项目消费市场问卷调查761.6.1.调查目的761.6.2.调查主要内容781.6.3.调查过程811.6.4.调查结果841.7.总结962.项目定位及发展方向982.1.项目总论（SWOT分析）982.1.1.项目地块优势分析（S）982.1.2.项目地块劣势分析（W）1002.1.3.项目地块机会分析（O）1012.1.4.项目地块威胁分析（T）1022.1.5.项目优势提升及劣势转换建议1032.2.发展商经营发展方向（SWOT分析）1052.2.1.专业化品牌扩张（如万科）1052.2.2.规模化实力扩张（如碧桂园）1072.2.3.专业化精品（如金地）1092.2.4.个性张扬炒作（如现代城）1102.2.5.主题与专业开发（如奥林匹克花园）1112.3.细分市场评估1142.3.1.细分市场的进入堡垒1142.3.2.细分市场的容量1172.3.3.细分市场的竞争力度1182.3.4.细分市场的利润率1192.4.项目定位建议1202.4.1.项目产品建议1202.4.2.项目市场定位1332.4.3.目标客户群定位1352.4.4.项目形象定位1392.4.5.项目价格定位1443.项目开发规划建议1543.1.项目规划设计建议1543.1.1.总体规划与空间布局建议1543.1.2.项目分期发展建议1573.1.3.建筑及外观风格建议1593.1.4.项目档次与素质营造1623.1.5.环境、景观塑造建议1633.1.6.物业管理与服务要点建议1673.1.7.项目配套设施与功能建议1693.1.8.项目商业部分规划建议1753.2.方案经济评估及敏感性分析1793.2.1.项目投资估算1793.2.2.项目经济效益评价1823.2.3.敏感性风险分析与空置1833.3.项目可行性研究结论1853.4.提案诠释187CENTALINE 为您.我做到！1. 项目环境总体研究及分析1.1. 中山市宏观环境分析1.1.1. 地理、环境、人口等基础环境分析1.1.1.1. 地理环境中山市属于广东省辖地级市，位于广东省中南部，珠江三角洲中部偏南的西、北江下游出海处，北接广州市场番禺区和佛山市顺德区，西临江门市区、新会区和珠海市斗门区，东南连珠海市，东隔珠江口伶仃洋与深圳市和香港特别行政区相望。下设19个镇区，4个街道办事处、1个开发区，104个社区居民委员会、191个村委员会，全市总面积1800平方公里，年平均温度22°C。1.1.1.2. 交通环境中山市的投资环境具有较强的吸引力。全市现有公路通车里程1067公里，形成了以国道和干线公路及京珠高速公路为骨架的四通八达的公路网；90公里半径范围内有广州、深圳、珠海、香港、澳门等5大机场；铁路运输经由广州通达全国各地。目前，随着神湾港的开通，中山已形成东有中山港、南有神湾港、北有小榄港的"品"字形码头布局，其中，中山港的集装箱年吞吐量更是跻身全国十强、世界百强。从中山港往香港航程仅需75分钟。1.1.1.3. 人口环境中山市户籍人口约137.86万人，外来人口109.23万人，是我国伟大的革命先行者孙中山的故乡，又是著名的侨乡，有旅居世界五大洲87个国家和地区的海外侨胞、港澳台同胞80多万人。其中城镇居民家庭人口情况每户平均3.37人，就业人口每户1.9人。1861.1.2. 经济环境1.1.2.1. 近年国民总体经济发展趋势据初步统计，2004年中山市生产总值（GDP）突破600亿元，达610.14亿元。按可比价格计算，增长18.7%，增长速度居全省第三；按户籍人口计算，人均GDP达43960元，折合为5309美元，增长17.1%。1.1.2.2. 近年市民生活水准、消费水平 2004年，我市居民消费价格上行势头未变，总体呈现温和上涨的态势。调查资料显示，我市全年居民消费价格总水平累计上升3.1%，其中，消费品价格累计上升4.6%。1.1.2.3. 产业结构从“工业立市”到“工业强市”再到“产业强市”，由此轨迹，基本可把握到我市产业结构调整的脉搏。2004年，从产业构成看，第一、二和三产业分别完成增加值30.51、396.49和183.14亿元，分别增长1.8%、22.5%和13.8%。三次产业结构调整为5.0:65.0:30.0。其中，第三产业比重比前三季度上升1.1个百分点。从产业发展趋势看，第三产业发展提速，增幅同比加快4.3个百分点。其中，金融、运输邮电、批零贸易等行业是第三产业加速发展的亮点，增幅分别加快4.5、1.9和1.1个百分点。表明我市加快发展三产的政策导向初现成效。工业对全市经济增长的贡献率达76.5%；第三产业对经济增长的贡献率为22.6%，提高了5.6个百分点。其中，建筑业增长势头平稳、金融发展势头良好。1.1.2.4. 通货膨胀率亚洲银行的年度报告中估计2004年全中国的通货膨胀率为3.4%，预计2005年中国的通货膨胀率为4.9%。而2005年4月27日世界银行中国经济季报中预计中国2005年经济增长速度为8.3%，而通货膨胀率为3.5%。按照一般的定律，物流频繁的地方的通货膨胀率几乎接近或稍微高于国家整体的通货膨胀率，综合以上两家权威银行的分析预计， 中山05年的通货膨胀率预计为4%左右。注：一般从通货膨胀率来说，很少小的城市和地区直接作详尽的通货膨胀率的调查报告和分析。此处取全国的通货膨胀率做数据支持。1.1.2.5. 银行利率波动情况2004年，央行宣布上调各金融机构存贷款基准利率，并放宽人民币存款利率浮动区间和允许人民币利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的1.98%提高到2.25%，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.31%提高到5.58%，三年期存款利率由原来的2.52%上调至3.24%。其他各档次存、贷款利率也相应调整，中长期上调幅度大于短期。1.1.3. 政策环境1.1.3.1. 财政政策针对房地产行业所要征收的税费中，政府对个别情况与有关企事业单位的土地增值税、房产税、契税、土地使用税由所优惠。例如在个别情况下，以减免契税的财政政策优惠吸引个人拆迁补偿款购房，以及减免契税征收的办法，增加已竣工验收，但尚未出售的空置商品房以及空置商业用房的销售，从而降低商品房的空置率。土地增值税的税收优惠政策1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的；2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产。房产税的税收优惠政策下列房产免纳房产税：1、国家机关、人民团体、军队自用的房产；2、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；3、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；4、个人所有非营业用的房产；5、经财政部批准免税的其他房产。契税的减免政策（一）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；（二）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征；（三）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征；（四）财政部规定的其他减征、免征契税的项目。土地使用税的税收优惠政策1、国家机关、人民团体、军队自用的土地；2、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；3、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；4、市政街道、广场、绿化地带等公共用地；5、直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；6、经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税年；7、由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。 空行加横线通过财政政策，政府也进一步规范招投标活动，调整土地转功能收费。从2004年下半年开始，政府对有关税收优惠政策的审批收紧，中山楼市迎来了政府有关部门的治理整顿行动和加强税收管理的措施。中原预期：政府即将采取的一系列行为，主要目的未必是干预楼价，而是通过加强监管维护良好的市场秩序，客观上使买家入市更加冷静，从而迫使楼价的上升势头趋于平稳。1.1.3.2. 货币政策目前房价迅速上升，虽然拉动中山商品房空置面积下降，但由于价格坚挺时难以用降价手段进一步消化商品房空置面积，使其总量和积压银行资金仍然偏多，从而不利于金融风险的更好防范。2004年10月29日，中国人民银行宣布从当日起上调金融机构存贷款基准利率0.27%，并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。这是央行九年来第一次加息，也是此前连续八次降息后的一大转折。加息后，个人住房公积金利率、个人住房商业贷款利率等其他各档次存、贷款利率也相应调整。其中个人住房公积金贷款上调0.18%；而个人住房商业贷款利率5年（含）以下上调0.18%，5年以上商贷利率则上调0.27%.1.1.3.3. 产业政策2004年中山的房地产产业政策充满了矛盾。一方面，政府不希望房价上升太快，试图拉低销售均价，平息老百姓的怨言；另一方面，政府又害怕房价下跌，造成房地产市场崩溃，尤其政府的财政收入极大地依赖房地产业，所以土地供应的口子又被收紧，造成市场供应不足，商品房价格出现近年少见的大幅上涨。 这种矛盾的政策，在2005年仍将持续，因为政府至今没有找到理顺其中关系的办法。由于政府土地开发能力不足，不少地区已在探索放开土地一级开发市场，以便向市场供应足够的土地。但具体成型的操作尚需时日，在这之前，中山城区土地紧缺已成为事实。建设项目结构控制政府现行土地政策一方面强调总量控制，一方面强调节约用地问题。将采取的措施一个是要对各项工业用地实行指标控制制度，强制性地把现在用地的愿望进行限制，对投资进行限制，对建花园式的工厂进行控制；另一个是根据政府的产业政策，对不符合鼓励发展的产业强制性实行禁止供地或者是限制供地；第三个措施是政府决定在今年对全市存量土地进行资源调查。相关部门还将进一步研究从土地的价格机制上鼓励各镇节约用地，提高土地利用强度。中山2005年高档和大户型住宅将受限：中山2005年按照国家规定继续调整住房供应结构，限制非住宅及高档和大户型住房建设，帮助中低收入家庭解决住房困难。2005年将加大中低价位普通商品住房、经济适用住房的建设力度，支持对危旧住房改造。和困难企业利用自有土地组织住房困难职工集资建房。同时，严格按照住房公积金管理条例，加大归集力度，加强监管，保障资金安全，提高使用效率，支持中低收入家庭购房。 政策性资金控制征收物业税：执行的难度过大，五年内可能性不大汇率政策：目前国家没有出台大幅度汇率调整政策，根据央行及政府发言来看，暂时人民币升值的政策出台可能性不够大。不过从中国总体经济发展预期及通货膨胀情况来看，人民币升值是必然的。这将引起外资更多流入中山。目前政策上的变数实际还是存在。除国家的政策之外，中山政府政策也有不少不确定性。例如商业银行的按揭政策，据说已经在调整，按揭成数提高的话，那对需求将形成很大的打击。如果仅仅是在土地供应量上有所限制，问题还不大，如果对需求端进行打压，那就很难预期了。不过政府在制定政策的时候也会考虑方方面面的问题，不会出台杀伤力太大的政策。1.1.3.4. 经济发展政策供求结构性矛盾是中山房地产市场发展中比较突出的问题，政府要完善住房供应政策，调整住房供应结构，中山政府需响应国家建设部控制高档商品房建设，增加普通商品房供应，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品房的政策。 随着住房实物分配的停止、居民收入水平的不断提高和住房消费观念的逐步改变，个人已成为房地产市场的主体，但中山广大居民承受能力相适应的中低价位普通商品住房供不应求，高档、大户型住房积压偏高。中山政府考虑适当控制高档商品房建设，要根据实际情况，合理确定高档住房和普通商品住房的划分标准。年中山房地产业在政策调控下踯躅前行 年，宏观调控是人们关注的焦点，随着一系列政策出台，尤其是月一系列的调控政策和月人民银行升息，较为有效地调控了宏观经济。对于房地产业来说，年也经历了不平静的一年，紧缩政策使银行贷款规模锐减，融资成本提高、融资难的问题成为开发商必须面对的难题。尽管如此，从最终结果来看，年房地产业依然保持了较快的增长势头。据中山统计局年公布的统计数据，全年中山商品房新开工面积为677.73万平方米，同比增长；供给增加的同时，房价也同步上升，中山商品房平均销售价格为3024元平方米，同比上涨。因此可以发现，尽管存在诸多的外在因素影响，受到城市化进程加快、国民经济快速增长、消费结构升级等诸多内在因素影响，房地产行业依然保持着较快的增长。中山房地产公司融资渠道有限，银行贷款又受到新的政策约束，这为外地房地产基金提供了更多进入的机会。虽然目前对外地基金运作还存在很大限制，但近年来，来自香港等地的房地产公司登陆中山，中山正逐步完善着自己的地产布局。目前，外地地产基金主要为投资开发型，即从前期就开始介入项目的开发方式进入中山市场（如丽新，新鸿基，万科，中海）。理论上讲，房地产作为商品，其价格变动受到供求关系的影响，因此土地供给、国民经济增长、城市化、消费结构变化等因素是影响房地产业发展的重要内在因素，同时从实证角度来看，外在因素例如政策变动对房地产的发展趋势、尤其是对房地产短期价格波动也将产生较为明显的影响。年金融政策对房地产业可能朝向相对不利的方向发展 对于中山房地产业来说，具体的金融政策大致包括三方面：利率政策、汇率政策和信贷政策。从目前情况来看，除了信贷政策可能较为明朗之外，利率、汇率是否变动还存在较多的不确定性因素，而且影响也是不同的。 从信贷政策来看，估计中山年对于房地产投资信贷政策可能会进一步偏紧。主要原因是：第一， 根据中央经济工作会议精神，年将对投资进行适度控制，而投资中重要的内容就是房地产投资，因此房地产投资规模将受到管理层高度关注；第二， 人民银行近期工作会议将今年信贷计划定为万亿元，考虑到商业银行降低不良贷款率的内在要求，商业银行将高度关注信贷风险，因此在贷款过程中将保持相对稳健的政策，因此今年信贷规模可能会较年进一步收缩，很难完成预期信贷目标；第三， 从年的政策实践来看，更多的是调控房地产供给，当时操作的效果并不理想，今年可能会在需求层面采取一些措施，平抑需求。因此估计年的信贷政策一方面是提高按揭贷款的门槛，降低按揭的成数；另一方面在贷款总规模上将有所控制。由于目前房地产投资对银行信贷的依赖度过高，因此一旦信贷政策继续紧缩，一些开发商将再度面临资金链断裂的风险，从而被迫从市场中退出。 第四， 从利率政策变动趋势来看，一方面美联储连续升息，在年可能再升息一个百分点，美国升息对中国的影响将逐渐体现；同时国内经济发展来看，年随着美元贬值、石油等能源价格上涨以及国内投资增长较快导致的成本推动性物价上涨，最终都不可避免地影响到的增长，因此尽管目前官方研究报告认为年没有升息的必要性，但是市场较为普遍的判断是可能的升息幅度在之间（）。连续的升息对于房地产投资尤其是投机的影响是毋庸置疑的。 第五， 汇率变动对房地产业的影响较为复杂，年人民币汇率是否会作出调整依然备受关注，也同样充满了争议。尽管理论上，支持人民币升值的因素很多，但是由于汇率对宏观经济的影响非常复杂，一旦升值，可能将产生一系列无法预料甚至是难以控制的负面效果。因此各国一般采取较为稳健的汇率政策。 从理论上将，人民币升值对于房地产价格的影响主要通过以下两个渠道实现： 一是流动性效应。这种效应主要反映在两方面：一是升值预期中的资金流动，即当中山市场预期人民币将要升值时，大量的短期投机性资金将涌入国内，这些“游资”中相当一部分将流向中山房地产市场，从而推高中山房地产价格；二是人民币升值之后的流动性。人民币升值一般意味着国内经济整体向好，投资机会多，而且收益水平相对可观，或者投资者预期货币将持续升值，则将有大量的外资通过各种渠道进入中山市场，房地产等市场由于流通性较好将成为这些资金集中的场所，最终房地产价格上扬。 二是财富效应。人民币升值意味着进口商品价格的下降，进而带动国内一般消费品价格的走低，多余的购买力将大量进入资产领域，其中中山房地产亦将成为货币进入的主要方面。 由此可见，如果较为全面地分析升值对房地产的影响，我们将发现，在升值预期较为强烈的背景下，由于外地资金的大量涌入，房地产价格有望保持上涨的趋势；如果国家发出明确的不升值信号，则外地游资进入速度放慢，甚至已经进入部分可能将逐步撤离，这时外地游资对中山房地产市场的影响相对较小；最为复杂的情况是升值以后的表现。一般来说，人民币升值后房地产价格上涨的幅度将非常明显。但是，届时升值预期是否会发生根本性变化，对价格后续变动影响是不同的。而这种预期一般是建立在对升值幅度判断的基础之上的，即升值是一步到位还是渐进的。尽管理论上认为如果一步到位，游资可能将获利了结。但是由于升值空间很难具体衡量，而且当前国际金融市场投机资本规模庞大，可能会借机不断推高人民币汇率，从而陷入欲罢不能的境地，这时货币当局能否调控是很难预期的，因此房地产价格可能会继续上涨。政策环境总论：年，宏观调控是人们关注的焦点，随着一系列政策出台，尤其是月一系列的调控政策和月人民银行升息，较为有效地调控了宏观经济。对于房地产业来说，年也经历了不平静的一年，紧缩政策使银行贷款规模锐减，融资成本提高、融资难的问题成为开发商必须面对的难题。尽管如此，从最终结果来看，年房地产业依然保持了较快的增长势头。据中山统计局年月11日公布的统计数据，中山商品房新开工面积为677.73万平方米，同比增长；供给增加的同时，房价也同步上升，中山商品房平均销售价格为3024元平方米。因此可以发现，尽管存在诸多的外在因素影响，受到城市化进程加快、国民经济快速增长、消费结构升级等诸多内在因素影响，房地产行业依然保持着较快的增长。中山房地产公司融资渠道有限，银行贷款又受到新的政策约束，这为外地房地产基金提供了更多进入的机会。虽然目前对外地基金运作还存在很大限制，但近年来，来自香港等地的房地产公司登陆中山，中山正逐步完善着自己的地产布局。目前，外地地产基金主要为投资开发型，即从前期就开始介入项目的开发方式进入中山市场（如丽新，新鸿基，万科，中海）。理论上讲，房地产作为商品，其价格变动受到供求关系的影响，因此土地供给、国民经济增长、城市化、消费结构变化等因素是影响房地产业发展的重要内在因素，同时从实证角度来看，外在因素例如政策变动对房地产的发展趋势、尤其是对房地产短期价格波动也将产生较为明显的影响。1.1.3.5. 住房政策政府继续推行政府住房公积金个人住房贷款，最高额度将调整为20万元据统计，中山住房公积金累计归集总额为7.73亿元。其中2004年，中山归集住房公积金为2.77亿元，比2003年的1.51亿元增长83.4%；共发放个人住房贷款8815万元，批准支取使用住房公积金9017万元，比2003年的4274万元增长了110.97%，合计共使用公积金17832万元。从2005年2月1日起，住房公积金个人住房贷款最高额度调整为每人每次20万元，并授权管理中心根据实际情况制定和调整住房公积金个人支取使用办法的具体规定及决定银行沉淀资金转为定期存款的数量和期限。1.1.3.6. 房地产开发资质要求/规定房地产开发企业资质管理规定于2000年3月23日经第二十次建设部常务会议修订通过，自发布之日起施行， 1993年11月16日建设部发布的房地产开发企业资质管理规定(建设部令第28号)同时废止。详细条款参见附件一。1.1.3.7. 户籍制度中山市公安局从2004年7月1日起执行中山市户口登记、迁移、准入条件及中山市户籍管理制度改革实施细则，原各区的户籍政策失效。新的户籍政策将对户口性质、设立集体户标准和户口准迁、准入条件三个方面进行了调整。 降低了人才入户的门槛，放松直系亲属投靠入户条件，暂停购房入户政策。1.2. 中山市房地产总体市场概况及发展1.2.1. 市场现状概论1.2.1.1 房地产发展历程改革开放20多年来，中山的房地产业有了巨大的发展，城区居民人均居住面积由1978年前的6.9平方米上升到2004年的30.03平方米，而同期全国人均居住面积由1978年前的3.6平方米上升到2004年的11.4平方米，中山人均居住水平和人均居住面积增幅均大大高于全国水平。根据这二十多年间中山房地产业发展过程中产生的各种情况，可以把中山房地产业的发展历程大概分为以下四个阶段：1979年1985年试行建造商品房相继成立房地产开发公司恢复正常的房地产登记发证制度中山房市和全国一同起步，但发展却快于全国，而且起点高于全国，如人均居住面积。房地产权都得到再次认可，房地产公司纷纷建立，商品房供应量快速增加，至此，房地产市场正式开始在中山形成体系。再生建立阶段初步发展阶段调整规范阶段初步成熟阶段1986年1993年1994年2000年2001年至今开始建设新住宅小区采取一系列措施逐步实现住房商品化和住房的供求平衡新一轮房改全面启动，取消实物分房，全面推行住房货币分配制度中山市房地产交易服务中心成立整顿房地产市场，成立土地招标拍卖办中山房改房交易转让市场开始启动关于加强有形土地市场管理的通知出台阳光花地以全优成绩获全国小康住宅示范小区香港新鸿基、万科、中海、华发等纷纷抢滩中山1987年建设柏苑小区、江畔新村等新住宅小区，房屋质量、区内环境、物业管理等方面都很优秀。1992年中山率先推行住房货币分配制度。在这一阶段，中山房地产市场基本处于快速、平稳发展状态，一切都在政府掌控之中。中山出现房地产过热，尤其是1994和1995年，之后中山房市开始进行调整。99年中山房地产投资额仅为14.52亿元，但2000年迅速增加到21.18亿元，同比增长45.87%， 2001年增幅更达到55.19%。这些数据表明中山房地产市场在经过几年的调整后，开始进入了一个新的发展阶段。中山房市在2003年再一次加速，当年房地产投资额首次突破50亿元；2004年全年突破100 亿元。中山阳光花地获得“全国小康住宅示范小区”称号；新鸿基、万科、中海给中山带来更加成熟的产品、经营理念等。在今后几年，中山房市将会大浪淘沙，并随之走向行业的整体成熟。图1：中山房地产发展阶段演变简单论述：中山房地产市场在经历了2002年的短暂平静之后，在2003年再次加速，当年房地产投资额首次突破50亿元，同比上年增长42.11%。2004年1-10月，中山房地产投资额就已接近去年全年的水平，比去年同期增长50.73%，全年则一举突破100亿元。新鸿基、万科、中海等地产大腕纷纷进入，给中山带来更加成熟的产品、管理、经营理念等，市场竞争也变得更加激烈。另一方面，消费者购房也变得更加理性、成熟，在中山国土资源局近期作的一次调查中发现，有55.01%的消费者会选择在现楼阶段进行购房。预计在今后几年，中山的房地产市场将会出现一轮大清洗，并随之走向行业的整体成熟。1.2.1.2 中山房地产市场发展历程周期性分析从房地产开发投资额这一指标来看，在全国房地产投资过热的影响下，中山曾在1994年左右达到一个波峰。1995年中山房地产开发投资额为20.69亿元，之后第二年便急剧下降到10.57亿元，几乎只是1995年的一半。从房地产业增加值这一指标来看，中山在1996年实现了一个跨越，从1995年的6.5亿元直接上升到13.8亿元，这也可以看成是1994年左右中山房地产开发投资达到高峰后的一个滞后效应。从人均居住面积增长率这一指标来看，中山曾在1996年达到了一个顶峰，这也可以看成是1994年左右中山房地产开发投资达到高峰后的一个滞后效应。当年中山人均居住面积增长率达到26.25%，之后在1997年便急剧下降到4.85%，还不到1996年增长率的二成。所以，我们认为中山房地产业从1979年复苏以来，在1994年左右已经经历了至少一个完整的波动周期。在1996年左右，中山房地产业进入了一个新的波动周期。在19972004年期间，从总体上来看，以上三项指标都呈增长趋势，但其中房地产开发投资额、房地产业增加值这两项指标的增长态势则非常不稳定，两者最大波幅分别为51.03个百分点和28.88个百分点。至于人均居住面积增长率这一指标，中山在2000年进入发展低潮期。总体来说，中山房地产业处于一个相对平静的发展阶段，还处于一个向波峰迈进但已接近波峰的发展阶段。中山房地产业开发投资额增长率在2001年和2003年分别达到55.19%、42.11%，大约是本阶段平均水平的两倍，而且在2004年1-10月房地产业开发投资额同期增长50.73%。我们认为从2001年开始中山房地产业进入一个初步成熟的发展阶段，在跨入这个阶段后，中山房地产业应该首先会有一个比较快速的发展时期，结合中山宏观经济的发展也已接近一个波峰，再考虑到房地产业开发投资额这一指标略为滞后的效应。中原预期：中山房地产业将在2005年左右达到一个波峰，并在2007年左右开始进入另一个新的发展波动周期。1996年后中山部分指标增长率1.2.1.3 总体供求情况今后几年，中山楼价不会出现太大变化，发展商们仍会以较低价开市，但不会留给炒家任何炒作空间。始终楼价由市场决定，但大发展商，尤其是新鸿基、万科、中海、雅居乐这些大鳄的开盘价决定着楼价走向。同时，由于物价上涨因素，楼价必然同步反应，楼价上涨是必然。其中，售价在2000/平方米以下的镇区楼盘，价格会逐步走高；售价在2500-3500元/平方米的楼盘，通常是以性价比较高的楼盘为主，价格会有逐步上升的趋势；售价在4000元/平方米左右的楼盘，受市场影响的因素较小，市场的可比性也少，估计这类高端产品的价格不会有太大变化。总体上看，楼价有5%至10%之间的升幅。ü 市场竞争焦点随着中山城市的高速发展，新开发区域的不断产生，新楼盘还会不断涌现，开发量在短期内不会有效减少。房贷新政策出台，提高了开发门槛，房地产开发优胜劣汰，知名品牌发展商优势越来越明显。目前中山房地产大都是现房按揭，因此，新政策对中山整体房地产市场的冲击不大，但对一些资金实力不雄厚的地产企业将有很大冲击。从目前中山市场的供应量、空置率和成交量来看，市场的供求相对比较平衡，需求方面也明显旺盛。因此可以预测今后几年中山楼盘会卖得好，但并不代表发展商的生存能力会有显著提高。在2003、2004年有不少新的生力军，大都是一些小规模开发，虽然小规模开发不代表出不了精品，但小型发展商要想在这几年内建立品牌显然有一定难度。ü 住宅类型需求注：中山国土资源局资料涵盖商铺和其他商品房类型（选择方式为单选），中原地产调查主要针对住宅客户需求进行调查（选择方式为复选）。分析：就传统习惯来说，中山市比较习惯于选择多层住宅居住，但从去年的调查统计来看，小高层成为目前中山人的第一选择。尽管随着市场的成熟及住宅客户消费意识的前进，小高层在去年首次超越多层成为中山人住宅消费的首选，但就住宅市场来说，多层住宅仍然不少人的选择。在一般城市来说，别墅是住宅类商品的顶级产品，即通常所说的“豪宅”之首选，根据中山国土资源局的资料，在这次调查的选择比率比上次调查（2002年元旦）增加了5.39%，根据我们的经验，这个“豪宅”的数量应该占总的住宅存量的5到10之间，而调查所显示的结论则比较充分的显示了中山市场的特殊性。ü 户型/面积需求分析：就顾客的理想状态来看，舒适性的三房仍然是中山人的首选，所以在目前市场上90100的经济三房能够基本满足居住要求的情况下， 120左右的三房仍然具有巨大的市场空间，甚至130140大三房也不乏客户。由调查结果可见，在目前的中山市场上，特别是在三房区域空间，经济型三房和舒适性三房可谓平分秋色，显示目前的舒适性住宅需求较为旺盛。从140以上基本属于错层、复式和别墅户型，总共拥有大约整个市场的近两成空间，显示目前中山市场的高端市场需求基本保持平稳，但从去年的成交统计来看，140以上的住宅大约占总成交的一成七左右，大面积住宅的销售仍然在短期内存在一定阻力。ü 价格需求分析：从市场调查的结论来看，2000元/是中山市场的一个临界点。当然，在市场调查中，客户普遍存在希望房价便宜的心理定势。但结合上届的市场调查数据，我们发现比例比上届房展增加的是15002000元（比例增加了2.62%）、1500元以下（比例增加了2.49%）、30003500元（比例增加了1.93%）、35004500元（比例增加了4.01%）、4500元以上（比例增加了2.17%），以上情况说明了购房单价的接受度走了两端，即低端和高端房价区间的接受度同时增加。而比例比上届房展降低的是20002500元（比例降低了10.03%、由上届第一选择降为本届第二选择）、25003000元（比例降低了3.82%），这说明中端房价区间的接受度有一定幅度的降低。从调查数据，结合我们的销售经验，我们认为目前中山市场存在三个心理关口，即低端市场的2500元/，中端市场的3500元/，高端市场的5000元/。ü 区域发展情况分析房地产业的行业关联度非常高，与一个区域的宏观形势、发展现状都是紧密相连的。在上个世纪年代，从那条古老的孙文西路到华柏路再到兴中道，把近一个世纪的城市中心从烟墩山下推进到漂亮的东、南、西、北，由原来的.平方公里扩大至平方公里。在年代末到世纪初的几年里，中山城区重心再一次向东推进，而在年的秋天，一个更具划时代意义的里程碑式的交通干线即将开通随着南外环路的正式使用，新中山地产有了一个新的战略版图它将地产竞技的阵地直接扩展到了西南板块。位于珠三角城市群之内的大中山需要大都市的支撑，外环路所圈定的城市新格局提供了一种未来的现实放眼中山，在城市的西部、南部，又一个新新城市将随着外环路的开通呼之欲出。东区、石岐区一直是城区楼市的热点，这两年西区也上来了。随着万科、中海的进入，南区也开始苏醒了，中山城区楼市开始了真正的四面开花，也开始呈均衡发展。随着市政环境和房地产开发的进一步发展，各区域房地产开发水平、产品供应综合素质、城市及社区面貌等方面将进一步得到均衡发展，拉小差距。与此同时，那些较为成熟和社会关注度较高的居住板块将进一步完善并积聚人气。同时，东区的商品房价格因其地域性而保持较高的价格并微幅上涨；城郊地区的楼盘则具备较大的开发中低价楼盘的空间，但根据大部分发展商“塑品牌、造精品”的宗旨，城郊地区的发展商必然会大力增加楼盘的附加值，改善周边环境及配套，营造社区氛围，由此，城郊楼价格也将保持平稳，不会对总体房价造成大的“稀释”。ü 消费群体分析总体来说，中山本地人口的购房能力要大于外来人口，但本地人口的增长速度非常缓慢，每年新增的潜在消费总需求有限。相反，虽然外地人口购房能力要低于本地人口，但外地人口的增长速度非常快，每年新增的潜在消费总需求也不可小觑。由于外地人口主要分布在镇区，因此随着时间的推移和外来人口消费能力的提高，镇区的住房需求会逐渐超过城区。这一点从2004年中山镇区楼盘的热销也可以得到侧面的验证。到1997年，中山已经建成1万平方米以上的住宅小区98个，其中15个小区分别获得全国城市物业管理“优秀示范住宅小区”、“优秀住宅小区”称号；17个小区获得省物业管理“优秀住宅小区”称号。2002年，国家建设部正式发文表彰2001年度通过验收的9个全国小康住宅示范小区，中山阳光花地以全优成绩尽揽六大奖项，是本次惟一一个六大奖项获得者。2004年，中山城镇人均居住面积为31.03平方米，已经提前达到了国家建设部提出的全面小康社会人均居住面积30平方米的目标，在全国各城市人均居住面积排名中位居前列。可以这样说，中山人已经拥有了一个相对来讲非常不错的居住条件和居住环境。根据目前中山房地产的实际情况，我们认为中山房地产市场需求尤其是住宅市场需求将呈现以下特点：中山城区住房需求将以外来人员购房、新组合家庭购房、投资性购房为主；中山镇区住需求将以居民住房消费的升级换代、外来人员购房、新组合家庭购房为主。1.2.2. 近两年不同类型物业的供应、成交特点区域东区南区西区石岐区多层供应从目前在售楼盘的情况来看，东区的多层供应量并不多，只有蔷薇山庄、顺景四期、奕翠园等有部分的多层供应量。一方面由于东区的地价较其它区域要高，在控制成本的前提下，还有购买者的要求较高，小区的提升也理所当然，但多层对于项目的档次提升有一定的制约及限制。所以从多层过渡到其它的物业类型是一个根本的趋势。南区的房地产项目较少，所以供应量总体来说也不多，目前只有万科有部分的供应。目前西区的供应主要以小高层及多层为主，多层项目以中、低档为主，以缤城、广浩华庭、创兴广场、愉翠雅园为主要供应的项目。以前的石岐区以供应多层住宅为主，但由于石岐区的土地供应量有限，及客户对住房需求的提高，所以开发商的开发类型正慢慢