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设计畅销户型_物业经理人 如何设计畅销的户型 在全部涉及户型的问题中，最令进展商头疼、让人最难下定决心的当属两点：各户型类别在工程中的配置比例、每一种户型的面积大小。由于前者将打算工程主要卖给谁，而后者则将打算工程是否真正能满意这些人。 一、户型需要筹划 只有满意了消费者需求的设计技术才有意义，也只有满意了消费者的户型才能确保工程销售畅旺，因此户型设计首先是市场问题，其次才是技术问题。 可能永久都没有最好的户型，只有最适合某一特定工程所指称的某一类别消费者的户型。而要让户型能恰到好处地满意目标消费者的需求与潜在需求，不仅需要讨论这一局部消费者的生活背景、消费心理、消费特征，而且需要充分考量工程所处的地理特征、景观环境、人文环境、工程的规划布局、小区内环境营造等一系列因素，让户型定位切合工程整体定位。而这一切，明显不是设计所能解决的问题而只能是工程筹划人的工作，设计师应当是在工程筹划人对户型类别配置、每户内功能配置的具体任务书的指导下开展工作才能设计出真正的“好户型”。 二、户型筹划的主要内容有以下几点 1、户型类别配置。想吸引全部消费者的工程最终只能是全部消费者都吸引不到。因此户型筹划的首要工作即是依据工程所处区位及周边总体环境，结合目标消费者定位，确定工程是以立体户型为主还是以平面户型为主？是以三房二厅二卫以上大户型为主还是以二房二厅一卫以下小户为主？一房、二房、三房、四房、五房、复（跃层）式等分别应占多少比例？ 2、户型面积设定。从目前的市场实况看，由于生活习惯、居住观念的不同，我国南北之间、东西之间消费者对户型面积的要求存在巨大差异。香港人通常将70做成三房，而北方地区二房的面积也大多超过100。就是同一城市，不同类别的消费者对面积的要求也大相径庭：有的认为三房应在100左右，有的盼望三房能做到130以上甚至170；有的喜爱70的二房，有的中意二房超过90那么详细到某一楼盘，每种户型类别的面积究竟以多少为宜，明显需要细心筹划。 3、户型类别分布。假如单纯从设计角度看堪称优秀的户型就有可能沦为库存，其缘由在于进展商会将它们放在错误的位置：面积大、总价高的户型却被放在接近路边噪声相当大的地方、或景观较差的地方、或朝北的方向、或南北向楼体中、或有西晒、或是底层位置最好的地方设置总价最高的户型、位置最差的地方设置总价最低的户型。违反了各类户型在工程中位置分布的根本原则，收获的就可能是积压或低价低利润。 4、户型功能配置。几个卫生间？几个阳台？厨房是开放式还是传统的封闭式？要不要工人（保姆）房？要不要设置一个杂物间？要不要设飘（凸）窗？等等问题也应站在市场角度、从工程整体定位的高度来端详而不应由设计师依据站在技术角度、单纯从建筑构造动身。 三、好户型的五大标准 1、标准性 房型的标准性是物业永恒的根底、设计和主旋律。好的房型首先要符合标准性。而不少进展商把物业设计交付给一个人操作，背离了房型设计标准性要求。这种现象在高层住宅设计中尤为突出。其主要表现为不少房型照旧存在严峻采光缺乏，日照缺乏，甚至消失暗间，对于有些厅室布局，设计线路混乱，功能区域划分不当等等。 2、经济性 经济性原则主要表达在以下三点： 一是相对高得房率的保证体系。公用空间与单套面积是一对冲突，既要表达现代住宅的居住气氛，又要让每户业主能最大程度表达其购房的总价经济性能，高需要合理设置公共空间，以尽量削减分摊面积，以求相对高的得房率。 二是厅室厨卫配比的合理。对于厅室面积配比，本身就是不定式。在大厅小卧同行多年以后，适当进展厅室比修正，直接在市场供求过程得以表达。从近期的市场需求层次分析，大厅概念根底上，放大卧房面积、适应削减客厅面积总量，对一局部中及中偏低高品房来说，应以安排卧房面积为主，兼顾其他面积的合理。 三是平面表现的经济特性。不少房型由于进深太大，平面外表状态不够合理，以南北长条状为风格，特殊是消失“面积不小，跨度太小”的房型平面表现，直接影响到房型设计的经济性。 3、有用性 房型设计的有用性，可以从以下设计思路作表达： 一是避开人为障碍。如市场上消失的一些三角形房型、小圆弦房型，尽管在造型上艺术性强，但在实居住时却难以被市场承受，特殊是卧房设计，大局部市场照旧习惯于方正布置，难以承受过于夸大的格局设计。 二是切忌硬性搭配。不少设计师经常硬性设计了壁橱等功能，而破坏了整体的完整性。 三是克制片面强调时髦。有些进展商为追求时尚，将一些中等房型均以二卫设计，如有些才70多平方米的二客户，也布置有双卫生，仅卫生间就近10平方米，明显不尽合理，反而导致整套房源难以适应市场需求。 4、超前性 首先要有房型的内外照应。如近年来消失的房型的阳光室，使厅的活运空间幅度扩大，而这种居住观念正如迎合了消费观念的超前。 其次要有房型的中心思想。厅是房型设计的中的重心，根据传统眼光来判别厅的布局已经被楼市所淘汰。如近期热销的楼盘中，不少以4.5米左右的大间距来表达房型设计中“客厅效应”，强调中心、重心，然后分解出卧房的市场卖点。 第三是要有合理的空间剪裁。动静区域的分别或融合，表述了设计者的某种意图，反复剪裁讨论出最正确的厅室比例。 超前性还在于要考虑到现代住宅产业新技术的涌入，开阔的视野住宅理念和销售者观念的更新、更改、“房型”设计必需作为一个可变量，留有调整和肯定更新的空间，避开“房型”设计“未老先衰”。在卖点潮流的促动下，住宅产品必需有叫得响的卖点，房型设计的好坏可以大大地影响商品房的销售价格，这已成为很多进展商的年龄层次，设计出适宜的住宅生活空间，不同功能或互有兼顾的房型，满意实际的需求。如适合老城区老少同堂大家庭的多房间大户型，由于针对性强，消失了热销好势头。 5、功能性 一套好的户型，必需做到以下几个功能分区： （1）动静分开。客厅、餐厅、厨房、音乐房、麻将室需要人来人往，活动频繁，如此一个家才有生气、有活力，而主要为休息睡觉之用的卧房明显需要最大程度的静谧，因此应将它们严格分开，确保休息的人能安心休息，要走动消遣的人可以放心活动。 （2）公私分开。家庭生活的私秘性必需得到充分的敬重与爱护，不能让访客在进门后将业主家庭生活的方方面面一览无余。这就要求不仅需要将卧房（主卧、父母房、儿童房）与客厅、餐厅、音乐房、麻将室（消遣室）进展区位分别，而且应留意各房间门的方向。 （3）主次分开。买房通常是人们事业奋斗有成，生活质量迈上台阶的表达。为了彰显业主的胜利，也为了家庭成员之间的起居互不干扰，仆人房 不仅应朝向好（向南或向景观）、宽阔、大气，而且应单独设立卫生间，应与父母房略有距离分隔。如设有工人（保姆）房，则又应与主要家庭成员的房间有所分别。 （4）干湿分开。也即厨房、卫生间等带水、带脏的房间应与细心装修怕水怕脏的卧房等分开。 另外，好的房型还应留意以下设计要点： 一个好的客厅设计，至少应保证有两面完整的墙围合，不能为了节省2-3平方米的面积而把厅变成大过道，得不偿失！客厅的面积应适中，并非越大越好。一般三口之家有独立15平方米左右的客厅足矣。客厅要有充分的光照、良好的通风及景观，才能到达休闲、消遣的目的，成为现代人生活的主要起居空间。 卧房的面积不必太大，能摆得下家具和舒适地行走就行。卧房要留意隐密性，窗户不宜开在邻居的阳台过，否则会在别人的监视下生活；门的方向不宜朝向内，也要避开几个门的位置挤在一起，出入不便。 厨房要有秩序地组织储物、清洗、配餐、烹饪、洗涮等全部炊务，而且要与餐厅有机地联系起来。 不仅客厅、卧房和厨房要有明窗，就连每个卫生间都应有直接对外的窗户，能让居室保持良好的通风、永久布满阳光。 另外，还要考虑洗衣机位置，一个好的房间设计必需考虑到这个因素。可在卫生间或阳台辟出肯定的位置来摆设，以免洗衣或晾衣时弄湿地面或穿厅越室带来诸多不便。 而随着生活水平的提高和健身意识的增加，健身器材已开头走入变通人家。有条件的，可以专设健身房，一般的可将贮藏室空出一局部，或置于较大的平台上亦可，尽量供应一个能活动的空间，为家庭室内安康运动供应便利。 四、大户型与小户型的选择 由于生活方式、居住观念、消费者所属社会阶层、房价差距等系列缘由，不同地方不同城市的人们对大户型、小户型的理解大不一样。 从内部空间设计角度来看，户型面积越小，难度越大。由于一点点空间确实很难做出新奇别致的把戏。因而一房一厅、二房一厅、一房二厅、二房二厅等中小户型在功能配置上就比拟简洁，一般就是厅、房、厨、卫、阳台等“五大件”，功能分区也不尽完善。而大面积户型就让设计师们发挥的余地就较大，不仅可以在小户型根底上增设主卧卫生间、贮藏室、工人房、书房（音乐室、麻将房、健身房）、梳妆间、更衣室、主卧观景阳台等多方面功能，而且可以依据人们通常生活习性做出比拟完善的功能分区，跃、复、错层等创新空间也比小户型大得多。 从整栋楼或整个工程的来说，大小户型的配置比例也是一个必需认真讨论、慎重对待的问题。户型单一则由于客源供应面狭窄，抗风险性相对也就较差，但单一户型所带来的客户根本素养面的同一，可大大提高物业形象档次进而卖出好价钱。正由于如此，因而实行此一户型配置需要准确、深入的前期市场讨论，但一旦定位精确，其收益也非同一般。 而一些工程由于对目标消费者界定不清或盼望将全部类别消费者一网打尽，于是从3040的单身公寓到二房、三房、四房直至200以上的复式一应俱全。看起来不同需求的客户均能得到满意，实际上由于定位混杂，各种层次的客户均难以找到感觉-开奔驰的固然不想与踩单车的为邻，踩单车的看邻居开着奔驰进进出出心里也别扭。因此大、小户型相互比例配置适宜，户型既有层次又有相对同一性，既错落有致又充实丰富，则客户选择余地大，市场抗风险性也好。 毕竟是多少的比例才恰当，这并不能凭主观的臆想，只能是通过对市场的深入了解才能得出。 户型的配置打算了工程的整体定位，因此户型筹划首要的是进展土地价值分析推断：景观丰富、交通便利的地块固然应以大户型为主；土地各方面均一般既无突出优点又无特殊缺点的，则以中等户型为主；而地块较差时则应以总价较低的中、小户型为主；至于在商务中心区的小幅土地，最相宜的固然是小面积公寓甚至酒店式公寓。 五、户型面积如何确定 在全部涉及户型的问题中，最令进展商头疼、让人最难下定决心的当属以下两点：各户型类别在工程中的配置比例、每一种户型的面积大小。由于前者将打算工程主要卖给谁，而后者则将打算工程是否真正能满意这些人。 不同的消费对象有着截然不同的需求，那么我们又如何知道所确定的户型面积是正合目标消费者心愿的呢？我们认为，必需从以下三个方面综合权衡。 消费者对应性。我们知道，一房一厅的小户型是只能作过渡之用的，其购置者将主要是年龄在30岁以下、未婚或刚刚结婚的年轻人，其购置动因主要是工作时间不长，积蓄不多而又渴望拥有一片自己的小天地。从功能上说，虽然也需要厅、房、厨、卫、阳台五脏俱全，但对每一局部面积的要求却应当都是小字号的，而且需要布局紧凑，因此总面积也不应超过50。否则就失去了过渡房的本意。 二房二厅、三房二厅所面对的则是最简单的消费群。有的三口之家因小孩尚小，二房即已足够，但他们生活可能较为富裕，因而偏好面积宽松布局更合理的大面积二房；而有的工薪家庭人口较多却资金不多，固然更盼望购置房间较多而面积偏小的三房;还有局部胜利人士或高级白领，虽然购置力强劲但较为有用主义，认为布局合理、面积略偏大的三房就已足够。 二房是做70还是100？三房是做100还是130？需要我们准确区分目标消费者并与其购置力、生活状态、居住习惯高度对应。四房以上或150以上的房子，其面积敏感度相对较差，但也只有深入分析目标消费者才能做得恰到好处，才能使销售一路畅旺。 舒适性。房子是为人效劳的，房子是为家庭天伦生活效劳的，而户型分割的目的就是为人们供应一温馨、亲切、舒适的家居空间。舒适性就是从人体工程学和家居生活根本规律动身，打算户型的开间、进深及面积。 房子越大则舒适度越高被不少人认为是理所固然，事实并非如此。以一般家庭的客厅为例，这里陈设的是沙发、电视、音响、金鱼缸、花木等，是迎客、家人闲聚的空间，谈话、看电视是这里的主要节目，太小让人有压抑感，过于空旷则又易于让人有四边不着、相互有隔膜的感觉。因此客厅的开间以4.5米为宜最大不应超过5米最小不应小于3.5米。同样的道理，主卧、次卧、卫生间、厨房等都有这样从人居活动动身的辩证关系。 除人的视角、人的活动外，舒适性还应考虑利用率问题。假如一套房子中有局部面积既不能用于摆设家具电器、又无助于人的活动、亦不能增加艺术情趣，则只能增加购置费用、增加主妇清扫卫生的时间与难度，舒适性自然也就大打折扣。 地域性。地域性是由于各地区人们生活习惯不同而对户型面积有着不同的要求，其实是舒适性的延长。这也是户型设计中必需高度重视的问题。比方大连人大多认为二房二厅应当有个90甚至100，而在深圳，唯恐就很少有人能理解90以上的房子为什么不做成三房，为什么要如此铺张。多数深圳人眼里的三房应当在105-115之间，而大连人则明显认为这样的房子太小太逼仄。 另外，有人士提出了一个关于总面积与房价的 “设计定理”，不妨探讨一下，详细步骤是： 第一步，认定购房群体不以职业而以购房总价划分，先依据房屋档次确定购置对象； 其次步，确定想赚多少钱，即确定最终的单价定在多少； 第三步，确定总面积上限，即以总价除以最终的单价得出的数字。 举例说明：某开发商确定购房对象为60万元户，假设确定最终单价为6000元/平方米，那么，房屋总面积的上限就是100平方米。 这一例子意味着什么？意味着：那套房屋必需是100平方米以下的三房，由于60万元还买不到三房，客户清楚亏了。假设开发商觉得面对60万元的客户，100平方米的设计太局促，要放到120平方米，或者更大，那么，它的选择有两种；要么把终单价定在5000元/平方米，或者再低，要么放弃60万元。 这个定理提醒，当客户，即总价确定之后，总面积与单价的满意不能两全;假设开发商预期的最终单价为5000元/平方米，同时又细心设计了一个总面积为100平方米的功能齐全、款式新奇的三房，同时，假设它照旧面对60万元的客户群，那就等于为自己设计的房屋预留了单价为1000元/平方米，总价为10万元的升值空间。</P