房地产第二节bffw.pptx

产权理论市场理论价格理论区位理论系统论第二讲 房地产估价理论上节内容回顾上节内容回顾房地产概念房地产特性房地产价格房地产估价 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。分离的部分及其附带的各种权益。本节内容本节内容2023/5/184产权理论对房地产估价的指导作用产权理论对房地产估价的指导作用物权及其特征物权及其特征产权及其类型产权及其类型我国房地产产权类型我国房地产产权类型产权概念产权概念2023/5/185产权（产权（Property Rights）英国的法学家Blackstone在19世纪初就曾经说过，“没有什么如产权一般，能如此普遍地引发人类的想像，并且赢得人们的喜爱。”西方经济学界较有代表性的说法是A.Alchain提出的，他认为“产权是一种通过社会强制而实现的对某种经济物品的多种用途进行选择的权利”。牛津法学大辞典的产权定义是：“存在于任何客体之中或之上的完全权利，包括占有权、使用权、出借权、转让权、用益权、消费权和其他与财产有关的权利。”产权及其类型产权及其类型产权（产权（Property RightsProperty Rights）2023/5/186房地产是一种资源资源+产权=资产房地产评估是一种资产评估。产权及其类型产权及其类型产权的类型产权的类型2023/5/187按照拥有权利的经济行为主体的不同，产权可以分为公共产权、国有产权和私人产权三类。中共十六届三中全会通过的关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定中提出：“产权是所有制的核心和主要内容，包括物权、债权、股权和知识产权等各类财产权”。产权及其类型产权及其类型产权的类型产权的类型使用权用益物权地上权地役权产权物权债权自物权他物权用益权担保物权抵押权典质权留置权所有权契约自由原则租赁权产权及其类型产权及其类型1、所有权（1）所有权的概念所有权的定义：是指所有人在法定限度内对所有物享有占有、使用、收益、处分并排除他人干扰的权利。（2）所有权的特征绝对性排他性永久性产权及其类型产权及其类型所有人的权利使用权收益权处分权占有权产权及其类型产权及其类型2、用益物权用益物权是指以物为标的的使用、收益为内容的物权，与担保物权相对应。用益权用益权：指对他人之物使用和收益的权利，以保存物的本体为基础条件。地上权地上权：对他人所有土地之上（建筑、树木）或之下（泊车位、地下仓库）行使的一种物权地役权地役权：为另一所有人的房地产之使用及需要而对某一不动产所强加的负担。使用权使用权：对房地产进行使用及必要的收益的权益，是收益权的一种。产权及其类型产权及其类型2、担保物权担保物权从属于债权，是对债权效力的加强。担保物权赋予债权人就设定担保的财产的优先受偿权（即使债务人已将财产转让）。抵押权是债务人或者第三人以其房地产所有权为债务的抵押物，当债务人不能履行债务行为，债权人可将抵押物变现并优先受偿的权利。产权及其类型产权及其类型3、债权债权是指一方当事人对相对方当事人的权利，即相对方对该方当事人承担的义务。债权债权“对人对人”，与物权，与物权“对物权对物权”相对。相对。产权及其类型产权及其类型物权2023/5/1814u“物权”一词是由中世纪的注释法学派首先提出来的。他们在解释罗马法时，以“对物之诉”为基础，创立了具有近代意义的物权学说。u1811年的奥地利民法典率先在立法上使用了物权的概念。1896年德国民法典以其为该法第三编的编名。其后，为大陆法系众多国家接受。物权及其特征物权及其特征物权2023/5/1815物：指依法能够成为民事、经济等法律关系的客体，并能够为人们所实际控制和支配的一切物质和非物质的资料或财产，包括实物、现金和其他权利。物权及其特征物权及其特征1、物权概念是指基于物而产生且当事人对物的占有、使用、收益、处分并排除他人干扰的权利。物权针对物，无需第三人的介入。物权及其特征物权及其特征2、物权的特征（1）一般特征物权直接设定于有体物，而有体物具有确定性、存在性。物权可依权利人单方意志而放弃。由于物作为物权的客体有可能在物质形态上被控制，故物权包含占有权。物权及其特征物权及其特征（2）法律效力特征追及权：是指物权享有者在事实上和法律上追及物之所在地，直接对被他人所占有的财产行使权力的权利。优先权：对于物权享有者，优先权指其排除在物上特定的债权或后设定的物权的权利。如先设定的抵押权优先于后设定的抵押权。物权及其特征物权及其特征3、物权与债权的区别物权意味着可以直接对物进行利用而无需第三人的介入或帮助；债权却依赖于人的介入，即债权的实现，依赖于债务人根据有关合同向债务人以一定的给付（义务）由于无债务人，物权的实现不承担债务人无清偿能力的风险；债权则系于债务人对其所承担的债务的履行，故对于债权，设定物的担保是极为有用的（这种担保使其享有物权的性质）。物权不受货币贬值的影响；但债权，当特定给付为现金给付时，通货膨胀的影响是无法对抗的。物权及其特征物权及其特征土地所有权建筑物所有权城镇国有土地使用权房地产他项权我国房地产产权类型我国房地产产权类型2023/5/18211、土地所有权是土地所有者对自己所有的土地依照法律规定享有完全的占有、使用、收益和处分并依法排除他人干扰的权利。包括国有土地和集体所有土地我国房地产产权类型我国房地产产权类型2、建筑物所有权2023/5/1822建筑物所有权是建筑物所有者在法律规定范围内对其所有的建筑物享有占有、使用、收益和处分并依法排除他人干扰的权利。主要包括：国家所有、集体所有、公民个人所有和合资或独资的建筑物所有权。建筑物区分所有权(住宅分层所有权，公寓所有权)：是由区分所有建筑物专有部分享有所有权所有权，对专有部分以外的共有部分共有权共有权以及因共同关系所产生的成员共同管理权共同管理权所构成的特别所有权。这三者形成一项不可分离的特别权力共同的空间所有权我国房地产产权类型我国房地产产权类型2023/5/18233、城镇国有土地使用权城镇国有土地使用权有偿使用行政划拨作价入股、授权使用有偿出让土地租赁法律法规所规定的范围招标拍卖挂牌双方协议我国房地产产权类型我国房地产产权类型4、房地产他项权是指基于我国目前土地、房地产权益设置中除土地所有权和城镇国有土地使用权以外的权益，包括用益物权、担保物权和相关的债权。主要由转让权、抵押权和租赁权等。我国房地产产权类型我国房地产产权类型2023/5/1825我国房地产产权类型我国房地产产权类型2023/5/1826产权、所有权和房地产所有权？产权产权所有权所有权房地产房地产所有权所有权我国房地产产权类型我国房地产产权类型2023/5/1827中国土地所有权制度国家、社会与公民公共领域、私人领域；公法、私法城市、农村；自然村、行政村实然判断、应然分析国家土地所有权、集体土地所有权拓展拓展2023/5/1828国家、社会与公民国家社会公民讨 论拓展拓展2023/5/1829国家从国家的可见特征出发来定义国家。一般分为三要素说和四要素说。1、三要素说认为国家是人口（居民）、领土（土地）、主权（权力）三者的联合体。2、四要素说是在三要素基础上加一个政府。拓展拓展2023/5/1830社会社会是共同生活的人们通过各种各样社会关系联合起来的集合，其中形成社会最主要的社会关系包括家庭关系、共同文化以及传统习俗。微观上，社会强调同伴的意味，并且延伸到为了共同利益而形成的自愿联盟。宏观上，社会就是由长期合作的社会成员通过发展组织关系形成的团体，并形成了机构、国家等组织形式。拓展拓展2023/5/1831公民指具有一个国家的国籍，根据该国的法律规范享有权利和承担义务的自然人。从其 公民产生来看，公民作为一个法律概念，是和民主政治紧密相连的。公民和人民？拓展拓展2023/5/1832公民与人民的区别1、范畴不同：公民是与外国人相对应的法律概念，人民在不同历史时期有不同内容。现阶段，人民是指全体社会主义劳动者，拥护社会主义的爱国者和拥护祖国统一的爱国者。2、范围不同：我国公民范围比人民范围更广一些。3、后果不同：公民中的人民，享有宪法和法律规定的一切公民权利并履行全部义务；公民中的敌人则不能享有全部权利，也不能履行某些义务。4、指向不同：公民一般表示个体的概念，是非集合概念，是具体的概念，可以落实到某个人的身上；人民所表达的是群体的概念，是集合概念。人民作为一个集合概念，则无以指向任何一个人。公民是指取得某国国籍，并根据该国法律规定享有权利和承担义务的人。人民是指以劳动群众为主体的社会基本成员。5、学科概念不同：公民是一个法律概念，凡具有我国国籍的人都是我国的公民。人民是一个政治概念，它相对敌人而言，凡拥护社会主义，拥护祖国统一的阶级，阶层和社会集团，都是人民的范围，是以阶级内容划分的。拓展拓展2023/5/1833城市、农村（自然村、行政村）聚落聚落，多用作人类社会的早期进入定居生活以后，集中居住的区域。考古学上常指早期人类集中居住地域。村落村落，指大的聚落或多个聚落形成的群体，常用作现代意义上的人口集中分布的区域。包括自然村落（自然村）、村庄区域。村镇、集镇村镇、集镇，规模较大的聚落、居住密度高、人口众多聚落形成“村镇”、“集镇”。2023/5/18拓展拓展2023/5/1834城市城市是人口较为稠密、工商业较为发达的地区，一般包括了住宅区、工业区和商业区等机能分区，并且具备行政管辖功能。拓展拓展2023/5/1835城市并没有一个明确的定义和标准，不同国家对城市的标准也不同：丹麦：任何250人以上的居民集中地区就被视为城市。加拿大：1000人以上的居住区视为城市。德国、美国、印度、马来西亚分别将“人口下限”定为2000人、2500人、5000人和10000人。中国：2006年3月10日，中国国家统计局发布关于统计上划分城乡的暂行规定，对“城镇”和“乡村”进行了新的划分。其中第四条规定第四条规定，“城镇”是指在中国市镇建制和行政区划的基础上，经该规定划定的区域。“城镇”又包括“城区”和“镇区”。第五条第五条规定规定，城区是指在市辖区和不设区的市中，经该规定划定的区域。2023/5/18拓展拓展2023/5/1836自然村、行政村以家族、户族、氏族或其他原因自然形成的居民聚居的村落称自然村，是与行政村相比而言的。行政村是国家按照法律规定而设立的农村基层管理单位，其组织形式是村民委员会，是农村村民自制组织，下设若干个村民小组，村民小组一般是以自然村划分的。也就是说，一般情况下，一个行政村管理若干个自然村，也有一个自然村（规模较大）为了管理方便，被划分为几个行政村的，还有一个自然村就是一个行政村的。拓展拓展2023/5/1837法系法系genealogy of law是在对各国法律制度的现状和历史渊源进行比较研究的过程中形成的概念。当代世界主要法系有三个：大陆法系、英美法系、以前苏联和东欧国家的法律为代表的社会主义法系。其他的法系还有伊斯兰法系、印度法系、中华法系、犹太法系、非洲法系等。影响最大的是大陆法系和英美法系。拓展拓展2023/5/1838大陆法系大陆法系，又称民法法系、罗马系、法典法系、罗马德意志法系，是以罗马法为基础而发展起来的法律的总称。大陆法系最先产生于欧洲大陆，以罗马法为历史渊源，以民法为典型，以法典化的成文法为主要形式。大陆法系包括两个支系，即法国法系和德国法系。法国法系是以1804年法国民法法典为蓝本建立起来的，它以强调个人权利为主导思想，反映了自由资本主义时期社会经济的特点。德国法系是以1896年德国民法法典为基础建立起来的，强调国家干预和社会利益，是垄断资本主义时期法的典型。属于大陆法系的国家和地区除了法国、德国外，还包括意大利、西班牙等欧洲大陆国家，也包括曾是法国、西班牙、荷兰、葡萄牙四国殖民地的国家和地区如阿尔及利亚亚、埃塞俄比亚等及中美洲的一些国家，国民党统治时期的旧中国也属于这一法系。拓展拓展2023/5/1839英美法系英美法系，又称普通法法系、英国法系，是以英国自中世纪以来的法律，特别是它的普通法为基础而发展起来的法律的总称。英美法系首先起源于11世纪诺曼人入侵英国后逐步形成的以判例形式出现的普通法。英美法系的范围，除英国（不包括苏格兰）、美国外，主要是曾是英国殖民地、附属国的国家和地区，如印度、巴基斯坦、新加坡、缅甸、加拿大、澳大利亚、新西兰、马来西亚等。中国香港地区也属于英美法系。拓展拓展2023/5/1840宪法第十条：土地所有权城市的土地属于国家所有农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有拓展拓展物权法2023/5/1841中华人民共和国物权法2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过、自2007年10月1日起施行。拓展拓展2023/5/1842物权法：国家所有权第四十五条 法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。国有财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有规定的，依照其规定。第四十六条 矿藏、水流、海域属于国家所有。第四十七条 城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。第四十八条 森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。拓展拓展2023/5/1843国家土地所有权的一些疑问主体：国家三要素，四要素？人口（居民）、公民、人民、政府、中央政府、地方政府？客体：城市？农村？动态，还是静态？拓展拓展2023/5/1844物权法：集体所有权第六十条 对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：（一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；（二）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；（三）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。第六十一条 城镇集体所有的不动产和动产，依照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利。第六十二条 集体经济组织或者村民委员会、村民小组应当依照法律、行政法规以及章程、村规民约向本集体成员公布集体财产的状况。拓展拓展2023/5/1845村民委员会组织法第二条村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，实行民主选举、民主决策、民主管理、民主监督。村民委员会办理本村的公共事务和公益事业，调解民间纠纷，协助维护社会治安，向人民政府反映村民的意见、要求和提出建议。第三条中国共产党在农村的基层组织，按照中国共产党章程进行工作，发挥领导核心作用；依照宪法和法律，支持和保障村民开展自治活动、直接行使民主权利。第四条乡、民族乡、镇的人民政府对村民委员会的工作给予指导、支持和帮助，但是不得干预依法属于村民自治范围内的事项。村民委员会协助乡、民族乡、镇的人民政府开展工作。2023/5/1845拓展拓展2023/5/1846集体土地所有权的一些疑问主体：自然村、行政村、村民委员会、村民小组、农村集体经济组织（合作社、集团公司）、集体企业;农民、村民（村籍）、社员（集体成员）、出嫁女？客体：城中村？拓展拓展房地产的物权困境2023/5/1847拓展拓展1、产权式房地产价格的基础2、明确产权是房地产估价的前提3、不同产权设置对房地产估价的影响产权理论对房地产估价的指导作用产权理论对房地产估价的指导作用2023/5/1849国有私有课后作业课后作业演讲完毕，谢谢观看！