XXXX年宁波市六区年度报告.pptx

宁波 宁波 恒 恒 略房地产投资 略房地产投资 有限公司 有限公司2015 年宁波市六区年度报告因统计方法及统计口径不同，本年报所引用数据可能与政府官方数据及其他类似报告存在差异，请读者谨慎参考。同时，本报告所有分析、判断及结论也可能与其他机构不同，谨由恒略机构研展部依据当前市场环境而得出，并不一定代表对2016全年市场的看法，亦请谨慎参考。如有误漏，敬请指正。目录u 第一部分 宏观篇u 二2015年宏观政策盘点u 第二部分 土地篇u 一2015年宁波市六区土地出让u 二2015年宁波市六区土地成交u 三2015年宁波区域土地市场分析u 第三部分 商品房篇u 一2015年整体商品房情况u 二住宅篇u 三别墅篇u 第四部分 总结分析开篇序言2014年的宁波楼市在巨大库存压力下，“降”字当先，以价换量成为主旋律，楼市整体趋势呈“量升价跌”走向。15年年初，宁波楼市延续着略显疲软的势头，不过从2月份开始多次降息降准、330新政、公积金新政等利好政策频繁出台，给宁波楼市环境氛围带来了多重的利好，楼市开始逐渐回暖，并在6月份迎来成交高潮。15年下半年楼市也是持续发力，在改善市场的利好政策支持下，多个改善豪宅楼盘销况普遍都较好，年末的一波开盘潮更是将楼市热度推到顶峰。第一部分 宏观篇时间 重点情况 政策内容解析2015年3月二套房首付比例下调二套房贷款最低首付比例降至四成；二手房免征营业税要求5年降至2年。2015年6月 第一次降准降息金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.85%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2%。2015年7月 为期一年契税减半2015.7.1-2016.6.30为期一年的时间在甬购买住宅和非住宅的用户，享受契税额50%的购房补贴。2015年8月 第二次降准降息中国人民银行决定，自8月26日起，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.75%。自9月6日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2015年9月 首套房首付比例调整中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。2015年10月 再次降准降息自2015年10月24日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低社会融资成本。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.5%2015年10月 二孩政策放开 全面放开二胎。2015年11月公积金二套房首付比例下调12月1日起，购买二套房公积金贷款首付比例降至20%，二手房则降至30%。2015年整年，降息、降准、下调购房首付比例等政策频出，短期内很大情况推动了房地产市场的整体成交；同时随着二孩政策放开，未来的学区房更为关注。重点政策解析第二部分 土地篇2015年全年1-12月宁波通过招拍挂方式合计住宅供应用地47宗，供地面积534万方，折合约8009.6亩；其中1-12月住宅土地成交35宗，成交土地面积396万方，折合约5939.7亩，住宅地块成交同比2014年上升50%。5 0 0 0 1 2 4 3 8 3 12 9434195 0 0 0 182041 226003 582332 422119 699426 233620 1304765 1256426宗数面积1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月0246810121402000004000006000008000001000000120000014000002015年1-12月宁波市六区土地供应1 4 0 0 0 2 4 6 2 4 3 990463 343733 0 0 0 351307 646814 506516 255881 424735 223620 1113874宗数面积1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月02468100200000400000600000800000100000012000002015年1-12月宁波市六区土地成交2015年整年住宅土地共挂牌534万方，其中成交396万方，同比2014年增长了50%（2014年共成交264万方住宅用地)，以上数据均为恒略研展部收集，仅供参考。土地情况分析0 9 1 0 2 28 70 1022688 58192 0 293956 2830744 1135349宗数面积北仑 江东 高新区 海曙区 江北 鄞州 镇海0510152025300500000100000015000002000000250000030000002015年1-12月宁波市六区各区域土地供应情况1 4 2 0 1 21 699242 551487 217814 0 176670 2048258 863272宗数面积北仑 江东 高新区 海曙区 江北 鄞州 镇海0510152025050000010000001500000200000025000002015年1-12月宁波市六区各区域土地成交情况以上数据均为恒略研展部收集，仅供参考。2015年整年住宅土地共挂牌534万方，其中成交396万方，同比2014年增长了50%（2014年共成交264万方住宅用地)，土地情况分析2015年宁波大市各县区土地成交情况（万方）区域 成交总量 住宅 商业 商服海曙区 0.21 0 0 0.21江东区 53.33 53.33 0 0江北区 47.07 29.4 0 17.67鄞州区 223.47 204.83 0 18.64镇海区 86.33 86.33 0 0北仑区 28.55 9.92 0 18.63合计 400.93 343.79 0 57.142015年土地成交（市六区）总量401万方，其中住宅用地344万方，商业用地0万方，商服用地57万方；2015年土地成交（市四区）总量324.08万方，其中住宅用地287.56万方，商业用地0万方，商服用地39万方；2015年市六区土地成交看，鄞州区成交最多（中心区和周边板块大量土地成交）；江东区土地成交也较多，大部分来源于东部星城的地块，镇海区也有大量的土地成交。土地情况分析地块名称占地面积（）容积率总建面积（）成交楼面价（元/）成交总价（万元）竞得单位鄞州区长丰地段YZ13-02-cd地块38907 1.0-2.5 97268 6420 62445.74万科（宁波万港房地开发有限公司）鄞州区长丰地段YZ13-02-ef地块39977 1.0-2.5 99943 6630 66261.88 金地（深圳威新科技园）鄞州新城区首南街道陈婆渡片区CPD2-05-02B地块29335 1.5-2.1 61604 4200 25873.47宁波和协拓展置业有限公司鄞州区首南街道陈婆渡片区CPD3-01-07A地块30330 1.5-2.8 84924 4050 34394.22宁波和协拓展置业有限公司鄞州新城区原雅戈尔纺织城A-2地块121361 1.0-1.5 182042 5200 94661.58 雅戈尔置业控股有限公司鄞州新城区原雅戈尔纺织城A-1地块112843 1.0-1.5 169265 5200 88017.54 雅戈尔置业控股有限公司鄞州新城区首南地段YZ08-08-a地块68092 1.0-1.8 122566 8900 109083.38宁波金翔房地产发展有限公司鄞州新城区首南地段YZ08-07-b地块36355 1.0-1.8 65439 9040 59156.86宁波江山万里置业有限公司以上数据均为恒略研展部收集，仅供参考。重点土地成交地块名称占地面积（）容积率总建面积（）成交楼面价（元/）成交总价（万元）竞得单位鄞州新城区原向阳集团C地块167431.0-1.321766 5200 11318.00宁波投创荣安置业有限公司鄞州新城区中河地段YZ06-13-d4地块308001.0-2.473920 4750 35116.56万科（宁波万港房地开发有限公司）鄞州新城区首南地段YZ08-08-e8地块521231.0-1.683397 8310 69302.74深圳威新软件科技有限公司鄞州新城区首南地段YZ08-08-(b2、b3)地块614961.0-1.8110693 8950 99070.06 广东美的置业有限公司鄞州区长丰地段YZ13-02-K1地块21787 2.20 47931 8040 38536.85宁波万科房地产开发有限公司鄞州新城区中河地段YZ06-08-e1地块20899 1.80 37618 4880 18357.58宁波东睦嘉恒投资管理有限公司鄞州新城区钟公庙地段YZ07-06（B-1、B-3）地块190151 1.82 346075 2415 83577.07宁波华侨城投资发展有限公司鄞州新城区钟公庙地段YZ07-06（C-2）地块67527 2.71 182998 3470 63500.31宁波华侨城投资发展有限公司以上数据均为恒略研展部收集，仅供参考。重点土地成交地块名称占地面积（）容积率总建面积（）成交楼面价（元/）成交总价（万元）竞得单位宁丰2-1#地块 93646 2.50 234115 8860207425.89方兴置业有限公司东部新城核心区E-23#/24#/28#/29#地块87061 1.70 149900 12276184017.24雅戈尔置业控股有限公司宁波国家高新区GX03-02-06地块50264 2.00 100528 5200 52274.56 上海招商置业有限公司庆丰地段徐戎路西侧2#地块33671 2.80 94279 8100 76365.83 雅戈尔新城置业有限公司庆丰地段徐戎路西侧3#地块28151 1.95 54993 6100 33545.49北京建工地产有限责任公司重点土地成交以上数据均为恒略研展部收集，仅供参考。第三部分 商品房部分2015年1-12月，宁波市六区住宅累计成交40197套，同比2014年上涨33.00%，超越了2009年32202套的高度，为近6年新高，成交均价13346元/平，同比2014年上涨0.9%，楼市整体呈量价齐升趋势；15年全年住宅销售面积487万方，销售金额达到650亿元，较之2014年376.54万方、498.17亿元的数据均有了大幅大幅提升。住宅情况据各恒略研展数据统计，2015年，宁波市六区共有103盘入市，其中鄞州占了47个，占总比的46%，继续领跑各区，其中江北区占13个，占总比的13%。5%8%13%46%8%11%11%2015年宁波市六区各区域供应占比海曙 江东 江北 鄞州 高新 北仑 镇海 5 8 13 47 8 11 11 2015年海曙 江东 江北 鄞州 高新 北仑 镇海051015202530354045502015年宁波市六区各区域成交情况预计2016年入市项目仍然较多。以上数据均为恒略研展部收集，仅供参考。全年开盘总概重点成交板块全年成交集中板块：鄞州中心区板块，潘火下应板块，东部星城板块，北仑城区板块，以及镇海城区板块；2227 345 1499 2850 2561 2645 3329 2688 9708 1302 5219 27032157 1092 2498 3646 4405 4487 3807 3144 3448 3798 3467 424812737 13200 12619 12964 12424 12803 14176 13055 13658 13652 14733 13714供应套数成交套数成交均价15.01 15.02 15.03 15.04 15.05 15.06 15.07 15.08 15.09 15.1 15.11 15.120200040006000800010000120001100011500120001250013000135001400014500150002015年宁波市六区住宅成交情况以上数据均为恒略研展部收集，仅供参考。29.2 4.2 24.2 31.8 24.6 43.1 37.2 30.3 110.5 21.1 53.9 37.525.5 13.1 29.2 44.3 53.1 54.6 47.4 37.8 40.9 46.6 43.2 51.61.1 0.3 0.8 0.7 0.5 0.8 0.8 0.8 2.7 0.5 1.2 0.7供应面积成交面积供销比15.01 15.02 15.03 15.04 15.05 15.06 15.07 15.08 15.09 15.1 15.11 15.120.020.040.060.080.0100.0120.00.00.51.01.52.02.53.02015年宁波市六区住宅成交情况2015 年整年宁波市六区住宅总供应37076 套，共448 万方；市六区全年成交40197 套，共487 万方同比2014 年上涨34.00%，2015 年全年成交为近6 年新高；成交均价13346 元/，同比2014 年上升0.9%。全年供销情况5950 1040 2344 1861 3748 1610 19019 49758506 20712 12772 18532 21308 16426 12809 8790成交套数成交均价（元/）北仑区 海曙区江北北区江北区 江东区科技园区鄞州区 镇海区0200040006000800010000120001400016000180002000005000100001500020000250002015年宁波市六区各区域成交情况15%3%6%5%9%4%47%12%2015年宁波市六区各区域成交占比北仑区 海曙区 江北北区 江北区江东区 科技园区 鄞州区 镇海区以上数据均为恒略研展部收集，仅供参考。2015 年整年宁波市六区住宅总成交40197 套，其中鄞州区成交量成为主力成交区域，共成交19019 套，占比47%，其次北仑区成交5950 套，占比15%；成交均价方面，北仑区和镇海区相对较低，高价项目多位于海曙和江东区；其中鄞州刚需盘扎堆根，江东.海曙高端项目层出，整个市场去化良好。各区域成交情况5708 17658 10519 4246 2416 成交套数90以下 90-120 120-140 140-180 180以上020004000600080001000012000140001600018000200002015年市六区住宅面积段成交情况14%44%26%10%6%2015年市六区住宅面积段成交占比90以下 90-120 120-140 140-180 180以上 以上数据均为恒略研展部收集，仅供参考。2015 年市六区成交面积段来看，90-120 的产品成交最多，共占比44%，刚需客户仍然是目前市场主力；120-140 的产品成交其次，共占比26%，改善型客户层出，改善产品大量去化；整个房地产市场热度飚升，开发商和客户都信心满满。各面积段成交情况2015年宁波市六区1-12月开发商住宅成交金额TOP10排名 开发商 套数 面积（）金额（亿元）金额市场占有率1 万科 3009 382243 62.23 9.2%2 中海 2829 341267 39.01 5.8%3 荣安 1733 205612 35.59 5.2%4 雅戈尔 1232 181594 33.47 4.9%5 维科 1320 172117 30.37 4.5%6 保利 1332 176905 26.17 3.9%7 银亿 1556 187138 26.01 3.8%8 华润 757 103962 21.25 3.1%9 中建 1374 145718 16.65 2.5%10 鸿城 450 74920 15.84 2.3%开发商成交排名2015年宁波市六区1-12月商品房住宅成交套数TOP10排名 项目名称 套数（套）均价（元/）1 中海国际社区 1584 108712 中海阳光玫瑰园 925 104143 环球东方港城 841 118654 万科城 839 120745 花样年花郡 806 93516 恒威国际城 774 84327 龙湖滟澜海岸 722 69188 维科馨院 721 120989 奥克斯缔壹城 710 1177610 恒大山水城 709 6435全年成交套数TOP102015年宁波市六区1-12月商品房住宅成交面积TOP10排名 区域 项目名称 面积（万）1 鄞州区 中海国际社区 18.122 鄞州区 中海阳光玫瑰园 11.713 北仑区 环球东方港城 11.454 北仑区 龙湖滟澜海岸 10.805 镇海区 万科城 9.946 镇海区 合生国际城 9.397 镇海区 保利城 9.398 江东区 保利印江南 8.349 江北区 万象府 8.2910 北仑区 花样年花郡 7.96全年成交面积TOP102015年宁波市六区1-12月商品房住宅成交面积TOP10排名 区域 项目名称 成交金额（亿万）1 鄞州区 中海国际社区 19.702 江东区 雅戈尔明洲 17.713 江东区 保利印江南 17.644 江北区 万象府 16.975 江东区 维科东院 16.216 鄞州区 江山万里 15.827 鄞州区 荣安中央公园 15.818 海曙区 南塘金茂府 15.339 北仑区 环球东方港城 13.5810 江东区 银亿东岸 12.86全年成交金额TOP10核心价值：百万方刚需大盘，中海央企品牌，学区，户型赠送空间产品线：高层+别墅，毛坯，893房1卫、90-1073房1卫，1253房2卫、1394房2卫去化情况：2013-2015年连续三年成交套数销冠评估分析：准确锁定宁波大市首置、首改客户，拓客渠道广泛且深入；类型 面积段 总套数 备案套数 存量套数 备案率高层80-100 1609 1392 217 87%100-120 1813 1494 319 82%120-140 1266 1038 228 82%160-180 96 73 23 76%别墅 300-380 122 74 48 61%合计 4906 4071 835 83%重点项目中海国际社区3#4#5#10#11#1#2#6#7#8#9#12#13#14#产品面积 总户数 成交套数 2015年成交 整盘存量 整盘去化率106 148 148 58 0 100%117 282 279 100 3 99%125 144 141 143 3 98%139 238 237 84 1 100%总计 812 805 385 7 99%u 核心价值：水乡邻里板块，水系环境，华东师范附小，高赠送、大开间户型；u 产品线：高层+小高层，毛坯，106、1173房2卫，125、1394房2卫；u 去化情况：1年去化99%，其中2015年去化385套，备案均价19560元/；u 评估分析：综合资质最强的高端首置首改项目，定位准确，营销成功，溢价一般；重点项目雅戈尔明洲在售16#在售17#14#13#9#10#5#6#1#2#18#15#11#8#7#12#19#3#4#面积段 户型 总户数 成交套数 存量 去化率108 3室2卫 188 183 5 97%127 3+1室2卫 154 141 13 90%137 4室2卫 324 253 71 78%168 5室3卫 64 62 2 97%合计/730 639 91 87%核心价值：水乡邻里板块，水系环境，华东师范附小，高赠送、大开间户型；产品线：高层+洋房，毛坯，1083房2卫，1274房2卫，1374房2卫，1685房3卫；去化情况：5个月去化87%，639套，21109元/，其中高层330套，19142元/，洋房309套，23321元/；评估分析：综合资质最强的高端首置改善项目，定位准确，营销成功，溢价一般；重点项目保利印江南面积段 总户数 成交套数 存量 去化率117 307 277 30 90%137 476 349 127 73%158 69 25 44 36%合计 852 651 201 76%核心价值：湾头万象城，水系、湖景环境，江北实验/上海世外，高赠送、大开间户型；产品线：高层+洋房，精装修，1173房2卫，1374房2卫，1584房2卫；去化情况：2个月去化76%，651套，19437元/，其中高层620套，19406元/，洋房25套，24114元/；评估分析：综合资质最强的高端改善项目，定位准确，营销成功，溢价一般；重点项目华润万象府2015年宁波市六区住宅成交分布最大的亮点在鄞州的中海国际社区，成为全年成交榜首，开盘也是全年场面最大，参与人数最多。老牌成交大户鄞州区仍占据榜首位置，依托其广阔的腹地，在鄞州东南、中心区以及城西多点开花，囊括从首置到高端改善的全部产品线，目前鄞州区高供高求；存销平衡；东部星城片区崛起，大批豪宅入市，将整个豪宅市场拉向高潮，未来东部星城的市场机会仍然较大，目前东部星城低供高求，低存量；北仑历来是自成体系，与主城区关联度并不大。北仑大盘云集，供应巨大，但仍取得如此显著的销售业绩，北仑的消费潜力不容小觑；镇海区由于价格上有所下调，各大盘成交普遍上升，区域高供高求，存销平衡。住宅市场总结别墅情况别墅供销情况2015 年整年宁波市六区别墅总成交1126 套，共约30 万方，总销额46.9 亿元，成交均价15519 元/；2015年宁波市六区1-12月别墅成交情况排名 楼盘名称 区域 成交套数 成交面积（）成交总额（万元）成交均价（元/）1 九龙湖畔春漫里 镇海区 169 25845 27812 111052 美的蝴蝶海 北仑区 124 27490 27292 99283 卡纳湖谷 鄞州区 95 18047 36357 204144 景瑞红翎台 鄞州区 79 13047 26633 204145 奥克斯龙溪谷 鄞州区 70 21919 12109 55246 万科云鹭湾 江北北区 68 15369 25882 168407 温莎堡 镇海区 65 16099 17023 105748 荣安香园 鄞州区 61 11682 28982 248109 世茂海春晓 北仑区 46 9251 9029 976010 绿地新都会 江北北区 44 11661 12336 10580别墅成交TOP10第四部分 总结分析2015年分析：1 2015年政策环境宽松，房地产全面刺激，需求得到大量释放，成交大幅度增加，库存逐步去化；2 成交量达到近几年峰值，供应和存量方面双双下降，价格相对于14年缓慢回升；3 80-120产品仍然是市场成交主力，120以上产品去化上升，改善型客户层出；4 各区域市场表现较为健康，其中东部新城板块崛起，大量豪宅项目冲击市场。2016年预判：1 预判2016年政策环境将持续宽松，市场仍然依去库存为主；2 预判2016年市场成交仍然持续，量价依然双双回升；3 预判东部新城板块和江北核心区板块，以及鄞州中心区板块未来市场机会较大；4 预判2016年刚需型产品仍然主力，改善型产品及豪宅持续走好。