xxx房地产项目可行性研究报告书.doc

目 录摘要································································ABSTRACT···························································第1章 绪论······················································11.1 可行性研究在国内外研究情况分析································11.1.1 可行性研究在国外的研究情况分析································11.1.2 可行性研究在国内的研究情况分析································31.3 本文研究的主要内容································51.4 本文研究的主要方法································5第2章 房地产开发项目可行性研究概述································62.1 房地产开发项目概述··············································62.1.1 房地产含义················································62.1.2 房地产开发含义················································62.2 可行性研究概述················································72.2.1 可行性研究的概念································72.2.2 房地产项目可行性研究的阶段划分································72.2.3 房地产开发项目可研的目的和作用································9第3章 项目背景及项目区域市场调查分析······························63.1项目概况························································63.1.1 项目地块位置及面积············································63.1.2地块形状、现状及地貌特征········································63.1.3项目的主要技术经济指标·········································63.2项目背景·························································63.21房地产市场的发展状况···········································63.2.2长春市房地产市场走势分析·······································73.2.2.1房地产投资状况分析············································93.2.2.2商品房供应能力分析···········································103.2.2.3商品房市场需求分析··········································113.2.2.4商品房价格走势分析·········································113.3项目区域内市场供给状况···········································113.4商业市场分析···················································11第4 项目分析与项目的市场定位····································124.1项目周边概况···················································124.1.1项目周围的自然环境···········································124.1.2项目周围的交通条件···········································124.1.3项目周边的配套设施···········································124.1.3居住环境的综合评价···········································134.1.4居住环境的综合评价············································134.2项目优劣势分析(SWOT分析法)·····································284.2.1项目优势分析·················································134.2.2项目劣势分析·················································134.2.3项目机会分析·················································144.2.4项目潜在威胁分析·············································144.3项目的市场定位·················································144.3.1客群定位·······················································144.3.2产品定位······················································144.3.2.1住宅产品定位···············································154.3.2.2商业定位···················································31第5章 项目的规划设计及建设方案······························185.1开发规模策划······················································5.1.1规划构思························································5.1.2总体布局························································5.2工程实施方案策划··················································5.2.1建设方式························································5.2.2开发方案设想与分析··············································5.2.3建设进度························································5.2.4建设标准························································第6章项目的经济效益评价6.1评价依据··················································6.2技术经济指标··················································6.3项目总投资估算··················································6.4项目资金筹措··················································6.5项目投资计划··················································6.6销售收入的测定··················································6.6.1销售价格的确定··················································6.6.2销售收入的测定··················································6.7项目经济效益分析··················································6.7.1盈利能力··················································6.7.2内部收益率··················································6.7.3财务净现值··················································6.7.4动态投资回收期··········································第7章项目风险分析················································7.1房地产投资风险的特点··········································7.2房地产投资风险的类型··············································7.3房地产投资风险的分析方法··········································7.4项目风险分析······················································7.4.1盈亏平衡分析····················································7.4.2敏感性分析······················································第8章可行性研究结论··················································参考文献··························································60后记·······························································62第1章 绪 论1.1 可行性研究在国内外研究情况分析1.1.1 可行性研究在国外的研究情况分析可行性研究是在20世纪前叶随着社会生产技术和经济管理、统计等科学的发展而产生的。早在上世纪30年代，美国开发田纳西流域时就开始试行，作为流域开发规划的重要阶段纳入开发程序，使工程建设得以顺利进行，取得了良好的经济效益。上世纪50年代以来，随着新技术不断涌现，世界科学技术和经济管理科学的迅猛发展，可行性研究不断得到充实、完善和发展，逐步形成为一整套系统的科学研究方法。现在房地产开发商也越来越重视可行性研究工作，将它视为房地产项目投资决策必须完成的工作阶段。在房地产项目可行性研究中，首先，它吸收了科学技术的最新成果，如把电子计算机、遥控遥测技术、计算机软件技术用于房地产项目的可行性研究中:其次，运用了最新经济科学理论，如计量经济学，数量经济学，技术经济学，市场预测学和系统论，以及经济效益理论与方法，用于科学预测房地产项目的经济效益;再次，房地产项目可行性研究还吸收了现代管理科学理论，如企业管理理论、房地产营销理论和施工组织管理等，把它们用于降低投资成本和提高投资收益率。在房地产项目可行性研究的前沿领域，一些专家和学者分别从房地产的区位选择、投资资金筹措、投资成本和收益、投资风险不确定性等不同方面对房地产项目投资的可行性进行了一定的开拓性研究。(1)W.BehrenSAndP.M.Hawranek认为可行性研究是房地产投资决策的重要依据，是投资分析中的重要环节，可行性研究是一个繁杂的系统工程，因此可行性研究是一个反复优化的过程。(2)Arthur.J.Keowr认为在房地产项目可行性研究中对不确定性因素分析时，可以采用概率分析法，通过这种分析方法可测算风险的大小以及对项目的影响程度。(3)Gagl。 n.E.GreerAndMieher.n.Farred认为在房地产可行性研究中应加强对风险的分析和认识，以免出现决策失误。同时他把风险分成三类:财务风险 (financialrisk)，它是由不同财务管理方式引起的使用贷款的风险;可保风险 (insurablerisk)，它是由于自然灾害引起的损失导致的风险，它可以转嫁给保险公司;经营风险 (businessrisk)，它是由于决策者做出不恰当的决策，或者错误判断而带来的风险。它们是可行性研究中要重要考虑的因素。此外联合国工业发展组织 (UNIDO )、国际复兴开发银行等世界性组织，经济合作与发展组织(OECD),亚洲开发银行等区域性经济组织，分别编写了包括房地产项目在内的投资项目可行性研究教材。经过几十年的发展，可行性研究的理论与实践在国外己经比较成熟。1.1.2 可行性研究在国内的研究情况分析自1979年开始，可行性研究的概念内容和方法被逐步介绍到我国，并运用于工业项目建设前期的技术经济分折。在我国，房地产项目可行性研究起步比较晚，20世纪80年代末开始推广房地产项目可行性研究，进入20世纪90年代以后，房地产项目可行性研究进入快速发展的阶段。我国房地产项目可行性研究主要是由政府倡导发起，1981年国家计委正式发文，明确规定“把可行性研究作为建设前期工作中的一个重要技术经济论证阶段，纳入基本建设程序”。1983年国家计委又颁发了关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法。1987年颁发了建设项目经济评价方法与参数。1993年4月国家计委发出中共中央关于制定国民经济和社会发展“九五”计划和2010年远景目标的建议明确提出，在投资领域要明确投资主体，建立严格的投资决策风险责任制，强化投资风险约束机制，谁投资决策谁承担责任和风险。2000年，建设部颁发了房地产开发项目经济评价方法。在我国房地产项目可行性分析的理论研究方面，主要有以下几种具有代表性的观点主张:(1)陈传钊在房地产项目可行性研究中信息系统的应用探讨中，认为在进行房地产项目可行性研究时需要运用很多的信息数据，而其中很多数据的可变性和不确定性较强，为了提高可行性分析的准确性和科学性，建议采用计算机等高科技手段，并且提出了可行性分析计算机软件程序的设计思路。(2)张先玲在论加强房地产项目可行性分析特殊性的研究中，从可行性分析的一般性问题和房地产项目可行性分析的特殊性阐述了房地产项目开发的风险性，认为科学性分析、合理预测、及时采取措施积极应对是规避房地产开发风险的有效方法。虽然在我国房地产项目可行性研究取得了长足的进展，也获得了较明显的经济、社会效益，许多国内学者也进行了理论方面的研究尝试，但是同西方研究成熟国家相比，我国的房地产项目可行性研究还处在起步的初级阶段。1.3 本文研究的主要内容 本文运用房地产项目可行性研究的理论和方法，对XXXX住宅小区项目进行了充分的市场调查分析，确立了该项目的市场定位，明确了该项目的目标客户、产品形态以及价格策略，并在此基础上对该项目的成本和收入进行了估算，然后利用项目的投资计划以及现金流量表等基础数据对该项目进行了财务评价，从而得出该项目是否可行的结论。本文将按照市场分析、成本和收入估算、财务评价这一条主线对XXXX住宅小区项目的投资收益和风险作出评价，以决定该项目是否可行。1.4 本文研究的主要方法 在市场研究分析中，本文利用SWOT分析模型对XXXX住宅小区项目进行了优势和劣势、机会和威胁的分析，为该项目的准确定位打下了坚实基础。在财务评价中，根据该项目的投资计划以及资金安排表，运用现金流量表、量本利模型、敏感性分析以及概率分析等数学方法和模型，对XXXX住宅小区项目的盈利能力、清偿能力和不确定性进行了详细的评价。第2章 房地产开发项目可行性研究概述2.1 房地产开发项目概述2.1.1 房地产含义房地产是指土地以及建筑等土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。1.土地 指的是地球陆地表面及其上下一定范围内的空间。2.建筑物是一种土地定着物 具体是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构件和建筑设备等组成的整体物。包括房屋和构筑物两大类。3.其他土地定着物指的是建筑物以外的土地定着物 具体是指固定在土地或建筑物上，与土地建筑物不可分离的物。或者虽然可以分离，但是分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物价值明显受到损害的物3。 2.1.2 房地产开发含义房地产开发一般指房地产开发企业（即开发商），以赢利为目的的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设到销售等一系列经营行为。我国城市房地产管理法第2条对房地产开发下的定义是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为。房地产开发项目有住宅、别墅、商铺、写字楼等等、现在市场上提到的所谓商住两用的物业其实是指开发商以住宅为目的进行立项，但在设计以及建设阶段将其建设成为可作为写字楼出售的一种类型的物业。2.2 可行性研究概述2.2.1 可行性研究的概念可行性研究是项目前期工作中最重要的内容，它是在项目投资决策前对工程建设项目进行全面的技术经济分析论证的科学方法和工作阶段。 所谓建设项目的可行性研究，即所谓“以行得通的方案研究”。通常指的是在投资决策前，对拟建项目有关的社会、经济和技术等各方面情况进行深入细致的调查研究；对各种可能拟定的技术方案和建设方案进行认真的技术经济分析与比较论证；对项目建成后的经济效益进行科学的预测和评价。在此基础上，综合研究建设项目的技术先进性、适用性、经济合理性和有效性，以及建设可能性和可行性，从而确定该项目是否应该投资，如何投资；是继续投资使之进入项目开发建设的下一个阶段，还是就此终止不投资等，为项目的投资决策提供可靠的科学依据，为下一步研究工作的开展打好基础4。2.2.2 房地产项目可行性研究的阶段划分 可行性研究是房地产项目建设前期的调查研究。一个项目从提出设想到实施投资建设，要进行一系列分析研究工作。按其工作内容大体上可划分为如下几个阶段: 1.机会研究阶段 其主要任务在于寻找投资机会，为建设项目的投资方向提出建议；在一个确定的地区，以资源条件和市场预测为基础，选择投资项目，寻找最有利的投资机会。在这个阶段要提供可能进行投资建设的项目。如果投资者认为提供的项目有利可图，再进行下一步更为详细的研究分析。因而，这一阶段的工作是比较粗糙的，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。一般根据已有的类似工程来估算投资额，按照当时的市场价来估算项目收入，并按大致估算的百分比来估算税费。这一阶段对项目投资和开发成本、项目收益及利润的估算精度都较低，误差可高达30%左右。这一阶段投入的费用约占项目总投资的0.1%1%，所需时间12个月左右。机会研究又可分为一般机会研究和具体项目的机会研究两种类型:一般机会研究是针对一个地区为对象进行的，以识别投资机会，对投资方向(地点)进行的研究；具体项目的机会研究则是在一般机会研究基础上，对按已选定的投资地点提出的具体投资项目所进行的机会研究。对大多数房地产投资者而言，除了地点的选择以外，其投资机会研究都是针对具体项目进行的。 2.初步可行性研究 房地产投资项目的可行性研究往往需要相当多的人力和资金，耗费较长的时间。为了避免不必要的时间、金钱和人力方面的浪费，有些投资者对一些需要耗费较多资源的项目，在进行正式可行性研究之前，先进行一轮初步的分析，这就是所谓的初步可行性研究。初步可行性研究的主要目的在于分析机会研究的结论，初步判明项目投资是否可行,决定是否进行下一步的可行性研究。初步可行性研究是介于机会研究阶段与可行性研究阶段之间的一种过渡性研究,它与可行性研究的区别主要在于获取资料的详细程度不同，计算结果精度不同，分析深度不同。对一些中小型投资项目,或某些机会研究成果已获足够资料的项目，往往就越过初步可行性研究阶段，直接跨入可行性研究阶段。初步可行性研究阶段对投资与成本估算的精度稍高于机会研究成果,误差范围大致在20%左右,所需费用占投资总额的0.25%-1.5%,时间在2个月左右。 3.可行性研究阶段 可行性研究阶段又称详细可行性研究阶段，是房地产项目可行性研究全过程中最重要的一个组成部分。这一阶段将占有大量的原始资料，对拟投资项目进行全面的技术经济论证。这一阶段研究的问题主要包括:市场研究，主要是拟开发项目的市场供需情况，市场价格等问题的调查研究；环境分析，包括拟开发项目所面对的产业政策、限制条件及资源状况等软硬环境的研究；规划研究，指项目规划设计方案的比较研究；进度安排，包括从筹建到规划设计，工程施工、竣工到交付使用等整个项目投资建设过程的进度计划；项目成本及投资估算，财务分析，包括项目筹资方案分析、项目资金平衡分析、项目现金流量、收益分析以及偿债能力的分析等；项目经济效果估算，包括项目销售、转让、租赁的单价及面积估算、税金估算、收入及纯收入估算；项目经济效益评价:包括投资回收期、投资收益系数等静态评价及净现值、内部收益率等动态评价，以及盈亏分析、概率分析等不确定因素的估算及评价；项目社会及环境效益评价，指从全社会和整个国民经济的角度考察项目带来的利益和消极影响；结论，即对项目的可行性作出结论，对研究过程中的问题提出解决办法5。2.2.3 房地产开发项目可研的目的和作用 可行性研究的目的，是对提出的投资建议，工程项目建设方案或研究课题建议的所有方面，进行尽可能详细地调查研究和作出鉴定，并对下一阶段是否终止或继续进行研究提出必要的论证。 可行性研究的作用： 1.可行性研究作为建设项目投资决策和编制可行性研究报告的依据。 2.可行性研究作为项目主管部门商谈合同、签订协议的依据。 3.可行性研究作为筹资向银行申请贷款的依据。 4.可行性研究作为项目进行工程设计、设备定货、施工准备等前期工作的依据。 5.可行性研究作为项目拟采用的新技术、新设备的研制和进行地形、地质及工业性试验工作的依据。 6.可行性研究作为环保部门审查项目对环境影响的依据，也作为向项目建设所在地政府和规划部门申请施工许可证的依据。第3章 项目背景及项目区域市场调查分析3.1项目概况3.1.1项目地块位置及面积宗地位于长春市东部的二道区中心地带，距离市中心约4公里。东邻福安街，西至民丰街，南起安乐路、北达吉林大路，占地14.97万平方米。3.1.2地块形状、现状及地貌特征1地势平坦状况：XXXX项目用地比较规整，呈四方形，范围内土地较平整，东高西低，最大高差在1m左右，地块周边高差变化不大，自然标高与长春市整体标高相比偏低。2地面现状：宗地内无任何水渠、沟壑等对开发有影响的因素，土地利用率较高。3地下情况：由于该项目所在地属于长春市旧城区，地下管线纵横交错，经与各管线管理部门反复协商，最后保留4条原有管道，分别是民丰二条的天然气管道，公园路的给水管道、天然气管道，双阳路的给水管道，变更1条为民丰三条的给水管道。在小区的西北角有一处地下人防设施，现经过协商可拆除。4土地的完整性：地块的西南端有一处普济寺，需要保留。其他建筑及辅助设施均可拆除。该地块西部为规划的一处市级绿地，对地块无任何不利因素。5地质情况：地处长春伊通河东部，上部为含少量有机质的粘性土，下部为中、粗、砂、砾沙层。场地地下水属潜水类型，初见水位05-3.0m，稳定水位0.40-1.60m，地下水主要补给来源为大气降水补给，6-9月份为丰水期。长春地区抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速值为1.10g，设计特征周期为0.35s。3.1.3项目的主要技术经济指标XXXX项目占地147896，总建筑面积285144，容积率1.8，绿化率37%。其中住宅面积235345平方米，商铺面积28856平方米，地下室18655平方米。其他配套设施2288平方米，住宅总数2907户。3.2项目背景3.2.1房地产市场的发展状况改革开放以来国民经济持续快速发展，老百姓的收入不断增加，居民的消费信心指数提高，成为房地产业快速发展的前提和基础。国家自1998年以来推行的房改政策住房分配货币化政策、经济适用住房政策、开放住房二级市场政策和发展住房个人抵押贷款政策以及土地改革政策加速了房地产市场的发展，使房地产市场的形态和供应主体、消费主体随之也发生了深刻的变化。老百姓开始用自己的钱买房，住房消费观念从此发生了彻底的转变。据有关资料表明，2000年全国房地产开发完成投资总额占GDP的比例为5.57%，房地产业所增加的产值约占GDP增长量的n.76%，全国城镇人均住房建筑面积达20.4平方米，商品住宅销售额达3328.60亿元，个人购买商品住宅的比例从98年以前的不足60%上升到2000年的90%，个人住房贷款余额从1997年的190亿元上升到2000年的3306亿元， 房地产业己成为国民经济的重要产业。可以预测，未来的一段时期内，我国房地产业的发展还有相当大的空间。这是因为:一是宏观经济发展良好，市场需求强劲。根据国外先进国家发展的一般规律，房地产业发展最为快速的时期就是恩格尔系数处于40%一50%的时候。而目前，我国城市的恩格尔系数已达42%左右，所以人们收入中有很大的可以用于住宅消费的空间。二是据有关资料表明:2000年我国城镇居民人均住房建筑面积大致为20平方米，同十六大提出的小康住宅标准(人均35一40平方米)以及国外发达国家人均60平方米左右建筑面积的标准显然还有相当一段距离。随着人们生活水平的提高，人们对居住品质有了越来越高的要求，原来的住房从质量、功能、环境上己不能满足人们的需要，人们有二次置业的要求。三是国家加快城镇化建设的政策以及城市化发展所引起的人口增长，使得我国房地产市场出现了巨大的潜需求。四是我国加入WTO后，外国企业将大批的进入金融、保险、中介等行业，国际交往密切、经济活动频繁，对办公、住宅等的需求也将增加。同时由于就业机会的增多，收入增加，有利于居民购房消费能力的提高。而且国外资金的进入，将拓宽房地产的融资渠道，境外人士进行的投资性购房，亦将带动国内居民投资性购房，住房的有效需求将扩大。但在房地产市场迅速发展的同时，也暴露出一些问题，如:房地产市场运行不规范，相应的法律法规不健全;房地产开发存在盲目性，房价过高，超出普通人的承受能力，空置率居高不下;二级市场疲软，中介服务方兴未艾、良荞不齐、服务水平与国际大环境的要求相距甚远;房地产开发企业规模普遍偏小;房地产金融体系不完善，融资渠道窄;房地产规划设计水平较之国外差距明显等等。3.2.2长春市房地产市场走势分析3.2.2.1房地产投资状况分析2000年-2007年，长春市房地产投资完成额与房地产竣工量大幅增加。2000年至2001年房地产开发投资有所增长，2001年至2003年房地产开发投资略有下降，2004年和2005年房地产开发投资大幅增加，投资额达77.7亿元和90.2亿元，连续创造房地产投资额的新高,2006年和2007年保持较大的涨幅，主要是因为长春市棚改政策的实施使长春市的房地产总投资额上升。使投资增大的原因是材料价格上涨、拆迁成本增加、小区建设标准提高；加强了经济发展软环境建设，加大了招商引资力度，使大量外埠房地产开发企业涌入长春，增加了房地产投资规模。3.2.2.2商品房供应能力分析1总体供应分析2000-2007年，长春市商品房施工面积呈增长态势，2007年房地产开发施工面积698.6万平方米（其中商品房施工面积575.5万平方米，经济适用住房施工面积97万平方米，拆迁安置房施工面积26.1万平方米），房地产开发施工面积同比增加39.6万平方米，增幅为6%，创历史最高水平。商品房施工面积576万平方米，占年度总施工面积的82.4%，同比增长13.5%。商品住宅施工面积397.9万平方米，同比增加43.7万平方米，增幅为12.3%。商品房屋竣工面积在310-380万平米区间波动，在02年出现312万平米的低谷，03、04年平稳增长，至2005年房地产开发竣工面积313.8万平方米（其中商品房竣工面积253.6万平方米，经济适用住房竣工面积50.6万平方米，拆迁安置房竣工面积9.6万平方米）。竣工面积同比减少71万平方米，减幅18.5%，主要由于国家相关政策的调整，预计08年会有所上升。22007年区域供应分析2007年全市商品房增量房累计销售270万平方米，同比增加14.4%；其中商品住宅（含经济适用住房）销售242万平方米，同比增加15.8%。2007年长春市各区域商品房销售中，净月、绿园、朝阳三个区域为全年商品房销售的前三名，销售面积分别为：65.3万平方米、53.9万平方米、53.8万平方米，同样商品住宅的销售也较为集中在这三个区，销售面积分别为：52.4万平方米、52.2万平方米、44.9万平方米。二道区全年商品房销售面积35.5万平方米，商品住宅销售面积28.8万平方米，分别占长春市全市销售情况的13.1%和12%。 3.2.2.3商品房市场需求分析1置业意向被访者中有86%的客户选择自用作为购房目的。14%客户选择投资。这主要说明了大部分长春市民尚未完成第一次置业,居民的居住水平还较低。从这点上反映出目前长春市市民的住宅消费水平仍处于初级阶段，购房的主要目的是满足基本的居住条件和改善现有的居住水平。目前长春的住宅市场还是以本地消化为主，缺少外来客源的支撑，同时也反映了目前的投资市场还不景气。同其他房地产市场较为成熟的地区相比，住宅市场只是具备了一般的居住功能而没有投资功能，投资房产的消费理念还没有形成。同全国的房地产市场欣欣向荣的发展相比，长春的房地产市场发展速度缓慢，从这点也可以看出，长春的房地产市场缺少政策的宏观调控和刺激。2建筑分析多层产品由于得房率高，比小高层、高层产品更实用，还是受到较多市民的青睐，有超过半数的客户选择了多层。同时，由于多层产品一般在设计上更为偏重为较为经济的户型，这样有利于总价上的控制，以符合更多的经济型客户的需求。选择小高层、高层产品的比例也有一定的数量，显然，长春部分市民还是对小高层、高层产品持一定的认可度，小高层、高层产品由于在高度上的优势，一般具有较强的景观优势，往往偏重设计一些舒适型的住宅产品。其价格相比多层要贵，相对而言，所承受的总价也要相应提高，其所针对的客群也将有所缩小。图3.1建筑类型调查3房间功能分析目前长春市民的需求还是以经济型的户型为主。其中二室一厅的比例最大，占了56%。结合长春现有的家庭结构来看，现有市民的家庭结构都较为简单，一般为两代同住或两口之家，决定了小面积住宅受到市场的追捧。而二室一厅的设计正好能合理的安排了家庭结构的日常生活的需求，所以，二室一厅的选择比例较大。选择三室一厅的比例在29%，可以看出市民的购房需求正在逐渐提高，住宅的舒适度正日益被市民重视。随着长春经济的发展，已有相当数量的客户在资金上具备一定的实力，而在当前投资渠道少的局面下，改善现有居住条件将被提上日程。这些客户一般现有的居住水平已达到一定的要求，主要还是以改善居住条件为目标，追求较为舒适的房型，能接受新的生活模式来提高整体生活品质。图3.2市场调查户型认可度4项目整体分析选择物业管理比例远远大于其他选项，其比例占了近84%，显然，长春市民对物业管理的重要性已有一定的认知。结合现有长春住宅的物业管理来看，多数还停留在比较传统的物业服务上，如24小时保安、公共部位的保洁上，而一些新型管理模式还没有形成。质量也是购房者重点关注的问题之一。住宅质量要从几方面进行全方考虑。一是安全性方面，主要是结构安全和设备安全。二是功能性方面，住宅应具有完备的居住功能，将来高价格的住宅应是功能性最好的住宅。三是舒适性方面，包括卫生、通风、日照、室外环境等。四是适用性方面，一个家庭在不同时期有着不同的家庭结构，对住宅消费也有不同的要求，因此会形成若干即期消费。另外，小区绿化和景观设计、小区的整体形象和周边的相关配套等项目上的选择比例基本相同，这些项目在一定程度上体现了客户对项目品牌和档次的认可上，结合本项目来说，欲提升整个小区的整体品质更应在这些项目上着重考虑而会所设施、建筑外型、住宅档次及格调与身份的相匹配上，选择的比例明显减少，显然这些客户在物业的需求上还是相当务实，归根结底，这几个选项主要还是在一些高档住宅中运用和考虑的机会多些。而本项目作为中档楼盘的定位来说，自然不能成为重要因素。3.2.2.4商品房价格走势分析近年来，随着长春市经济快速增长，居民可支配收入增加，城市建设和旧城改造加速，住房消费信贷支持力度的加大，居民的购房能力不断增加，居民对住房的需求增长较快。在这些因素的作用下，长春市商品房供求比例基本稳定，除2004年涨幅较大外，房价保持稳中有升的态势。由2002年的2100元/平方米上涨到2007年的3050元/平方米。2007年长春市商品房平均销售价格为3050元/平方米，同比长涨1.67%，其中商品住宅平均销售价格为2899元/平方米，同比长涨1.8%。综合考虑建筑材料、土地成本的上涨因素，以及国家对房价的宏观调控，08年长春市商品房仍然将上升。12007年商品房交易价格状况图3.3长春市商品房价格走势图22007年商品房交易价格状况图3.4长春市商品房交易价格走势图长春商品房交易量增幅较大。2007年1-8月长春市房地产市场商品房的交易量与上一年度同期相比，增幅较大，其中6、7两个月的增幅高达67.2%和118.9%。虽然2007年房地产领域出台了一系列的调控措施，但是，长春房地产市场受这些政策的影响较小，房地产市场呈现较为平稳的发展态势。在累计可售商品住宅中，房价在2000元/平方米以下的住宅占总量的28.8%，比上期下降2.3个百分点；2000元3000元/平方米的住宅占总量的42.4%，比上期提高2.3个百分点；而3000元/平方米以上的住宅占总量28