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四川自贡房地产市场研究及项目营销策划71页XX前 言 1第二章 自贡市房地产市场现状及进展 10第三章 自贡市楼盘个案分析 19第五章 项目整体定位探讨 40第七章 项目商业营销总体思路 66后 记 71一、自贡市社会环境分析1、人口连续增长。据统计局统计，2018年年末年末全市户籍人口319.95万人，常住总人口为276.43万人，常住总人口中城镇人口101.12万人，市辖区常住人口为136.77万人，其中城镇人口为70.35万人。2、区位和交通优越。内宜、成渝高速公路直通成都、重庆，通过内昆铁路和建设中北京至昆明国道南来北往，通江达海。并直截了当通过高速或高等级公路与内江、泸州、宜宾、乐山市等连接，构成川南都市群。同时，自贡市是是四川省域优先进展的大都市和重要的二级中心都市，是长江上游经济带中联系成渝经济走廊和川南都市经济区的中继站。3、都市建设成就显著，都市面貌得到提升。按照四川省“十五” 大都市进展规划，建设结构合理工业都市，和独具特色的文化旅行名城的目标，自贡加快了都市建设的步伐。坚持新区开发和旧城改造并举，先后新建改造了一批都市道路，建成了4座立交桥。实施了主街大道的硬化、美化、亮化，绿化，改造一大批背街小巷，新建了滨河都市广场等休闲文化广场，先后完成了帝豪大厦、新世纪广场、温州商城、龙都新生活广场等旧城改造工程。城区环境整治绿化也取得新成绩，建成区绿化覆盖率达到31.5%，市区差不多形成地势起伏、山环水绕、绿树成荫、半城青山半城楼的人居环境。在川南地区领先跨入大都市行列。5、都市固定资产投资规模增大，差不多建设、更新改造投资增势强劲。今年1至3月，全社会固定资产投资完成58.14亿元，比去年同期增长42.8%，增幅同比快9.1个百分点，增速列全省第3位、列川南五市第1位。全市城镇投资完成45.7亿元，同比增长41.4%。其中，差不多建设完成投资23.65亿元，同比增长85.3%；更新改造完成投资14.82亿元，同比增长26.7%；房地产开发完成投资10.2亿元，同比增长8.71%；其它投资完成1.8亿元，同比增长113.5%。6、旧城改造如火如荼，人居环境得到改善。自贡的旧城改造如火如荼。近年来，随着以“一河(釜溪河 )两桥三路(人民路、黄桷坪路、大黄桶路)四厦(假日广场、温州商城、东方广场、帝豪广场 )”十大工程为代表的都市基础设施建设相继完成，专门是釜溪河改造大功告成以及老城区都市功能增强，使其人居环境显著改善。7、旅行生态都市功能定位，自贡都市地位得到迅速提高。自贡以加快进展为主题，以经济结构调整为主线，进一步扩大对内对外开放，立足于进展特色经济，着力实施五大产业集群，加快“三个转变”，推进经济进展的工业化、信息化、市场化和都市化进程，促进自贡经济追赶型进展和社会全面进步，使自贡成为结构合理的产业都市、独具特色的旅行都市、现代功能的消费都市和山水园林的生态都市。二、自贡市经济环境分析2018年，自贡市政府树立和落实科学进展观，积极应对国家宏观调控政策带来的机遇和挑战，自贡经济连续保持了快速稳步进展的势头，多项经济指标创10年来的新高，经济的差不多面表现良好，城乡居民生活水平明显提高，社会和环境更加和谐。2、工业经济效益进一步提高，工业生产快速增长。2018年全市实现全部工业增加值143.21亿元，增长24.9%。其中规模以上工业增加值完成106.1亿元，居全省第8位；增长30.9%，并列全省第8位。今年上半年，工业生产连续2018年快速增长势头，规模以上工业企业完成总产值227.13亿元，同比增长33.1%。实现工业增加值61.74亿元，同比增长27.6%。3、消费品市场活跃。2018年全年实现社会消费品零售总额121.07亿元、增长14.9%。都市消费品零售额79.71亿元，增长14.0%；县以下消费品零售额28.27亿元，增长16.0%。从经济类型看，私营个体经济零售额82.69亿元，增长16.3%，占全社会的68.3%；国有经济和集体经济分不增长2.2%、5.1%。从行业看，住宿和餐饮业连续保持高速增长,实现零售额19.58亿元、增长22.5%，连续稳居行业之首。4、旅行经济快速进展，旅行收入显著提高。随着都市旅行基础建设的加强，拉动了自贡经济经济的迅速进展。2018年全市接待游人627.41万人次,增长30.3%,实现旅行总收入40亿元,比上年增长69.0%,其中旅行外汇收入200.43万美元;确定在沿滩卧龙湖水库建设中国盐卤浴养生度假基地。中国盐史公园一期工程完成。在灯会期间重点对釜溪河城区进行了美化亮化工程,推出彩灯观光之旅旅行线路,2018年釜溪河观光带接待观光休闲人约120万人次。5、居民生活水平显著提高。2018年城镇居民人均可支配收入达8292元，人均消费性支出6384元。其中都市居民人均可支配收入8576元。农民人均纯收入3492元。全市在岗职工年平均工资15634元。今年上半年，城镇居民年人均可支配收入达到5093元，增长25.2%，增长速度创历史新高。三、自贡市都市进展规划分析1、都市总体大目标：进入大都市行列，到2018年建成结构合理的现代工业都市、独具特色的文化旅行名城。2、中国旅行目的地：立足资源变资本，加强旅行资源整合，突出重点项目建设，大力调整产品结构，转变旅行增长方式，优化旅行资源配置，创新旅行进展体制，改善旅行进展环境，促进观光型产品向休闲度假型产品转变，推进中国旅行目的地建设，使全市旅行进展一年有新进展，三年有新突破，五年上新台阶，推进和实现自贡旅行资源大市向旅行经济强市的跨过，把自贡建设成为中国旅行目的地。3、建设山水园林生态都市。“十五”期间，都市造林达79 .935万亩；新栽补植行道树近20万株，釜溪河绿色长廊工程全面完成；城乡绿化一体化建设初见成效。“十一五”期间，全市森林覆盖率力争达到28，市级都市规划建成区绿地率达到32，绿化覆盖率达到37，人均公共绿地面积达到8平方米以上，到2020年将我市建设成为山水园林的生态都市，并争创国家园林都市。【小结】1、自贡市都市社会环境良好，地理区位优越，都市交通网络发达、便利；2、都市基础设施建设齐备，旧城改造加速，都市面貌得到了显著改善；3、依靠良好的旅行资源，打造生态都市，人居环境得到极大提高；4、充分发挥旅行、工业优势，都市经济得到了连续快速进展，都市经济实力提高；5、都市经济的进展，带动了都市居民收入水平迅速提高，从而拉动了市场消费需求。第二章 自贡市房地产市场现状及进展一、自贡市房地产业进展现状1、房屋居住情形。据自贡市统计局2018年都市家庭居住条件调查显示，自贡居民对目前的居住条件中意的占23%，比较中意的占48%，不中意的占29%，其中对居住环境不中意的网友大多表现为小区的治理和配套设施。从现有住房面积方面看，自贡市城区人均建筑面积为25.3平方米，使用面积为19.2平方米；产权方面：租住房屋的占17%，私房占16%，房改后拥有私房的占31%，商品房占36%；住宅建筑式样：3居室的占32%，2居室的占35%，一般楼房占14%，平房占14%，其他占5%。2、房地产开发投资稳步增加。“十五”期间，自贡市区开发企业共计完成投资57.521亿元，完成商品房竣工面积404.58万平方米，其中住房301.6万平方米；自贡市区商品房销售面积331.01万平方米，其中住房287.04万平方米。今年上半年，全市完成房地产开发投资6.73亿元，同比增加13.42%。其中完成住宅开发投资5.22亿元，同比增加19.13%。全市竣工商品房33.36万平方米，同比增长43.48%。其中竣工住宅28.21万平方米，同比增长8.73%。表 2005-2018年度全市房地产开发数据统计表 单位：亿元、万M2 年份指标2005年2006年2007年2018年2018年平均数2018年1至6月2018年16月完成投资10.6210.7412.46212.64911.0511.56.35546.73其中：住房5.736.7410.486.477.537.394.73185.22施工面积155.456245.04257.79250294240.46237.15206其中：住房107.9170175.71190204164.4179.06197新开工面积53.5386.2493.6991.71100.685.1565.4542其中：住房3361.160.5960.5982.8259.6251.4936竣工面积8.54105.52129.5569.7191.2680.9223.2533其中：住房7.783.3294.5853.662.460.3213.9628销售面积4.0476.3198.869.868266.248.7457.28其中：住房3.5267.0885.2361.217057.444.2452.233、商品房销售情形良好，销售总额和面积均保持连续增长。今年上半年，自贡市销售商品房57.28万平方米，同比增长25.37%；其中销售住宅52.23万平方米，同比增长25.58%。在全市销售的商品房中，销售期房41.82万平方米，占销售量的73.01%平方米。同时，商品房销售总额放大，上半年，全市商品房销售总额8.65亿元，同比增长57.62%。其中住宅销售总额7.24亿元，同比增长58.55%。4、商品房空置量减少，供应结构性矛盾突出。今年上半年，自贡市空置商品房49.84万平方米，同比减少13.25%，较今年一季度减少2.59万平方米。从市场供应结构上看，小户型住宅少的结构性矛盾突出，90平方米以下的房型不足，在目前自贡房地产市场供应中尚不到20%的开发量。5、房屋销售价格连续上涨。今年19月份，自贡房屋销售价格显现了较大幅度的上涨，平均售价达到2018.2元/平方米，与去年同期相比上涨10.6%。其中，一般住宅均价为1827.8元/平方米；高档住宅均价为1944.6元/平方米；写字楼均价为1983.4元/平方米；商业娱乐用房均价为3813.5元/平方米。涨幅差不多上都保持在10%左右。从商品房分类来看，“一般住宅”和“高档住宅”上涨较快，涨幅达到了14.4和13.3，部分楼盘价格涨幅甚至超过了20%。非住宅”价格同比上涨8.9%，要紧是商业娱乐用房价格同比上涨9.1%、办公楼上涨10.2%。周边环境、配套好的部分“商业娱乐用房”价格同比上涨甚至超过了20%以上。6、土地供应量出现波浪式增长，总体上每年的量出现增长态势。从下表能够看到，2005年以来，自贡市土地供应量逐步放量。自2005年开始，土地供应迅速放量，2018年自贡城区土地供应成交规模达245亩，今年上半年城区土地交易总规模达到168亩。 表、自贡市区“十五”期间都市土地批准量统计表 单位：平方公里年 份222018批准用地面积1.4351.1841.5601.40（住房35.749亩，商住194.36亩）1.60（住房74.899亩，商住房500亩）城区土地交易总面积为245.41亩上半年城区土地交易总面积为168.34亩7、城区土地资源日益紧张，城区土地交易迅速上涨。2018年自贡市城区土地交易价格每亩平均达到47.4万元，同比上涨15.7%。其中1季度土地交易价格每亩平均达到40.4万元，同比上涨8.4%；2季度每亩平均达到79.3万元，同比上涨40.1%；3季度交易价格每亩平均达到32.5万元，同比上涨20.1%；4季度交易价格每亩平均达到37.2万元，同比上涨18%。而2007年13季度，城区土地交易价格迅速上涨到100万元亩左右，比上年城区土地平均交易价格上涨了53万元亩。二、自贡市房地产业进展1、居住用地进展需求推测：依照自贡市都市总体规划（20052020）、自贡市国民经济和社会进展第十一个五年规划，到2018年，自贡市区建成区面积50平方公里，实际居住人口为65万人，人均都市建设用地面积达到76.92平方米。人均建设用地面积按平均速度进展推算，居住用地面积按都市总体规划确定的32%运算，20182018年，都市建设土地需求总量为5.78平方公里，其中居住用地增量为1.75平方公里。表、自贡市区20182018年都市用地规模推测年 份2005年2018年2007年2018年2018年2018年都市人口（万人）59.696162636465人均都市建设用地（平方米）74.0874.3975.0575.7076.3276.92都市建成区面积（平方公里）44.2245.37646.53247.68848.84450居住建筑用地（平方公里）14.0015.6016.2016.8017.4016.92、住房总需求量推测：依照自贡市都市总体规划（20052020）确定的2020年人均住房面积达到32平方米要求，按照每年人均居住建筑面积增长1平方米、每年都市新增人口为1万人推算，自2018年至2018年5年时刻内，自贡市区住房建设有效需求量约为492.25万平方米。表、自贡市区20182018年各年度住房总需求量推测表年 份2018年2007年2018年2018年2018年每年新增都市人口（万人）1.01.01.01.01.0人均住房建筑面积（m2）24.525.526.527.528.5新增都市人口住房需求量（万m2）24.525.526.527.528.5都市人口（万人）6162636465上一年度都市人口居住面积达标需求量（万m2）6061626364外地人购房及空置房面积（万m2）9.559.759.9510.1510.35各年度总住房需求量（万m2）94.0596.2598.45100.65102.853、近两年城镇居民收入增长较快，在一定程度上提高了市民对住房的购买能力。因此在以后几年里，自贡房地产市场仍旧面临较强的刚性需求，从而拉动自贡房地产市场的连续进展；4、自贡房地产业将步入连续、稳固、健康的进展期。受近年来政策的宏观调控阻碍，开发商和消费者都日益理性，使市场各方差不多达到了相应的平稳点，自贡房地产市场通过高涨和盘整后，今后将进入稳健的连续进展期。5、以后一年里，自贡房地产市场销售价格仍将保持增长，但增幅将趋于缓慢。受土地供应价格上涨和建筑成本增加的阻碍，自贡房地产市场销售价格将保持增长态势，但由于国家政策和金融政策的调控阻碍，房价的上涨幅度将变得缓慢。6、以后几年里，自贡房地产市场仍将面临较大的市场需求空间。以后几年里，随着经济的进展，城区范畴的扩大，子女就学、新成长的人群、改善现有居住环境人群和农村等外来人口的增加等因素也对住房产生了新的需求，从而为自贡房地产市场提供了连续的需求空间。7、开发商将面临更大的资金压力。由于政府“必须全部交纳土地出让金”政策以及银行“按揭首付提高、主体封顶放贷”等措施阻碍，使今后房地产开发对自有资金要求较高，从而使开发商面临庞大的资金压力。【小结】1、自贡市房地产市场差不多进入了连续、稳固的进展期； 房地产开发投资稳步增加。 商品房销售情形良好，销售总额和面积均保持连续增长。 商品房空置量减少，房屋销售价格连续上涨。 城区土地资源日益紧张，城区土地交易迅速上涨。2、以后几年里，自贡房地产市场仍将面临较大的市场需求空间；近两年城镇居民收入增长较快，在一定程度上提高了市民对住房的购买能力。城区范畴的扩大，子女就学、新成长的人群、改善现有居住环境人群和农村等外来人口的增加等因素也对住房产生了新的需求，从而为自贡房地产市场提供了连续的需求空间。3、政策调控，市场增长放缓，开发商将面临更大的资金压力。第三章 自贡市在售楼盘个案分析 通过近几年来自贡房地产市场的快速、连续进展，吸引了大量的企业和个人进入房地产行业，在提高自贡房地产开发品质的同时，也将使自贡市房地产市场竞争更加猛烈。为了更能深入地了解区域和自贡房地产项目开发情形，深入了解项目现实和潜在的竞争环境，我们对自贡目前在建在售的楼盘进行了详细的调查和了解，以期能窥探自贡房地产的进展趋势和本项目开发所将面临的竞争环境。为了能更加清晰地了解项目所面临的竞争环境，我们对目前自贡房地产市场中在建在售的楼盘中具有代表性的楼盘进行深入的个案分析。个案分析楼盘有：金地·西山印象 华隆·东方云顶 光大福邸远达·尚东国际 远达·仁和半岛 宏丰·绿洲花园（二期）荣新·上品空间 丹桂·龙汇家园1、华隆·东方云顶项目概况：地处温州商城北，彩灯公园、武警支队南，东临市教委，西望自有路，原地名“后山坡”。景观秉承“天人合一、生态自然”的设计理念，打造由多层、电梯公寓等建筑形状围合而成的园林式生态花园小区。5万平米建面，9栋多层、2栋高层、125个停车位，417套。产品设计：户型从85-170平米不等。20多个户型，平、错、跃多种风格，所有住宅主窗均为大角度飘窗。花园电梯楼采纳双电梯设计。小区配套：小区规划配套有社区商业等生活设施和园林化的小区景观.销售价格：目前推售均价为2600元/平米；其中高层电梯公寓2430元/平米起价，最高2770元/平米。 销售情形：目前多层差不多销售完毕，剩余一套顶跃大户型。电梯已开始同意预订，政策是 “缴纳4万定金，则可在单价上优待10元”。2、金地·西山印象项目概况：西山印象地处光大街东光路，建筑面积13万多平米，由“一个中心，四个组团”围合而成。整套建筑系多层住宅，采取动静结合的建筑布局与设计。2000多户。产品设计：户型面积从80-260平方米不等，主力户型为83-125平米的“2室”和“3室”户型。中庭部分户型为125以上的，及顶跃260平米的大户型。小区配套：小区规划配套有小区专享双语幼儿园、球场，以及6000平米商业用房等生活设施和园林化的小区景观。销售价格：一期差不多销售完毕。二期销售起价为2488元/平方米，最高2530元/平米。二期销售估量在2018年3-4月份正式签订销售合同。销售情形：二销售情形较好，目前80-100平米的中小户型差不多售罄，余下的为100平米以上的中大户型。3、光大福邸项目概况：地处地处相对成熟的光大生活圈，医院、超市、农贸市场、学校、幼儿园等生活配套一应俱全，地理位置优越。景观设计以小区中庭风景为主，组团风景为辅，其间点缀部分建筑小品。总用地面i1万3千平米，总建筑面积约3万平米，容积率2.19绿化率30.1%。产品设计：户型从80-130平米不等，多个户型，平、跃多种风格，从两室一厅到四室两厅。户型设计全通透、全采光，动线分明。小区配套：小区规划配套有园林化的小区景观、人性化家务秘书、独立人车分流设计。销售价格：目前推售为尾盘。2007年3月5日开盘，开盘价1960元/平米，最低1820元/平米，均价1880元/平米，尾盘销售价格为2260元/平米。2018年4月交房。销售情形：差不多销售完毕，剩余几套110平米的尾盘。4、远达·尚东国际项目概况：地处汇东、盐都CBD核心地段、市政府所在地丹桂大街。规划上借鉴了国际流行商圈模式，在设计上考虑了情调式步行内街；在建筑形状上以小高层为主，辅以少量多层及高层，开阔的楼间距不仅充分保证了住户的景观视野，使得更多的业主享受近10亩中庭式景观广场带来的无限乐趣。总用地面积4万2千多平米、总建面15万2千多平米，其中商业1万7千多平米、容积率3.0、绿地率38%、1097户、体车位601个、最高建筑32层。产品设计：住宅户型从75-180平米不等。90、120平米为主力户型。小区配套：小区规划配套有商业步行街等生活设施和10亩中庭式园林化的小区景观广场。销售价格：目前售价3080元/平米，最高3100元/平米。销售情形：目前推出房源中90平米以下的中小户型差不多销售完毕，剩余为90平米以上的中大户型。5、远达·仁和半岛项目概况：地处大安区仁和路、龙井路交汇处。是四川远达集团和四川九鼎集团携手打造，总投资逾5亿元。总用地面积20多万平米，总建筑面积55万平米，容积率2.15，建筑密度31.8%，总数4690户。产品设计：户型从50-300平米不等。20多个户型，平、错、跃多种风格，户型方正。超大落地玻璃窗及观景阳台。花园电梯楼采纳双电梯设计小区配套：小区规划配套有仁和半岛风情街、运动健身场所、会所、幼儿园、地下泊车位及半岛主体广场等生活设施和园林化的小区景观。销售价格：起价1850元/平米，均价1950元/平米。目前推售多层价为2500元/平米，最低2245元/平米，最高2540元/平米；高层电梯公寓2200-2500元/平米。销售情形：前期多层余少量大户型。目前销售是第五期，为27层的电梯公寓，建筑面积在82-120平米之间。2018年6月交房。6、宏丰·绿洲花园（二期）项目概况：地处五星街两口塘。东、南面俯视城区，西北面眺望桃花山风景区，紧邻生态环保林和规划中的两口塘生态公园。占地约150亩，总建筑面积约13.5万平方米，充分利用自然条件，制造融山水亭廊、花草树木为一体的舒服健康环境。该项目紧邻市中央商务区的核心九鼎、帝豪广场，独具“都市中心的庄园”之特色。小区全部为多层。小区容积率1.46，绿化率40%。二期总共有400多套，估量2018年6-7月份交房。产品设计：户型从95-137平米不等，顶跃为180平米的大户型。经典户型为2房2厅2卫至3房3厅2卫，还有扇形阳台、超大空中花园，及广角镜般的阳光卧房设计。小区配套：小区规划配套有园林化的小区景观。社区距五星街、广华路等闹市步行仅需10分钟。销售价格：目前推售价为2300-2450元/平米。销售情形：一期销售良好！二期小户型销售情形良好。7、荣新·上品空间项目概况：位于马吃水片区，北临盐都大道，东临马舒路，西侧为已建成商住楼，南临未建设用地。该项目为高层商住楼，分为三个塔楼，AC塔楼十六层，B塔楼十四层。建筑一、二层为商业用房，三至十六层为小型住宅，地下一层为车库及配套的设备用房。规划总用地面积：10153总建筑面积：47034.79。容积率：3.92，建筑密度：39.77%，绿地率：30%，总户数：299户。产品设计：从53186平米的不同面积，一室一厅单卫到三室二厅双卫的各种户型，每户配备的上佳通风、采光、观景成效，以及入户花园，乐趣阳台和小跃层多变空间等。小区配套：位于盐都大道与马舒路交汇处，毗邻建材、商贸集散地，多条公交线路的直线抵达。较好的绿化环境、充足的自然氧吧配套。销售价格：目前均价2750元/平米；最低2650元/平米，最高2800元/平米。销售情形：住宅2007年8月3日开盘，推出314套住宅开盘价2600元/平米。目前小户型差不多销售完毕，余100平米以上的中大户型。8、丹桂·龙汇家园项目概况：与市政府毗邻，位于丹桂大街、汇东路、汇兴路、龙汇街组成区域路网中间，区位优势明显，市政设施完善，居住环境上乘。总用地面积3万7千多平米，总建面9万6千多平米，现代风格建筑，；绿地率40，总户数596个。大面积绿景坡地，中庭水景，多重主体景观。产品设计：户型从89-200平米不等。多个宽景户型，大开间、短进深，入户花园、屋顶花园、双景观阳台、景观餐厅。小区配套：小区交通体系便利，商业配套完善，生活配套俱全，人文气息浓厚，周边学校近在咫尺销售价格：目前推售均价为3000元/平米；其中最低2860元/平米，最高3330元/平米。销售情形：本项目为尾盘。开盘价1600-1700元/平米。目前小户型销售完毕，剩余为120平米以上的大户型。【小结】1、目前自贡房地产开发水平得到极大提高，现有开发项目的品质、档次均有着大幅度的提升，从而使市场竞争更加猛烈；2、目前自贡房地产开发楼盘要紧集中在自流井区和汇东新区。汇东新区作为自贡新的政治中心，政府的迁移使汇东新区的房地产开发得到迅速进展，区域投资价值得到表达；3、汇东新区作为自贡新兴的富人区，是自贡房地产市场中的价格标竿，是目前自贡房价最高的区域，其中的尚东国际销售均价已突破4000元平方米。而自贡自流井区作为传统的经济、文化中心，受土地供应阻碍一直少有大盘供应，房价只在这两年内得到迅速提升，目前区域内的销售均价在3500元平方米左右。4、从产品市场供应上看，80120平方米的户型成为主流供应户型，而从各楼盘实际销售情形看，中小户型也是销售速度最快的产品配置。5、从销售情形看，目前自贡房地产市场中各楼盘的住宅销售情形整体比较理想，销售速度均比较快，这也反映了目前自贡房地产市场仍旧十分活跃。一、项目概况项目用地位于自贡市自流井区同兴路与石缸路交汇处，西靠同兴路银都大厦，南临石缸井主街道，北临自贡师专和理工学院，地理位置十分优越。项目总用地面积约为12780平方米。地块为商业和居住用地性质。依照目前的规划方案，本项目的具体规划技术经济指标为：项目建筑类型 ：住宅商业酒店项目总建筑面积：36673.7平方米（包括地下车库）其中 商业面积 ： 地上6216.88平方米 地下1930.05平方米 住宅面积 ： 23137.9平方米 配套面积 ： 505.83平方米 地下车库 ： 3480平方米小区总户数： 244户最大建筑层： 18层二、项目区位现状及价值分析项目周边环境图1、项目周边都市交通网络发达交通比较方便。本项目紧临路面状况较好的同兴路，1路、6路、8路、9路、37路、39路公交车，可到达自贡市各城区的要紧地点。2、周边居住氛围比较成熟，都市配套完善。项目区域内分布了假日广场（精品家具城，新街服装城）、东方广场、永乐电器、成都数码广场、国美电器、九鼎购物广场、摩尔玛、成都人民超市等购物中心以及假日电影城、数码歌城、品牌餐饮等休闲娱乐中心，日常生活十分方便，居家氛围成熟。3、文化底蕴浓厚。区域为自贡市传统的经济文化中心，项目北面为自贡师范专科学校和自贡理工学院、教育学院、釜溪职业高中、自贡卫校、清华园学校，使区域具有浓厚的学文底蕴。4、项目紧临同兴路商圈、五星街商圈、新街和正街商圈，区域商业投资氛围浓厚，商业经营十分活跃，是自贡目前最为繁华的商圈。5、区域居住群以自贡本地人为主，同时由于位于传统市中心，区域也成为了外来人口和流淌人口最为集中的区域，消费能力较强。三、项目区位商业现状分析项目所在的自流井区为自流井区是自贡市商业最发达地区，区内较大规模的集中式商圈有：正街、新街百货商圈，其代表有新世纪假日广场、温州商城、百货大楼；同兴路饮食商圈，其代表有新天地酒楼、光头香辣蟹；五星街服装、鞋类商圈，其代表有九鼎商城、五星商城、帝豪广场、东方广场等；檀木林通迅、IT商圈。1、五星街、公园口商圈：（1）、代表商业类不：服装、鞋类、皮具、化妆品、家电、电子出版物。（2）、代表商业物业：五星商场、九鼎商场、帝豪广场、中国龙都广场、东方广场、其它沿街店铺。五星街、公园口商圈是市政府进展的精品服装一条街，2000年因当时商业最发达的自流井区新街、正街地段房屋拆迁的开展而使宽敞商家迁于五星街、公园口地段。此地段毗邻彩灯公园、自贡市体育场，常住人口达5、6万，是自贡市目前炙手可热的地段，此地段新建商业物业底层店面铺售价格在1万元/平方米以上，租金在100元/平方米左右。2、檀木林商圈（1）、代表商业类不：手机及相关通讯产品、IT产品、数码产品。（2）、代表商业物业：无，多为沿街为市，无代表性商业物业。2005年往常，自贡市电信局、邮政局位于檀木林地段，直截了当促进了此地段通讯、IT、数码产品的商业进展。此地段共有手机及相关产业零售商百余家，IT、数码产品零售商十余家，是自贡市名副事实上的科技一条街。3、新街、正街商圈（1）、代表商业类不：服装、鞋类、皮具、化妆品、家私等。（2）、代表商业物业：新世纪假日广场、温州商城、百货大楼。新街、正街素有“自贡春熙路”的美誉。改造后的新街、正街路段由双面商业街变为单面商业街加滨河广场的形式，沿街为市经营变为了以综合型商业广场经营。4、同兴路商圈：（1）、代表商业类不：餐饮业、休闲娱乐业（2）、代表商业物业：多为沿街店铺，尚无具有标志性商业物业。同兴路地段自上个世纪初至今确实是自贡市饮食行业最繁荣路段。其餐饮夜市最为出名。但饮食行业的繁荣往往相伴着相关弊端，如环境卫生差、社会治安秩序差等。目前，同兴路地段正在加大房地产开发建设力度，其开发的房地产项目多数为临街商住楼形式，底层、二层、三层为店铺，楼上为住宅，房地产开发商多来自外地，以内江居多。现在同兴路集合了“重庆孔亮火锅”、“重庆大河黄辣丁”“南国宴”等数十家餐饮企业，四、项目区域商业规划进展1、依照自贡市都市商业网点规划（20182020）内容，规划将自流井商业中心总体定位为惟一市级商业中心。自流井商业中心范畴将包括五星街、东方广场、自由路、同兴路、解放路、中华路、檀木林街等，规划还提出了将建设五星现代城，与五星广场周边商业建筑群一起形成川南购物中心，明确了自流井商业中心商业网点和业种、业态结构体系，并对商品市场、专门商品市场、商业街、物流与商品配送、旅行景区商业、零售业业态等作了总体布局。2、自流井商业中心将定位为高档次、人性化、舒服化的精品购物、休闲娱乐的综合商业中心。要紧商业街长度在300至600米，宽度为30至50米。3、鼓舞在该商业中心设置购物中心、特色百货店、专卖店、专业店、餐饮网点、文化娱乐设施。完善都市购物、品牌展现、文化旅行、商贸服务等功能，满足全市居住、工作及外来游客等各类消费者的综合消费需求，成为自贡市标志性建成区，都市综合生活服务和商贸集聚的核心区。五、项目进展分析1、区域位于自贡市最为繁华的传统经济商业圈，居家、商业氛围十分浓厚而且成熟，随着区域项目的开发品质不断提高，项目所在区域将日益成为购房首选的区域。2、由于市中心土地供日益减少，因此本项目的开发将成为区域的稀缺产品，从而使本项目开发具有更好的性价比优势，使本项目的投资增值潜力得以彰显。因此项目的开发具有良好的升值空间和投资优势。3、本项目紧临自贡市最为要紧的商业经营圈内，商业经营者众多且整体经营状况良好。同时，项目也紧临师专和理工学院两大高等学校，教师数量集中。众多的有较高而稳固收入的经营户和教师群体，其以强劲的购买实力将为项目的开发提供了坚实的市场需求基础。4、随着区域旧城改造力度的加大，区域环境将得到更大的改善，区域将以其浓厚的升值空间成为开发热点，而本项目的开发，也必将成为众多购房者观注的焦点和购买选择。六、项目SWOT分析S（优势）W（劣势）1、位于传统繁华中心，居家环境成熟，生活配套十分完善；2、交通便利，多路公交车通由项目周边；3、项目紧临师专和理工学院，学文氛围浓厚；4、项目周边集合了较多的实力购买者，市场基础好；5、项目周边商业经营活跃，对本项目商业的开发提供了成熟的口岸价值；1、项目周边环境较差，两侧均有较多的陈旧房屋，这将直截了当阻碍本项目的开发品质；2、本项目用地规模较小，不利于高品质项目的营造，这在一定程度上阻碍本项目的开发利润最大化；3、项目地势落差较大，建筑成本提高；4、项目位于五星街商业圈的末端，商业氛围显现断层。O（机会）T（威逼）1、区域可供开发用地少，市场竞争压力相对较小；2、区域房价老城区较低的房价起点，为项目房价的快速拉升制造了较大空间。4、政府加大了旧城改造力度，使本项目开发具有良好的市场机会。1、政府南迁，使汇东新区日益成为富人区，从而对本项目销售价格支撑力降低；2、同期其他品质项目的开发，将分流项目的目标消费群体；3、区域商业业态较全，对本项目的商业经营带来一定的威逼。第五章 项目整体定位探讨一、项目商业开发探讨1、商业整体定位：集餐饮、娱乐、休闲为一体的都市时尚生活街 定位导向：校园经济产业导向。区域学校众多，教师及学生数量庞大；而关于学生群体日常消费中，餐饮、娱乐类消费所占比重均较高； 定位目标：区域业态整合目标。自贡风味名小吃较多，项目所在同兴路为餐饮美食街，但区域餐饮业、娱乐业分布零散，难以形成规模经营。本项目位于核心市中区，具有优越的地理位置，具有整合区域餐饮、娱乐业态的专门优势。 市场契机：区域业态补偿契机。项目周边有五星街、檀木林、新街等三大商圈，商圈内经营以百货、服装、皮具等为要紧业态，商圈内人流量大。本项目位于百货商圈末端，在业态上应与商圈内主流业态实行错位经营，方可幸免同质竞争，提高项目商业的连续经营能力。2、商业类型复合：大型专业卖场：家电卖场（建议可考虑地下层和部分地面一层） 中、大型日用百货超市（类似于好又多、红旗连锁之类，可考虑在入口处商铺）特色餐饮名店：中小型餐饮店可考虑在地面临街一层；大型餐饮可考虑地面临街一层和二层；特色快餐店（中式或西式均可），可考虑在地面二层；休闲娱乐业态：可引进歌城、酒吧、风情水吧、网吧等 此类业态建议均可考虑设在地面二层及以上。3、商业制胜关键在于前期成功招商，而要确保项目招商成功，主力店的招商则成为重点。（1）、主力店作为经营商业的一个关键咨询题，它的招商和推广都有对后续商家有着带动和引领的作用。因此在招商整体步骤上，应采取“先确定主力店，再全面招商”的差不多策略。（2）、主力店和其他临街商铺在形象、业态选择上统一规划、统一运营治理。（3）、租金低、租金升浮小是引进主力店的缺点，但好处是能带来人气，能保持稳固人气。利用所招进的主力店的品牌效应带动整个招商火爆气氛，吸引更多处在“