物业公司房屋共用部位日常维修养护方案.docx

物业公司房屋共用部位日常维修养护方案Revised by BLUE on the afternoon of December 12,2020.9冷、暖气管 道，通信线 路，顶棚每月检查一次，发 现问题，及时维修由工程管理部负责维修1、完好，无破损，无开裂2、线路畅通，使用正常（二）房屋共用部位、共用设施设备定期维修养护计划和实施方案房屋共用部位、共用设施设备定期维修养护计划和实施方案如下表所示。房屋共用部位、共用设施设备定期维修养护计划和实施方案序号项目计划方案标准及实施效果1房屋承重及 抗震结构部 位每年对房屋基础进行一次检查，防止 虫害及腐蚀性液体的侵害工程管理部负 责组织实施1、结构安全，正常使 用2、结构性能完好2外墙面1、每年对外墙面清洗一次2、每3年对较大面积的渗漏及损坏， 维修无效的，进行局部翻新3、每3年对外窗台进行一次安全性检 杳工程管理部负 责组织实施1、平整、无渗水、无 裂纹2、整洁统一3公共层面1、每年粉刷避雷网一次2、每年全面修补天面隔热层一次3、每年对屋面防水层检修一次，每5年翻新老化部分4、每半年疏通屋面雨水管一次5、每半年清洗天面水箱一次，消毒一 次工程管理部与 清洁管理部协 同实施1、屋面无积水、无渗 漏2、隔热层完好3、避雷系统完好4、水箱水质清洁，无 污染4、公用照明每年检查一次线路和灯具，更换老化 线路和损坏灯具由工程管理部 按相应作业规 程实施维修1、线路无老化2、灯具正常使用，照 明完好5本体消防设 施1、每半年进行一次烟感试验2、每年对消防箱翻一次，消防带晾晒一次3、每年对消防疏散标志进行一次维护工程管理部负 责组织实施1、设施完好率100% 2、报警系统灵敏，有 效6公共通道、 门厅、楼梯 间、会议 室、会展 厅、架空层1、每半年对公共地面进行一次维护 2、每年对楼梯踏步进行一次全面维护 3、每3年对通道、门厅、墙面、天 棚、扶手、栏杆进行一次全面维护 4、每年对公共窗户进行一次全面维护由工程管理部 按相应技术作 业规程实施1、美观完好，无缺损2、整洁、清爽7卫生间、茶 水间1、每年对卫生用具进行一次全面维护 2、每年对水、电设施进行一次全面维 护3、每年对墙面、顶棚、窗户进行一次 全面维护由工程管理部 按相应技术规 程实施维修1、完好，无缺损2、使用正常3、整洁，清爽8上、下水管道1、每年粉刷管道一次2、每年检修一次，并坚固管道固定码3、每年雨季前检查一次雨水口，更换 不合格部分由工程管理部 按相应技术规 程实施维修1、美观完好2、上、下水通畅3、无渗漏9冷、暖气管 道，通信线 路，顶棚1、每年对冷、暖气管道进行一次全面 维护2、每年对顶棚进行一次全面维护3、每年对通信线路进行一次全面检修由工程管理部 负责组织实施1、完好，无损环2、线路畅通，使用正 常二、机电设备设施的管理维护方案（-）供配电系统设备的定期维护保养方案和标准1、每日巡视保养项目每日巡视保养项目如下表所示。每日巡视保养项目序号项目部位内容要求1电力变 压器 （干 式）外壳1、查低压母线2、检查壳体低压母线不发热、无变色 外壳清洁、无染物、无放电痕迹温度计1、检查是否完好2、观察温度指示显示正常、无损坏、温度不超过140声响监听变压器声响发出均匀的“嗡嗡”声，无异常杂音变压器室1、检查门窗、地面、四壁2、检查通风道、通风设施3、检查室内照明设施4、检查室内消防设施无杂物、不渗水、能防止小动物进入， 干净整洁、功能正常、通风良好、无锈 蚀、开关灯具功能正常、消防设施功能 正常2低压开 关柜柜正面1、清扫（擦拭）柜正面2、检查仪表指示及运行参数3、检查空气开关4、检查闸门开关、操作机构5、检查分闸、合闸才旨示灯无灰尘、无污迹，仪表工作正常，电 流、电压在正常范围，工作状况符合运 行要求，指示灯指示正常柜背面1、观察母线、连接点、引出 线2、检查电度表连接良好、接点无发热变色，电度表铝 盘转动正常3电容器 柜柜正面1、清扫（擦拭）柜正常2、检查仪表指示及运行参数3、检查自动补偿器4、检查各组电容指示灯无灰尘、无污迹，仪表工作正常，电 流、电压在正常范围，补偿器功能正 常，指示灯完好柜内1、观察电容器壳体、套管2、检查导线及其连接点3、检查柜内温度电容器无膨胀、无渗漏油，连接导线无 过热变色、无热熔现象，柜内温度不超 过454柴油发 电机机身清扫机身及周围地面无灰尘、无杂物控制房1、检查信号指示2、检查各控制形式、状态机组处于正常备用状态，符合运行规程 要求蓄电池1、检查浮充电压、电流值2、检查蓄电池液比重及液位浮充电压26±1V,浮充电流12A （观 察充电电流表），电池液比重（采用 吸式比重计），液位不低于极板冷却水箱检查水位水位在正常刻度范围储油箱检查油位保证储油至少能供机组运行24小时润滑油检查润滑油位润滑油位【司度应在油尺有效刻度范围内通风检查机房通风设施风机运行正常、室内通风良好5强电井强电井室1、检查房顶、四壁、地面、门2、检查室内照明设施3、检查电缆、母线槽无损坏、无杂物、无漏水，能防止小动 物进入，干净整洁，开关、灯具功能正 常，无损伤、无放电痕迹、无2、每周保养项目每周保养项目如下表所示。每周保养项目序号项目部位内容要求1电力变 压器完成每日巡视保养项目无灰尘、无污迹接地线1、检查接地线2、检查连接点无断股，无锈蚀，接触良好2低压开完成每日巡视保养项目无灰尘、无污迹，仪表工作正常，电关柜流、柜背面1、检查闸刀开关2、检查自动开关3、检查保险丝具4、检查电缆及电缆头5、检查母线支撑固定装置不过热变色，三相闸夹到位，灭孤罩牢 固不松动，接线桩头无发热变色，无焦 糊异味，容量符合规定，固定可靠，无 破损，无松动地下电缆 室1、检查室内环境 2、检查电缆托盘3、检查电缆无杂物、垃圾，无积水，电缆排列有序 整洁无杂物，固定可靠无损坏，无放电痕迹3电容器 柜完成每日巡视保养项目柜止面手动（用转换开关）逐组投切 电容器控制正常功能良好，才豚仪表及信号正 确接地检查接地线无松动、无断股柜内检查熔断器、接触器、热继电 器及其接线接触良好、无过热、无损坏4柴油发 电机完成每日巡视保养项目冷却水系 统1 .检查冷却水箱水位2.检查各管路及连接部位水位距注水口约50毫米 连接良好，无渗漏燃油系统1、检查油箱油位2、检查各管路及连接部位油位正常（保证24小时运转） 连接良好，无渗漏润滑系统1、检查油尺、油位2、检查机油油质油位高度应在油尺有效刻度范围内 油质应清洁、无杂质空气流阻 指示器检查空气流阻指示器色标应为绿色控制系统手动空载试运行1、按操作规程手动启动机组2、检查发电机控制屏上各类仪表及信号指示灯启动迅速，开关正常，运转无异常声响 电压、频率正常，信号灯才旨示正常，油 压、水压正常，油温、水温正常3、年度保养项目年度保养项目如下表所示。年度保养项目序号项口部位内容要求1电力变 压器完成每口巡视保养项目无灰尘、无污迹变压器1、全面清扫、擦拭2、全面紧固螺栓连接部分3、测量烧组直流电阻4、测量线圈绝缘电阻5、测量相间绝缘电阻清扫、无油垢牢固无松动三相电阻应平衡（相间差别不大于三相平均 值的4%,线间差别不大于三相平均值的 2%）,采用兆欧表，限值将舍有关规定电气连接1、调压连接片2、一次电缆接头3、二次母线槽接口调压连接片连接良好，电缆接头及母线槽接 口紧固、良好变压器室1、全面清扫2、清扫、检查高压负荷开关3、检查修理室内照明、通风、消防设施清洁、无蛛网、积尘清洁，动作正常，安装牢固 无损坏缺失，功能正常，无故障2低压开 关柜完成每日巡视保养项目仪表校验仪表、校验电度表柜内1、全面清扫灰尘2、整理二次线，补齐、更换二 次线接线号3、检修闸刀开关4、检修自动开关5、全面检查紧固螺栓连接点6、补刷相位漆无灰尘、无油质、无杂物整齐、美观、清晰三相网期到位、接触面（线）大于2/3以 上，刀片夹座接触压力合适，触头不烧损， 动作可靠灵活，无缺损件，牢固、无松动 颜色符合规定地下电缆 室全面清扫、整理无垃圾、无杂物，电缆排列整齐3电容器 柜完成每日巡视保养项目柜内1、全面清扫灰尘2、 整理二次线，更换字迹不清晰的接线号3、 检修控制元器件无灰尘、无油垢、无杂物 整齐、美观、清晰 完好无缺损、动作可靠电容器1、检查电容器壳体及瓷瓶2、 测量电容器二极对外壳及二级闸绝缘电阻3、 测量电容容量，更换失效的电容器壳体无凹凸，无破损绝缘电阻值不做规定，使用1000V拭表用微法表测量或用电压流量表测量容量不超过额定值的±10%4柴油发 电机完成每日巡视保养项目L检查紧固各连接部分螺栓2.检查连接导线3、更换冷却水4、更换机油滤清器，检查机油 油质，老泥油变黑，应更换机 油，清扫或更换油水分离器， 更换或清洗柴油滤清器无松动连接完好手动试机，观察各种参数是否符合运行规程燃油系统1、检查油箱油位2、检查各管路及连接部位油位正常（保证24小时运转） 连接良好，无渗漏润滑系统3、检查油尺、油位4、检查机油油质油位图度应在油尺有效刻度范围内 油质应清洁、无杂质空气流阻 指示器检查空气流阻指示器色标应为绿色控制系统手动空载试运行3、按操作规程手动启动机组4、检查发电机控制屏上各类仪表及信号指示灯启动迅速，开关正常，运转无异常声响电 压、频率正常，信号灯指示正常，油压、水 压正常，油温、水温正常5供配电 接地系 统接地线检查接地线螺栓及连接情况紧固良好接地体检查接地体焊接头焊接良好、无锈蚀接地电阻用接地电阻测量仪测量接地电 阻接地系统的接地电阻小于10。（二）消防设施、设备的定期维护与保养计划和标准消防设施、设备的定期维护与保养计划和标准，如下表如示。消防设施、设备的定期维护与保养计划和标准设备序号维护保养项目检查保养方法标准周期消防控制台1各类指示灯（含电 源、信号）直观目测指示灯指示正常1个 月2各类开关直观目测处于开启或自动状态1个 月3各电器触点如有烧损现象，拆下后用 砂纸打磨触点完好，无烧损半年4各电器元件接线端子 及端子排端子用螺丝刀逐个紧固各端子连接牢固，无烧损半年5各电源、信号如有轻微破损或烧焦现 象，用绝缘胶带包扎，严 重时更换导线无破损、烧焦现象半年6控制台内部除尘用小毛刷、皮老虎除尘无尘半年7控制台表面除尘用干净布、毛刷除去表面 灰尘无尘每日集成 报警 器1指示灯直观目测“Acpower"（绿色）指示 凫，其余指示灯不亮1个 月2电源电压在按下内部电源电压/后 备电压（或外部"Bat tery Test"健）切换健 前后，目测寸际灯是否正 常指针指示+ 24V (+5V)1个月3报警功能按下“Fme Tegt”健Zone Alam指小灯和 “Switch Care” 指不及J 免 几十秒后，蜂鸣器警铃响1个 月4内部各接线端子用螺丝刀逐个紧固各端连接牢固，不松动半年5信号（电源）线如有轻微破损，用绝缘胶 带包扎，破损或老化严重 时更换导线无破损、老化现象半年6表面及内部除尘用小毛刷、皮老虎除尘无尘半年7报警按钮盒直观目测按钮盒完好、无松动1个 月集中 报警 器1指示灯直观目测“Acpower"（绿色）指示 亮，其余指示灯不亮1个 月2电源电压在按下内部电源电压/后 备电压（或外部"Bat tery Test”健）切换健 前后，目测指示灯是否正 常指针才旨示+ 24V （+5V）1个 月3报警功能按下“Fme Tegt"健“Zone Alam”指示灯和 uSwitch Care”指示灯亮 几十秒后，蜂鸣器警铃响1个 月4内部各接线端子用螺丝刀逐个紧固各端连接牢固，不松动半年5信号（电源）线如有轻微破损，用绝缘胶 带包扎，破损或老化严重 时更换导线无破损、老化现象半年6表面及内部除尘用小毛刷、皮老虎除尘无尘半年烟感 探头1烟感探头用力吸一口香烟，在距离 探测器20 cm处喷向探头红色指示灯半年2温感探头用750W电吹风在距深测 器50 cm处向深测器吹热 风区域报警器上相应位置的 报警指不灯灵半年防火 卷帘 门1控制箱内部各电器触 点如有烧损现象，拆下后用 砂纸打磨触点完好，无烧损半年2控制箱内部各电器元 件接线端子及端子排 端子用螺丝刀逐个紧固端子无烧损或松动半年3机械部分（齿轮、锋 条）如有锈损用煤油清洗，然 后加润滑油无锈损且表面涂有润滑油1年4卷帘门门体用煤油清洗锈损部分无锈损1年5电机接线端子用螺丝刀紧固端子无松动半年6报警按钮盒直观目测完好无损1个 月防火门1防火门门体直观目测完好无损、无变形半年2防火门弹簧较链有损坏更换备件，若无损 加机油完好，弹性适度半年3消防通道、防火门直观目测，关开关防大门消防通道通畅，防火门开 闭自如1年排烟 系统1排烟风机表面除尘用擦布、毛刷除尘无尘1个 月2控制柜内各接线端子 及端子排端子用螺丝刀逐个紧固端子无烧损或松动半年3控制柜内部各电器触 点有烧损现象，拆下后用砂 纸打磨或更换触点完好，控制启停正常半年4控制柜电源指示灯如不亮更换指示灯灯泡电源指示灯指示正常1个 月5排烟阀微动开关及内 部接线端子用螺丝刀紧固端子无松动，微动开关固 定良好1个 月排烟阀复按钮、导 轮、钢丝、转轴用油壶给导轮、钢丝、转 轴加油复位按钮控制无误，排烟 窗开启灵活1年加压 送风 系统1加压送风机除尘用擦布、毛刷除尘无尘1个 月2控制柜内部各电器触 点如有烧损，拆下后用砂纸 打磨触点完好，控制启停正常半年3控制柜内各接线端子 及端子排端子用螺丝刀逐个紧固端子无烧损或松动半年4各送风口百叶窗直观目测送风口百叶窗位置正常3个 月5控制柜电源指示灯如不灵更换指小灯灯泡电源指示灯灯亮1个 月防统制巨 消系控木1控制柜上电源指示灯 及各类开关直观目测电源才旨示正常，开关处于 开启或自动状态1个 月2控制柜内各电器触点如有烧损，拆下后用砂纸 打磨触点完好、无松动半年3各电器元件接线端子 及端子排端子用螺丝刀逐个紧固各端子连接牢固、无烧损半年4电源（信号）线如有破损用绝缘胶带包扎导线无破损或老化现象半年5控制柜除尘用毛刷、皮老虎除尘无尘每日消防 指示 牌1指示灯直观目测指示灯亮且处于等待状态1个 月2指示灯按测试键按测试键后指示灯亮1个 月消防应急广播系统1主机各电源信号、控 制信号及音量调节键直观目测信号才旨示正常，音量调节 位置合适1个 月2各切换器、控制器通电试验转换工作正常1个 月3各放大器放音试听音质、音量音质、音量良好1个 月4各接线端子及线路用螺丝刀紧固，导线如有 破损，用绝缘胶带包扎端子无松动，各导线完好1年5压带轮主导轴，磁带 机磁头用清洗带清洗表面无粉尘3个 月6各层扬声器接线是否 牢固，纸盒是否完好如松动，用螺丝刀紧固各扬声器接线牢固，纸盒 无破损半年7主机柜内除尘用毛刷、皮老虎除尘无尘半年设备机房1机房卫生用拖布、帚把、擦布打扫 设备房地面机房整洁、干净1个 月2机房内照明、电话开关电灯、通话检查照明完好、电话通话正常1个 月3地漏排水试验地漏排水通畅1个 月灭火器材1推车式灭火器直观目测完好无损，压力在正常范 围1个 月2干粉火火器直观目测，并用手摇动瓶 体压力正常，指针才旨不在绿 色安全区内1个 月3手提式1211灭火器直观目测压力正常，指针指示在绿 色安全区内1个 月喷淋系统1水泵手动盘车转轴转动灵活2个 月2水泵添加盘根添加盘根点动时不漏水半年3水泵加润滑油更换并添加润滑油水泵转动灵活半年4阀门添加盘根或更换垫片，清 洁阀杆开启自如，不漏水，阀杆 无锈蚀半年5水泵和电机用擦布和毛刷除尘无尘1个 月6各信号阀直观目测在区域报警器上的相应位 置无报警信号1个 月7各水流指示器放水试验消防值班室相应的指示灯 亮，并发出报警3个 月8喷淋头直观目测喷淋头表面油灰不可过多半年(三)电梯的定期维护及检修方案1、曳引机的保养(1)减速箱箱体内的油量应保持在油针成油镜的标定范围，油的规格应符合要求。润滑油脂润滑的部位，应拧紧油盅盖。一般一个月应挤加一次。应保证箱体内润滑油的清洁，当发现杂质明显时应换新油。一般对新使用的减速箱，半年应更换新 油。应使蜗轮蜗杆的轴承保持合理的轴向游隙，当电梯在换向时发现蜗杆轴与蜗轮轴出现明显事动时， 应采取措施减少轴承的轴向游隙。应使轴承的温升高于60C,箱体内的油温不超过85,否则应停机检查原因。当轴承在工作中出现撞击、磨切等不正常噪声，虽经调整亦无法排除时，应孝虑更换轴承。当减速箱使用年久，蜗轮杆的齿磨损过大，在工作中出现很大换向冲击时，应进行大修，内容是异 签中心距或换掉蜗轮蜡杆。(2)制动器应保证制动器的动作灵活可靠，各活动关节部位应保持清洁，并用润滑油定期润滑。对磁铁，必要 时可加石墨粉润滑。制动瓦在松开时，与制动轮的周向间隙应均匀，且最大超过毫米，当间隙过大时，应调整。制动器应保持足够的制动力矩，当发现有打滑现象时，应调整制动弹簧。当发现制动瓦磨损导致钾钉头外露时，应更换制动瓦。(3)曳引轮应保证曳引绳槽的清洁，不允许在绳槽中加油润滑。对于带切口半圆槽，当绳槽磨损至切口深度少于2毫米时，应垂车绳槽，但姬修车后切口下面的轮 轴厚度不应小于曳引绳直径。(4)曳引电动机及速度反馈装置应保证电动机各部分的清洁，不应让油浸入电动机内部，应经常吹净电动机内部和换向器、电刷等 部分的灰尘。对使用滑动轴承的电动机，应注意油槽内的油量是否达到油线，同时应保持油的清洁。当电动机使用年久，转子轴承磨损过大，出现电动机运转不平衡，噪声增大时，应更换轴承。应保证电动机的良好绝缘，一般在季度检查中应检查绕组对机壳的绝缘电阻，交口降至允许值以下 (主机线圈兆欧，其他部分兆欧)，应采取措施提高绝缘性能。2、曳引绳和绳头组合的保养(1)应使全部曳引绳的张力保持一致，当发现松紧不一时，应通过绳头弹簧加以调整(相互拉力差 应在5%以内)。(2)曳引绳使用年久，绳芯中的含油耗尽，导致绳的表面干燥，甚至出现锈斑，此时可在绳的表面 薄薄地涂一层润滑油。(3)应经常注意曳引绳有否机械损伤，是否断丝爆股情况，锈蚀及磨损程度等，如已达到更换标 准，应立即停止使用，更换新绳。(4)应保持曳引绳表面清洁，当发现表面粘有砂尘等异物时，应用煤油擦干净。(5)在截短或更换曳引绳，需要重新对绳头锥套浇注巴氏合金时，应严格执行工艺，切不可马虎从 事。(6)应保证电梯在顶层端站平层时，对重与缓冲器间应有足够间隙，当向于曳引绳伸长，使间隙过 小甚至碰到缓冲器时，可将对重下面的调整垫摘掉，如不能以此解决问题，则应截短曳引绳，重新浇注蝇 头。3、限速器与安全钳的保养(1)应保证限速器转动灵活，对速度变化反应灵敏，其旋转部分润滑应保持良好，一般一周应加油 一次，当发现限速器内部积有污物时，应加以清洗。(2)应使限速器张紧装置转动灵活，一般每周应加油一次，每年清洗一次。(3)应保证安全钳动作灵活，提拉力及提升高度均应符合要求，在季检中应加以检查。4、导轨和导靴的保养(1)对配用滑动导靴的导轨，应保持良好润滑，要定期在油厘件添加润滑油，并调整油毛毡的伸出 量及保持清洁。(2)滑动导靴靶对工作面磨损过大，会影响电梯的运行平稳性，一般对侧工作，磨损量不应超过1 毫米(双侧)，内端面不超过2毫米，超过时应更换。(3)应保证弹性滑动导靴对导轨的压紧力，当因靴衬磨损而引起松驰时，应加以调整。(4)应使滚动导靴滚轮滚动良好，当发现磨损不均，应加以修车，当发现脱围、过分磨损时; 应更 换。(5)在年检中，应详细检查导轨连接板处螺栓的紧固情况，并应对全部压板螺栓进行一次重复拧 紧。(6)当安全钳动作后，应及时修光钳块夹紧处的导轨工作面。5、轿门、厅门和自动门锁的保养(1)当门滚轮的磨损导致门扇下坠及垫斜时，应调整门滚轮的安装高度或更换滚轮，并同时调整撞 轮位置，保证合适间隙。(2)应经常检查厅门联动装置的工作情况，对于钢丝绳或联动机构，发现钢丝绳松驰时，应予张 紧，对于摆杆式和撑臂式联动机构，应使各转动关节处转动灵活，各固定处不应发生松动，当出现厅门与 转门动作不一致时，应对机构进行检查调整。(3)应保持自动门锁的清洁，在季检时应检查保养，对于必须做润滑保养的门锁，应定期加润滑 油。(4)应保证门锁开关工作可靠，应注意触头的工作状况，防止出现虚接，佩接及粘迹现象。6、自动门机的保养（1）应保持调定的调速规律，当门在开关时的速度变化异常时，应立即做检查调整。（2）对于皮带传动的开门机，应使皮带有合理的张紧力，当发现松驰时应加以张紧，对于链传动的 开门机，同样应保证链条合理的张紧力。（3）自动门机各转动部分，应保持良好的润滑，对于要求人工润滑的部位，应定期加油。7、缓冲器的保养（1）对于弹簧缓冲器，应保护其表面不出现锈斑，随着使用年久，应视需要加涂防锈油漆。（2）对于油压缓冲器，应保证油在油缸中的高度，一般每季度应检查一次，当发现低于油位线时， 应添加（保证油的粘度相同）。（3）油压缓冲器柱塞外露部分应保持清洁，并涂抹防锈油漆。（4）每年以轿箱检修速度，进行一次油压缓冲器的复位试验。8、重量补偿装置的保养（1）当发现补偿键在运行时产生较大噪声时，应检查消音绳是否折断。（2）对予补偿绳，其设予底坑的张紧装置应转动导活，上下浮动灵活，对需要人工润滑部位，应每 月检查，添加润滑油。9、导向轮及反绳轮的保养（1）应经常用软刷和吹风清除屏体及全部电器上的积尘，保持清洁。（2）应经常检查接触器、继电器触头的工作情况，保证其接触良好可靠，导线和接线柱应无松动现 象，动触头连接的导线接头应无断裂现象。（3）应保证接触器、继电器的触头清洁、平滑，发现有烧蚀时，应用细齿铿刀修整平滑（忌用砂 布），并将屑末擦净。（4）更换控制屏内熔断时，应保证熔断丝的额定电流与回路电源额定电流相一致。对电动机回路， 熔丝的额定电流应为电动机额定电流的3倍。10、三相桥式硒整流器的保养（1）为保护整流堆不发生超负荷缎路，应注意选用正确的熔断丝。（2）整流堆工作一定时期后，会产生老化，当输出功率有所降低时，可提高变压器次触电压而得到 补偿。（3）整流堆长期在放不用，也会产生老化，使本身功率损耗增大，当存放超过3个月以上再投入使 用前，应先进行“成影试验”，一般可按如下步骤进行：先加50%额定电压，历时15分钟；再加75%额定电压，历时15分钟；最后加至100%额定电压。11、选层器的保养（1）经常检查转动钢带，如发现断齿或有裂痕时，应及时修复或更换。（2）保持动触头盘（杆）运行灵活，视需要加注润滑油，减速器及各传动部位，均应保证足够润 滑，注意添加润滑油。（3）经常检查动、静触头的接触可靠性及压紧力并适当调整，当过度磨损时，应予更换。（4）保持触头的清洁，视需清除表面积垢，烧蚀处应用细锂刀修平。（5）注意保持传动链条的适度张紧力，出现过度松弛时，应予张紧。12、安全保护开关的保养（1）每月应对各安全保护开关进行一次检查，试去表面尘垢，核实触头接触的可靠性、触头的压力 及压缩裕度，清除触头表面的积尘，烧蚀处应锂平，严重对应更换。（2）极限开关应灵敏可靠，每次进行一次越程检查，视其能不能可靠地断开主电器。13、机房和井道的保养（1）机房应禁止无关人员进入，在维修人员离开时，应锁门。（2）应注意不让雨水浸入机房，平时保持良好通风，并注意机房的温度调节。（3）机房内不准放置易燃，易爆及腐蚀性物品，同时保证机房中灭火设备的可靠性。（4）底坑保持干燥、清洁，发现有积水时应及时排除，并做干燥处理。（四）给排水系统的维修保养方案与标准1、生活水系统定期维护保养计划及标准生活水系统定期维护保养计划及标准，如下表所示。生活水系统定期维护保养计划及标准序 号检查项目名称检查周期检查标准说明1给水设备生活水渠外 观日常检查1、外表清洁，无锈蚀损坏 2、螺栓，螺丝无松动断裂电机（机械 部分）日常检查1、运行过程中无异常震动、无噪音2、电机及轴承温升正常68个月1、轴承体清洁，加润滑油（脂）2、更换磨损零部件振体日常检查1、运行正常，无异常震动、无噪音2、检查轴承发热情况，无烫手现象3、 检查填料函的泄漏和发热情况，每分钟10-20滴为好4、 检查连轴器，水泵轴心与电机轴心应重合。无运转时，用手盘动轴无卡阻现象68个月1、轴承体清洗，加润滑油（脂）2、更换磨损零部件35年打开泵孟，检查内芯掌部件状况，检查其磨损腐蚀 和冲刷程度，必要时进行更换2给水设施蓄水池36个月1、对水池、水箱进行除锈、除垢、清洗、消毒2、检修配件减压阀、水 锤消失器3个月1、动作灵敏、准确 2、无锈蚀、无堵塞止回阀、浮 球阀、排气 阀1个月1、动作灵敏、准确2、无锈蚀、无堵塞、无滴漏闸、阀、截 止阀日常检查1、启动灵活，无锈蚀2、无滴漏水嘴日常检查1、水嘴齐全，无锈蚀、无损坏2、无滴漏压力表3个月1、表壳完整无损，连接牢固，表面清洁2、指针灵敏，读数准确水表1个月1、表壳完整，指针灵敏、读数准确2、无锈蚀，表面清洁、无滴漏各井室1个月1、井盖、井裙完整、启闭方便2、爬梯牢固，井底干净3给水管理生活给水管 理日常检查1、水流要畅通，无堵塞2、管道连接部分要严实3、无锈蚀，无跑、冒、滴、漏现象管道吊支 架、管卡1个月1、管道吊支架、管卡连接要牢固2、表面无锈蚀物业有限公司房屋日常维修养护方案一、房屋本体共用部位口常维修养维（一）确定房屋本体共用部位维修养护范围周期房屋本体共用部位维修养护范围周期如下表所示°房屋本体共用部位维修养护范围周期表 范围年限（年）房屋承重结构部位抗震结构部位外墙面公共 房屋公共通 道、楼梯 间、公共 墙面基础层面梁、柱墙体构造体构造梁墙123456789101112131415161718192021222324252627282930注：中修大修（二）房屋本体共用部位口常维修养护方案房屋本体共用部位日常维修养护方案如下表所示：房屋本体共用部位日常维修养护方案序号项目内容计戈IJ方案1房屋承重及抗震结 构部位1、局部受损2、施工质量原因造成的结构问题每周巡查一次，发 现问题，立即处 理、维修由于使用不当造成结构局部受 损较轻，由工程管理部按房屋 修缮规定实施维修；如局部受 损较重，应请专家“会诊”提 出方案，委托专业公司实施2、消防水系统定期维护保养计划及标准消防水系统定期维护保养计划及标准，如下表所示。消防水系统定期维护保养计划及标准序号检查项目名称检查周期检查标准说明1消防设备外观日常检查1、外表清洁、无锈蚀损坏2、螺栓、螺丝无松动断裂3、防震垫无损坏消防泵35个 月1、检查油杯和油位情况，不缺油，油脂无变质、发干现象2、检查泵体，手盘动轴无卡壳现象，无漏水3、检查联动轴的对中程度（有联动轴的）4、开泵式运转，运转应无异常振动、噪音，轴承无过热12 14 个月1、更换润滑油（脂）2、轴承体清洗、检查3、更换零配件4、绝缘良好（电部分）5、接线端子牢固（电部分）2消防设施室内消火栓每周1、箱体启闭灵活，箱体完整2、箱内水枪、水带齐全无缺水，水枪卡口无变形3、箱内阀门开关灵活，无锈蚀，卡口无变形4、报警按钮封闭完整室外消火栓1个月1、消火栓完整无缺少，表面无锈蚀2、栓口无变形，无滴漏3、标识颜色鲜明水泵接合器1个月1、接合器完整无缺，表面无锈蚀2、启动灵活，无滴漏3、栓口无变形室内小型消火 栓3个月1、消火栓箱体、箱门完整，箱门关闭灵活2、栓口无变形，阀门启闭灵活，无锈蚀和滴漏3、箱内胶皮管连接紧固，无滴漏4、标识清楚自动消防报警 阀3个月1、报警准确灵敏2、阀门关闭灵活，无锈蚀、连接牢固自动消防喷头3个月喷头完整无缺少闸阀、截止 阀、止回阀1个月1、启闭灵活，连接牢固2、无堵塞，无锈蚀，无滴漏安全阀3个月1、阀门齐全，无锈蚀2、铅封完整3消防管道消防管道3个月1、消防管道要通2、连接部分要紧固，无跑、冒、滴、漏现象3、管道油漆要完好，颜色鲜艳管道附近3个月1、管道附近要齐，表面无锈蚀2、管件连接要牢固管道吊支架、 管卡1个月1、管道吊支架、管卡连接要牢固2、表面无锈蚀4压力表3个月1、表体完整无缺，连接牢固，表面清洁2、读数正确，指针灵敏3、排水系统定期维护保养计划及标准排水系统定期维护保养计划及标准，如下表所示排水系统定期维护保养计划及标准序号检查项目名称检查周期检查标准说明1排水设备污水泵日常检查1、外表、滤网、支架无严重锈蚀2、螺栓、螺丝无松动断裂3、水管与泵连接完好，接口无松动、泄漏泵体日常检查运行正常，无异常振动、噪音，排水流畅1214个月1、检查泵内或管，无杂物堵塞2、更换零部件3、轴承体清洗、加油2排水设施排水闸阀1个月1、阀门启闭要灵活2、阀体要完整3、无锈蚀，无滴漏排水检卫生 洁具日常检查1、检查完好2、水流通3、无锈蚀，无跑、冒、滴、漏现象各井室1个月1、井盖完好，启闭方便，爬梯牢固 2、井底流槽要畅通，无沉积物堵塞3排水管道室内槽水管 道1个月保持水流畅通，无堵塞，无滴漏排气管1个月1、保持管内气体及时排出2、下水管内不准有真空管道吊支 架、管卡1个月吊支架、管卡要安装牢固室外排水管 道1个月保持水流畅通，无堵塞各井室1个月井盖完好，启闭方便，爬梯牢固，井底流槽要畅 通，无积物堵塞（