银行在建工程抵押担保管理规定(暂行)模版.doc

xx银行在建工程抵押担保管理规定（暂行）xx总发xx2号，xx年1月4日印发第一章 总 则第一条 为规范在建工程抵押担保行为，维护各方当事人的合法权益，防范业务操作风险，根据中华人民共和国物权法、中华人民共和国担保法、城市房地产管理法、城市房地产抵押管理办法、房屋登记办法等有关法律、规章的规定，结合xx市区在建工程抵押登记及管理实施细则（试行）和浙江省住房和城乡建设厅、中国人民银行杭州中心支行、中国银监会浙江监管局关于进一步做好在建工程抵押登记工作的若干意见精神及本行实际，特制定本规定。 第二条 本规定所称在建工程抵押担保，是指抵押人为取得在建建设工程继续建造资金，以其合法取得的土地使用权连同建设工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行及其他其他法定金融机构作为偿还贷款履行担保的行为。第三条 审慎办理在建工程抵押登记和担保手续。（一）以xx市区范围内的在建工程抵押登记及管理，须一并结合xx市区在建工程抵押登记及管理实施细则（试行）（绍市建设住xx264号）流程和本规定相关要求办理。（二）以非xx市区范围内的在建工程办理抵押登记时，所在地建设部门、人民银行、银监和国土部门有相应管理办法（或细则）的，可以按照其相关规定办理；所在地没有出台相应管理办法（或细则）的，可参照本规定执行。（三）在建工程抵押期限不得超过国土部门规定的建设项目竣工截止日。第四条 本规定以国家相关法律、法规、政策为依据，期间发生变化，应以国家最新法律、法规、政策为准。第二章 贷款用途与风险预控第五条 严格控制在建工程抵押的贷款资金用途。（一）原则上借款人申请以在建工程抵押担保的贷款，限于保障在建工程的继续建设。企业不得以在建工程为他人的债务提供担保，也不能为自己其它用途的债务进行担保，而只能为取得在建工程继续建造资金的贷款担保。（二）具体手续办理时，各行（部）应在抵押合同中明确载明贷款用途为“支持原XX项目继续建造”，避免因抵押用途不明确而导致在建工程抵押无效。（三）特殊情况下，需要以在建工程抵押担保本行其他用途债权的，必须事先取得律师意见支持和指导，并提交总行审贷会审核、审批通过。第六条 严格界定在建工程抵押资产。（一）原则上，能够实施抵押的标的物是指主体建筑房屋尚不具备交付使用条件、还需投入资金建设、尚未办理房地产权属证书（商品房开发项目中指大产权证）的在建工程。抵押的资产一般是在建项目所占用的土地和在建房屋及附属设施。（二）实际操作中，经办行（部）应坚持房地一并抵押原则，将整个在建工程项目占用的土地使用权，连同在建工程的投入资产（含整块项目土地）一并抵押。不能同意借款人单纯以“地随房走”为由仅抵押在建房屋及所占用的土地使用权，避免导致本行原已设立抵押权的建设用地被排除在抵押范围之外等情况。（三）经办客户经理在办理在建工程抵押担保时，须在抵押物清单中明确抵押物的范围和内容，包括相应的权属证书编号、占地范围及面积等要素。并实地拍摄取得抵押在建工程的照片等资料纳入信贷档案留存（变动亦然）。第七条 事先落实在建工程抵押担保风险救济手续。（一）对于本行原已设定抵押的地上尚无建筑物的本项目建设用地（净土地）、非本项目其他土地以及其他资产，不得因其他金融机构办理在建工程抵押而简单撤押或放弃抵押权，须事先落实本行认可的风险救济措施后方可办理。（二）若原贷款追加有其他保证担保的，须将本行拟与借款人签订在建工程抵押合同的情况书面告知保证担保人，并要求保证担保人作出对借款原有担保责任不因此而改变的书面承诺。第三章 手续办理与价值评估第八条 自本规定下发之日起，各行（部）办理在建工程抵押手续前，须事先报总行授信管理部审核备案。第九条 加强在建工程的合法性和权属性审查。（一）在建工程的合法性主要审查“四证是否齐全”，即在建工程是否具备合法有效的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。对国家重大建设工程，还应当审查其报批和审批程序。对可能造成环境污染的工程项目，审查环境影响报告书是否获得了环境保护行政主管部门的批准。另外，还应特别注意在建工程项目本身是否有违反审批文件建设施工的情况。（二）在建工程的权属审查，主要审查在建工程项目的有关合同文件，调查实际（出）投资关系、委托建设施工关系、工程建成后的权利分配关系，特别是要注意以下三方面的问题：一是在供地方与建设方不一致的情况下，须特别注意供地方对于在建工程的权利占有情况；二是须查实是否还存在建设合作方（包括是否存在名为合作、实为企业间借款的第三方等），以避免该合作方今后对在建工程主张权利；三是须查清建设方与其股东单位、所投资的子公司之间的关系，以防止出现在建工程权属不清的情况（即不能明确在建工程究竟是抵押人自己的资产、还是其股东的资产、还是其子公司的资产）。通过这些详尽的审查，来判断在建工程的权属关系是否清晰明确、有无潜在的权属瑕疵、从而确保抵押人就是在建工程的权利人；或者虽不是唯一的权利人，但已得到其他共有权利人的有效许可、可以在建工程进行抵押。第十条 从严控制在建工程抵押价值的评估和审定。（一）各行（部）要严格按照本行抵押品评估和管理有关规定，严格审查在建工程的抵押价值。（二）根据当地、当前土地、房产的市场最新情况，在对借款人和建筑承包商的资质、资信等进行综合分析判断的基础上，重点对项目建设资金落实、拆迁安置进度、建筑工期长短、工程垫款等情况进行审查，彻底弄清拟抵押在建工程的有效成本投入，结合折价贬值等因素综合确定抵押率（原则上不应超过60%），合理设定抵押价值。（三）按照审慎的原则，设定在建工程抵押价值时需要事先经本行认可的专业评估机构价值评估，且不能简单地将原土地评估价值加在建工程投入作为抵押物价值。第十一条 全面调查工程价款的实际支付情况。（一）在办理在建工程抵押时，须充分考虑工程价款优先受偿的因素。各行（部）要从审查开发商与建筑承包商签订的建筑施工合同入手，结合本行贷款资金的监督支付，全面调查、掌握工程价款的真实的支付情况。（二）无论是否有工程款拖欠情况，办理在建工程抵押时，经办客户经理均须要求建设单位向本行出具自愿放弃应得未得工程价款优先受偿权的书面承诺,并在抵押合同中明确予以约定。（三）在房地产项目中，如果开发商与建筑承包商是关联企业的, 还须要求建筑承包商对本行贷款提供连带责任保证。第十二条 事先防备在建工程抵押权与税收、员工工资等其他优先权的冲突。为避免因企业欠税（欠资）而影响本行抵押权行使，本行在接受在建工程抵押之前，应通过各种途径获得企业是否欠税（欠资）以及欠税（欠资）情况，也可以直接要求借款人说明相关情况，提供完税凭证和税务机关的证明（欠资支付情况证明），对欠税（欠资）企业应督促企业及时纳税（付资），并把企业是否完税（付资）作为办理在建工程抵押贷款的条件之一。第四章 贷后管理与风险控制第十三条 加强在建工程抵押日常风险管控。（一）办理在建工程抵押后要密切关注项目建设进度，原则上应要求将该项目所有的在建工程按工程建设进度逐步续押给本行，以确保本行对其新增建筑物享有优先受偿权。（二）以在建工程抵押的房地产项目商品房预售，须经本行同意才能办理预售登记。（三）以在建工程抵押的房地产项目，各行（部）应建立预(销)售撤押与个贷按揭联动机制，如果大部分购房人均是按揭贷款，经办行可以联合本行签约按揭行（部）在发放按揭贷款之后集中办理撤押手续。并且重点控制企业的销售收入，确保本行能够控制的销售收入始终大于贷款余额。（四）在建工程抵押期间，各行（部）须要求企业足期、足额办理保险，并在保单中指明本行为第一受益人。第十四条 切实加强在建工程抵押的贷后管理。（一）除按本行有关贷后管理要求执行外，经办客户经理须密切关注在建工程抵押贷款的第一还款来源。积极利用抵押权人的权利有效约束企业按照本行的要求落实相关的贷后管理方案。（二）属于房地产项目的，各行（部）必须督促借款人在本行开立销售资金专户（按项目），按照本行与企业有关贷款资金监管的约定，严密监控其销售资金的回笼和使用情况，防止企业将售房资金挪用和转移。严格按项目销售进度收贷，达到销售比例时务必全额收回房地产开发贷款。第十五条 及时督促企业重新办理项目竣工后抵押登记手续。（一）当在建工程的建设施工完成后，各行（部）须及时要求、督促抵押人进行竣工验收、办理房屋所有权证和他项权证。为防止抵押人怠于办理房产权证、重新办理抵押权证，对一些本行认为需要重点监管的项目，必要时经办客户经理可以深度参与后期办证手续。（二）在建工程全部竣工，抵押人领取房地产权属证书后，经办行（部）须及时督促其重新办理房地产抵押登记，将抵押物由在建工程变更为现房或者另行提供本行认可的有效担保。避免出现本行虽然有权将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但对新增建筑物所得价款无权优先受偿的情况。（三）密切关注房地产项目中已实现部分销售并逐步撤押的在建工程，及时回降本行贷款或落实有效救济措施，确保其剩余抵押物价值足值有效。 第十六条 实施新办抵押登记和原抵押撤押手续的无缝衔接。（一）对原净地抵押撤押与新办理在建工程抵押，原则上应安排专人封闭操作和管理。（二）经办行（部）应先按照房管部门有关办理抵押登记的要求，将在建工程抵押所需的资料备齐后到房管局送审，经房管部门现场勘察、资料审理无误确定办理后，再到国土部门办理原净地抵押的撤押。（三）经办行（部）须安排专人核查对原抵押物是否涉及诉讼以及是否被法院查封等事项，确保在建工程抵押登记与原抵押物撤押全过程紧密衔接,谨防意外情况的发生。第十七条 在建工程抵押出现风险，各行（部）应及时按照最高人民法院、国土资源部、建设部联合发布的关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知中新创立的一项强制执行措施，对在建工程进行"预查封"，而不宜因为享有在建工程抵押权就怠于查封。（一）所谓预查封，是指对尚未在登记机关进行物权登记但又履行了一定的批准或者备案等预登记手续、被执行人享有未公示或者物权期待权的房地产所采取的控制性措施，即由人民法院制发预查封裁定书和协助执行通知书，由国土资源、房地产管理部门办理预查封登记手续；待该房地产权属登记完结时转为正式查封。（二）按照该通知规定：预查封的期限为二年。期限届满可以续封一次，续封时应当重新制作预查封裁定书和协助执行通知书，预查封的续封期限为一年。确有特殊情况需要再续封的，应当经过所属高级人民法院批准，且每次再续封的期限不得超过一年。（三）按照该通知规定：国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。（四）按照该通知规定：预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。（五）各行（部）经办客户经理应清楚上述规定，尤其是要注意“预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算”。第五章 附 则第十八条 本规定由公司业务部制定、解释、修改。第十九条 本规定自发文之日起执行。此前本行制定的相关制度、办法与本规定相抵触的，以本规定为准。 6