仲量联行-中国办公楼租赁指南-2021.07-19页.ppt

中国办公楼租赁指南上海 深圳 北京 广州 成都 重庆 武汉 长沙 南京 郑州杭州 西安 苏州 天津 沈阳 宁波 大连 无锡 青岛23目录哈尔滨仲量联行办公楼租赁服务中国办公楼市场摘要及展望主要城市速览24仲量联行办公楼租赁服务沈阳唐山北京大连天津石家庄洛阳济南青岛业务能力8 在 中 国 拥 有 近250名办公楼领域的专业人员，为您提供最全面的市场信息和专业服务苏州西安南京杭州上海2934武汉办公楼租赁指南成都 我 们 的 细 分 专 业 领 域 涵 盖 办 公 楼、产 业 园 区、商 务 中 心 和 联合 办 公 等 拥有超过235年的全球房地产经验和最佳实践经验重庆长沙福州关于仲量联行(16)台北仲量联行分公司昆明 凭借广泛的全球、地区和本地业务网络，我们与业主、租户和投资者建仲量联行项目办公室(12)立起牢固的合作关系南宁 连 续 3年荣获RICS中国年度最佳交易冠军奖(2018-2020)连续14年荣膺“全球最具商业道德企业”称号（2008-2021）深圳香港澳门广州佛山珠海办公楼业务覆盖28个仲量联行办公室（含项目办公室）网络式辐射全国超过80个大中小城市核心服务办公室设立或搬迁将直接 影 响 公 司 的 业 务 运作，整个过程复杂且耗时耗力，因此选择一家专业的房地产顾问很有必要。我们在商业地产领域拥有丰富的经验和专业的见解，可提供一站式办公楼租赁服务。一线城市租赁团队领跑市场租户代表无论你的企业是计划进行单一办公室搬迁，还是寻求购买办公空间以满足全球扩张的统一战略，你都需要一个拥有本地市场专业知识的商业地产租户代表为您服务。重点二三线城市市场占有率排名第一 青 岛/济 南/天 津 市 场 占 有 率80%以上；沈阳/西安/重庆等市场占有率都超过60%；物业选址 武汉市场占有率超过50%；物 业 搜 索 及 研究 商业条款谈判 成都/南京等市场占有率超过40%。租 赁/购 买 策 略 调整 财务分析及定性分析偏远地区资源积累极为丰富如乌鲁木齐，我们曾为EMC,Cisco,Philips,UTC,MSD,GE,Bayer等完成选址工作 租赁/购买战略评估与总体规划：仲量联行中国商业地产部增减面积 搬迁新址 物业整合 优化物业空间使用项目租赁市场份额联系人我们将结合国际平台和本地知识，我们能为您发掘和保留重要租户，确定最佳租金水平，量身定制符合您业务目标的项目租赁策略，为您最大限度地创造价值。占主导地位中国区/上海张静16年从业经验南京陈明哲10年从业经验 项 目 总 体 战 略 规划 项 目 营 销 与 推 广 租赁代理北京西安刘骁16年从业经验孙平17年从业经验何娜 年从业经验9青岛曲岩萍17年从业经验成都邓耀华15年从业经验重庆刘洋11年从业经验广州天津及沈阳吕蔚然21年从业经验 租务管理2020年 拥 有240+位地产专家深圳李文杰 年从业经验9 完成1,400+办公楼租赁交易马炜图26年从业经验武汉200+杭州刘宁24年从业经验万 覆盖平方米租赁面积尤培荣15年从业经验45中国办公楼市场 摘要2020年中国20个重点城市的甲级办公楼总体量录得7,259万平方米，其中供应多集中在一线城市（北上广深），共计4,206万平方米。未来两年，20个城市合计每年将有700-800万平方米的新增供应，约占目前总体量的12%。其中，深圳、上海、广州、成都的未来供应量较为显著，而北京、长沙、西安、天津、宁波的未来供应量较为有限。2020年，全国20个重点城市的甲级办公楼租金均有约5-10%的下跌。其中一线城市平均租金为7.9元/平方米/月，同比下降7.9%；二线城市平均租金为3.0元/平方米/月，同比下降4.6%。进入2020年下半年，中国主要办公楼市场租金降幅全面收窄。杭州、成都等城市的租金降幅已经收窄至每季度1%以内，基本与上季度租金保持同样水平。尽管如此，许多业主仍然把租金作为争取高品质租户的一种有效手段，多数市场仍处于租金下行通道。从需求角度来看，2020年上半年有部分城市出现了小面积退租的现象。但进入下半年，更多的企业重启了办公楼租赁计划，大部分城市吸纳量转正，空置率也普遍有所回落。在节约成本的大背景下，成本管控成为了多数租户搬迁时的首要考虑因素。上海的前滩、北外滩，北京的丽泽，以及深圳南山区域，吸引了大量企业的搬迁整合及新设立的需求。而律所、会计师事务所等专业服务业企业在多个二线城市快速布局，贡献大量需求。同时，无论是在一线城市还是二线城市，部分科技龙头企业现有的租赁面积已无法满足新增人员的需求，开启新一轮的租赁活动。从周期来看，北京、上海、苏州等城市已经显示跌幅放缓的信号，而深圳由于其大量的新增供应，租金仍然处于租金下降的状态。全国甲级办公楼重点城市周期表全国甲级办公楼重点城市总体量北京上海深圳北京广州成都重庆厦门武汉长沙南京郑州杭州西安苏州天津沈阳宁波大连无锡青岛苏州、无锡、南京、武汉、长沙、西安沈阳上海、宁波、厦门深圳、天津、大连、郑州杭州成都、重庆、青岛广州全国甲级办公楼重点城市租金和同比涨幅141210835%30%25%20%15%10%5%11.67.56.565.44.44.13.843.2 3.2 3.03.0 2.9 2.82.8 2.6 2.62.6 2.5 2.5200%-1.7%-1.1%-3.8%-3.5%-5.6%-7.7%-2-2.1%-2.0%-5%-10%-15%-2.9%-3.7%-3.2%-4.5%-7.7%-9.9%-5.1%-4-7.1%-8.2%-10.1%-6-11.4%05001,0001,5002,000万平方米2020年体量2021年新增供应2022年新增供应租金同比变化租金（净有效）67中国办公楼市场 展望随着中国城市化进程的不断加深，我们观察到尤其是在一线、新一线、及1.5线城市，甲级办由人工智能、物联网等新兴技术所主导的“第四次工业革命”已开始在商业地产产业链的各个环节初见端倪。办公空间的数字化管理平台是为办公楼赋能的一系列科技解决方案，其中包括招商营销、租期管理、工作协同、市场分析、估值预测等功能。高效使用数字化平台，可以提升办公楼业主在运营决策时的精准性和灵活性。从项目管理的角度来看，智能物管可以实时远程监控、收集和分析楼宇的各项数据，从而提高运行效率，降低管理风险，并节省相关人力成本。城 市 扩 容 推动 新 兴 商 务区发展科技赋能与绿色健康重塑未来办公空间公楼市场都有明显的扩容。在传统核心商务区密度进一步提升、品质继续升级的同时，新兴商务区的发展加速以承载需求量级的提升以及企业对于办公物业多元化的需求。与此同时，新兴商务区的大量优质新增供应及不断完善的轨道交通和商业配套，对“中端市场”客户产生巨大的吸引力。新兴商务区不仅吸引了来自中央商务区的搬迁、扩租、整合、节约成本、设立后台部门的需求，还承接了来自乙级办公楼租户的升级需求。新兴商务区的发展在一线城市体现的更为显著。在上海，新兴商务区总体量已经超越传统核心区域，不同的板块定位吸引了多元化的办公需求。其中，以前滩、北外滩、徐汇滨江、虹桥枢纽等为代表的板块表现尤为强劲。北京的丽泽板块在政府的引导下，承接了许多以金融业为主的需求，且丽泽的城市航站楼建成后将进一步扩大该板块的动能。深圳的前海板块承接了来自核心区域的整合需求，其未来大量的优质供应势必能给板块带来更成熟的商务氛围。房地产行业正朝着注重健康和低碳的方向发展，绿色建筑已成为商业地产行业的风向标。据估计，建筑环境的全球终端能源消耗总量占比约为36%，其直接和间接的二氧化碳排放总量占比近40%。在新冠疫情防控过程中，借助红外线测温系统、清洁机器人、无接触式门禁等房地产科技手段，楼宇的安全健康水平得以在短时间内迅速提升，助力复工复产。在后疫情时代，伴随终端用户不断提升的安全健康需求，以及政府部门对疫情“常态化”防控的细化规定，相关硬件和物业管理标准将逐步从“加分项”转为“必要项”。在一些新一线城市及1.5线城市，新兴商务区也开始崭露头角。例如杭州的钱江新城板块，成都的金融城板块，南京的河西板块，苏州的湖东板块都有优质的新增供应，在政府的引导和市场的推动下，这些板块正逐渐走向成熟。未来，将会有更多富有科技含量的办公楼为租户带来新的办公体验。在保障租户安全健康的同时，进一步提升租户的办公舒适度，并实现节能环保。短短几年时间，联合办公在国内经历了高速发展，又于2019年进入了行业整合期。当市场回归冷静的同时，联合办公的运营模式已被业主与租户熟知。其灵活性、便捷性的优势也被市场所认可。办公存量时代下的灵活空间新冠疫情使得房地产科技在大量商业地产场景中的应用显著提速，并展现出其强大的赋能作用。事实上，在疫情爆发之前，一系列新兴科技在提升物业“韧性”方面已初显成效，受到了越来越多房地产企业的关注。仲量联行调研结果显示，房地产企业在科技方面的投入正逐年增加，科技支出预算增幅在10%-30%内的企业数量较两年前有了明显的增多（见图表1）。房地产企业科技支出预算增幅进入2020年，受到疫情和经济的影响，全国办公市场空置率皆有所上升，此时如何盘活存量资产便成了地产商主要考虑的方向。头部开发商已经意识到联合办公模式与办公楼传统租赁是互补的关系：联合办公能抓住中小型企业的办公需求，也能为迅速扩张的企业节约装修搬迁的时间，更能为大型企业提供多地点办公的可能性。恒隆、恒基、凯德、普洛斯、万科、金茂等知名地产商都推出了自己的联合办公品牌，且大部分都设立于自己所持有的项目中。在自持物业中设立公共空间，也能为传统租户提供更多元化的服务，例如会议室的租赁，社交活动的举办等，进一步的增强租户的办公体验，从而增加租户粘性，才能在这个租户市场中脱颖而出。70%60%50%40%30%20%10%0%也有业主也发现了灵活空间的优势，近期均为租户推出了定制化装修的服务提前根据租户需求，对不同租赁面积的空间配色、会议室布局、公共区域开发利用等方面进行客制化的设计和装修。譬如上海的光大安石中心、外滩金融中心，北京的北辰时代，广州环贸中心，深圳的前海人寿金融中心等。近年来，科技企业的发展迅速，其办公楼租赁需求也增速惊人。在仲量联行对110家科技类企业的租户调研中我们发现，有七成以上的科技公司，人员规模年增速超过10%；其中超过10%的企业，人员规模年增速甚至超过100%。快速的企业扩张速度使得灵活空间受初创型科技企业青睐，灵活空间与传统办公的结合也能更好的满足科技企业迅速增长的办公需求。小于10%2018年10%-20%2020年21%-30%30%以上租赁期限/购买决策（根据企业规模划分)注：数据基于仲量联行2020年针对中国房地产科技企业与用户的调研结果来源：仲量联行研究部100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%0-1年1-2年3-5年5年购买短期租约5000人89北京甲级办公历史供应及需求100806040200北京是中国的政治中心、文化中心、国际交往中心和科技创新中心，并正在建设成为一个国际金融中心。2019年，北京实现GDP增速6.1%，地区生产总值录得超3.5万亿元。其中，经济结构转型进一步优化：第三产业比重继续提高，占比高达83.5%。截至2020年，北京甲级办公楼总存量为1,017.6万平方米。北京办公楼市场有显著的政策导向型特征。在政府划定区域边界、引导产业布局之后，CBD成为北京的综合性商务集聚区域，金融街则为金融业聚集区域，而中关村则是全市的IT行业聚集区域。北京市场的优异表现源自于充足的需求支持，来自金融和IT行业的需求和北京市强劲的基本面，不断推动市场稳健发展。除北京成熟子市场外，北京规划并建设的新兴区域不断发展，引领商业地产市场形成新的格局。如丽泽等新兴办公子市场在政府的政策引导和大力支持下，部分内资IT和金融巨头已率先进驻该区域，或将带动区域的整体吸引力。2015201620172018201920202021*2022*新增供应量净吸纳量北京甲级办公历史租金及空置率2020年下半年，尽管市场压力持续抑制需求，但连续的租金下跌推动搬迁类需求增长，租赁活跃度小幅回升。但由于市场压力延续，业主仍有担忧情绪，驱使整体租金继续下行趋势。14.0012.0010.008.006.004.002.00-70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%地方生产总值总体量36103 亿元1,018 万平方米第三产业增加值年净吸纳量30279 亿元6.9 万平方米2020年宏观经济指标2020年甲级办公楼 15.4指标2015201620172018201920202021*2022*常住人口空置率2154 万人%全市租金（净有效）全市空置率世界500强平均租金450+个11.2 元/平方米/天北京甲级办公需求行业分布(2020年)仲量联行中国商业地产部北京5%6%市场份额24%北京办公楼具体分布在哪些区域？5%15%占主导地位奥林匹克2020望京年北京市目前共有9个较为成熟的办公楼子市场，以CBD和金融街为代表，市场表现较为突出，租金也在全球范围内占据一席之地。其中丽泽 为 北 京 较 为 新 兴 的 子 市场，在轨道交通和城市航站楼的建设完善下，区域逐渐发展成熟，吸引市场目光。拥有30+位地产专家中关村完成200+个办公楼租赁交易32+27%18%覆盖万 平方米租赁面积第三使馆区团队负责人金融服务科技新媒体专业服务生物医药制造贸易零售东二环路金融街刘骁其它北京商业地产部+86 10 5922 CBD东长安街孙平丽泽北京商业地产部+86 138 1087 1011主要城市速览上海甲级办公历史供应及需求25020015010050上海是中国最大的经济中心，并正在建设成为一个国际金融中心。近年，上海的经济结构转型进一步优化，第三产业比重继续提高。截至2020年，上海甲级办公楼总体量录得1,423万平方米。上海持续吸引聚集众多世界500强企业及国内外优质公司入驻及设立总部。其中金融服务业、专业服务业以及零售业为中央商务区办公楼的主要需求来源。而随着近年非中央商务区大量优质新增供应，交通路网日益成熟以及零售配套愈发完善，越来越多的企业选择搬迁扩张至非中央商务区，前滩、北外滩等新兴板块蓬勃发展。近年来，上海致力于打造具有国际影响力的科创中心，科技新媒体行业发展迅速，成为主要需求来源之一，在中央商务区及非中央商务区持续带动办公楼租赁需求。02015201620172018201920202021*2022*中央商务区新增供应量中央商务区净吸纳量非中央商务区新增供应量非中央商务区净吸纳量2020年下半年，随着新冠疫情得到有效控制，企业对于租赁决策的信心逐渐增强，整体租赁需求有所回升，但由于疫情对营商的影响以及市场上仍有大量的可选物业，租金仍处于下行通道。上海甲级办公历史租金及空置率12.010.070%60%50%40%30%20%10%0%地方生产总值总体量38700 亿元1,423 万平方米8.06.04.02.00.0第三产业增加值年净吸纳量27752 亿元41 万平方米2020年宏观经济指标2020年甲级办公楼指标常住人口空置率2428 万人21.12015201620172018201920202021*2022*%中央商务区租金（净有效）非中央商务区租金（净有效）中央商务区空置率非中央商务区空置率世界500强平均租金450+个7.4 元/平方米/天上海甲级办公需求行业分布(2020年)新江湾城/五角场板块13%6%仲量联行中国上海办公楼具体分布在哪些区域？28%19%商业地产部上海7%黄浦江将上海市中心为两个区域：浦西（黄浦江以西）和 浦 东（黄 浦 江 以东）。上海的办公楼市场则 可 分 为 中 央 商 务 区 和快速崛起地集合优质甲级办公楼的非中央商务区。在城市地铁快速扩张的驱动下，该区域的划分可以看作是上海办公楼市场发展的一个自然演变。在上海，主要有28个办公楼细分板块。大宁板块市场份额大连路板块占主导地位11%16%真如板块四川北路板块北外滩板块上海火车站板块2020新民洋板块年人民广场板块陆家嘴板块50+位地产专家董家渡板块拥有南京西路板块竹园板块长风板块外滩板块新天地板块完成329个办公楼租赁交易中山公园板块淮海路板块金融服务科技新媒体专业服务生物医药制造贸易零售60+虹桥枢纽商务区板块万平方米租赁面积浦东杨高路板块覆盖浦西世博板块浦东世纪公园板块虹桥板块其它徐家汇板块团队负责人浦东世博板块后滩板块张静徐汇滨江板块闵行其他板块华东区董事总经理/中国区商业地产部总监前滩板块+86 21 6133 闵行其他板块1213广州甲级办公历史供应及需求1,6001,4001,2001,000800广州是国家中心城市和大湾区综合性门户城市，并正着力建设成为一个国际大都市。2019年广州GDP增速为6.8%，近2.36万亿元。随着广州产业结构不断优化，服务业主导型经济日益巩固。600400截至2020年，广州甲级办公楼总体量录得645万平方米。作为广东省的省会城市，广州核心区域聚集了大量世界500强企业以及国内外优质企业，其中金融、TMT以及专业服务行业为该区域办公楼的主要需求来源。随着琶洲等新兴区域不断成熟，越来越多的企业选择在这些新兴区域扎根发展，其中琶洲作为互联网创新集聚区，TMT企业入驻意愿最为踊跃。20002015201620172018201920202021*2022*2023*新增供应量净吸纳量2020年下半年，广州总体经济已从上半年的疫情影响中走出并持续稳定复苏，在新经济企业、金融机构与大型国有企业的支撑下，整体租赁需求亦有所回升。降租现象虽然仍有所发生，但主要集中在还未达到年底出租率目标或楼宇内租户结构以中小型企业偏多的办公楼，而各个片区内高质量办公楼租金表现较为坚挺。广州甲级办公历史租金及空置率8.020%16%12%8%地方生产总值总体量25019 亿元645 万平方米7.06.05.04.0第三产业增加值年净吸纳量18141 亿元33 万平方米4%2020年宏观经济指标2020年甲级办公楼指标0%常住人口空置率2015201620172018201920202021*2022*2023*954 万人10.0%租金（净有效）空置率世界500强平均租金300+个5.3 元/平方米/天广州甲级办公需求行业分布(2020年)8%广州办公楼具体分布在哪些区域？核心区域新兴区域30%仲量联行中国商业地产部广州18%白云新城广州办公楼市场可分为核心区域以及新兴区域，主要有10个细分市场。其中核心区域 包 括 珠 江 新 城、天 河 北以及越秀，其办公楼市场配套完善、交通便利、客群稳定。而新兴区域以琶洲与广州国际金融城为首，近年来吸引了不少国内TMT和金融企业入驻及设立总部；而相对较远的次核心市场也在不断发展，预计会有更多甲级办公楼相继落成。市场份额21%占主导地位23%2020年天河北19位地产专家越秀广州国际金融城拥有珠江新城金融服务科技新媒体专业服务不动产/建筑其它完成93个办公楼租赁交易鱼珠白鹤潭琶洲79+覆盖万平方米租赁面积团队负责人马炜图华南区商业地产部总监+86 139 0301 广州南站核心区汉溪-长隆-万博1415深圳甲级办公历史供应及需求25020015010050深圳市素有中国“硅谷”之称，经过四十多年的改革开放，已发展成为国际化创新型城市。2019年，深圳GDP增速为6.7%，近2.7万亿元。其中，深圳一直推进第三产业的发展，占比达60.9%，并构建了以高新技术产业、金融业、物流业、文化产业为支柱的现代产业体系。截至2020年底，深圳甲级办公楼总体量录得975万平方米。深圳甲级办公楼需求自2013年起保持旺盛的增长势头，高新技术企业是深圳办公楼市场里最积极寻求扩租机会的群体之一，由于产业集聚等因素的考虑，多数企业目前的办公选址主要集中在南山区。金融业租户虽然在各区均有分布，但主要集中在福田中心区。从地域层面上看，办公楼发展的重心逐渐呈现从中央商务区向新兴商务区转移的趋势。随着新兴商务区内更多交通干线相继落成，更多企业将迁往这些商务区的新建楼宇，并加速它们的成熟。02015201620172018201920202021*2022*2023*新增供应量净吸纳量2020年，随着深圳主要经济指标不断改善，办公楼市场活跃度自二季度起复苏势头强劲，并于四季度加速恢复增长。受疫情影响较小的企业抓住市场租金下行的机会，在大量租金具有竞争力的优质办公楼中选择合适的搬迁目标。深圳甲级办公历史租金及空置率9.08.07.06.05.04.03.02.01.00.070%60%50%40%30%20%10%0%地方生产总值总体量27670 亿元975 万平方米第三产业增加值年净吸纳量17190 亿元660 万平方米2020年宏观经济指标2020年甲级办公楼指标常住人口空置率2015201620172018201920202021*2022*2023*1344 万人25.6%租金（净有效）空置率世界500强平均租金290+个6.4 元/平方米/天深圳甲级办公需求行业分布(2020年)15%8%24%深圳办公楼具体分布在哪些区域？仲量联行中国商业地产部深圳核心商务区自东向西发展，包括蔡屋围、华强北、福田CBD、车公庙、科技园以及后海片区，该区域相当于“内环”。而前海、宝安中心、留仙洞总部基地、北站商务区以及笋岗片区属于新兴商务区，它们大多分布在深圳地铁5号线沿线，5号线沿线因此相当于“中环”。10%市场份额占主导地位43%2020年北站商务办公区24+位地产专家留仙洞总部基地拥有金融服务科技新媒体专业服务建筑其它完成106个办公楼租赁交易笋岗15+宝安中心万平方米租赁面积科技园覆盖华强北福田CBD团队负责人蔡屋围车公庙李文杰深圳湾深圳商业地产部总监+86 超级总部基地前海后海核心商务区新兴商务区1617成都甲级办公历史供应及需求1009080706050403020100成都作为中国西部地区的经济中心，是1.5线城市中的领军城市。2019年，成都实现地方生产总值17，013亿元，同比增速达7.8%。其中，第三产业增速8.6%，为主要城市经济主要动能，支撑办公楼市场长效发展。截至2020年，成都甲级办公楼总体量超400万平方米，居全国第五。需求方面，成都楼宇经济保持活力，2016-2019年均净吸纳量达39.0万平方米。其中，金融业、服务业、房地产建筑需求长期稳健。作为中国西部消费中心，零售贸易需求活跃。而作为西部对外开放高地，成都持续吸引大型境外企业入驻，外资数量居西部首位。此外，近一两年，随着新经济发展的强劲势头，科技型，初创企业需求增长，成为支撑办公需求的新亮点。2015201620172018201920202021*2022*中央商务区新增供应量中央商务区净吸纳量非中央商务区新增供应量非中央商务区净吸纳量2020年受疫情冲击，甲级办公楼净吸纳量实现12.1万平方米，仅为上年同期的47.7%。随着下半年活动逐步恢复，经济增速反弹投射至办公楼市场：进入第四季度后，市场成交活跃，部分经历长期谈判的大面积需求也于年底实现成交。仅第四季度，成都甲级办公楼市场净吸纳量录得8.1万平方米，占全年超七成。成都甲级办公历史租金及空置率12010080604020070%60%50%40%30%20%10%0%地方生产总值总体量17013 亿元401.1 万平方米第三产业增加值年净吸纳量11156 亿元12.1 万平方米2020年宏观经济指标2020年甲级办公楼指标2015201620172018201920202021*2022*常住人口空置率1658 万人22.5%中央商务区租金（净有效）非中央商务区租金（净有效）中央商务区空置率非中央商务区空置率世界500强平均租金300+个90.4 元/平方米/月成都甲级办公需求行业分布(2020年)20%23%成都办公楼具体分布在哪些区域？中央商务区仲量联行中国商业地产部成都市中心非中央商务区6%13%城东成 都 市 办 公 楼 市 场 呈现“1+1+1”格局的分布特征，即 传 统 商 务 区（市 中心和人民南路）+高新南区（金融城和大源）+天府新区。当前市场已日臻成熟，进 入“增 量 开 发 与 存 量 盘活”并举阶段。截至目前，市中心和金融城区域发展成熟，聚集大型内外资机构及开发商，形成以金融、房地产、科技互联网、贸易为主导产业的中央商务区。而城东与天府新区区域则为成都未来主要增量市场。人民南路市场份额20%占主导地位金融城18%2020年15+位地产专家大源拥有金融服务房地产建筑业完成90+个办公楼租赁交易科技新媒体专业服务生物医药制造贸易零售12+覆盖万平方米租赁面积其它天府新区团队负责人邓艳萍成都商业地产部总监+86 28 6680 1819重庆甲级办公历史供应及需求武汉甲级办公历史供应及需求100706050403020100806040200重庆是中国内陆地区唯一的直辖市，是长江上游的经济金融中心，以及长江经济带和西部陆海新通道的战略支点。“十四五”时期，重庆将围绕新一代信息技术、新能源及智能网联汽车、高端装备、新材料、生物医药和节能环保等方向，布局一批优势产业链。重庆产业的良性发展奠定办公楼市场需求基础。截至2020年，重庆甲级办公楼总存量达到314万平方米，位列中国第六。重庆世界500强企业接近300家，成为办公楼市场重要的租户构成。金融业、服务业以及房地产建筑业长期以来是重庆办公楼需求的主要来源。在“智慧城市”战略的带动下，5G、物联网、大数据、人工智能与传统制造业紧密结合，科技互联网产业快速崛起，成为办公楼需求的重要增量来源。截至2020年，武汉甲级办公楼总体量录得249万平方米。“两江交汇、三镇鼎立”的独特地理环境使得武汉呈现“多中心”格局，并随之形成了七大甲级办公楼市场，他们所在区域的发展规划不同、产业背景各异，经过多年的发展，各具特色。总体看，甲级办公楼的租户结构中，金融业、专业服务业以及科技新媒体是主要的需求来源。细分市场看，位于汉口的建设大道是传统的金融聚集区，而武昌的中南中北路定位华中金融城，因此这两个片区主要以金融类租户为主。光谷作为国家级高新区，产业基础牢固，科技企业云集，“双创”氛围浓厚，更受科技新媒体企业的亲睐。20162017201820192020 2021*2022*2023*201520162017201820192020 2021*2022*新增供应量净吸纳量新增供应量净吸纳量重庆甲级办公历史租金及空置率武汉甲级办公历史租金及空置率5.04.03.02.01.00.03.53.02.52.01.51.00.5050.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%50%40%30%20%10%0%联系人联系人2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021*2022*刘洋刘宁2016 2017 2018 2019 2020 2021*2022*2023*重庆分公司总经理/重庆商业地产部总监+86 136 3777 武汉商业地产部总监+86 27 5959 租金（净有效）空置率租金（净有效）空置率重庆办公楼具体分布在哪些区域？武汉办公楼具体分布在哪些区域？核心商务区非核心商务区照母山随着“成渝地区双城经济圈”规划出台，重庆正携手成都打造中国经济第四极。未来，重庆办公楼版图将进一步向北向西，核心商务区在城市更新中焕发生机。解放碑CBD、江北嘴CBD、照母山板块将构筑重庆三大核心办公区。解放碑CBD是重庆外资企业最集中的区域，江北嘴CBD是中国内陆地区金融产业集中度最高的商务区，照母山板块则是重庆科技互联网产业的战略发展区域。未来，重庆还将形成中央公园与高新区等新兴商务区。武汉共有七大甲级办公楼子市场。长江北侧的汉口区域，办公楼市场较为集中，包括汉口沿江、解放大道、建设大道、王家墩。而长江南侧的武昌区域市场更加分散，分别为武昌沿江、中南中北路以及光谷，这与武昌独特的地理环境有关，沙湖、东湖、南湖将武昌的几大甲级办公楼市场进行了分割。王家墩建设大道汉口沿江武昌沿江新牌坊观音桥江北嘴解放碑解放大道中南中北路光谷（传统区）大石化南坪杨家坪2223西安甲级办公历史供应及需求天津甲级办公历史供应及需求504030201003530252015105截至2020年，西安甲级办公楼总体量录得197万平方米。作为西北区域的门户城市及国家中心城市，同时搭乘“一带一路”核心区的发展战略，西安持续发挥城市吸引力，不断吸引世界500强企业及国内外优质公司进驻。长 期 以 来，金 融 业、房 地 产 建筑、服 务 业 是 西 安 办 公 楼 的 支 柱 产业。而随着近年来西安提出打造硬科技之都，在大力发展新经济的战略背景下，互联网、人工智能、5G技术等截至2020年，天津甲级办公楼总体量录得153万平方米。近年来，天津加快转变经济增长方式，坐拥天然的港口优势、雄厚的科教资源以及完整的工业体系，天津已经汇聚包括智能科技、新能源、生物医药等众多新兴产业，成长迅速的金融、科技及专业咨询等行业也成为天津办公楼市场需求的主要推动力。随着京津冀协同发展在未来进一步深入实施，将有更多企业来津投资兴业。0201520162017201820192020 2021*2022*2015201620172018净吸纳量20192020 2021*2022*新增供应量新增供应量净吸纳量高新技术产业应运而生，科技互联网 西安甲级办公历史租金及空置率行业在此背景下发展迅猛，成为办公天津甲级办公历史租金及空置率5.04.03.02.01.00.060%50%40%30%20%10%0%楼市场的重要增量来源。三大传统主12010080604020050%40%30%20%10%0%力产业加新兴产业构成了西安办公楼需求“3+1”的产业格局。此外，西咸一体化的进程加快，加速组建和发展“大西安”的战略格局，实现行政和经济一体化管。同时，中欧班列的开通支撑亚欧国际化合作交流，加速西安向国际化大都市发展，城市吸引力不断增强。联系人吕蔚然天津/沈阳商业地产部总监+86 22 5901 19992015 2016 2017 2018 2019 2020 2021*2022*租金（净有效）空置率2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021*2022*租金（净有效）空置率西安办公楼具体分布在哪些区域？天津办公楼具体分布在哪些区域？核心区域新兴区域西安主要有6个办公楼子市场。不同于其他城市，通常以城市中心板块作为核心CBD,西安的市中心由于古建筑保护的需要，有建筑限高的要求，未有超高层建筑供应。西安市以高新区作为最主要的商务聚集区，经过三十年的发展，形成了高新南北两大子市场，承载全市超过60%的办公需求。随着城市版图的扩大和商业聚集，城北和曲江板块也发展成为了主要的子市场。天津办公楼市场共划分为六个主要子市场，其中南京路-小白楼、老城厢-海光寺及海河沿岸为核心板块，基于完善的商业配套，良好的交通环境，板块内优质办公楼项目集聚。随着新项目的持续入市，天津办公楼板块不断扩大，卫津南路、新八大里等新兴商圈浮现。海河沿岸老城厢海光寺城北市中心南京路小白楼南二环及小寨高新北曲江联系人卫津南路高新南友谊路何娜西安商业地产部总监+86 29 8932 新八大里2425沈阳甲级办公历史供应及需求青岛甲级办公历史供应及需求16141210850403020100截至2020年，沈阳甲级办公楼总体量录得133万平方米。沈阳作为东北地区中心城市，持续吸引国内外优质公司进驻。其中，金融、科技以及专业服务类企业成为沈阳甲级办公楼市场的主要需求来源。近年来，大量优质办公楼项目入市持续推高市场总体量，去化压力累积导致租金承压。未来市场新增供应仍将保持高位，主要集中在CBD、金廊沿线等核心板块，品牌开发商深耕市场，有望推动沈阳办公楼市场提至升级。截至2020年，青岛甲级办公楼总体量 为 4 8.5 万 平 方 米。疫 情 后 新 增 需求趋缓，市场压力尚存。在以律所为主的专业服务企业和以保险为主的金融企业托底市场的情况下，新媒体、线上教育等行业凭借疫情后的经济红利正积极地在办公市场拓展和扩张。青岛市未来供应将主要集中于市南区香港中路沿线及崂山区金家岭金融新区，以高品质自持型的甲级及乙级办公产品为主。当前市场租金处于下行通道，未来三年预计租金降幅逐渐缩小，止跌企稳。随着新基建、新经济的持续发展，新兴需求有望带动深度调整后的市场迎来转折与机遇。6420201520162017201820192020 2021*2022*201520162017201820192020 2021*2022*新增供应量净吸纳量新增供应量净吸纳量沈阳甲级办公历史租金及空置率青岛甲级办公历史租金及空置率5.04.03.02.01.00.050%40%30%20%10%0%3.53.02.52.01.51.00.50.050%40%30%20%10%0%联系人联系人吕蔚然曲岩萍天津/沈阳商业地产部总监+86 22 5901 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021*2022*2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021*2022*山东商业地产部总监+86 532 6600 租金（净有效）空置率租金（净有效）空置率沈阳办公楼具体青岛办公楼具体分布在哪些区域？分布在哪些区域？金廊北部沈阳办公楼市场主要分布在北站CBD、金廊沿线及中山太原街等主要商圈。随着CBD区域的逐步完善及金廊沿线的迅速崛起，大量优质办公楼供应使该区域被快速填充并成为沈阳主要的甲级办公楼区域。青 岛 甲 级 办 公 楼 主 要 聚 集在香港中路、市北CBD和金家岭金融区三个子市场。其中，香港中路为综合性核心商务区，市北CBD为新经济企业聚集区，而位于崂山的金家岭区域则为金融企业聚集区CBD市北CBD中街金家岭金融区金廊中部中山太原街三好街香港中路金廊南部五里河奥体中心2829办公楼租赁指南宁波甲级办公历史供应及需求30252015105宁波有两个传统的办公板块：江北和江东。宁波有着靠海的地理优势，境内外的贸易和物流公司是宁波办公楼传统租赁需求的主要来源。过去十年中，宁波的新兴商务区：东部新城逐渐成熟，租赁市场的重心逐渐转移。东部新城的租赁需求愈发活跃，主要由国内金融公司和服务公司（例如律所和教育机构）主导。近几年，有几家大型商业银行购买了东部新城的土地或办公楼，以设立其城市总部，从而进一步将东部新城提升为宁波的金融中心。同时，另一个新兴商务区：南部商务圈给了寻求较低租金的本地公司很好的办公机会。办公楼分为哪些类型？按产权类别分类单一产权（大业主）分散产权（小业主）0单一产权的办公楼通常由开发商、企业或机构投资者所持有。少量的办公楼为分散式产权（小业主）。该类型办公楼内不同办公单位或楼层的产权由不同业主所持有。201520162017201820192020 2021*2022*按营业形式分类新增供应量净吸纳量传统式办公室服务式办公室联合办公空间典型的供企业员工办公、从事商业经营活动、共享功能设施的场所，按建筑和配套质量可分为超甲级、甲级、乙级等多个等级。与服务式办公室和联合办公空间相比，交付后依租户需求可能需要装修且租期较长。各项功能齐全，可即租即用。与传统办公室相比，服务式办公室的安排更灵活，适合不同的办公规模。此类模式便于公司迅速开展业务、解决短期租赁的需求。但租户间需共享功能区域，例如会议室、接待区等。创业者、自由职业者或为不同雇主工作的人员为了共享办公设施、观点和知识，而使用的办公空间。具有租赁模式多样、租期灵活、成本低等特点，为租户提供快速扩张或收缩工作空间的便利优势。在北京，联合办公空间密集程度最高的地区是位于朝阳区的CBD和望京。联合办公空间正在成为众多企业降低企业房地产成本，满足员工多样化需求的全新选择。宁波甲级办公历史租金及空置率3.02.52.01.51.00.50.050%40%30%20%10%0%2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021*2022*办公楼有哪些等级？租金