2018年房地产市场运行情况总结分析1.docx
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1、第 1 页 共 10 页2018 年房地产市场运行情况总结分析2018 年的房地产市场,以政策为主导。从降准降息到“330 新政” ,从高层喊话“去库存”到经济会议“鼓励开发商适当降价” ,都体现了政府对房地产市场的重视。在这样的大背景下,xx 楼市延续了稳定表现。据统计,2018 年 xx主城区共成交新房 27.6 万套,二手房 8.7 万套。受政策影响,xx市场整体呈现刚需为主,改善型需求明显增加的特点。楼市量价关键词:稳定2018 年,xx 房地产市场无论从供应量,成交量还是房价,均保持了“稳”字当头。首先,xx 新房成交量连续三年稳定在 27 万套以上。根据 xx 网上房地产的数据显示
2、,2018 年 xx 共成交一手商品房 275781 套,同比微涨 1.44%。其中,商品住宅共成交 174744 套,占比 63.4%,非住宅101037 套,占比 36.6%;成交面积为 2296.97 万平方米,同比微降2.4%。此外,2018 年 xx 主城区共成交二手房 85197 套,同比上涨 15%。在3 月底的“五改二”政策落地后,二手房市场成交量有明显提升,从 4 月开始,平均每月成交 8072 套二手房。第二,库存量降低,去化周期变长。克而瑞机构数据显示,截止到2018 年 11 月 30 日,xx 楼市库存量为 1300 万方,而 2018 年 12 月时,库存量为 15
3、14 万方,相比减少约 214 万方。但与此同时,去化周期也从 8.1 个月上升到 15 个月,在全国重点城市中仍属健康范畴。第 2 页 共 10 页第三,xx 房价同样保持稳定。克而瑞机构数据显示,2018 年 1-11月 xx 商品房成交均价为 7592 元/平米,同时,单月房价随着开发商的推盘节奏发生波动。其中,3、5、9、10 四个月份,房价在传统的市场营销节点均值较低,在市场淡季有所回升。因此,供需市场对 xx 房价起到决定性作用,而政策等因素影响很小。政策关键词:救市去库存2018 年是楼市“政策大年” ,年内央行共降息 5 次,降准 6 次,政府部门出台了 330 新政,中央高层
4、也在四季度屡次提到“去库存” ,并“鼓励开发商降价”政策的密集程度在近三年达到高峰,而这些政策对 xx 楼市,也有较为直观的影响。第一,经历 5 次降息后,100 万商业房贷每月可以少还 700 多元。从 2018 年元旦开始,置业者将享受到这一利好。第二,330 新政使改善型置业成交量上涨。330 新政出台后,二套房首付降至四成,房贷还清后再买房首付款按首套房执行。这些都加大了改善型置业需求。数据显示,2018 年 xx 主城区建面 50-100 平方米的住宅成交占比约 58%,而建面 100-160 平方米的住宅成交占比约 30%,建面 160 平方米以上的住宅成交占比约 12%。而在 x
5、x 市房地产业协会发布的2018 年 xx 商品房成交项目榜单中,香港置地约克郡、龙湖两江新宸、江与城、融创凡尔赛花园和世茂茂悦府等楼盘,均受到改善置业者的青睐。除了新房政策,二手房营业税也迎来重大改革,个人将购买 2 年以第 3 页 共 10 页上(含 2 年)的普通住房对外销售的,免征营业税。此项政策落地后,xx 二手房市场成交量明显上涨,最终比 2018 年多成交 11301套,政策影响明显。第三, 渝八条对 xx 房企现金流的改善。2018 年 10 月 14 日,xx市政府发布了进一步促进房地产市场平稳发展的通知 ,简称“渝八条” 。其中, “房企可调整闲置土地的开工竣工时间” 、
6、“未预售商品住房项目商住比例” 、 “调整未预售商品住房的户型结构”等内容,有效缓解了房企的资金压力,对开发商而言意义重大。房企关键词:转型相比 xx 楼市成交量价的稳定,xx 房企则在稳中求变。首先是市场占有率的变化。xx 房地产业协会发布的 2018 年 xx 房企商品房销售榜单(均为备案数据)显示,龙湖地产以 92.32 亿元的销售金额居于榜首,融创以 66.41 亿元排名第二,随后依次为协信、金科、保利、香港置地等房企。尽管龙湖重回销冠,但市场份额逐渐被其他品牌房企“蚕食” 。而本土房企如隆鑫、光华等房企市场份额也有不同程度缩减。外来房企中,今年表现较为突出的是鲁能地产。截止到 11
7、月底,鲁能在 xx 的库存量为 151.9 万方,但保持了较快的去化速度,从拿地到入市仅需要 6-8 个月的时间。最终,鲁能全年成交备案金额24.12 亿元,并耗资 63 亿元再拿下 230 万方储备土地。第二是战略结构的变化。2018 年 xx 有不少品牌房企谋求变革,或扩大产业链条,或调整产品结构,较为明显的是协信、万科两大开第 4 页 共 10 页发商。其中,协信在更名为启迪协信科技城集团后,逐渐淡化住宅市场的投入,转型为“商业+产业园”的新模式,并依靠商业地产的销售金额,成为 2018 年 xx 房企销售排行榜的第三位;而 xx 万科则转型城市配套服务商,通过试点万科西九驿”租售结合”
8、的新模式,拓宽业务领域。第三,房企数量的变化,并购案例增多。2018 年初,北碚天奇地产和 xx 金易地产爆出资金链问题;3 月份,本土的晋愉地产传出破产流言,数月后多个项目开始为购房者清退本金。而恒大则并购了 xx中渝部分项目和御龙天峰,进一步扩大了版图。土地市场关键词:挂牌抱团xx 土地以储备较充足著称,但在 2018 年,各项出让数据同比去年缩水明显。xx 土地交易中心的数据显示,2018 年 xx 主城区共出让居住、商业、金融类用地 146 宗,土地出让面积为 1121.7 万方,同比下跌 14.8%,出让总金额 623.6 亿元,同比下跌 20.5%。而 2018年的 xx 土地市场
9、,也表现出如下特点:一是挂牌率更高。在 146 宗地块中,共有 135 宗地挂牌,仅 9 宗地溢价成交,占比 6%,而 2018 年有 33 宗地溢价成交,占比 24%。二是品牌房企占有率高。从全年出让土地的数量和质量来看,优质地块均被品牌房企收入囊中。其中鲁能拿地 6 宗,成为品牌房企储备土地最多的一家,龙湖、金科、东原、协信、融创、碧桂园、万达、中交均有土地斩获。而中小房企受到现金流和库存的双重压力,再无能力拿地。第 5 页 共 10 页三是房企拿地更加精打细算。据统计,今年共有 9 宗地块为房企联合拿地,其中包括龙湖、香港置地,东原、旭辉,协信、同景,融创、华美等品牌房企。房企的联合开发
10、,可以降低拿地成本,减少开发周期;同时,房企之间各司其职,发挥自身特点,对项目质量和品牌效应均有促进。四是房企对区域选择发生变化。三北区域再次成为房企首选,尤其是大竹林和溉澜溪。1 月份,恒大斥资 41.3 亿元拿下溉澜溪一宗地块,与保利、万科、新鸥鹏等房企共同开发此处” ;而 6-7 月份,东原、旭辉,金科,龙湖、香港置地几大巨头纷纷入驻大竹林,拿地总金额达到 72 亿元,吸引了众多改善置业者和投资者的目光。而两年前热捧的大学城虽有不少地块出让,但再无房企问津。 在谈我的西语学习经验之前,先来做个自我介绍吧!小编本科非西语专业,2018 年申请了巴亚多利德大学的翻译硕士,2018 年回国,现
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