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1、佛山市人民政府办公室文件 佛府办 2009 261号 印发贯彻省政府推进 “ 三旧 ” 改造 促进节约集约用地若干意见的实施意见 各区人民政府,市政府有关部门、直属有关机构: 为深入贯彻落实省政府关于推进 “ 三旧 ” 改造促进节约集 约用地的若干意见(粵府 2009 78号,以下简称若干意见 ), 确保我市 “ 三旧 ” 改造工作规范有序推进,实现严格保护耕地和 节约集约用地的目标,经市政府同意,并结合我市实际,提出如 下实施意见: 一、进一步提高对 “ 三旧 ” 改造工作重要性和紧迫性的认识 推进 “ 三旧 ” 改造工作,是我市经济社会实现可持续发展的 必然选择。改革开放以来我市用 3倍的
2、建设用地增加率换取 30 倍的经济增长,土地资源对经济社会的快速发展起着关键的支撑 作用。但是,目前我市国土资源开发强度已达到 33%,不可能继 续沿用土地规模扩张换取经济发展的老路子。与此同时,我市已 利用土地普遍存在着低效、粗放的用地现象,通过 “ 三旧 ” 改造, 激活土地的再次利用,进一步提升土地集约化利用水平,这必将 成为我市经济发展的二次动力,对加快实现 “ 现代制造基地、产 业服务中心、岭南文化名城,美丽富裕家园 ” 的发展目标,实现 经济社会的可持续发展有的重大的现实意义。省委、省政府高度 重视大力推进 “ 三旧 ” 改造工作,出台了若干意见,为我市 推进 “ 三旧 ” 改造工
3、作指明了方向。我市是广东省 “ 三旧 ” 改造 试点市,国土资源部主要领导也要求我市坚定不移地走下去和先 行先试。因此,我市各级党委、政府要积极组织宣传发动,层层 召开动员大会和经验交流会,学习贯彻若干意见精神,在原 有工作的基础上,进一步加强领导,强化责任,落实目标任务, 全力以赴推进 “ 三旧 ” 改造工作向纵深发展。 二、总 体要求和基本原则 (一)总体要求 以科学发展观为指导,按照经济社会发展总体规划的要求, 围绕提升经济社会发展承载能力和综合竞争力的需要,切实转变 发展观和用地观。着力盘活存量建设用地,进一步挖掘潜力,节 约集约利用土地。遵循 “ 全面探索、封闭运作、结果可控 ”的原
4、 则,在不突破土地利用总体规划确定的耕地保有量、基本农田面 积和建设用地总规模的前提下,积极稳妥推进 “ 三旧 ”改造工作。 将 “ 三旧 ” 改造与农村土地整治有机结合,统筹规划、全面推进 土地综合整治。以推进 “ 三旧 ” 改 造工作为载体,实现建设用地 “ 二次开发 ” ,统筹城乡发展,优化人居环境,改善城乡面貌, 完善城市功能和提升城市形象,努力建设生产发展、生活富裕、 生态良好、文化繁荣、社会和谐、人民群众充满幸福感的新佛山。 (二)基本原则 1、 政府引导,市场运作。政府统一组织,制定专门政策, 充分调动政府、集体、土地原使用权人及相关权利人的积极性, 吸引社会各方广泛参与,实现多
5、方共赢,确保国有、集体资产的 保值、增值。政府要正确引导,加强监管,确保改造规范推进。 2、 明晰产权,保障权益。调查摸清 “ 三旧 ” 现状,做好 “ 三 旧 ” 土地的确权登记工作。属于 “ 三旧 ” 改造的房屋和土地,未 经确权、登记,不得改造。正确处理 “ 三旧 ” 改造过程中的经济、 法律关系,切实保障土地权利人的合法权益,维护社会稳定。 3、 统筹规划 .,有序推进。统筹经济社会发展和资源环境保 护,依据国土规划、主体功能区规划、土地利用总体规划和城乡 规划,科学制定 “ 三旧 ” 改造规划,并强化规划的统筹管控作用。 严格界定 “ 三旧 ” 改造范围,对列入改造范围的,必须编制控
6、制 性详细规划和改造方案,有序推进。严禁擅自扩大“ 三旧 ” 改造 政策的适用范围。 4、 节约集约,提高效率。通过 市场运作和公开规范的方式, 强化市场配置土地,促进土地高效利用。严格执行土地使用标准, 提高土地使用强度。创新机制方法,强化土地资源、资产、资本 “ 三位一体 ” 管理,实现土地利用效益的最大化。 5、尊重历史,客观公正。既要做好与国家法律政策的衔接, 防止发生新的违法违规用地行为,又要兼顾各地发展历史和土地 管理政策的延续性,妥善解决历史遗留问题。要科学合理地制定 改造方案和配套政策,改造利用与完善手续相挂钩,做到公开、 公平、公正。 三、合理确定 “ 三旧 ” 改造范围 (
7、一)合理确定 “ 三旧 ” 改造范围 围绕产业结构调整和转型升级、城市形象提升和功能完善、 城乡环境改善、建设社会主义新农村等战略目标,在有利于耕地 保护、土地进一步节约集约利用、产出和效益进一步提高的前提 下,我市下列土地列入 “ 三旧 ” 改造范围: 1、 根据城市规划建设需要,进行城中村改造的用地; 2、 因城市基础设施和公共设施建设需要或实施城市规划要 求,进行旧城镇改造的用地; 3、 布局分散、土地利用效率低下和不符合安全生产和环保 要求的工业用地; 4、 产业 “ 退二进三 ” 企业的工业用地; 5、 须按产业调整、 城市规划、消防、环保等要求进行改造 的集体旧物业用地; 6、 国
8、家产业目录规定的禁止类、淘汰类产业转为鼓励类产 业或以现代服务业和先进制造业为核心的现代产业的原厂房用 地; 7、 布局分散、不具保留价值、公共服务设施配套不完善的 村庄; 8、 因城乡规划已调整为商服用地或其他用途,不再作为工 业用途的厂房(厂区 ); 9、 国土资源部 “ 万村土地整治 ” 示范工程确定的示范村或 列入 “ 村居整治 ” 工程的村; 1 、城乡建设用地增减挂钩试点中农村建设用地复垦区域; 11、其它经区级或以上人民政府认定属 “ 三旧 ” 改造范围的 用地。 (二 ) “ 三旧 ” 改造项目的认定应同时符合以下条件 1、 拟改造项目用地符合土地利用总体规划和年度实施计划、
9、“ 三旧 ” 改造专项规划、城镇规划和我市产业发展规划及环境保 护要求; 2、 拟改造项目属于 “ 三旧 ” 改造或属于市或区人民政府认 定的 “ 节能减排 ” 范围; 3、 拟改造项目用地在土地利用现状图或卫星影像图(或航 片、正射影像图 ) 上显示为已有上盖建筑物的建设用地。 四、科学编制 “ 三旧 ” 改造规划和年度实施计划 (一)开展全市 “ 三旧 ” 用地的调查摸底工作,将每宗 “ 三 旧 ”用地在土地利用现状图和土地利用总体规划图上标注,并列 表造册,建立数据库。 (二) 根据 “ 三旧 ” 改造工作总体要求和原则,市人民政府 负责组织编制佛山市 “ 三旧 ” 改造专项规划。各区人
10、民政府 要根据佛山市 “ 三旧 ” 改造专项规划认真组织编制 “ 三旧 ” 改造地区的控制性详细规划和改造方案,以指导 “ 三旧 ”工作的 开展。今后,根据实际情况确需对 “ 三旧 ” 改造专项规划作局部 调整或修改的,由区人民政府报市人民政府批准后实施。 (三) 各区人民政府根据 “ 三旧 ” 改造专项规划编制 “ 三旧 ” 改造年度实施计划。各区 “ 三旧 ” 改造年度计划报市 “ 三旧 ” 办 备案。 (四 ) “ 三旧 ” 改造不涉及完善土地征收手续和集体建设用 地转为国有土地的, “ 三旧 ” 改造方案由区人民政府审批;“ 三 旧 ” 改造涉及完善土地征收手续和集体建设用地转为国有土
11、地以 及城乡建设用地增减挂钩的, “ 三旧 ” 改造方案由区人民政府编 制,逐级上报审批。程序如下: 1、 各区根据 “ 三旧 ” 改造专项规划按项目或分片区制订 “ 三 旧 ” 改造具体实施方案报市人民政府审核; 2、 市人民政府将各区的 “ 三旧 ” 改造方案单独或汇总报省 人民政府审批; 3、 改造方案批准后,各区根据批准的方案分类办理供地手 续,有关供地方案报市国土资源局备案。 五、因地制宜,采用多种运作方式进行 “ 三旧 ” 改造 (一) 政府为了城市基础设施和公共设施建设或实施城市规 划进行旧城区改造需要调整使用土地的,由政府依法收回、收购 土地使用权,纳入政府土地储备。纳入土地储
12、备的具体程序、价 格确定,按市及各区有关文件规定执行。 (二) 旧城镇改造范围内,在符合土地利用总体规划、城乡 规划和 “ 三旧 ” 改造规划的前提下,鼓励原土地使用权人自行进 行改造。但原土地使用权人须拥有改造范围内全部土地权属才能 申请。自行改造方案由区 “ 三旧 ” 办牵头组织各成员单位审核同 意后报区人民政府批准。涉及的划拨土地使用权和改变土地用途 (包括经营性用途)以及延长土地使用年限可免土地收购储备和 公开交易,釆取协议出让方式出让,并按现行规定缴纳土地出让 金。规划、国土、建设等部门根据区政府的批复意见分别办理相 关手续。 (三) 旧城镇改造范围内,在符合土地利用总体规划 、城乡
13、 规划和 “ 三旧 ” 改造规划的前提下,各地块的使用权人可共同成 立项目公司联合自行改造;或市场主体与其他土地权利人协商签 订土地转让合同,在落实相关补偿安置措施的前提下,自行收购 改造范围内的多宗地块及地上房屋建筑后,申请对收购的地块取 得拆迁许可后进行集中改造,改造的相关规定和办理程序与上述 原土地使用权人自行改造一致。区以上囯土资源部门根据收购人 的申请,将分散的土地归宗,为收购人办理土地变更登记手续。 收购改造范围内的多宗地块涉及出让年限不一致的,应统一出让 年限,涉及补交地价款的按规定办理。 (四) 属于 “ 三旧 ” 改造和 “ 节能减排 ” 项目的旧厂房在符 合规划前提下改为经
14、营性用途的,原用地单位可向区 “ 三旧 ”办 提出自行改造的申请,改造的相关规定和办理程序参照上述原土 地使用权人自行改造规定办理。 (五 ) “ 三旧 ” 改造涉及收回或者收购土地的,原则上以货 币方式补偿,确实需要以置换方式置换土地使用权的,由区国土 资源部门审核同意并报区人民政府批准后实施。 (六) 土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内的 旧村庄改造,农村集体经济组织申请将集体建设用地转国有的, 经村民(代表 ) 大会表决同意后向区国土资源部门申请,按程序 逐级上报省人民政府批准。区人民政府根据 “ 三旧 ” 改造规划组 织实施。其中,确定为农村集体经济组织使用的,在建新必须拆
15、旧的前提下,交由农村集体经济组织依照规划自行改造或与有关 单位合作开发建设。 (七) 土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围外的 旧村庄改造,在符合土地利用总体规划和城乡规划的前提下,除 属于市、区人民政府应当依法征收的外,可由农村集体经济组织 或者用地单位在建新必须拆旧的前提下依照规划自行组织实施, 并可参照旧城镇改造的相关政策 办理。 (八) 旧村庄改造涉及拆旧建新腾挪的合法用地,确能实现 拆旧复耕的,可根据国土资源部的相关规定,纳入城乡建设用地 增减挂钩试点,涉及新增建设用地和占用农用地(耕地 ) 的,由 市国土管理部门安排专用周转指标。周转指标的具体使用和管理 按照国家和省的规定办
16、理。 (九 ) “ 三旧 ” 改造涉及的农村集体建设用地用于房地产开 发的,必须转为国有土地并按规定缴纳土地出让金;该房地产用 地转让时 ( 包括联建合建 ), 按规定须在土地交易中心公开交易。 (十)农村集体自行出资开发其名下 的集体建设用地和国有 建设用地,或其名下的集体建设用地和国有建设用地过户到该农 村集体全资拥有的项目公司名下时,在村民(代表 ) 大会表决同 意的前提下,经区 “ 三旧 ” 办牵头有关成员单位讨论同意并报区 人民政府批准后,可免公开交易。 (十一 ) 经批准自行改造的 “ 三旧 ” 改造项目,工程未竣工 验收前不得转让 ( 包括股东变更)。确实无法完成的,由政府按 改
17、造前土地用途的基准地价收回建设用地使用权。 六、关于分类完善 “ 三旧 ” 改造中涉及的各类历史用地手续 问题 (一)没有合法用地手续且已使用的建设用地 1、 用地行为发生在 1987年 1月 1日之前,依照原国家土地 管理局 1995年 3月 11曰发布的确定土地所有权和使用权的若 干规定进行确权,经公告无异议后直接办理建设用地确权登记 发证手续。 2、 用地行为发生在 1987年 1月 1日至 1998年 I2 月 31曰 之间,用地时已与农村集体经济组织或农户签订征地协议,且未 因征地补偿安置等问题引发纠纷,迄今被征地农民无不同意见 的,依照 1988年修订的中华人民共和国土地管理法有关
18、规 定,落实处理(处罚 ) 后按土地现状完善征收手续。 3、 用 地 行 为 发 生在 1999年 1月 1日至 2007年 6月 30曰之 间,按照 1998年修订、 2004年修正的中华人民共和国土地管 理法有关规定,落实处理(处罚 ) 后按土地现状完善征收手续, 凡用地行为发生时法律和政策没有要求听证、办理社保审核和安 排留用地的,在提供有关历史用地协议或被征地农村集体同意的 前提下,无需听证、办理社保审核和安排留用地。 4、 完善各类用地手续的处罚标准 “ 三旧 ” 改造中涉及的各类历史用地,凡用地行为发生在 1987年 1月 1曰之后至 2007年 6月 30曰之前 的,完善用地手
19、续时按下列标准进行处罚: (1) 禅城、南海、顺德区按用地面积不低于 5元 /平方米; (2) 三水、高明区按用地面积不低于 3元 /平方米。 (二) 农村集体建设用地转为国有建设用地 原农村集体申请将农村集体所有的有合法用地手续的建设 用地转为国有建设用地的,在农村集体提出自愿改变为国有申请 和村民代表大会表决同意的前提下,办理征收手续。 ( 三) 完善 “ 三旧 ” 改造中涉及的各类历史用地手续工作应 当在 2012年完成。 2007年 6月 30日之后发生的违法用地不适 10 用上述办法完善用地手续。 七、 关于 “ 三旧 ” 改造涉及边角地、夹心地、插花地等问题 的处理 “ 三旧 ”
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