内地商业资产公募REITs状况分析.docx
《内地商业资产公募REITs状况分析.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《内地商业资产公募REITs状况分析.docx(12页珍藏版)》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。
1、内地商业资产公募REITs状况分析摘要:通过分析梳理海外REITs管理人对内地资产的选择,认为不同类型的商业资产城市布局区域较为一样,物流类资产主要布局将来经济发展核心区五大城市群,办公资产专注一线城市核心区位,商办资产聚焦一线及新一线城市,购物中心则相对分散,主要布局商业发达城市人口密集区资产。关键词:商业资产;REITs;投资方向中图分类号:F293文献标识码:B文章编号:1011-9138-(2022)11-0069-73收稿日期:2022-09-239月4日,沪深交易所发布公开募集基础设施证券投资基金(REITs)业务方法指引,国内基础设施版公募REITs落地在即。自4月30号证监会宣
2、布基础没施公募REITs开启试点以来,业内探讨声不断。始终以来,境内类REITs产品主要的逆境之一即为产品无法脱离“债性产品”框架,与国际上成熟的权益型REITs有明显的结构差距。此次首批国内基础设施版公募REITs落地,是从类REITs到基础设施公募REITs,从债权到股权、从资金管理到资产管理的转变,对国内REITs管理人来说不光是角色上的转变,更对其资产投资、运营、管理实力提出了诸多挑战。本文主要在内地版商业资产公募REITs到来之前,通过分析梳理海外REITs管理人对内地资产的选择,来了解符合REITs要求的资产究竟是什么样的,以及资产须要达到多高的净物业收益率所得的收益才能满意市场投
3、资者的回报需求等。依据海外REITs管理人对内地资产的布局,海外REITs管理人对不同类型商业资产的城市布局区域较为一样。物流类资产主要布局将来经济发展核心区五大城市群,办公资产专注一线城市核心区位,商办资产聚焦一线及新一线城市,购物中心则相对分散,主要布局商业发达城市人口密集区资产。从净物业收益率来看,对物流资产要求最高,海外物流REITs的资产净物业收益率接近9成,办公、商办资产也要做到70%以上。1物流资产REITs:9成资产位于五大城市群1-1区位分布:近9成位于五人城市群配置内地物流资产的海外市场REITs主要有新加坡的丰树物流信托(以下简称丰树物流)和运通网城房地产投资信托(以下简
4、称运通网城),两只REITs在内地合计拥有31处近246万平方米物流资产,其中,约9成的项目位于中国五大城市群,均属经济最为活跃的区域。运通网城为101%内地物流资产REITs,其90%以上的物流资产位于长三角地区。配置多国资产的丰树物流,2022年6月购入长三角、长江中游及天津、西安等地的11个物流项目,2022年再次出手买入4个物流项目的50%,权益,这些项目分别位于成都、长沙、沈阳、济南等同内重要经济城市。1.2运营效率:净物业收益率皆接近9成REITs要获得高收益,离不开对持有项目的高效运营。在运营效率方面,受益于长三角地区发达的商贸、电商经济,运通网城持有的长三角地区7处物流项目出租
5、率近两年保持在101%的满租状态,武汉地区的项目出租率也由2022年的85.1% 上涨至2022年的101.4%/。随着中心对武汉地区经济的大力扶持和投入,预料武汉项目出租率仍可保持在较高水平,运通网城最近3年其净物业收益率始终保持在9成左右,丰树物流近3年整体运营效率持续改善,2022年Q1净物业收益率已接近9成,丰树物流持有的内地物流项目表现略逊一筹,但净物业收益率也维持在8成以上。1.3分派收益:丰树物流近3年平均涨幅近20%REITs作为一种投资产品,投资者获得收益的方式有两种:一种是通过持有REITs每年获得REITs分派的现金收益,不少国家或地区都规定REITs必需将90%的净收益
6、进行分派(强制分派),另一种是依据REITs行情的改变买卖REITs获得收益。物流REITs方面,运通网城的分派收益率始终维持在高位,这不仅是因为运通网城每年派息金额较为稳定,也与其价格始终涨幅不大有关。在多国布局物流资产并由成熟REITs管理人丰树管理的丰树物流REIT,受益于近3年来资产运营效率持续改善,被市场看好,近3年平均涨幅近20%。今年随着疫情带来的一系列物流需求的增长,截至9月3日收盘,丰树物流不但修复了3月美股大跌时的跌幅,更较年初上涨了近20%。2购物中心REITs:主投商业发达城市人口密集区资产2.1区位分布:以社区型及区域型商业为主拥有内地购物中心类资产的海外REITs共
7、有3只,分别是北京华联商业信托(以下简称北京华联)、凯德商用中国信托(以下简称凯德中国和砂之船商业信托(以下简称砂之船),这3只REITs均为1OO%內地资产REITs。持有内地购物中心资产的海外REITs以社区型及区域型商业资产为主,主要集中在一线及新一线或经济发达城市的人群密集区域,周边交通便捷。以奥特莱斯为底层资产的砂之船商业信托分布于各城市的周边区域。凯德中国REIT拥有12处内地资产,分别位于北京、成都、上海、呼和浩特、武汉、广州、哈尔滨、长沙,大部分为一线及新一线城市,2022年资产买卖较为频繁,凯德中国更看重新一线城市消费潜力,新购入长沙、哈尔滨等地项目并置换了呼和浩特的资产,新
8、购入项目都位于城市核心繁华区域,交通便捷,人流密集,资产地理位置优越。北京华联目前拥有8处资产,分别位于北京、成都、合肥、西宁及大连等各个省内经济发达城市的核心区域,主要以社区商业为主,出租率持续保持较高水平,2022年底达到96.7%,整体收入较上年同期上涨13.5%,表现优异。砂之船主要致力于奥特莱斯的经营管理,是亚洲首个上市的名品奥特莱斯购物中心房地产信托投资基金,拥有国内4处奥特莱斯,分布于重庆、合肥及昆明,并在2022年5月新购入了一部分合肥奥特莱斯旁边已满租的部分商铺,资产表现良好。2.2运营效率:净物业收益率均在6成左右凯德中国近两年NPI率一路上升,2022年起先超越另外两只购
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 内地 商业 资产 REITs 状况 分析
限制150内