房地产公司成本控制体系 .docx
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1、精品名师归纳总结置业成本掌握体系随着房的产行业高度的成熟化,再加上市场和政策促使这个行业沿着规范化的路线发 展,供需关系由原先的卖方市场转化为买方市场,竞争猛烈,销售压力增大,产出与投入比例不断减小,使这个行业的利润率不断降低,基本上进入微利时代,这样使得在保证品质和竞争力的情形下掌握合理的成本投入显得尤为重要,针对我们公司的现状和将来进展趋势, 特建立如下适合我们企业进展和不断精进的成本掌握体系:一、 房的产企业的成本概念,房的产企业成本的构成:房的产企业成本概念:是指企业从立项到房屋交付维保全过程发生的为取得销售收入而发生的需要补偿和可以掌握的各种耗费。房的产企业的全费用成本构成(完全成本
2、法):土的获得价款、开发前期预备费、工程费(主体建筑工程费、主体安装工程费、小区园林与配套工程费、配套设施 费)、开发间接费、期间费用(销售费用、治理费用、财务费用)、开发期税费。(具体构成见附件 1) 二、成本掌握的目的:进行合理的成本掌握(防止省钱就是成本掌握的误会),提高价值来实现企业利润收益(分四种情形:减低成本,功能品质不变,提高价值。成本不变,功能品质提高,提高价值。成本降低,功能品质提高,提高价值。成本适当增加,功能和品质得到很大提高,提高价值。)三、成本掌握应遵循的原就:1、全过程掌握原就(从工程可行性争论及拿的阶段、规划设计阶段、施工图设计阶段、招投标及合同签订阶段、施工销售
3、阶段、竣工验收决算阶段、产品交付维保阶段全过程的成本掌握)。2、全员参加原就。3、提高性价比原就(可通过价值工程V=F(可用单位平M 售价或总预期收入代替)/C(可用单位平 M 投入或总投入代替),在产品定位方案初选阶段设定合理的总目标成本)。4、目标成本掌握原就(依据设定的总目标成本,进行分解,制定工程目标成本及掌握责任书并实时进行掌握)。5、作业成本和牵头掌握成本分开掌握原就。6、以工程为单位进行考核原就。7、信息化治理原就(最终建立成本掌握信息化治理系统)。四、总目标成本设定:方法一:依据预期的售价和预期利润率反推出总目标成本:(适用于前期决策阶段粗略估算) 每平M 总目标成本=销售预期
4、价格/ (1+预期利润率)。方法二:利用工程成本测算表(见附件 2),测算出总目标成本。(适用于规划设计阶段较为精确的概算,需要体会数据支撑)方法三:利用投报分析模板(见附件3),通过调整相应的售价和成本投入达到预期的利润率而获得总目标成本。(适用于规划设计阶段较为精确的概算,需要体会数可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结据支撑)五、全过程成本掌握要点(见附件 4)六、工程目标成本及掌握责任书(总控责任书和年度责任书)见附件 5并对目标成本进行分解。七、全过程成本实时掌握的掌握措施、相应的支撑制度、测算表格(一)、工程立项及征的阶段及各项报批报建费用掌握:、1 工程可行性争论费用支
5、出掌握措施:通过招投标挑选价低质优的工程可研评估机构。、2 新征土的成本掌握措施:(1) 征的费用:招拍挂取得,应形式上走招拍挂,但实质采纳协议出让方式拿的。尽可能劝退竞争对手。拿的时机挑选在市场形势相对不景气阶段储备土的。土的费用缴纳应少交或晚交,缴纳时间可分批分阶段缴纳。(2) 拆迁安置费用:严格依据政府拆迁安置政策执行,防止不必要的支出。利用上海公司,通过招商引资的方式进入异的土的市场,争取政策优惠。(3) 规划条件:在前期规划阶段,实行具体分析和评估,在满意土的出让条件的情形下做到事前掌握,尽可能优化各项指标,满意公司利益最大化,降低土的成本。、3 五证及各项报批报建费用掌握措施: 合
6、理利用政策优惠,争取少交和减免。(二)、规划设计阶段:、1 规划设计费用掌握措施:通过招投标挑选价低、质优的规划设计单位,主要通过对报价和方案的比挑选优挑选。、2 有效掌握设计限额,主要通以下策略进行掌握:(1) 策略一:实行设计方案招投标,优化设计。(2) 策略二:实行限额设计,有效掌握造价。(3) 策略三:加强对设计图纸的会审与审查。(4) 策略四:深化价值工程原理的应用(价值=功能(可用售价代替)/ 成本)。(5) 策略五:采纳合同措施,有效掌握造价(应在设计合同经济条款上增加设计变更及修改的费用额度限制条款,如设计变更超出施工合同价的目一比例, 比如 5%,就扣罚肯定比例的设计费。)3
7、、考虑工程全寿命周期费用,从设计一开头就处理好一次性投入和后期使用费用间的关系,使全寿命周期成本达到最小。4、此阶段应留意:总成本在建筑主体、配套工程、景观工程等方面的比例安排,同时留意户型、功能、环境配套、结构、内外装修设计优选对比,修订和调整总目标成本,使之达到最优。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结、5在符合各项规范的前提下尽量掌握的下建筑面积及人防面积,依据建筑密度和绿的率,合理安排的下车位和的上车位的比例。、6充分熟识利用的势的貌、市政设施、人文景观资源,削减成本重复支出。7、产品定位时提出两套以上的方案进行价值工程对比分析,从单体形状、标准层布局、层高、立面风格、规范
8、外面积(入户花园、阳台、内庭院、飘窗、落的窗、挑空空间、露台等)、景观绿化、公共空间标准等各个方面提出具体建议,预估可实现的销售价格,挑选性价比正确方案。、8 加强方案评审,增加频次和深度,防止草草了事。(三)、施工图设计阶段:、1施工图设计费用掌握措施:通过招投标挑选价低、质优的施工图设计单位,主要通过对报价和设计体会和才能进比较控,通过明白业绩,挑选设计负责任、设计细节和深度到位的设计单位为中标单位。、2施工图设计阶段成本掌握措施:(1) 建筑基础及结构尽量采纳低成本结构形式。合理掌握建筑开间、进深、层高,降低单位平M 的成本投入。(2) 掌握主体配筋量及砼标号。(3) 挑选低成本成效好的
9、外立面造型,在不影响产品品质的情形下,尽量挑选性价比高的部品材料,并形成部品材料清单,以供实施阶段更好的做到有效掌握。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结控4制合理窗的(墙)比。(5)提前设定合理的交房标准,要求设计标准与交房标准基本一样。(6)加强对施工图的过程跟踪审查,并增加评审频次和深度,同时设定专人负责全局把控,统筹和谐各设计专业间的对接,削减施工期间设计变更的显现。7 材料、设备、构配件的挑选:结合产品特点挑选性价比高的材料、设备、构配件,并形成清单,作为招标阶段的参考依据。(8) 对的下管网材料的挑选应尽量挑选经久耐用、不易损坏的材料,防止交叉施工对其破坏,造成重复修理
10、而增加成本。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结(四)、工程招投标及合同签订阶段成本掌握措施:、1通过合作供方挑选、评判、使用治理方法(见成本掌握配套制度文件夹)进行挑选评判,挑选优质合作供方入围,不断更新供应商信息库。、2加强招标文件编制的细节,详尽描述技术质量标准、安全文明要求标准、付款方式、质保金等内容,尽量采纳工程量清单综合报价法。、3建立大宗材料和大型设备战略合作伙伴选购模式,加强料源掌握,防止不合格材料流入。、4严格执行分包工程、材料、设备招投标治理方法(见成本掌握配套制度文件夹),留意在开标过程中对投标文件的澄清和评标方法的挑选,降低评标风险。可编辑资料 - - -
11、欢迎下载精品名师归纳总结、5采纳规范化的合同示范文本,严格合同条款,规避合同风险。、6招标前对重大、特别合同标的托付第三方询问机构编制标底,合理评估,做到事前掌握。7、对材料、设备、构配件的招标选购:对影响质量品质或使用安全的应有甲方直供或甲方指定,对质量和价格做有效掌握,防止质量不合格而返工或修理, 从而造成成本增加,防止价格不合理而提高成本。、8对于的下污雨水管网的管材,建议甲方直供或指定,对材料质量进行严格掌握,防止材料质量问题而显现返工或修理,从而造成成本增加。(五)、施工阶段成本掌握措施:1、施工前应对施工图纸做全面深化审核并由总工(或规划设计部)组织图纸会审,具体列示图纸中存在的问
12、题,结合设计院形成图纸会审纪要,其中对成本有影响的问题进行分析,防止不必要的成本增加,达到性价比最优方案。 2、施工组织设计及施工方案关于成本方面的掌握:仔细做好施工组织设计的审查工作,通过方案比选,挑选性价比最优方案,或对方案中影响成本的因素进行剖析,防止不必要的成本增加。、3设计变更掌握:按设计变更治理审批流程(见成本掌握配套制度文件夹)执行。、4现场签证掌握:按工程现场签证治理流程(见成本掌握配套制度文件夹)执行。、5强化施工合同和索赔的治理。6、加强材料、设备、构配件进场前到货源的的跟踪摸底,提前预防,防止不合格显现,同时做好进场检查检验,防止不合格材料流入现场,从而造成返工返修而增加
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