商业零售行业 公司调研报告.doc
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1、http:/请参考最后一页评级说明及重要声明商业零售行业商业零售行业 公司调研报告公司调研报告20132013 年年 7 7 月月 0707 日日证券研究报告证券研究报告 战战略略转转型,三大地型,三大地产业务产业务成未来亮点成未来亮点 新新华华都都(002264)调调研研报报告告分析分析师师姚雯琦姚雯琦 075583515144 执业证书编号 S1070510120007 联联系人系人陈陈曙睿曙睿 0755-83559732 从业证书编号 S1070112080032投投资评级资评级: :推荐(推荐(维维持)持)市市场场数据数据目前股价(元)目前股价(元)5.15总总市市值值( (亿亿元)元
2、)27.89流通市流通市值值( (亿亿元)元)26.04总总股本(万股)股本(万股)54150.20流通股本(万股)流通股本(万股)50565.1112 个月最高个月最高/最低最低 7.48/3.98公司盈利公司盈利预测预测2013E2014E2015E营业营业收入收入7,615.208,628.029,680.64(+/-%)14.30%13.30%12.20%净净利利润润112.63134.90191.60(+/-%)-29.40%19.77%42.03%EPS0.21 0.25 0.35 PE23.99 20.03 14.10 注:营业收入、净利润单位为百万元,EPS为元股价表股价表现图
3、现图数据来源:Wind资讯投投资资建建议议: :根据集团公司承诺函内容,预计万家城项目将为公司三年增厚净利润 7656万元,推算 EPS 为 0.14 元,但由于交易时间暂未确定,我们暂不考虑此项目带来的投资收益,且公司旗下大部分商业地产将在 2015 年投入使用,我们预计公司 2013-15 年 EPS 分别为 0.21、0.25 和 0.35 元,目前股价对应 PE分别为 24X、20X 和 14X。受制于消费疲软,零售业增长缓慢,公司战略转型进军地产行业寻找新的业务增长点。我们看好公司地产方面的运营能力以及向“商业+地产”的转型模式,公司未来有望通过运营商业物业带来零售业和地产业双重增值
4、,维持推荐评级。要点:要点: 放放缓缓开店开店节节奏,未来以奏,未来以优势优势区域渠道下沉区域渠道下沉为为主。主。实体零售持续低迷,迫 使公司调整开店节奏。公司未来开店策略将重点布局福建优势区域,谨 慎扩张,以地级市为依托,渠道下沉至县级及发达乡镇市场。省外扩张 方面,除南昌、赣州、潮州、汕头之外,基本不再新开设门店。在公司整 体放缓的扩张步伐下,我们预计未来 3 年每年新开店数在 10 家左右。 物流体系不断完善,物流体系不断完善,为为渠道下沉奠定基渠道下沉奠定基础础。 。公司现有泉州、福州和龙岩 配送中心。随着公司规模不断扩大,现有物流配送体系已经无法满足公 司成长需求,因此公司对现有物流
5、中心进行升级改造,改造后物流中心 不仅提高了商品的存储派送能力,而且新增了生鲜加工功能。另外,第 四个漳州物流中心也在规划中,项目用地 100 亩,建筑面积 10 万平米。 零售零售业务业务陷增陷增长长困境,公司困境,公司转转型型进军进军地地产产行行业业。 。公司旗下商业地产项目 蓄势待发,目前储备沙县城市综合体、福州马尾商业项目和安溪十个乡 镇的商业综合体,每个综合体土地面积 10-20 亩,均处于乡镇的最中心 地段,目前建成 2 个,在建 3 个,待建 5 个,预计到 2015 年能全部投入 使用;另一方面,公司重磅出击住宅地产,收购集团旗下“万家城”项目 19.5%股权。预计该项目将为公
6、司三年平均增厚净利润约 7656 万元,推 算 EPS 为 0.14 元。 集集团团介入两大旅游地介入两大旅游地产项产项目,未来目,未来资产资产注入想象力大。注入想象力大。目前集团公司旗 下储备两大旅游地产项,漳州旅游住宅地产和海南旅游地产合计占地面 积达到 16000 亩,未来不排除集团将其逐步注入上市公司的可能性。 风险风险提示:提示:新区域门店培育低于预期;同店增速低于预期。公司调研报告目目录录目录.2一、调整开店节奏,未来以优势区域渠道下沉为主.3二、不断完善物流配送体系,为渠道下沉奠定基础。.5三、零售业务陷增长困境,公司转型进军地产行业.63.1 商业地产项目蓄势待发.63.2 重
7、磅出击住宅地产,收购集团旗下万家城项目 19.5%股权.73.3 集团介入两大旅游地产项目,未来资产注入想象力大.9四、投资建议.10公司调研报告一、一、调调整开店整开店节节奏,未来以奏,未来以优势优势区域渠道下沉区域渠道下沉为为主主零售行业自 2011 年四季度起销售增长大幅放缓,至今增长仍处于低位徘徊。在宏观经济低迷、电子商务和购物中心三重冲击下,一二线城市优质物业资源枯竭,以“跑马圈地”为主的扩张方式进入尾声,零售业高增长的时代已经结束,未来将进入数年或者更长的 10%左右甚至个位数增长阶段。实体零售持续低迷,迫使公司调整开店节奏。公司未来开店策略将重点布局福建优势区域,谨慎扩张,以地级
8、市为依托,渠道下沉至县级及发达乡镇市场。省外扩张方面,除南昌、赣州、潮州、汕头之外,基本不再新开设门店。在公司整体放缓的扩张步伐下,我们预计未来 3 年每年新开门店数在 10 家左右。图图表表 1:目前公司:目前公司门门店已覆盖省内全省店已覆盖省内全省 18 个市区、个市区、8 个个县级县级市以及市以及 16 个个县县地区地区市市辖辖区区县级县级市市县县公司已公司已进进入地区入地区公司未公司未进进入地区入地区福州福州261445鼓楼区、苍山区、台江区、晋安区、福清市、永泰县、平潭县马尾区、长乐市、闽侯县、连江县、罗源县、闽清县厦厦门门600思明区、湖里区、同安区、翔安区海沧区、集美区莆田莆田4
9、01城厢区、涵江区、荔城区、秀屿区、仙游县香洲湾北岸经济开发区三明三明219涵江区、永安市、宁化县、沙县、大田县三元区、明溪县、清流县、建宁县、泰宁县、明溪县、将乐县、尤溪县泉州泉州435鲤城区、丰泽区、洛江区、石狮市、晋江市、南安市、惠安县、安溪县、德化县、永春县泉池区、金门县、泉州经济技术开发区漳州漳州218芗城区、龙海去、云霄县、津浦县、东山县龙文区、诏安县、平和县、南靖县、长泰县、华安县南平南平145建瓯市建阳市、顺昌县、浦城县、光泽县、松溪县、政和县、延平区、邵武市、武夷山市县龙龙岩岩115新罗区、漳平市、长汀县、永定县、上杭县武平县、连城县宁德宁德126蕉城区、福安市、福鼎市、霞浦
10、县、古田县、屏南县、寿宁县、周宁县、柘荣县数据来源:公司网址 长城研究所整理图图表表 2:福建各地主要超市:福建各地主要超市门门店分布情况店分布情况新新华华都都永永辉辉超市超市家家乐乐福福沃沃尔玛尔玛好又多(好又多(现现被沃被沃尔玛尔玛收收购购) )福州福州1155259 厦厦门门128275莆田莆田134111三明三明94003泉州泉州397311漳州漳州151010南平南平37100公司调研报告龙龙岩岩150000宁德宁德01012 合合计计1178791621数据来源:各公司网站 长城研究所整理福建省内沿海城市经济发达,尤其县级市经济实力较强,消费需求依旧较旺,而在这些县级市内,主要以小
11、型连锁超市为主,卖场仍有发展空间。我们认为目前福建商超市场竞争白热化,福州、厦门和泉州等主要城市的零售市场已趋向饱和,沃尔玛、家乐福、大润发等零售大佬均已在核心地段布点,但城市以外的县和乡镇区域则较为空白。新华都一直致力于渠道下沉,其在莆田、漳州、龙岩等地的扩张已经初具规模。我们假设每 7 万人将会拥有一家 5000 平米卖场,则县级市以下地区可开设门店总数为 120 家,新华都现已开设 62 家,尚存 58 家开设空间。图图表表 3: :县级卖场县级卖场市市场场空空间间大小大小测测算情况算情况城市人口/万可开设卖场数量城市人口/万可开设卖场数量福清市406邵武市18.23长乐市24.64武夷
12、山市10.82闽侯县22.93建瓯市18.53连江县18.83建阳市16.22福州永泰县7.31顺昌县10.22莆田仙游县243南平浦城县13.62永安市21.23漳平市10.92宁化县7.41长汀县13.62大田县9.21永定县12.42尤溪县9.41上杭县10.72沙县11.72龙岩武平县8.61三明连城县9.81石狮市40.36龙海市36.55晋江市76.711云霄县15.22南安市6.29诏安县172惠安县40.16长泰县7.31安溪县34.55东山县9.51永春县21.93南靖县13.42泉州德化县15.92平和县15.32福安市26.24霞浦县16.92 宁德 福鼎市25.34漳州
13、古田县12.22数据来源:福建统计年鉴公司调研报告二、不断完善物流配送体系,二、不断完善物流配送体系,为为渠道下沉奠定基渠道下沉奠定基础础。 。公司现有 3 个主力配送中心(泉州配送中心、福州配送中心和龙岩配送中心)。随着公司门店数量不断增加,现有的物流配送体系已经无法满足公司扩张需求;另一方面,公司的渠道下沉策略对物流配送管理提出了更高的要求。因此公司对现有物流中心进行升级改造,改造后物流中心不仅提高了商品的存储派送能力,而且新增了生鲜加工功能。同时公司在漳州龙海、漳浦拥有基地 300 亩,另与永安、惠安、龙海、漳浦等地果蔬基地签订合作协议,总面积近 13000 亩,总年产量达到 8 万吨,
14、主要生产水叶菜、白萝卜、花菜、西红柿等 50 多个品种。物流中心改造项目:1)泉州配送中心,总投资约 2000 万元,新增 40 辆自备车,新增用于在一、二、三层之间传送货物的带式输送机、立体货架、计算机服务器等设备;2) 福州配送中心,总投资 1000 万元,新增 18 辆自备车;3) 龙岩配送中心,总投资 1,411.7 万元,新增 24 辆自备车,目前均已投入使用。闽西北地区:新建沙县配送中心,占地 50 亩,建筑面积约 2.6 万平米,总投资15000 万元,主要满足公司在闽西北的商场配送需求,现已投入使用。另外,漳州子公司与朝阳镇正式签约,计划投资 5 亿元在漳州规划建设物流配送中心
15、项目。该项目主要经营范围为物流仓储配送、商品中转批发、后勤配套等,项目用地 100 亩,建筑面积 10 万平方米。我们认为不断完善的物流配送体系在资源利用、减少浪费和降低物流成本上发挥着积极的作用,为公司的渠道下沉策略奠定基础。图图表表 4: : 公司物流配送中心情况公司物流配送中心情况数据来源:公司公告三、零售三、零售业务业务陷增陷增长长困境,公司困境,公司转转型型进军进军地地产产行行业业公司调研报告受制于消费疲软,零售业增长缓慢,公司战略转型进军地产行业寻找新的业务增长点。我们看好公司地产方面的运营能力以及向“商业+地产”的转型模式,公司未来有望通过运营商业物业带来零售业和地产业双重增值。
16、3.1 商商业业地地产项产项目蓄目蓄势势待待发发安溪十安溪十乡镇乡镇商商业综业综合体合体2012 年 7 月,新华都集团以 1,000 万元的价格将全资子公司安溪新华都置业的100%股权转让给上市公司,标准公司正式进军商业地产行业。新华都置业主要从事商业地产的开发,目前正在建设或拟建设 10 个商业地产项目(不含住宅)。根据规划,其建成后的商业物业将主要由公司自用,用于开设超市主力店,并引入专卖店、餐饮等综合业态。公司通过此次收购一次性获得多个较好门店资源,有利于公司未来的门店扩张和经营的多元化安溪十个乡镇的商业综合体,每个综合体土地面积 10-20 亩,均处于乡镇最中心地段,目前建成 2 个
17、,在建 3 个,待建 5 个,预计到 2015 年能全部投入使用。部分综合体资料:祥华乡商业综合体,占地面积 1 万平方米,由两栋独立建筑体和城市休闲广场组成,建筑面积超过 1.8 万平方米,超市和百货的经营面积 1.2 万平方米。长坑乡商业综合体,占地面积近 1 万平方米,由两栋独立建筑体组成,总建筑面积超过 2.4 万平方米。感德镇商业综合体,建筑面积 2 万平方米,其中超市和百货的营业面积达 1.2 万平方米。剑斗镇商业综合体,建筑面积近 2 万平方米,其中超市百货的营业面积达 9000平方米。西坪镇城镇商业综合体,占地面积 7000 平方米,建筑面积 2.4 万平方米。福建福建马马尾商
18、尾商业项业项目目2013 年 3 月,公司以 1.3 亿元竞拍获得了福州市马尾区罗星路相关地块,该地块宗地位置位于马尾罗星路;出让土地面积为 13,768.2 平方米;土地用途为商业金融业;主要规划指标要求:容积率3.1,建筑密度33%,绿地率30%,商业建筑不大于总建筑面积的 30%,应为集中式商场;出让年限为商服用地(含商务办公)40 年,建建设设期限期限为为 24 个月个月。本次土地使用权获得后,公司将通过合作或自己开发等方式,建设商业地产,其建成后的商业物业将由公司自用于开设百货商场、大卖场、体育用品专卖店等。沙沙县县金沙大道城市金沙大道城市综综合体合体项项目目2013 年 5 月,公
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