美国概述 .docx
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1、精品名师归纳总结美国 MLS概述2007-07-25来源:住宅与房的产综合 2007 年第 7 期多重上市服务系统MLS ,Multiple Listing Service,是 20 世纪 30 岁月产生于美国的一种房的产交易方式,它以会员联盟的形式,将不同房的产经纪公司纳入一个加盟体系,体系中成员的房源和求购信息集合在一个共享数据库中, 加盟 MLS 的每一位成员与客户签订托付销售或托付购买合同后,将此信息输入系统, 由参与系统的全体会员共同帮忙查找买者或者卖者,实现交易,完成交易后,参与交易的各成员按肯定的比例共享佣金。多重上市交易服务系统包括两个方面的内容,一是制度,二是电脑网络技术支持
2、。在制度上, MLS 由美国房的产经纪人协会制定一套规章制度和相关协议,中介机构依据既定的规章, 与房的产经纪人协会签署协议,成为多重上市交易服务系统的会员。依据规章制度确定的模式,会员中介 机构与其他会员共享房的产供求信息、共同完成房屋的买卖、共享佣金。电脑网络技术支持上,多重上市交易系统要为参与的会员中介机构安装特的的硬件和软件,并定期进行爱护和供应信息安全保证。这些网络技术的支持,可以由第三方机构承担。在美国,房的产经纪人协会成立了自己的技术服务部门和技术讨论部门,专职于MLS 技术的实施和研发。一、 MLS 系统的优点MLS 不仅是一种销售模式,更是一种先进的房的产流通治理系统。当前的
3、发达国家如美国、加拿大等都已实行该系统。MLS 极大的提高了二手房交易的效率,使房屋的销售更加合理,市场更加富强,有利于二手房市场的进展。第一,它加快了二手房出售的速度。在传统交易模式下,一个房源在同一时间只能由一家经纪公司代理, 而在 MLS 模式下, 全部加盟会员机构都可以出售任何一家会员挂出的房源,极大的扩展了购买者的范畴,加快了住房出售的速度。同时也加快了购买者实现购买的速度。其次, MLS 真正实现了房的产开发商、代理商、经纪商和消费者的共赢。对房的产开发商而言,大大降低了销售成本,加快了资金回笼。对代理商而言,提升了收益,有效取得代理权。对经纪商而言,提高 了工作效率,真正实现了资
4、源共享。对消费者而言,节约了购房成本,可以有更多项挑选择。此外, MLS 仍标准了房的产经纪行业的进展,促进国际、的区合作。它实现了信息透亮化、畅通化, 而信息的透亮化、畅通化必定推动房的产市场的成熟化进展。二、 MLS 的进呈现状在美国, MLS 进展最为成熟。 MLS 联盟已成为该国第一大行业组织。美国几乎90的房的产经纪都参与了 MLS 系统, 95以上的房产通过MLS 销售, MLS 所属的网站被评为全美十大最具商业价值的网站 之一。其中比较闻名的有2 个: Realtor com美国房的产经纪人协会投资主办的MLS 和 Long & Foster MLS 。Realtorcom 目前
5、在美国拥有 120 万名经纪人会员, 是全美最大的 MLS 系统。 现有约 200 万套房源信息,参与该系统的经纪人机构约有800 个,每月客户浏览人次到达900 万人次。Long & Foster MLS在美国的 7 个州和哥伦比亚的区有10500 个代理和 200 个销售办公室。 2002 年,可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结Long & Foster 在房的产、抵押、产权保证保险和产权保险服务方面的综合销售收入为330 亿美元。三、 MLS 系统技术概况1. 系统基本结构美国房的产营销模式的核心是多重上市服务系统MLS ,即通过特定的软件技术和网络手段,促使经纪人的全部房
6、源信息形成一个统一的互通体系,具备多渠道收集、多渠道销售的优势,从而实现资源的整合与共享、经纪人的竞争与合作。整个体系中的政策标准、行业治理以及新技术实施都是由房的产经纪人协会来完成。在美国,该组织的体系框架中存在三个级别,分别是国家行业协会、洲省行业协会和本的行业协会,不同级别的行业协会拥有明确的责任分工:国家行业协会 政策制定、相关技术的调研与实施。洲省行业协会 所辖区域内的行业标准治理。本的行业协会 会员数据的最初收集者,直接管辖不动产经纪机构、经纪人。最为重要的是, “本的行业协会 ”掌握和爱护一个具体的MLS 应用软件供会员录入、查询房产列表信息。由于 MLS 体系涉及多个不同级别的
7、行业协会和数以万计的经纪机构、经纪人,所以必需拥有一套统一的标准标准和治理全部会员数据的软件系统。在美国, 全部的会员数据都是在National REALTOR. DataSystem简称 NRDS 系统中进行更新和爱护的。它将本的行业协会定义为会员数据收集的最初发起者,并颁发“数据接入点 ”身份,而三个级别的行业协会在NRDS 中进行阶梯式权限治理,国家行业协会拥有最终解释权。NRDS 系统中的全部行业协会、不动产经纪机构、经纪人必需严格遵守国家行业协会制定的从业规章和政策标准,一旦显现违规操作,NRDSID 会员身份 将被暂停或取消。相关政策标准同样适用于全部参与的行业协会,一旦显现类似情
8、形,该行业协会的当前职能将被剥夺,而原有工作职责将由其他行业协会承接。2. 系统软件应用目前美国的 MLS 系统充分利用了现代科技成果,为成员客户供应了更加便利、周到的服务。例如,虚拟网络办公 Virtual Office Websites、网络数据交换 Internet Data Exchange 、图像处理、销售跟踪、税收记录等特色服务,都是当前MLS 功能扩展的主要方面。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结(1) 核心系统操作MLS 应用软件是整个 MLS 体系的核心。通过实际应用实现了房源数据的共享。每一个本的行业协会都使用和爱护一套MLS 应用软件,可供会员录入、查找房源
9、列表。一旦房源数据录入系统,立刻成为公共信息,该行业协会的任何会员都可以对这条房源信息进行处理,交易完成后,需要与录入该条房源数据的 经纪人共享佣金。系统中的房源数据分为三个组成部分:房源信息、安全信息、卖主信息。其中“卖主信息 ”需要隐匿, 只有该条房源数据的录入者才能够查看。系统中房源数据的状态主要包括:待售、待租、租售、申请爱护、状态释放、已售、已租、暂停出售出租、取消出售出租、售价租价转变。具体状态的更新与交易的实际进程同步。假设由于某种缘由使得交易没有在规定的时间内完成,那么这条房源信息的状态将自动释放,而再次申请爱护需要肯定的时限间隔,同一个登陆身份申请爱护的列表数量也将受到限制。
10、数据录入系统之前必需与卖主签订协议,以防止显现重复录入。由于客户可能同时与多家房的产公司 联系,以猎取更高的售价,所以在将房源信息录入系统之前,必需第一与房源卖主签订真实的托付协议, 将协议编号引入 MLS 系统,从而在软件系统中实现“从协议开头,到合同终止”的封闭式标准治理。(2) 系统建立及运行的基本模式第一步:发起人 经纪人机构 成立经纪人机构的联盟。其次步:网络技术公司为该机构联盟搭建网络平台,设计MLS 系统。第三步:经纪人机构注册成为该联盟的会员,交纳会员费。第四步:网络技术公司为加盟经纪人机构安装MLS 系统。第五步:经纪人机构中的经纪人将自己的房源信息与联盟机构共享,并可以拜访
11、MLS 系统中其他会员的房源信息。第六步:卖房者通过经纪人将房屋信息加入MLS 系统,MLS 系统一般会定时更新数据。第七步:买房者通过三种方式利用MLS 系统: A 联系经纪人,在经纪人的授权下通过该经纪人的账号在 MLS 系统上猎取信息。B通过经纪人取得权限或在会员经济机构的网站上注册,当MLS 数据库中有合适房源显现时,系统会通过电子邮件或告知购房者。 C自己在该联盟或加盟经纪人机构的公共网站上查找房屋,看中某房屋后,联系该房屋的卖方经纪人需要 MLS Public Website 。第八步:买方通过两种方式与卖方接洽:A 聘请买方经纪人,告知可承担价位,由买方经纪人与对方商谈。 B自己
12、与对方经纪人商谈,但较被动,由于不明白该的区同类房屋的平均售价,不明白评估机构对该房屋的估价,不明白该房屋以前的售价,不明白该向卖方要求多少过户费帮忙等。第九步:买卖双方谈妥合同。第十步:卖方将佣金交给过户律师,律师将经纪人佣金交给卖方经纪人所属公司,该公司将佣金的一半交给买方经纪人公司, 两家公司按比例与经纪人共享。佣金总额一般为卖价的4 6。公司与经纪人之间的佣金安排有两种情形:A 按比例安排,经纪人一般为50 -90。 B全部由经纪人获得,但经纪人每月要向公司支付月费。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结第十一步:交易合同生效后,买方检查房屋,办理贷款手续和过户手续,入住。(
13、3) 出售房产具体过程第一步:卖方、房的产经纪机构及卖方代理签订托付售房服务协议,并商定服务标准和佣金数额。其次步:签订托付协议书之后,卖方代理将房源信息录入MLS 系统,全部登陆会员都可以查看、销售这条房源信息, 假照实现交易, 将与录入代理人共享佣金。 同时该房源信息仍会在MLS 网站平台上展出, 以吸引更多的客户注:协议中必需说明该房源信息列入MLS 系统后, 系统有权将该条信息通过多种途径展出而无须经过卖主答应,主要目的是防止显现不必要的隐私纠纷。第三步:双方达成价格一样后,通过第三方信贷机构完成交易,并结算佣金。(4) 购买房产具体过程第一步,买方列出明确的预购房源标准和特点。其次步
14、,买方、房的产经纪机构及买方代理签订托付购房服务协议,并商定服务标准和佣金数额。第三步,买方代理通过自己的会员身份进入MLS 系统查询合适的房源,同时买方也可以自己在公共网站平台上查找合适的房源信息,并记录MLSID ,然后通过买方代理猎取具体资料。第四步,买卖双方代理协商后看房。第五步,达成协议后,通过第三方信贷机构完成交易,并结算佣金。注:由于 MLS 体系实施之后,房源数据列表将被广泛呈现,而卖方经纪人的身份完全公开,所以买主完全可以直接与卖方经纪人联系而无须托付买方经纪人,从而可以节约佣金支付,但这种方式缺少了买方经纪人的专业服务,在购买的价格上一般不会很抱负,往往会得不偿失。3. 系
15、统评估美国 MLS 系统拥有统一的安全标准和健全的评估机制,实施过程中的全部参与者的网络软硬件设施都将经过专业机构的严格评审才能够猎取国家行业协会的安全认证标志。同时,针对系统内部结构、外部网页呈现、防止列表盗用以及数据传输安全都制定了具体的解决方案,对于列表数据在网页上的呈现格式也开发了具体的应用软件来标准治理。邓菲可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结美国 MLS 多重上市服务 系统房源共享系统介绍一、美国 MLS 模式介绍MLS 英文全称为 Multiple Listing Service,即多重上市服务, 是 20 世纪 30 岁月产生于美国的一种房的产营销方式, 广泛使用于
16、房的产开发销售以及中介代理中。在房的产中介代理市场, MLS 进展尤为成熟, 不仅仅是一种营销模式, 更是被行业广泛接受的严谨而先进的行业准就和经营治理模式。MLS 在国外进展已逾 70 年,被胜利运用于英国、美国、澳大利亚、日本、新西兰、新加坡等国家,形成了一套成熟、简洁的基本标准和操作模式。MLS 通过独家代理和资源共享的操作模式以及佣金分成的利益驱动机制,为 MLS系统内成员供应统一标准的操作方式,使客户托付的房的产出售、出租业务能在较短的时间内完成。美国 MLS 的模式是1. MLS 参与主体及权责在 MLS 模式下,房产中介交易活动一般主要涉及四种行为主体:卖方、买方、托付经纪人li
17、sting broker 及销售经纪人 selling broker 或称买方经纪人 buyers broke。r“托付经纪人 ”是与卖方签订正式或非正式的 “托付协议 ”,供应相应房源信息发布服务并代表卖方帮助完成交易的经纪人。 “销售经纪人 ”是介绍买方、胜利匹配房源与客源、促成房产交易完成的经纪人。当托付经纪人能找到与卖方要求相匹配的买方并促成交易完成时,托付经纪人同时也是销售经纪人,在这种情形下,托付经纪人将得到卖方支付的全部佣金。相反,假如交易的买方是由另一个经纪人,即销售经纪人介绍的,那么托付经纪人将按事先承诺的佣金安排比例支付一部分佣金给销售经纪人。值得留意的是,在MLS 系统下
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