房地产员工手册.doc
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1、【精品文档】如有侵权,请联系网站删除,仅供学习与交流房地产员工手册.精品文档.第一部分 房地产基础知识一、 房地产行业房地产企业开发建造及直接经营的对象即为房地产,该行业为基础性产业,一般情况下人们所说的房地产专指城镇房屋和土地。行业特点如下:(1) 产业发展具有周期性(2) 产业关联性(3) 产业发展具有地域性(4) 产业发展对产业相关政策比较敏感二、 房地产企业21 定义房地产企业是指从事房地产开发经营的各种有关经济活动,在满足社会需要的同时获取利润,进行自主经营、独立经济核算,并具有法人资格的经济单位(有关经济活动包括:房地产开发、房屋买卖、房屋租赁、房地产抵押、房屋信托、房屋交换、房屋
2、维修、房屋装饰、房地产信息、房地产咨询、管理服务等)22 分类房地产企业最基本分为房地产开发企业和房地产经营企业。另外根据房地产企业经营活动与房地产生产、流通、消费环节的相关程度分类:1) 生产环节:房地产开发公司、地产开发公司、住宅建设公司、房屋拆迁公司2) 流通环节:房产经营公司、住宅经营公司、地产经营公司、房产信托公司、物业公司3) 消费环节:房地产经营管理公司、房屋修建公司、物业管理公司、室内装饰公司、环境开发公司根据房地产企业的经营特点分类:房地产专营企业;房地产兼营企业;房地产项目型企业。23 2009年公布的我国房地产百强企业1-10强:中国海外发展有限公司、万科企业股份有限公司
3、、合生创展集团有限公司、上海绿地集团、广州恒大实业集团有限公司、富力地产集团、大华(集团)有限公司、复地(集团)股份有限公司、绿城集团、北京天鸿集团公司三、 房地产基本术语1. 地产:地产指土地财产,是土地的经济形态,即在一定土地所有制关系下作为财产的土地。2. 毛地:毛地主要指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地。3. 生地:生地是指可能为房地产开发与经常活动所利用,但尚未开发的农地和荒地。4. CBD:即CentralBusinessDistrict(中央商务区),许多国际大都市都形成了相当规模的CBD,如纽约的曼哈顿、东京的新宿、香港的中环。CBD应具备以下特征:现代城市商务中心,汇聚世界众多
4、知名企业,经济、金融、商业高度集中,众多最好的写字楼、商务酒店和娱乐中心,最完善便利的交通,最快捷的通讯与昂贵的地价。5. 五证:房地产商在预售商品房时应具备建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证和商品房预售许可证,简称“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发,建筑工程施工许可证由市建委核发,国有土地使用证和商品房预售许可证由市国土资源和房屋管理局核发。6. 产权证书:产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。房屋产权证书包括:产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记,并配有房地产测
5、量部门的分户房屋平面图。7. 房屋产权:房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利,也就是房屋各项权益的总和,即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。8. 使用权房:使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅,政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。9. 公房:公房也称公有住房,国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅,在住宅未出售之前,住宅的产权(拥有权、占有权、处分权、收益权)归国家所有。目前居民租用的公有住房,按房改政策分为两大类:一类是可售公有住房,一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。10. 不可售公房:不可售公
6、房是指根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有住房,它主要包括旧式里弄、新式里弄、职工住房等厨房、卫生合用的不成套房屋,也包括部分公寓、花园住宅等成套房屋。11. 已购公房:已购公房又称售后公房,就是购买的公有住房。12. 单位产权房:单位产权房是指产权属于单位所有的房屋,也称系统产权房。 房。13. 廉租房:廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售,出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。14. 私房:私房也称私有住宅,私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村,农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给
7、个人和家庭,也就转为私有住宅。15. 安居房:安居房指实施国家“安居(或康居)工程”而建设的住房(属于经济适用房的一类)。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收入家庭,特别是对4以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。16. 经济适用房:经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅,是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房,具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言,是适中的,能够适应中低收入家庭的承受能力;适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果,而不是降低建筑标准。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用,其中包括免去土地
8、出让金的全部,削减了大市政配套等费用的50%,并且优先享受银行信贷,其成本略低于普通商品房,并且规定了较低的固定利润率如我国目前规定为3%,故又称为经济实用房。17. 限价房:限价房是一种限价格限套型(面积)的商品房,主要解决中低收入家庭的住房困难,是目前限制高房价的一种临时性举措,并不是经济适用房。限价商品房按照“以房价定地价”的思路,采用政府组织监管、市场化运作的模式。与一般商品房不同的是,限价房在土地挂牌出让时就已被限定房屋价格、建设标准和销售对象,政府对开发商的开发成本和合理利润进行测算后,设定土地出让的价格范围,从源头上对房价进行调控。18. 多层、高层、小高层、情景洋房:多层一般指
9、6层的楼高层一般高于12层的楼房 小高层指高于6层低于12层的楼房 超高层指24层以上的楼房情景洋房,一般指欧式别墅,小区的绿化高,景色优美,建筑风格属于欧式19. 集资房:是指改变住房建设由国家和单位全包的制度,实行政府、单位、个人三者共同承担,通过筹集资金,进行住房建设的一种办法。职工个人可按房价全额或部分出资,政府及相关部门在用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。20. 二手房:二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手”,第二次交易则为“二手”。21. 期房:期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止,在这期间的商品房称为期房,消费者在这一阶段购买
10、商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花”,这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。22. 现房:所谓现房是指开发商已办妥房地产权证(大产证)的商品房,消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。23. 外销房:外销商品房是由房地产开发企业建设的,取得了外销商品房预(销)售许可证的房屋,外销商品房可以出售给国内外(含港、澳、台)的企业,其他组织和个人。24. 内销房:内销商品房是由房地产开发企业建设的,取得了商品房销售许可证的房屋,内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。25. 准现房:准现房是指房屋主体已基本封顶完工,小区
11、内的楼宇及设施的大致轮廓已初现,房型、楼间距等重要因素已经一目了然,工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。26. 共同共有房产:指两个或两个以上的人,对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。27. 共有房产:指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。28. 尾房:尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物,是空置房中的一种。一般情况下,当商品住宅的销售量达到80%以后,一般就进入房地产项目的清盘销售阶段,此时所销售的房产,一般称为尾房。29. 烂尾房:烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马,或者错误判断供求形势,开发总量供大于求,导致大面积空置,无法回收前期投资,更
12、无力进行后续建设,甚至全盘停滞的积压楼宇。30. 城市居住区:城市居住区一般称居住区,泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合,并与居住人口规模3000050000人相对应,配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。31. 居住小区:居住小区一般称小区,是被居住区级道路或自然分界线所围合,并与居住人口规模700015000人相对应,配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。32. 居住组团:居住组团一般称组团,指一般被小区道路分隔,并与居住人口规模10003000人相对应,配建有居民
13、所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。33. 配建设施:配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。34. 公共活动中心:公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。35. 酒店式公寓:酒店式服务公寓的概念,始于1994年,意为“酒店式的服务,公寓式的管理”,市场定位很高。酒店式服务公寓是目前在北京尚不多见的物业类型。它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的,具有“自用”和“投资”两大功效。与传统的酒店相比,酒店式服务公寓在硬件配套设施上毫不逊色,而服务就更胜一筹了。所谓酒店式服务公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。除了提供传统酒店的
14、各项服务外,更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务,真正实现宾至如归的感觉。其最大的特点是要比传统的酒店更多了家的味道。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处,因此,备受商务人士的青睐。与传统酒店的区别酒店式服务公寓与传统酒店的本质区别在于,这种楼盘可将每个单元出售给个体买房者,由于拥有产权的业主居住或委托酒店物业管理公司统一出租经营,所以从本质上来说,它是拥有私家产权的酒店。36. 均价:均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数,即得出每平方米的均价。37. 基价:基价也叫基础价,是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼
15、层,朝向差价后而得出。38. 起价:起价也叫起步价,是指某物业各楼层销售价格中的最低价格,即是起价。多层住宅,不带花园的,一般以一楼或顶楼的销售价为起价;带花园的住宅,一般以二楼或五楼为销售的起价。高层物业,以最低层的销售价为起步价。39. 预售价:预售价也是商品房预(销)售合同中的专用术语;预售价不是正式价格,在商品房交付使用时,应按有批准权限部问核定的价格为准。40. 一次性买断价:一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语,确定之后,买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务,不得随意变更。41. 定金:定金是指当事人约定由一方向对方给付的,作为债
16、权担保的一定数额的货币,它属于一种法律上的担保方式,目的在于促使债务人履行债务,保障债权人的债权得以实现。根据我国担保法八十九条规定,定金应当以书面形式约定,当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效,定金的数额由当事人约定,但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买,开发商有权以购房者违约为由不退定金;如果开发商将房屋卖给他人,应当向购房者双倍返还定金。42. 违约金:违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定,应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁,具有惩罚性和补偿性,但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观
17、上有过错,无论是否给对方造成损失,都要支付违约金。四、建筑基础名词解释1. 建筑小品:建筑小品是指既有功能要求,又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。2. 建筑面积:住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积,如果计算多、高层住宅的建筑面积,则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。3. 使用面积:住宅的使用面积,指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积,可以比较直观地反应住宅的使用状况,但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。计算
18、使用面积时有一些特殊规定:跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积;不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积;内墙面装修厚度计入使用面积。4. 公用面积:住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。5. 实用面积:它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。6. 居住面积:住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积(即结构面积)。一般作为衡量居住水平的面积指标
19、。7. 计租面积:作为计算房租的面积。在住房制度改革中,做出统一规定,住宅用房按使用面积计算,包括居室,客厅,卫生间,厨房,过道,楼梯,阳台(闭合式按一半计算),壁橱等。非住宅用房按建筑面积计算。8. 容积率:容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。地下部分不算容积率。9. 得房率:得房率是指套内建筑面积与套(单元)建筑队面积之比。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。套(单元)建筑面积=套内建筑队面积+分摊得公用建筑队面积。10. 开间:住宅设计中,住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言,故又称开间。11. 进深:在建筑学上是指
20、一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地,但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件,住宅的进深在设计上有一定的要求,不宜过大。12. 套内面积:俗称“地砖面积”。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。13. 公摊面积:商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成:1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积;2、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。14. 共有建筑面积:房屋系指各产权主共同
21、占有或共同使用的建筑面积。15. 共有建筑面积分摊系数:整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值,即为共有建筑面积分摊系数。16. 销售面积:销售面积是指商品房按套或单元出售,其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的共有建筑面积之和。17. 建筑密度:建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。18. 绿化率:绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言,绿化率高为好。19. 绿地率:绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地
22、的总和与居住区用地的比率。绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中,公共绿地,又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。20. 层高:层高是指住宅高度以“层”为单位计量,每一层的高度国家在设计上有要求,这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。21. 净高:净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。22. 公用建筑面积分摊系数:将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和,得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数公用建筑面积套内建筑面积之和。23. 实用率:实用率是套内建筑面积和住宅面积
23、之比,大于使用率。即实用率套内建筑面积套内建筑面积分摊的共有共用建筑面积。24. 标准层:标准层是指平面布置相同的住宅楼层。25. 阳台:阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。26. 平台:平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。27. 走廊:走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。28. 地下室:地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的12者。29. 半地下室:半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3,且不超过1/2者。30. 玄关:玄关就是登堂入室第一步所在的位置,它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”,讲究一定
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