购物中心运营手册.doc
《购物中心运营手册.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《购物中心运营手册.doc(37页珍藏版)》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。
1、【精品文档】如有侵权,请联系网站删除,仅供学习与交流购物中心运营手册.精品文档.购物中心运营手册第一章 认识购物中心一, 购物中心起点购物中心 (购物中心)s 观念变成最多的和早在最后的世纪四皇后在联合的情形,世界大战 2 是结束,的联合情形经济 10 个年的在 behalfses 发展舞台,城市人口到不断地使膨胀到快速.加上汽车的普及和城市交通的日趋完善,商业消费的半径得到扩大。在这之下一种背景,自己的大停车场,和利用有利于为了大的商业项目为了一些主题类型普通贮藏链环,和在步行垄断贮藏,餐厅,银行,电影院为了的 twoth 侧 s 是然后紧的和紧和相连的,游泳乐容易等待获得的消费者走路路,快
2、速在联合的情形每一的位置发展和刻度逐渐地扩充功能也逐渐地完成式.这就是现在的 购物中心 。经过发展那六十进制的, 购物中心 然后是制造广泛地可用到的在联合的情形是逐渐地在全部世界,和不管全部的伸角到表示著 s 变化在操作内容,商业建筑, 空间环境.今天 购物中心 已经成为世界各地商业消费的中心和主要组成部分,除了各式各样的百货店能满足消费者的购买欲望外,宽敞的空间环境,餐饮娱乐设施及各种服务功能,更是一个为消费者提供生活交流的场所。二, 购物中心类型(一),大小那购物中心能是分开的到依照刻度四分类类型:1, 小的鳞状斑点购物中心;商业范围 3000 5000 正方形是大约,超级市场+衣服,化妆
3、品垄断贮藏.以日常生活用品、食品为经营方向,有停车位。服务公司转动半径 3-5 千米,人口 5 十一千.2, 普通型的购物中心;商业范围 5000 10000 正方形是大约,主题普通贮藏 +超级市场+ 衣服,化妆品专卖店 ,有停车 ?服务公司转动半径 10 千米,人口 10 十一千.3, 大的购物中心;商业范围 10000 50000 正方形是大约,一,二大的普通商品市场 +大的超级市场+ 使发笑容易 +银行+ 衣服,化妆品垄断贮藏.有停车场。服务公司转动半径 20 千米,人口 30 十一千.4, 购物中心的大超 ;商业范围 100000 正方形是上面的,更多的市场比二大的主题普通商品 +更多
4、的比二大的超级市场+ 一餐饮料 +娱乐容易+ 银行+衣服,化妆品垄断贮藏.有大型停车场。服务公司转动半径 30 50 千米,人口 50 200 十一千大约.(三),立地面分类 购物中心那我们知道联合的情形是从郊外的范围到开始发展最多的和早,上面的刻度购物中心那分成部分,自从的点是郊外的范围购物中心. 有总是城市穿过发展的路径那又刻度,也有购物中心. 因此为了区别,正好有所谓的郊外范围类型. 一般说话,城市类型购物中心是疲乏里面,大的和大约,和地面比高度的边界类型,时常是喊声垂直的类型购物中心.(四),街分类 购物中心街做不掩盖,喊声打开类型街类型 (打开市场) 购物中心;然而,加鸟冠盖子,和让
5、消费者的完成身体是放置在流传中条件底,喊声结束类型街类型 (围住市场) 购物中心.(五),租店主结合分类 购物中心基本顶部今天已经的发展那联合的情形跟随变化和成熟的化 ,的因此单独的租店主结合 (租赁人混合) 到是时常购物中心到创造店主那一个的重要策略的自己经营特殊特性. 在下面简单的介绍二大的和不同的租购物中心到联合分类:1、 垄断贮藏那专出售心态类型购物中心 ( 专攻中心) 是有的传统大不同购物中心,是它有没有大的磁心点. 因为这类型购物中心是有在商品比特殊特性集合但是, 消费者是时常为了磁心贮藏为了贮藏群集为了贮藏特为了爱好意来达;因此各自的贮藏,或制定一个工业成长的,能鉴于为了专出售心
6、态类型买东西置于中心自动地. 一般,专出售租的心态类型店主数到邀请在 7 10-8 十垄断贮藏刻度为了,然而关于台湾的零售贸易的水平,个人思想在更多的一百魔法能力比 5 10 能力,这是因为家庭的是不很,和商品主题的有雾关系. 另外,必须寂静特别地注意一餐到饮料工业质量那生长和尺寸在家庭的,和看同样地磁心贮藏它. 专出售心态类型购物中心建筑物风景到设计到也比较的普通传统购物中心比为了谈话调查,在优美的和特殊设计,能它的外面平常的急速外面的图象. 例如查找 georgetown 联合的情形华盛顿的公园,然后充分活的使用到花费树,池塘和哀悼饰等等. 到创造到外面的有教养的和年老的进口税大气,有匹配
7、是地面的传统文化的风格. 折扣心态类型店主在租的购物中心首先出售的是不同的和便宜的商品;依照不同的商品来源,这一种类型购物中心能又分类到在下面几个种类;商标折扣中心(远的-价格中心 )商标折扣是中心的到租什么店主是商标折扣贮藏 (远的-价格中心),的它出售是的全部商标商品百货公司或垄断贮藏;因为季的改变,不再伸展,或有未成年人过错但是减少价格到请求到出售. 2,畅货物中心(退出中心 ) 畅货物中心集合贮藏 (退出中心) 不同的畅货物但是. 贮藏基本的和最后的畅货物有二分类类型,为了工厂直营贮藏 (工厂是结束四分之一的商品贮藏) ,它的出售是工厂结束产品,或未成年人过错遭遇货物的商品回来;商品贮
8、藏为了贮藏为了是大的经销商惩罚的滞销商品(另外的种类零售业四分之一 ). 最近那儿有贮藏多数商标折扣的到也输入畅货物中心,和原因畅货物中心逐渐地有商标折扣中心合并到变成超购物中心大的折扣心态类型.3, 综合低价格中心这是新的折扣中心,和可能最后的折扣集合中心心态那不同的折扣贮藏大的;除畅货物贮藏,商标折扣贮藏外面, 寂静有折扣垄断贮藏和折扣杂物贮藏等等. 因此综合低价格中心能说结果到脸大的化.4,强凹痕折扣的中心(能力中心 ) 因为制定这类型店主在租的购物中心和是全部的一些在商品价格句子 Wal- 商业中心为了电路城市为了强凹痕经销商 (能力经销商) 为了所有完全地赚大钱创伤凹痕,例如玩具 R
9、 ,用具工业,综合折扣贮藏等等., 强凹痕折扣的因此喊声中心. 强凹痕折扣的一般那中心是概略地到在那里是十大约和强凹痕经销商,和垄断贮藏和未成年饮料的一餐贮藏;它的大规模的需要到驾车友好的交往到贮藏和贮藏.(六),发展法则分类节日类型购物中心它是娱乐和活力那住进购物中心首先节日类型的创造那在联合的情形是哪个查找波士顿 Faneuil 大厅市场,经营的它法则,它是有买东西功能结合的共同. 例如正方形是向上每一的一种表示活跃,交织人的食物情味为了旗为了,寂静所有第五的颜 s 第六色 s 有幸福声音的重复地,能喊声消费者放松自己, 充共享十分到是娱乐在买东西. 娱乐,个人那一餐那节日类型购物中心有多
10、数饮料贮藏和食物贮藏,另外也有每一的漂流物一种贮藏不的少许战利品,时常增加的消费者到访问到想如果在台湾全部的会议范围,有购物中心节日类型的,能不未能变成市民到空闲的活最好的下落和国际的观光点.性质风景类型的购物中心是跟随在字然后的意义,这一种类型购物中心是依照底部周长的性质风景,独特地是海滨或河银行亽风景建造但是. 刻度顶部是全部的 insidesing,大的租店主结合然后有专到出售心态类型主要地.应受在的举起是性质风景类型购物中心,时常匹配有一些历史的本国周围的保护政策的著名纪念碑, retention,例如的码头纽约市 17.空闲使发笑类型购物中心现在调度到发展到计划事到看从家庭的,和空闲
11、使发笑类型购物中心显然地有变成台湾的宠儿子. 然而关于联合的情形首先空闲娱乐类型买东西 center_ 美国人,它的盖子范围到广泛地总计十二平的市场,里面主题为了建立也达到的 8 1000 许多的平. 这样的刻度和家庭的知觉向空闲使发笑类型购物中心,显然地有很大的页边空白 .基本顶部空闲使发笑购物中心是购物中心普通区域类型的或超区域类型,加上主题音乐波段,游水池,溜冰场等等. 娱乐容易但是.城市发展类型购物中心又因为联合的情形郊外的范围商业动机,购物中心那购物中心发展渐趋使饱和,加上全部的市政厅代理权保存到有迅速的推销到然后逃跑因为郊外的范围头发是到用普通文字和订购式样变成发展小时的城市又重要
12、的容易.然而分到达到购物中心那陆地那惯例履行,一个目标发展事是不能通行为了充的. 为了这理由城市是又购物中心那发展类型是时常一角硬币那多数功能发展事.四、购物中心经营特征在前面的定义中已经明确,购物中心在管理上不同其他的商业建筑类型的本质特征. 它采用所有者、管理者和经营者分离的管理木模式,在统一开发建成之后租赁给不同的承租户经营,实行集中管理的分散经营,那么它是如何具体操作,优点何在呢?现代的购物中心的管理模式强调了社会分工的作用和技能专业化,这有利于发挥各自的优势,保司其职,分工明确,从而提高效率。所有者委托专业的社会化商业区管理机构以购物中心进行管理,综合负责购物中心的保安、保洁、空调运
13、行和环境控制、设备维修、垃圾处理和园艺栽培,组织进货、人流车流交通和管理停车场、公共空间,并且组织开展公共活动,进行曲统地的广告策划等等。高水平的专业化管理者为经营者提供了良好的经营条件,为购物者提供了舒适的购物环境。分散经营的方式符合人的消费行为和心理需求.克里斯托弗亚历山大说:人们想在同一个屋檐下买到所有食品和日用品,这是自然而舒适方便的.但是如果商店由单一业主经营的,像超级市场一样,那么,所有的商品都冷漠乏味,去这种地方购物并不能让人感到快乐.以往的商业模式是在同一个屋顶下,不同的个体各自出售不同的东西,这样才有人与人的接触.他将传统市场与现代超级市场购物进行了比较,通过在水果市场上买苹
14、果和买甜瓜的描绘,让传统的人性化、活泼生动和现代的冷漠之间形成了鲜明的对照.它表明单一业主经营的方式无法满足人们的购物习惯和需用 2.人们一方面希望商店商品齐全,能够一次购足,这是百货兴起的主要原因,但另一方面,人们又不会满足于在一家商店购买所有商品,而是希望有所比利时因此,人不会在同一家商让购买所有的商品.在这一点上,购物中心成功地把众多的零售个体组织在同一屋檐下,分散经营,充分满足了购物者比较和选择购物的需求.五、购物中心的建筑特征购物中心建筑是其管理模式特征的具体体现,它不同于其他商业区建筑,有自己特色.但是,前面已经提到,购物中心是在百货商店、超级市场之后出现的新商业建筑类型,因此它们
15、之间又有千丝万缕的联系.19世纪新材料在建筑上的运用和建筑技术的进步,百货商店、超级市场等大跨试商业建筑和玻璃顶商业拱廊,为更加复杂的购物中心建筑奠定了基础. 购物中心是百货店和拱廊结合的承租户组织方式为购物中心的步行街所继承,它们的建筑特征也在购物中心得到了体现.购物中心建筑的突出特色.体现在通过商业空间步行化和室内化,为购物者营造了一个舒适的环境,并组织众多的商店和服务设施,以完善的功能和服务满足人们的多种社会需求,以社会化的公共开放空间充分融入社会生活,将商业活动和其他社会活动紧密结合起来.特征之一:商业空间步行化购物中心是商店群的组合,为了协调商店与商店、商店与购物者之间的联系,往往通
16、过一条线型街道来串联商店和组织人流。基于安全考虑,街道完全排除车辆,实现步行化。商业活动步行化有其历史渊源。由于购物活动是在步行的购物者和相对固定的商人之间进行的,因此购物活动具有步行的特征,车辆穿行购物空间必然对购物活动带来干扰。欧洲国家对于商业区空间的人车分流问题有较早的认识。从历史上看,中国古代的商业活动也基本上处于一种人车相杂的状况。前工业时期的商店或摊位,多数围绕街道和广场布置,为了保证步行者和安全,在一定程度上实现了步行化,虽然当时手马车对人的影响远非后来的汽车可比,但仍然被排除在外。从清明上河图,盛世滋生图到皇都有积盛图都有清楚地反映了这种特点。亚历山大说:“购物中心依赖于它的易
17、过性,它们需要坐落在交通大动脉附近,然而购物者并没有从中间得到什么,他们需要的是安静、舒适和便利,从周边地区步行而来。因此,购物中心试图通过建成立步行化来协调人车之间的关系户,在周围提供大面积的停车场,把汽车限制在购物中心建筑的外围,这种方式对汽车来说是方便的,而内部矛盾的步行街至少在理论上对步行者也是舒适和方便的。特征之二:商业空间室内化步行商业空间室内化是利用屋顶的覆盖功能,将步行商业活动引入室内,并能过人工环境控制,减少恶劣的自然条件对步行活动的影响,从而创造舒适的环境,这正是购物中心建筑追求的目标。自古以来人们对此进行了不懈的努力,古代东方的有顶市场(市场)巴扎 (市集 ) 就是为了抵
18、御不良自然环境气候的产物。19 世纪的技术进步迎来了一具室内步行商业空间发展的黄金时期。欧洲涌现了大量的商业拱廊,就是室内化取得突破性进展的有力见证。大跨技术和采光技术的发展实现了屋顶的覆盖功能,将步行商业活动完全引入室内空间。1956年秋天建成志的南谷购物中心是步行商业空间室内化进程中的又一个杰出代表,它实现了将整个室内步行商业空间置于人工环境控制之下的目标。70 年代的购物中心的拱廊复兴,玻璃大量使用,表明对自然采光的重视与日俱增。室内空间由单调、封闭、黑暗转向更加注重与自然景观和地方文化的结合,从而创造自然界化、人性化的室内环境。特征之三:公共空间社会化商业活动同时也是社会交往活动,它存
19、在于人与人的接触之中,当人们的商业街所摩肩接踵的时候,社会交往就出现了。商业活动的社会活动密不可分,这是一种源自古希腊的普遍模式,欧洲的城市广场就是它的继承和发展,这里一直是公共活动、买卖、集会、表演和娱乐的场所,商业活动的社会活动相互交织。东方城市虽然缺少城市广场,但是城市商业街道和庙前广场也具有同样的功能。在汽车时代,城市街道和广场逐渐为汽车所占据,不再适合人们聚集和社会活动与交往。商业区活动的社会活动之间的相互促进作用也随之削弱了,同时商业建筑本身促进交往的能力也不复存在。亚历山大抱怨说,在传统的商店购物的同时,能够和店主进行交谈,而现在商店太大,而且主人不在,不右能有交往,商店里是乏味
20、和抽象的,购物不在是少的一部分,而是单纯物花钱买东西。与百货商店和超级市场不同的是,购物中心把纯粹的零售商业活动场所开辟成商业活动和社会活动相结合的场所,这给零售商业建筑带来了新的含义。第二章 购物中心的开发流程 事业理念的确认经营购物中心是一种大型且复杂的零售行销活动;在投入开发前,有必要充分了解这个事实的特性。现代零售业可以说是典型的顾客导向事业,影响事业收益的变动因素多且不易控制,以下几点来加以说明:人性事业不可否认地任何产业都有必须要有“人”,只是零售业需要的不仅是员工及顾客的结合,还包括了卖场环境、经营活动及商品本身的人性化。换句话说,零售业本身是一个生命,不能单以经营效率数字来管理
21、它,还必须以“感觉”来了解它。流行事业零售业本身也是一种流行,任何一种流行都有复写纸的生命周期,而每一个生命周期有它独特的阶段与形态,如何辩明并充分掌握每一阶段的时效(时间安排)与每一形态的巧妙(诡辩)是零售业经营成功之锁。地域事业每一种产业都有它自己的行销范围,且透过行销手段的改变,可以影响范围的大小甚至完全脱离产业管理活动的所在地。唯有零售业的行销活动完全受制于事业所在地,因此若设置地点缺乏良好的市场条件配合,则经营结果将事倍功半,一失足成千古恨。永续事业零售业的行销目标,需要长期小心培育才能茁壮。企业形象的建立与顾客忠厚 3 度的获得都比较其他产业艰辛,且容易受到摧毁。换句话说,零售业唯
22、有一代接一代地努力经营,才能开花结果。开发小组的成立购物中心之开发工作,基本功上可分为土地取得、经营规划 、设计建造、租店招商及营运管理等五个阶段。开发小组成立初期,就必须顾虑到每一阶段的重点与所需,以期能一应俱全地作出可行的计划。以下就从功能方面,简单介绍购物中心开发工作的各个小组:专业顾问组由于大型购物中心的开发工作复杂又具专业性,从硬体建设到软体的营运规划,可谓环环相扣,需要有实际经验的顾问鼎力相助,方能使工作推展顺利进行。每一项不同工作包括了许多不同的专业领域,因此在聘请顾问之前必须针对不同阶段、不同要求,事先拟定计划,以期收事半功倍的成效。用地取得组寻求购物中心设置地点并完成详尽的评
23、估是该小组首要的工作。个人曾接触过美国 JC 辨士用地开发经理,对他的专业知识留下深刻的印象。在不熟悉台北地理环境的前提下,经过两天的初勘,即已提出颇为精湛的见解。当然用地的评估不能只是主观的经验判断,还要有许多的实际经验的调查数据作为参考。除了选定购物中心的设置地点外,该小组的另一项工作就是负责协调购入土地。不过由一该项工作涉及不少法令问题。必要时可与公共协调组一起处理。重要的是不能将此项工作视为一般的不动产交易。而忽略了购物中心开发的本质;除了买断土地外,也可视情况与地主沟通各种方式的合作。公共协调组大型购物中心的开发牵涉到许多政府单位与法令的关系,也必须面对当地社会的舆论,尤其是现在环保
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 购物中心 运营 手册
限制150内