房地产项目投资分析报告.doc
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1、创冠地块创冠地块投资分析报告投资分析报告重庆市建设项目管理有限公司重庆市建设项目管理有限公司1目目 录录第一章 前言.2一、报告编制目的.2二、报告编制依据.2三、地块概况 .2第二章 项目开发经营环境分析.4一、重庆经济运行情况.4二、重庆房地产市场运行情况.10三、项目所在区域楼盘现状.14四、项目地块优劣势分析 .17第三章 投资估算 .19一、建筑指标 .19二、投资估算 .19第四章 经济测算 .22一、销售价格的预测.22二、销售收入及税金测算表.22三、损益表.23第五章 结论及建议.242第一章第一章 前言前言一、报告编制目的报告编制目的本报告通过对项目的重庆市的经济运行和房地
2、产发展现状进行分析,以及对项目所处区位及周边主要同类竞争物业的比较分析,对项目的可行性提出意见,并结合项目的特点,对其进行投资分析与财务评价,为项目决策提供依据。二、报告编制依据二、报告编制依据1、2006 年重庆市统计年鉴;2、2006 年重庆市国民经济和社会发展统计公报;3、创冠地块方案设计;4、现场勘察和实地调研所得资料;5、与项目相关的其他资料。三、项目概况三、项目概况该项目位于九龙坡区 ,临近在建的九滨路、南北中干道(嘉华大桥及其隧道)和鹅公岩大桥,距杨家坪商圈约 3 公里。3创冠地块创冠地块解放碑解放碑南坪南坪观音桥观音桥杨家坪杨家坪沙坪坝沙坪坝8 6631、该项目主要技术指标如下
3、: 总用地面积 156182.1m2 (约 234 亩) 建设用地面积 130490.0 m2 (约 195.7 亩) 总建筑面积 599967.0m2其中:地上建筑面积 575759.8m2住宅建筑面积 556055.1m2公建建筑面积 19704.7m2其中:(商业面积) 12497.3m2(会所) 3987.8m2(幼儿园) 3219.6m2地下建筑面积 24207.2m24 容积率 4.41 建筑密度 20.7 绿地率 30 停车位(地下) 1047 辆 住户总数 5007 户注:(以上数据是摘自项目方案设计)2、该项目主要经济指标如下: 土地价格(楼面地价) 750 元/ m2 单方
4、造价 2544 元/ m2 总投资 15.26 亿元 销售价格 3100 元/ m2 销售收入 19.15 亿元 税后投资利润率 10.21 若销售价格为 3200 元/平方米,单方造价控制在 2200 元/平方米税后投资利润率 205第二章第二章 项目开发环境分析项目开发环境分析一、重庆经济运行情况一、重庆经济运行情况(一)(一)地区生产总值(地区生产总值(GDPGDP)发展变化对比分析)发展变化对比分析2001-20062001-2006 年重庆年重庆 GDPGDP 增长情况(亿元)增长情况(亿元)由上图可以看出,重庆的 GDP 在近几年保持了良好的持续增长势头,且高于全国平均 GDP 增
5、长速度。2006 年全市 GDP 总量达到 3486.2亿元,实现了 12.2%的较快增长,比上年提高 0.7 个百分点,连续第五年保持经济增长速度在 10.0%以上。根据重庆目前的经济发展态势,这种增长速度在近几年会保持并有所提高,持续稳定的经济增长为房地产业的发展创造了良好的环境。17501791225126903069348605001000150020002500300035001234562001 2002 2003 2004 2005 2006地地区区生生产产总总值值(亿亿元元)比比上上年年增增长长(% %)910.311.512.211.512.20246810121412345
6、6 2001 2002 2003 2004 2005 20066(二)产业结构发展变化对比分析(二)产业结构发展变化对比分析在国民经济总水平保持持续稳定发展的同时,2006 年全市产业结构也日趋优化,第一产业实现增加值 428.54 亿元,第二产业实现增加值 1500.07 亿元;第三产业实现增加值 1557.59 亿元,增长 13.8%。三次产业增加值比例为 12.343.044.7,三次产业对经济增长的贡献率分别为-6.1%、56.4%和 49.7%,第一产业的比重明显下降;作为重工业城市,第二产业对 GDP 的贡献始终占有举足轻重的地位,第三产业的不断发展壮大,其对 GDP 的贡献逐年提
7、高,从 2005 年开始超过了第二产业,由此可见重庆的产业结构日趋合理,处于不断优化阶段。(三)人均(三)人均 GDPGDP 变化状况变化状况2001-20062001-2006 年重庆市人均年重庆市人均 GDPGDP 增长情况(元)增长情况(元)56546347720984969761110008.60%14.80%9.90%13.60%17.80%12.69%0200040006000800010000120002001年2002年2003年2004年2005年2006年0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%2001-2006年年重重庆庆市市产产业业结结构构变变化化示示意意图图16
8、.70%16.00%15.20%16.20%15.10%12.30%41.50%41.90%43.40%44.30%41.00%43.00%41.70%42.10%41.40%39.50%43.90%44.70%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%20012002200320042005年2006年第一产业占GDP比重第二产业占GDP比重第三产业占GDP比重7-60014003400540074009400114000%2%4%6%8%10%12%14%16%年份200120022003200420052006城镇居民人均可支配收入6572723880939221
9、1024411570城镇人口1074.711311163.81205.712501311收入增幅7.10%7.70%11.80%13.90%11.10%10.30%城镇人口增幅5.20%2.90%3.60%3.10%3.55%123456备注:以上人均备注:以上人均 GDPGDP 以户籍人口计算以户籍人口计算在 GDP 增长加速,而人口增长平稳(0.5)的情况下,人均GDP 保持了 4 年的加速增长期。虽然在 2005 年增速出现了 1998 年以来的首次回落,同比增幅为 13.7%,2006 年人均 GDP 为 11000 元。在常住人口逐年下降幅度小、国民经济高度发展的情况下,2006 年
10、按常住人口计算的人均 GDP 为 12437 元,人民生活水平有了大幅提高。(四)城镇居民人均年可支配收入(四)城镇居民人均年可支配收入2001-20062001-2006 年重庆城镇居民人均可支配收入(元)年重庆城镇居民人均可支配收入(元)随着经济的增长,居民生活水平亦逐年得到提高。2004 年,城镇居民人均可支配收入的增长幅度为历年最高涨幅比率,达到 13.9%,与GDP 的增长速度基本保持一致。2006 年全年增长率为 10.3,远高于重庆城市居民消费价格总水平的上涨幅度(2.4%) ,人均可支配收入达到 11570 元。以平均每户 3.02(2000-2006 年这一指标在 3.05-
11、2.97 之间)人计算,2006 年家庭可支配收入已达到 34941 元。随着重庆市民生活水平的提高,其对住房的消费能力和对销售价格的承受能力也将逐步增加。8-15050250450650850105012500%5%10%15%20%25%30%年份200120022003200420052006社会消费品零售总额(亿元)699.33763.05835.051061.51215.761403.58人均GDP(十元)565.4634.7720.9849.6976.11100零售总额增幅8.70%9.10%9.50%27%13.80%13.60%人均GDP增幅8.60%9.90%17.80%17
12、.80%14.80%12.69%123456(五)重庆市社会消费品零售总额发展趋势分析(五)重庆市社会消费品零售总额发展趋势分析2001-20062001-2006 年重庆市社会消费品零售总额(亿元)年重庆市社会消费品零售总额(亿元)备注:为了便于作图,将人均备注:为了便于作图,将人均 GDPGDP 单位变为十元。单位变为十元。2004 年以来,消费明显升温并出现升级趋势,城乡消费品市场均呈现出快速增长的态势。尽管 2003 年遭遇非典袭击,但消费市场整体上仍然保持了持续上涨的趋势。2004 年更是使消费得到了一个大的释放,社零总额为 1061.5 亿元,同比上涨幅度达到 27%,无论在消费额
13、还是在增涨幅度上均创了历史的最高纪录。2006 年增长速度虽然有所回落,但其增速仍然均达到 13.6。2001-20062001-2006 年重庆城镇居民消费支出比例()年重庆城镇居民消费支出比例()920012002200320042005200665727238809392211024487.10%88%88.00%86.50% 84.20%81.24%-150050025004500650085001050012345670%75%80%85%90%95%100%年份 城镇居民人均可支配收入 平均每人消费性支出 消费支出比例05001000150020002500300001002003
14、00400500600700年份200120022003200420052006固定资产投资801.82995.661269.41621.9 2006.32 2451.84基本建设328.32474.76665.49891.32房地产开发196.67245.91327.89405.08517.73629.63房地产开发投资比例 ()24.53% 24.70% 25.83% 24.98% 25.80% 25.70%123456从城镇居民消费性支出比例的变化看,从 1998 年的 91.1下降到 2006 年 84.2,呈现逐步下降的趋势。一方面说明重庆市城镇居民的收入水平在逐步提高;另一方面则表
15、明居民储蓄进一步增长,居民的消费能力越来越大,消费潜力还有待挖掘。(六)重庆市固定资产投资总额对比分析(六)重庆市固定资产投资总额对比分析2001-20062001-2006 年重庆市固定资产与房地产开发投资对比(亿元)年重庆市固定资产与房地产开发投资对比(亿元)自 2001 年后,重庆全社会固定资产投资额增幅持续上升,投资额也从 802 亿元增长到 2452 亿元,翻了近 3 倍。房地产开发投资比例于102001 年达到 24左右,此后 4 年一直维持在这一水平,房地产开发投资所占比例在合理范围,与固定资产投资同步增长、协调发展。2006 年,重庆一、二、三产业投资分别比上年增长 37.6%
16、、2.4%和 21.4%。重点项目累计完成投资 623.54 亿元,占投资总量的25.4%,其中基础设施建设完成投资 465.85 亿元,占重点项目投资总量的 74.7%。重庆市的固定资产投资近年来均保持在 20以上的增长速度,在 2005 年增幅虽然有些回落,但 2006 年的增幅又达到24.9,预计在今后几年重庆的固定资产投资仍将保持较快的增长速度。二、重庆房地产市场运行情况二、重庆房地产市场运行情况(一)房地产开发投资(一)房地产开发投资重庆市历年房地产开发投资情况67.597.3112.5139.6196.7245.9327.9405.1517.7630.021.4%44.2%20.0
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