在全区住宅全装修工作现场会上的发言.doc
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1、 1 目 录在全区住宅全装修工作现场会上的发言包头市住房保障和房屋管理局 .1华发新城项目住宅全装修建设情况包头市名流置业有限责任公司 .14恒大华府和恒大名都项目全装修建设情况恒大地产集团包头有限公司 .21诺德国际花园项目全装修建设情况包头中铁房地产开发有限责任公司 .26中冶世家全装修住宅发展研究包头中冶正盛置业有限责任公司 .33找准定位 优化服务全面布局商品住宅全装修产业化战略包头市中冶置业有限责任公司 .38 1 在全区住宅全装修工作现场会上的发言包头市住房保障和房屋管理局(2 01 3 年 7 月 2 5 日)按照会议安排,下面我代表包头市住房保障和房屋管理局就包头市上半年房地产
2、市场发展和住宅全装修工作开展情况向各位领导和与会同仁们做一简要汇报:一、2013 年上半年包头市房地产市场发展情况今年以来,我们认真贯彻落实中央房地产业决策部署,切实履行房地产行政管理职能,以住有所居、服务民生为目标,不断完善保障体系,强化市场监管,优化供应结构,提升服务水平,全市房地产市场保持了平稳健康发展的态势。(一)房地产开发市场情况1-6 月,全市共有 230 个房地产开发项目,建设规模 3365 万平方米,计划总投资额为 874.4 亿元。施工面积 2402 万平方米,同比增长 20%,开复工率为 88%,较去年同期增长 19 个百分点。新开工项目 2 4 个,新开工面积 192.8
3、 万平方米,同比增长 71%。房地产项目新立项 2 8 个、面积 608.4万平方米,立项规模同比增长 49. 13%。(二)房地产交易市场情况1新建商品房供应情况1-6 月,全市核准预售许可项目 4 7 个,批准预售新建商品房 16207 套、预售面积 160.2 万平方米,同比分别增长 22.5%、-3.3%;其中:新建商品 2 住房 7929 套、面积 91.1 万平方米,同比分别增长-19. 2%、-18.1%。2新建商品房销售情况1-6 月,全市新建商品房累计销售 17192 套、面积 204.5 万平方米、金额 117 亿元,同比分别增长 16.6%、26.6%、44.5%。其中:
4、新建商品住房累计销售 12366 套、面积 142.3 万平方米、金额 65.5 亿元,同比分别增长5.5%、6.9%、13.9%。1-6 月,全市新建商品住房网签成交均价为 4604 元平方米,同比增长 6. 6%,其中市五区新建商品住房网签成交均价为4823 元平方米,同比增长 7. 7%。3二手房成交情况1-6 月,全市二手房累计成交 16126 套、面积 126.5 万平方米、金额41.7 亿元,同比分别增长 201.7%、15 3.7%、18 8.1%。其中:二手住房累计成交 15257 套、面积 117.8 万平方米、金额 35.8 亿元,同比分别增长221.5%、234. 2%、
5、249. 9%。(三)房地产市场运行特点通过以上数据分析,全市房地产市场整体存在投资规模逐渐加大、市场房源充足、销售价格合理、房地产对经济贡献日益明显等几个特点。1房地产项目开复工较早,房地产投资规模逐渐加大。受国家宏观经济环境以及房地产市场回暖等诸多因素影响,房地产开发企业投资信心逐渐增强,企业积极筹措资金,利用市场有利时机,加快项目建设进度。全市房地产开发项目开复工率为 88%,较去年同期提升 19%。1-6 月,我市房地产业完成投资 1 2 8 亿元,同比增长 11. 4%,占全市固定资产投资的 9%,占第三产业的 21. 9%,房地产业投资规模进一步增大,对关联产 3 业的带动效应进一
6、步体现,在经济社会发展中的地位和作用更加凸显。2新建商品住房保持库存合理、房源充足。因 2012 年房展交易会实行“绿色通道惠民政策,部分房地产项目提前上市预售,今年前六个月的房地产上市项目较去年同期略有下降。从新建商品房库存来看,2005 年至2013 年 6 月全市累计销售新建商品房 2657 万平方米,销售率为 83%。但是截至 6 月底,全市库存新建商品房仍有 49442 套、面积 542.1 万平方米。其中可售新建商品住房有 23976 套、面积 299 万平方米。根据近 3 年的月均销量测算,可售新建商品住房的去库存周期为 9 个月,处于 6-12 个月合理区间之内。全市新建商品住
7、房总体保持库存合理、房源充足状态。3新建商品住房供销结构比例基本合理。从对 2013 年 1-6 月新建商品住房细分市场监测情况看,我市新建商品住房交易市场在住房套型结构、价位结构、购房人结构等方面呈合理状态,房地产市场结构进一步优化。一是套型结构方面,我市居民对户型面积需求主要集中在 144 平方米以下,占总销量的 89. 9%;而我市商品住房的供应也主要集中在 144 平方米以下,占总供应量的 87. 2%。二是价位结构方面,5000 元平方米以下商品住房销售比重较大,占总销量的 70.2%,中低价位商品住房销售较好;而我市商品住房 5000 元平方米以下供应占总供应量的 47.32%。三
8、是购房人结构方面,外埠人员来包购房投资达到 30. 8%。其中:自治区以外省市人员来包购房 1002 套,占总销售套数的 8. 1%;区内其它盟市人员来包购房2824 套,占总销售套数的 22. 7%。4新建商品房价格处于合理区间。按照国家统计局公布的 70 个大中 4 城市新建商品住宅价格指数,1-6 月我市新建商品住房环比价格指数分别是 100.7、102.1、101.1、100.6、101.3、100.1,同比价格指数分别是101.6、103.6、104.9、105.7、107.1,107,商品住房价格稳中有升。按照反映房价是否符合当地居民承受能力的指标,我市商品住房房价收入比为 4.5
9、1,处于 4-6 的合理区间。5调控政策“空窗期,二手住房交易量激增。自“新国五条”实施细则 2 月底出台以来, “二手住房交易税应按转让所得的 20%计征”政策正式实施前的“空窗期”,在抢搭“末班车的心理作用下,我市房地产市场出现了全国普遍性的二手住房交易潮、过户潮、完税潮,导致全市二手住房交易量激增。3 月份二手住房完成交易 5619 套,4 月份完成交易 4746 套,3月中旬我市二手住房交易日均办理量近 480 多套,为平常的 8-9 倍以上。今年 1-4 月全市二手住房交易量已超过 2012 年全年交易量。而 5、6 月二手住房交易量环比降幅明显,截至 6 月底,全市二手住房交易量已
10、回落到往年同期水平。6房地产税收对地方财政收入贡献日益提高。在房地产开发投资拉动、房地产交易持续增长和房地产税收征管强化等因素的综合作用下,全市房地产税收对地方财政收入的贡献度日益提高。1-6 月,我市房地产业直接创税 20.21 亿元,同比增长 18. 2%,占地税收入的 25.1%;直接间接累计实现税收 40.5 亿元,同比增长 20. 2%,占地税收入的 52. 4%。二、住宅全装修发展形势和意义全装修是为了满足现代化住宅产业的发展需要而提出的全新的住宅 5 装修模式。全装修住宅要求房屋交付使用前,所有功能空间的固定面和管线全部铺装或粉刷完成,厨卫基本设施全部安装到位,墙、地、门窗、灯具
11、铺设安装完毕,所用建材符合安全、环保、节能要求,达到入住条件。全装修住宅的优点和作用明显,已成为共识。(一)国家对住宅全装修工作的推进力度逐年加大。从我们的理解未看,这项工作的推进已经历了三个发展阶段:第一阶段是研究和探索阶段。1999 年的国务院办公厅 72 号文件关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见 ,首次提出要“积极推广一次性装修或菜单式装修模式”,要求上市住宅要进行一次性装修,避免分散装修造成的二次污染,对发展住宅全装修有重要的指导作用。第二阶段是试点起步阶段。2002 年建设部推出商品住宅装修一次到位实施细则 ,其目的是引导开发商在住宅建设中,转变建设方式,改善住宅供应,加快
12、开展住宅全装修,适应住宅市场发展新需求。从此一些大中城市住宅全装修工作全面展开。第三阶段是全面推进和提高阶段。2008 年住建部发布关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知 ,对全装修的引导力度逐步加大,内容逐层加深。明确要求各地制定出台相关的政策,引导和鼓励商品住宅一次装修到位,同时根据本地的情况科学规划、分布实施,逐步达到取消毛坯房,给消费者提供全装修的商品房目标。2009 年 6 月,住建部住宅产业化促进中心召开“推进住宅全装修,发展成品住房研讨会”。中国房地产研究会会长刘志峰提出,从住宅节能的立场出发目前应提倡住宅全装修。(二)地方政府对住宅全装修工作酌认识逐步增强。近年来,开展住宅全装修
13、已成为各级政府的共识。各地方政府也纷纷跟进,上海、深圳、 6 江苏等地区都在大力推进全装修的实施,还明确提出了取消毛坯房的时间表和分解步骤。上海市政府在上海市新建住宅节能省地发展指导意见中明确提出,到 2010 年全装修住宅占新建商品住宅的比例在中心城区达到 60%-70%。深圳市是 2006 年命名的国家住宅产业化综合试点城市,出台的关于推进住宅产业现代化的行动方案明确提出,2010 年基本消灭毛坯房,实现住宅 100%全装修。江苏省住建厅发布成品房住房装修技术标准 ,这是全国第一家确定有强制性条文的住房装修标准。我区也于2012 年制定出台了内蒙古自治区住房和城乡建设厅关于进一步加强新建商
14、品住宅建筑装饰装修设计工作的通知 ,今年 7 月 1 0 日又正式发布了我区关于推进住宅全装修工作的意见(内建房2013) 373 号) ,对住宅全装修的范围、原则、总体目标、具体任务、主要措施、监督落实都做出了明确规定和具体要求,可以说这一文件是我区推进住宅全装修工作的纲领性文件,具有里程碑式的意义。(三)开发企业也日趋重视住宅全装修工作。为适应形势的需要,各房地产开发企业也纷纷制定内部的全装修标准。以万科为代表的诸多大型房地产企业正致力于内部标准的研究和完善,并逐年加大全装修住宅在全部住宅建设中的比例。许多优秀房企普遍意识到全装修不仅可提高物业的附加值,而且在很大程度上提升了企业的品牌价值
15、和市场关誉度。全装修住宅相对于传统的毛坯房,一方面为客户装修改造节约了大量的资金成本和时间成本,另一方面也有利于减少客户分散装修过程中的二次污染,降低建筑能耗,符合节能环保的发展理念。随着市场消费心态的日益成熟,全装修房占住宅产品的比例将不断提升,作为率先启动装修房战略的企业,在 7 相关领域所积累的经验和口碑将成为未来市场竞争中的一项重要优势,通过实施差异化的产品设计和综合服务,持续提升地产价值链的生产力,塑造企业品牌和项目品牌,在打造精品全装修住宅的过程中,带动了建材、装潢等一系列相关产业的发展。三、包头市住宅全装修开展情况适应于全国住宅全装修工作开展的总体形势,包头市的住宅全装修工作也在
16、艰难中起步,并逐年加大推进力度,从示范带动到逐步推广,逐渐走入正轨。2007 年底,我市的第一个住宅全装修项目恒大地产集团开发的恒大华府住宅小区开工建设。从此,这一全新的住宅建设模式在包头市正式启动。2008 年,包头市开始廉租住房建设,2009 年开始公共租赁住房建设,从此我市的保障性住房也全面进行全装修并出租出售。在自治区住建厅的大力支持下,包头市住宅全装修工作得到快速发展。截止目前,我市新申报住宅全裴修项目 8 2 个,占全市在建项目的 35%,装修住宅面积约 400 万平方米,占全市在建规模 11.8%,装修住宅约 4 万套。其中,包头市现在已有恒大地产集团包头有限公司、包头名流置业有
17、限责任公司、包头中铁房地产有限责任公司等名优企业全面开展住宅全装修工程,此次大会参观考察的九个项目就是典型代表,总建筑规模 386.4 万平方米,其中,住宅全装修面积 151. 42 万平方米,共 114 栋 8672 套,已完成住宅装修面积 77. 65 万平方米,4490 套,住宅全装修率达 30%(以2012 年全年到 2013 年上半年全市住宅预售面积 520 万平方米为基数) 。目前我市的住宅全装修项目以外埠来包大中型房地产企业实施为主,装修成本从每平方米 1000 元到 4000 元不等,均价为每平方米 1900 元,装修风 8 格以简欧和现代简约为主。在实施中,各开发企业都体现出
18、了不同的操作理念和装修特点。包头名流置业房地产有限责任公司开发的华发新城项目,注重“轻装修,重装饰”的理念,选择环保名牌材料,严格把关,施工统筹管理,最大限度预留客户个性发挥空间,科学衔接土建工程和装修工程,企业从项目定位、建筑于户型设计、装修设计、施工过程形成了一套完善的装修标准化体系。2010 年开盘以来一期全部售完,已交付 425 套,一次交房率在 90%以上。本土的包头新大新房地产开发有限责任公司在开发完绿海印象全装修项目后第二个项目继续做全装修住宅,其对装修质量的管理非常有心得体会;从材料的选择,施工企业的选聘、工程过程的监管等方面建立严格的管控体系,积累了全装修管理经验。恒大地产包
19、头公司开发的恒大华府和恒大名都项目都非常注重全装房的功能完善和人性化关怀的设计,通过设计的精细化,把室内设计融合到建筑设计中去,建设的全装房项目都体现了不少人性化细节。中铁房地产开发有限责任公司开发的诺德国际花园项目,在采用新技术方面走在了前列,如新风技术、恒温技术、恒湿系统等。中冶置业开发的时代广场项目,更是在全装修的内部管控和操作流程方面建立了一整套的科学管理制度。总之,包头市的住宅全装修工作正在迈入一条全面提升住宅装饰质量和品质,运用科学组织和现代化管理,将住宅全装修过程中的设计、开发、施工、家具软装配套、管理和服务等环节集成的,科技含量高、工程质量好、资源消耗低、环境污染少的符合新型住
20、宅全装修产业化的路子。四、包头市住宅全装修工作采取的主要措施 9 (一)领导重视、目标明确。根据自治区“十二五”住宅与房地产业发展规划和 2012 年全区房地产业与建筑节能科技工作会议精神,按照统筹规划、有序推进的方式,包头市房地产“十二五”规划中确立总体目标和年度目标任务,全市可售商品住宅全装修 2012 年达到 10%,2013 年达到20%,2014 年达到 30%,2015 年达到 50%。在今年的工作会议上,包头市住房保障和房屋管理局也把住宅全装修工作列入全局重点工作,明确提出今年我市的住宅全装修任务为全年批准上市量的 10%,约 100 万平方米。在工作中,除具体工作部门做好日常的
21、监督检查、局务会重点研究、局领导深入现场指导外,多次召开企业座谈会、交流会,加强对住宅全装修的探索和交流,使开发建设单位和相关主管部门对此项工作能够深入了解和加大支持力度,并把住宅全装修工作的推进作为今后几年的一项重点工作进行部署。(二)健全机制,加强监管。为进一步加强管理,便于开展工作,包头市将住宅全装修管理职能调整到包头市房产开发建设管理处,以充分发挥行业管理与业务指导的作用。抽调专人组建了专门的住宅全装修管理机构,负责住宅全装修管理的推进工作。明确了职责,制定了业务流程、公开了办事时限和审核要件,建立了住宅装修项目月报制度。组织部分开发企业经常进行住宅装修探讨和理论业务学习,了解项目进展
22、及销售情况,与企业学习交流住宅全装修管理经验,听取住宅全装修工作中存在的问题和困难,共同商讨解决的办法,为全面开展工作奠定了坚实的基础。同时对企业设立、升级和办理新建商品住宅小区交付使用的房地产开发企业,实地考核开发企业住宅全装修情况,切实将住宅全装修工作作为开发企业核定 10 资质等级和新建商品住宅小区交付使用的重要考核内容。(三)整章建制、夯实基础。工作的开展离不开政策的完善。2012 年,我们根据实际出台了关于促进包头市住宅产业化发展的实施意见 ,把住宅全装修工作列入“十二五工作目标和年度目标,并规定新建廉租住房和公共租赁住房等保障性隹房必须实现住宅全装修。结合国家、自治区出台的关于住宅
23、产业化和住宅全装修相关法律法规,参考学习了上海、北京、江苏等其他省市住宅全装修管理好的经验和做法,制定了包头市新建住宅全装修工作实施意见 ,重点从新建项目上作具体要求,在项目立项、土地出让、规划、项目定位等前期入手,确保在科学规划、实践操作上切实可行。今年 4 月份,向全市房地产开发企业下发了关于开展商品住宅全装修工作的通知 ,就 2013 年及近几年住宅全装修工作进行了安排部署。(四)示范先行,政策激励。结合康居工程和绿色建筑的建设,推进我市首个绿色住宅建设项目(诺德花园项目)实施住宅全装修;在康居示范工程的申报中,将住宅全装修作为控制性指标之一。组织相关人员和开发企业负责人走出去,与北京、
24、上海、深圳等城市主动联系,加强学习,借鉴行之有效的工作措施,到先进城市进行参观考察、交流学习,提高对住宅全装修的认识。对做住宅全装修的企业,在各种评优、评选先进以及在办理资质升级、年检等手续时给予优先考虑和政策支持,充分发挥鼓励和示范带动作用。(五)加强宣传,引领互动。利用新闻媒体大力宣传住宅全装修的好处,在包头电视台“鹿城 600 秒、直播包头、第一地产等栏目对住宅全装修工 11 作展开了专题报道;分管领导多次做客包头广播电台 105.9 兆赫“第一房产栏目,从全装修工作的重要性、意义、政策方面开展宣传报道,同时进行互动交流;在网站、报纸、杂志等不同媒体上进行了全面、大量的推广全装修住宅宣传
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