龙山花苑小区升级改造设计方案可行性研究.doc
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1、龙山花苑小区升级改造龙山花苑小区升级改造可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告安庆市宜秀区城乡建设局 2016 年 10 月- 1 -第一章第一章 概概 述述1.1 项目项目概况概况1.1.11.1.1 项目名称项目名称龙山花苑小区升级改造1.1.21.1.2 建设性质建设性质改建1.1.31.1.3 项目实施单位项目实施单位安庆市宜秀区城乡建设局1.1.41.1.4 项目负责人项目负责人项目负责人:吴春林1.1.51.1.5 项目总投资及资金来源项目总投资及资金来源项目总投资:1256 万元(其中固定资产投资 1000 万元)资金来源:社会资本400 万元,国家项目资金856万元1.1.6
2、1.1.6 项目建设期项目建设期24 个月,2016 年 11 月至 2018 年 11 月1.1.71.1.7 建设地址建设地址安庆市兴宜路以北,学院路以南,龙珠路以西。- 2 -1.2 工程建设概况工程建设概况项目实施范围为龙山花苑小区,位于兴宜路以北,学院路以南,龙珠路以西段。主要改造内容包括:道路改造、排水改造工程、路灯改造、充电桩改造、环卫设施改造、安防设施改造、小区宣传栏改造等工程。1.3 项目所在地概况项目所在地概况安庆市位于安徽省西南部,长江下游北岸,皖鄂赣三省(安徽省、湖北省、江西省)交界处。地处北纬 2947至 3117、东经 11546至 11744之间。东与安徽省池州市
3、、铜陵市隔江相望,南依长江与江西省九江市相连,西接湖北省黄梅、蕲春、英山三县,北接安徽省六安市、合肥市(庐江县) 。安庆位于宁汉长江黄金水道之要津,是连接武汉和南京两大经济圈的区域纽带城市之一。安徽省安庆市,其地襟带吴楚,北界清淮,南临江表,处于淮服之屏蔽,江介之要衢, “分疆则锁钥南北,坐镇则呼吸东西” 。向为四塞之国而兼五达之衢,上控洞庭、彭蠡,下扼石城、京口,古称重镇,为防御金陵(今南京)军事安全之西方门户。历来是长江中下游极其重要的军事战略要地。有“万里长江此封喉,吴楚分疆第一州”之美誉及“八省通津”的美称。安庆市总面积 15398 平方千米,至 2011 年底总人口 618.7 万。
4、全市辖 3 个市辖区(迎江区、大观区和宜秀区) 、7 个县(怀宁县,枞阳县、潜山县、太湖县、宿松县、望江县和岳西县)代管一个- 3 -县级市(怀宁县) ,全市共设 19 个街道办事处和 102 个镇、61 个乡、1226 个居委会、1608 个村委会。安庆地区素有“文化之邦” 、 “戏剧之乡” 、 “禅宗圣地”的美誉。是孔雀东南飞 、 “大乔小乔” 、 “不越雷池一步” 、 “六尺巷”等著名故事的发生地。古皖文化、禅宗文化、戏剧文化和桐城派文化在这里交相辉映,形成了独具特色的地方文化。安庆生态优良,是国家园林城市。目前安庆森林覆盖率为 36.5%,林木绿化率为39%,城区建成区(包括下辖区)绿
5、化覆盖率为 39%,绿地率为37.15%,人均拥有公共绿地面积为 9.52 平方米。荣获“2011 中国十佳绿色城市”称号。图 1-1 安庆印象1.4 可行性研究报告编制范围及依据可行性研究报告编制范围及依据1.4.11.4.1 编制范围编制范围在对项目充分调研的基础上,分析论证项目建设的必要性和可行性,提出建设方案,测算工程投资,并进行财务评价分析,- 4 -最终推测项目建设的有关结论和建议,供有关部门进行决策。该可行性研究报告的研究范围主要包括:项目建设背景与必要性,项目选址与建设条件,项目指导思想、布局原则及目标,项目建设内容,项目实施进度安排,项目管理与工作要求,环境保护,节能与节水,
6、招标方案,项目投资估算及资金筹措,财务评价,社会效益分析及可行性研究结论与建议。1.4.21.4.2 可行性研究报告编制依据可行性研究报告编制依据1、 安庆市城市总体规划 (2003-2020)2、 安庆市房地产开发“十五”发展规划 3、 投资项目可行性研究指南 5、 房地产开发项目经济评价方法6、城市居民居住区规划设计规范7、建设单位提供的其他资料 - 5 -第二章第二章 项目建设背景与必要性项目建设背景与必要性2.1 项目建设背景项目建设背景改革开放三十多年来,我国经济已经进入了一个新的增长阶段,经济的发展迫切要求调整和优化产业结构,积极培育新的增长点。 房地产业作为新兴产业, 带动了建材
7、、 冶金、 化工、轻工等数十个相关行业的发展,提供了大量的就业机会,已成为目前带动国民经济发展的一个先导性行业。中共中央、国务院对房地产工作高度重视,把加快房地产建设开发,拉动消费增长作为扩大内需的重要内容,实现了以市场化为取向的一系列制度创新和突破,使我国房地产业开始在更高、更新的层次上发展。安庆市委、市政府十分注重本市房地产业的开发和建设工作,为此出台了一系列非常优惠的政策,为我市房地产业的发展提供了便利的条件,并在工作上给予了强有力的支持。龙山花苑升级改造是安庆市宜秀区为加快城区建设步伐,加大招商引资力度,促进经济发展的大背景下建设的项目。该项目的开工建设有利于区域经济的发展,不仅促进了
8、当地建筑、建材行业的发展,扩大了就业,还为当地增加税源和税收,成为区域经济发展新的增长点。近几年来,国家提出了建立和谐社区和节约型社区的方针政策,龙山花苑小区于 2008 设计,至今已有将近 9 年的时间,从而小区原有公共设施破损严重,年久失修,对小区人民生活环境造- 6 -成了一定影响,为了改善小区内的生活环境,提高环境绿化品质,创建和谐社区,需对小区内景观绿化及公共设施进行统一规划设计。2.2 项目建设必要性项目建设必要性随着人们物质文化生活水平的提高,居民对小区的公共服务设施方面也提出了更高的要求。原有的基础设施老化,不仅影响了社区服务功能的正常发挥,而且加大了社区服务管理的难度。通过对
9、龙山花苑小区的整体改造,全面提高基础设施的建设水平,为社区可持续发展提供有力保障。- 7 -第三章第三章 房地产市场分析房地产市场分析3.1 房地产发展趋势房地产发展趋势近年来,全国房地产市场经历了大幅的波动和调整,房地产格局也出现了新的变化趋势。各城市房地产发展水平间的差距进一步缩小,一线城市的领先优势出现明显下降。从几次市场波动起伏看,二线城市的调整普遍滞后于一线城市,而反弹速度则普遍领先于一线城市。这表明,在国家战略支持、区域发展梯度转移的带动和自身经济基础的日渐夯实的基础上,二三线城市房地产市场的发展潜力日益显现,发展势头强劲,已逐步成为全国市场的重心。加快中小城市的城镇化进程亦是近年
10、来国家发展的战略重点。2013 年底的中央经济会议指出,坚持走中国特色城镇化道路,当前要把重点放在加强中小城市和小城镇发展上。此后发布的 2014年中央一号文件, 重申了中心城市和小城镇发展作为推进城镇化进程的重点。 同时, “十三五”规划纲要提出:“促进房地产市场健康发展。优化住房供给结构,促进市场供需平衡,保持房地产市场平稳运行。在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模。在商品房库存较大地区,稳步化解房地产库存,扩大住房有效需求,提高棚户区改造货币化安置比例。积极发展住房租赁市场,鼓励- 8 -自然人和各类机构投资者购买库存商品房,扩大租赁市场房源,鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。
11、促进房地产业兼并重组,提高产业集中度,开展房地产投资信托基金试点。发展旅游地产、养老地产、文化地产等新业态。加快推进住宅产业现代化,提升住宅综合品质。 ”可以预见,今后各区域内的中小城市将进一步受益于中心城市的辐射。随着各生产要素的流动加速, 区域房地产市场将进入全面发展阶段。3.2 2016 年房地产市场预测年房地产市场预测影响 2016 年房地产市场走势的因素包括:宏观经济走势、宏观调控政策、企业资金压力、房地产市场供应状况等。第一,宏观经济温和回升将为房地产市场的发展提供支持。2015 年中央经济工作会议指出:我国发展仍然具备难得的机遇和有利条件,经济社会发展基本面长期趋好,2016 年
12、是实施“十三五”规划承前启后的关键一年,要以提高经济增长质量和效益为中心,稳中求进,加强和改善宏观调控,积极扩大国内需求,增强经济发展的内生活力和动力,保持物价总水平基本稳定,继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,充分发挥逆周期调节和推动结构调整的作用。世行、亚行、IMF 等国际机构及众多国内研究机构均预测我国 2016 年的经济增长幅度略高于 7%,高于今年 6.5%的全年经济增幅,CPI 涨幅大约为 3%。2016 年宏观经济继续温和回升将为房地产市场的发展提供支持。- 9 -第二,继续坚持房地产市场调控政策不动摇。中央经济工作会议同时指出:要继续坚持房地产市场调控政策不动摇,要继续加强
13、保障性住房建设和管理,加快棚户区改造。这意味着房地产领域将继续“抑制投资投机需求、推进保障房建设”的调控思路,保持多套房的“限购限贷”政策,维护住房的消费品属性;继续加强民生保障,2016 年将继续大规模建设保障性安居工程, 计划基本建成 400 万套、新开工 500 万套。 第三,推进城镇化的发展战略将为房地产市场发展带来新机遇。首先,中央经济工作会议制定的“积极稳妥推进城镇化,有序推进农业转移人口市民化”战略会增加城镇住房需求。目前近 7 亿城镇人口中约有 1.6 亿进城农民工还没有“市民化” ,受户籍制度的影响,农民工群体无法获得与城镇户籍人口同等的公共服务和子女的教育机会等,增加了他们
14、在城镇永久居留的不确定性,进而影响了其住房消费意愿,多数农民工住房条件较差。推动“农民工市民化”无疑将会提高其住房消费意愿,增加城镇住房需求。第二,中央经济工作会议提出“要构建科学合理的城市格局,大中小城市和小城镇、城市群要科学布局 ” ,结合落实有序推进农业转移人口市民化的重要任务,可以预计中小城市将迎来住房市场发展的新机遇。 第四,房地产开发企业资金压力有所缓解。2015 年,国内贷款、个人按揭贷款、定金及预收款增幅逐月增加。房地产开发资金来源中,国内贷款同比增加 13%,增幅比上年增加 13 个百分点;- 10 -个人按揭贷款同比增加 21.3%,增幅比上年增加 34 个百分点;定金及预
15、收款同比增加 18.2%,增幅比上年增加 6 个百分点。银行贷款、个人按揭贷款、定金及预收款三者在房地产开发资金来源中的占比之和为 52%,比上年同期增加约 2 个百分点。 第五,2015 年商品房新增供应增长将会下降。从房地产市场供给变化来看,一方面,加快保障房建设将继续提供住房供给,初步估计,2015 年保障房竣工套数在 500 万套以上;另一方面,受 2014 年 3 季度以来商品房屋新开工面积增幅下降的影响,2016 年商品房新增供应增长将会下降,市场存货水平将低于 2015年。综合市场供求两方面影响因素,在保持经济平稳增长、坚持房地产调控政策、推进城镇化发展的调控政策影响下,预计 2
16、016年房价总体将呈现稳中有升态势。- 11 -第四章第四章 项目选址与建设条件项目选址与建设条件4.1 项目选址项目选址项目位于安庆市龙山花苑小区,实施范围为小区内部的公共基础设施。具体位置如下:龙山花苑区域位置图龙山花苑区域位置图4.2 建设条件建设条件4.2.14.2.1 区位条件区位条件安庆市位于安徽省西南部,长江下游北岸,皖鄂赣三省(安徽省、湖北省、江西省)交界处。安庆位于宁汉长江黄金水道之要- 12 -津,是连接武汉和南京两大经济圈的区域纽带城市之一。4.2.24.2.2 地质、地震、气象及水文地质、地震、气象及水文1、地质、地质项目区域内地层为中生代地层,在灰红色砂岩中偶尔夹有薄
17、砂砾层,地下水丰富,经砂岩层上覆盖的是新生代黄褐砂土。结构紧实,地基承载力 15-18t/,无不良地质构造。2 2、地震、地震地震基本烈度小于 6 度。3 3、气象及水文、气象及水文气象特征:项目区属于亚热带过渡的湿润气候区。其特征四季分明,气候温和,雨量适中,春温多变,夏时炎热,一年之中,春夏多雨,秋冬常晴。霜期较短,对农业生产有利有弊,利大于弊。据有关史料记载和建国后的气象部门 25 年(1960-1985)测记分析,从 1931 年到 1985 年的 54 年中,出现极高温度达 39以上的有五年(1934、36、37、53、67) ;极低温度零下 7有 18年。(1)气温全市境内历年平均
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