三亚槟榔河国际乡村文化旅游区控制性规划.doc
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1、目目 录录第一章 总 则 1第二章 土地利用规划 3第三章 居民安置规划 5第四章 公共服务设施规划 6第五章 道路交通规划 7第六章 绿地系统规划 8第七章 市政工程规划 9第八章 防灾规划 11第九章 建设开发控制 12第十章 附则 14附录 名词解释 181第一章第一章 总总 则则第第 1 1 条条 规划目的规划目的槟榔河国际乡村文化旅游区位于三亚市凤凰镇槟榔村,是三亚市政府“以旅兴农”的重点项目,建设国际旅游岛的 5A 级旅游精品项目,创建社会主义新农村建设的小康示范项目,城乡一体化建设的典范项目。为了全面贯彻三亚市城市规划和三亚槟榔河国际乡村文化旅游区总体规划的意图,有效控制规划范围
2、内用地建设,科学指导土地利用和开发建设行为,保障规划的实施,特制定三亚槟榔河国际乡村文化旅游区控制性详细规划。第第 2 2 条条 规划依据规划依据(1)中华人民共和国城乡规划法(2008 年 1 月 1 日)(2)旅游规划通则(2003 年)(3)城市规划编制办法(建设部 2006 年)(4)城市用地分类与规划建设用地标准(GBJ50137-2011)(5)村镇规划标准(GB 5018893)(6)三亚市城市总体规划(2008-2020)(7)三亚槟榔河国际乡村文化旅游区总体规划(2009-2020)(8)与本规划有关的国家、省、市颁布的规范、规定、标准。第第 3 3 条条 规划范围规划范围规
3、划区西至南新农场六队,东至垃圾处理厂,北达水源池水库,南抵西线铁路,总规划面积约 11.04 平方公里,包括槟榔河及其周边 12 个村民小组及南新农场 1 个生产大队,其中旅游区面积约 8.05 平方公里,牛背岭生态保育区约 3 平方公里。第第 4 4 条条 旅游区性质与目标旅游区性质与目标依据总体规划,旅游区性质为:以“梦里黎乡”为主题,集乡村旅游、休闲度假、美食休闲、娱乐休闲、购物休闲和温泉度假等多种功能为一体的国际乡村文化旅游区,极具黎族文化特色和田园风光的国际乡村旅游胜地。其发展目标是建成全国新农村建设示范点,三亚小康社会与城乡一体化建设的示范点,5A 级标准的乡村旅游示范点,全国健康
4、养生示范点,非物质文化遗产保护示范点。第第 5 5 条条 规划人口规划人口规划区总人口规模约 30202 人,包括常住人口和旅游度假人口。依据三亚槟榔河国际乡村文化旅游区总体规划估算,规划区常住人口约 6202 人,旅游人口约 24000 人。第第 6 6 条条 规划原则规划原则(1)城乡统筹原则:打破城乡规划二元体制,保护耕地,综合协调和统筹安排好旅游业发展、村镇建设及基础设施建设。(2)资源底限原则:以资源承载能力和生态环境容量为前提,因地制宜,节约用地,地尽其用,合理进行用地功能分区与规划布局,合理控制人口规模,实现社会和经济的可持续发展。(3)区域整体原则:结合三亚的城市发展目标,统筹
5、考虑规划地块的区位交通优势及其在城市未来发展中的地位与作用,协调处理好产业之间、城乡之间的关联,确定旅游区发展的主导方向,合理确定用地性质和规模容量。(4)民族特色原则:维护槟榔河独特的热带自然山水和田园景观,保护好黎族物质及非物质遗产和传统风貌资源,传承和弘扬黎族文化精华,凸显地方特色,沿着文明、健康、有序的方向向前发展。第第 7 7 条条 适用范围适用范围本规划区范围内从事一切规划管理和建设活动,均应执行本规划。本规划主要作为规划管理的依据和工程项目设计的依据,不作为任何施工依据。未涉及的指标和技术规定应符合国家、海南省和三亚市相关法规、标准的规定。第第 8 8 条条 实施要求实施要求本规
6、划范围内各类建设项目,均应符合本文本和分图图则的规定和要求。第第 9 9 条条 除本规划外,规划范围内允许进一步编制修建性详细规划、专项规划、城市设计等,2但对本规划所规定的强制性内容必须严格执行(文中带下划线部分即为强制性内容)。第第 1010 条条 规划成果规划成果包括规划文本、规划说明书和规划图纸。规划文本、图纸和分图图则具有同等法律效力,应同时使用,不可分割。第第 1111 条条 执行主体和管理权限执行主体和管理权限本规划由三亚市人民政府组织实施,三亚市城市规划行政主管部门依法按照本规划进行规划管理。3第二章第二章 土地利用规划土地利用规划第第 1212 条条 规划结构规划结构本规划的
7、规划结构为:河轴串联,两心集聚,七片发展。河轴串联:以贯穿南北的槟榔河轴线,沿河带状发展。两心集聚:即主入口的旅游集散服务中心和旅游区的休闲活动中心。七片发展:即七个功能分区,由槟榔河亲水休闲区,休闲度假区、旅游小镇区、农家乐旅游区、槟榔河西生态居住区、槟榔河东生态居住区、牛背岭生态保育区组成。1.槟榔河亲水休闲区:位于高速公路以北的槟榔河西岸,布置乡村酒吧街区、乡村主题客栈区、幻彩咏黎灯焰秀 、水上漂流屋、玻璃独木舟、水城“的士”和温泉乐园项目,定位于市级第三产业高度集聚的乡村旅游休闲街区和夜间休闲中心。2.休闲度假区:位于南新农场十队以北的山地缓坡地带,布置黎梦大酒店、槟榔河温泉、养生度假
8、区、中央蝴蝶池、蕙兰瑜伽国际康体中心和槟榔主题观景餐厅,定位于以温泉养生、康疗保健、度假休闲功能为主导,商务会议功能为辅助的国际性高端乡村养生度假区。3.旅游小镇区:位于高速公路以北、官坝二组、槟榔河以西散落的部分民居集中搬迁于此,形成“统规统建”的新农村集中居住区,逐步发展成为旅游接待型示范小镇。4.农家乐旅游区:设在高速公路以北、黄猄三村和黄猄四村的农民聚居区中,现已开业农家乐示范点,由“梦里黎乡”农家乐、“荷塘月色”乡村湿地公园、生态鱼塘和自驾车营地组成。5.槟榔河西生态居住区:位于官坝一组、槟榔四村、鹅仔村以及槟榔五村。主要由设施农业观光示范园、甘蔗农庄、“绿色硅谷”博览馆、黎族风情村
9、、兰花基地组成。6.槟榔河东生态居住区:位于黄猄一村、槟榔二村和槟榔三村。将村庄和田园相结合,营造具有热带乡土特色的生态居住区,主要由新黎村文化广场、百果园、设施农业观光示范园、自然养猪场、手工艺品加工基地组成。7.牛背岭生态保育区:将牛背岭约 3 平方公里的用地作为旅游区生态保育区。第第 1313 条条 用地规划用地规划规划区土地利用以发展旅游业的公共设施和居住用地为主,相应配套市政公用服务设施。土地使用性质分类和分类代号采用城市用地分类与规划建设用地标准(GBJ501372011)的规定。本规划用地性质一般划分至小类,部分用地性质划分至中类。以适应开发建设中的情况变化,增强弹性。本次规划总
10、用地面积为 1103.66 公顷,其中规划建设用用地面积总计 370.57 公顷,占总规划用地面积的 33.67%。具体详见“土地利用规划图”和“规划用地平衡表”。1 1公共管理与公共服务用地公共管理与公共服务用地规划区内公共管理与公共服务用地总面积 1.67 公顷,占规划建设用地面积的0.45%。其中,教育科研用地 1.02 公顷,占规划建设用地面积的 0.27,主要为小学用地;医疗卫生用地 0.65 公顷,占规划建设用地面积的 0.18,主要为小型医疗站。2 2商业服务业设施用地商业服务业设施用地商业服务业设施用地总面积 106.52 公顷,占规划建设用地面积的 28.74%。(1)商业设
11、施用地:在官坝三组北部、槟榔河西岸布置乡村酒吧街区,在南新农场十队南部布置美食街区,形成集餐饮、休闲娱乐、文化等功能为一体的滨水生态美食走廊。用地面积 69.10 公顷,占规划建设用地面积的 18.65。(2)农贸市场用地:将原槟榔桥东侧菜市场适当扩建,用地面积 0.53 公顷,占规划建设用地面积的 0.14。(3)旅馆用地:在南新农场十队以东布置六星级黎梦大酒店,在官坝三组东部、槟榔河西岸布置乡村主题客栈群;在官坝二组布置温泉乐园,用地面积 31.33 公顷,占规划建设用地面积的 8.45。(4)康体娱乐用地:在南新农场十队北部和以西的丘陵缓坡地带上,布局槟榔河温泉和养生度假区,由高端温泉养
12、生庄园集群组成。用地面积 5.56 公顷,占规划建设用地面积的 1.50。(5)旅游服务中心:在综合服务区内适当位置建设旅游服务中心,以此方便游客旅游并促进本区域旅游业更好发展。建设面积依现状情况而定,但不得低于 0.2 公顷。43 3交通设施用地交通设施用地包括城市道路用地和社会停车场用地。道路用地由主干路、次干路、支路组成。在旅游区入口处布置机动车停车场,供旅游区和外来机动车停车使用。用地面积 46.69 公顷,占规划建设用地面积的 12.6%。4 4公用设施用地公用设施用地主要包括变电站,邮电分局,电信分局。在南新农场十队以西新建一个 35KV 变电站。在南新农场十队以西、民间艺术商品街
13、区附近新设一所邮电分局和电信分局,在槟榔河上游规划一座自来水厂,同时在槟榔河下游西北侧规划一座污水处理站。规划区市政公用设施用地面积 3.64 公顷,占规划建设用地面积的 0.98%。5 5绿地绿地(1)公园:在牛背岭山地布置琼州海黎园,结合南新农场十队以西旅游度假用地布置二个小游园。在牛背岭山脚设置索道旅游服务区,面积为 2 公顷。结合官坝三组北部、美食街区以北布置一个公园,供游客游赏、休闲使用。此外还有多处街头公园。同时规划索道服务区用地面积为 2 公顷。总用地面积 32.19 公顷,占规划建设用地面积的8.69。(2)防护绿地:主要包括道路防护绿地和槟榔河两侧防护绿地。用地面积 51.1
14、3 公顷,占规划建设用地面积的 13.8。(3)广场用地:主要有四处,在槟榔河东侧、旅游区东部入口和美食街区附近,建设多功能民族演技场和活动表演中心。在槟榔桥东侧菜市场以北布置新黎村文化广场,并配套康乐活动设施。在槟榔四村中部布置两个集散广场,供本地居民休闲和集散之用。总用地面积 3.18 公顷,占规划建设用地面积的 0.86。6 6村庄建设用地村庄建设用地通过农村建设用地整理等措施,集约和优化要素配置。将官坝二组西部和黄猄三村以北布置西部居民安置区和东部居民安置区,并在西部居民安置区西侧和东部安置区南侧各预留一块村镇居住用地,供未来居民安置之用。保留官坝一组、官坝二组、槟榔二村、槟榔三村、槟
15、榔四村、槟榔五村、鹅仔村、黄猄一村、黄猄二村、黄猄三村、黄猄四村村庄建设用地。用地面积 77.25 公顷,占规划建设用地面积的 20.85。7.7.发展备用地发展备用地主要包括旅游发展备用地和村庄建设备用地,共计 41.92 公顷,占规划建设用地面积的 11.31。8.8.水域和其他用地水域和其他用地(1)水域:主要由槟榔河、西渠及其它河流组成,水域面积 37.17 公顷,占总规划用地的 3.37%。(2)农林用地:共计 695.92 公顷,占总规划用地的 63.06。其中,各村(除南新农场十队)都分布有基本农田,用地面积 284.84 公顷。9 9用地控制用地控制(1)规划所确定的土地用途是
16、对未来土地使用的控制与引导,在土地开发建设过程中,土地使用性质及用地规模必须符合文本和分图图则的规定。(2)规划确定的地块界线,在修建性详细规划和开发建设中,经城市规划主管部门批准,可根据实际情况将地块进行合并或细分,但其规模必须符合分图图则中提出的总体控制指标要求。(3)在开发过程中,由于现实原因或特殊要求,确需变更地块规划性质时,按城市用地分类与规划建设用地标准(GBJ501372011),大类性质严禁变更;中类性质变更必须经过相关分析论证,经专家评审和城市规划主管部门核准后,方可变更;小类性质变更必须经城市规划主管部门核准。(4)建筑的改建、扩建和新建,其使用性质应同所在地块的土地使用性
17、质相符。(5)允许以满足规划用途为原则,在某种性质上进行设施的兼容使用。建筑物使用性质的变更及建筑的改建、扩建和新建后使用性质与所在地块土地使用性质不符时,必须经城市规划主管部门核定并符合附表四:土地使用相容性表的规定。兼容功能建筑面积比例不宜大于总建筑面积的 20%。5第三章第三章 居民安置规划居民安置规划第第 1414 条条 居民安置原则居民安置原则1 1就近安置就近安置村民安置采取分区安置的方式。即槟榔河东岸的居民安置于东岸区域,槟榔河西岸村民安置于西岸区域的方式。2 2以以“独门独院为主,公寓楼安置为辅独门独院为主,公寓楼安置为辅”通过多种优惠和奖励措施鼓励村民选择公寓楼,以节约建设村
18、镇居住用地。3 3预留用地预留用地为保证拆迁安置具有一定的弹性空间,适度增加安置区规模,实际拆迁安置规模按搬迁人口的 130%进行。 第第 1515 条条 人口发展规划依据人口发展规划依据预计一期项目投入运营后,旅游区服务人员在 700 人左右。二期项目建成后,达到7800 人左右。全部项目建成后,旅游区服务人员将达到 8300 人左右,之后维持在这个水平上。第第 1616 条条 征地拆迁范围及规模征地拆迁范围及规模涉及槟榔村征地拆迁范围为槟榔村委会辖区高速公路连接线以北,沿槟榔河东、西两岸官坝二、官坝三、黄猄三、黄猄四组部分地块和部分南新农场十队用地。共需拆迁约 387 户,共 1925 人
19、。第第 1717 条条 安置地点以及规模安置地点以及规模 槟榔河东岸独门独院安置点为黄猄三村以北的用地范围内,总用地面积约 70 亩,安置人口为 316 人。槟榔河西岸独门独院安置点为官坝三村西侧空地,安置规模为总用地面积约 199 亩,安置人口为 833 人。第第 1818 条条 安置区集体土地使用权的划分及管理安置区集体土地使用权的划分及管理独门独院安置区宅基地的集体土地使用权归属各被搬迁安置户。宅基地的安排具体由凤凰镇人民政府组织村委会及村民小组按编号划分到户。同时在槟榔河西岸预留 63 亩宅基地,槟榔河东岸预留 31 亩宅基地。安置区内的公共道路、学校、文化室、办公室、公共绿地等和发展
20、集体经济用地及预留宅基地的集体土地使用权以及其他建筑物、附属物的所有权归属全体被搬迁安置的村民,由村委会统一管理使用。第第 1919 条条 就业安置就业安置以现代农业、农业旅游和服务业为主导,通过以下三种途径解决农民就业问题。一是设立旅游合作社、家庭作坊等,让一部分农民从事旅游纪念品的生产、销售工作。二是参与现代农业和农业旅游,生产热带农产品和土特产品,为旅游区提供生态型餐饮原料。三是在旅游区从事表演和后勤保障服务工作。6第四章第四章 公共服务设施规划公共服务设施规划第第 2020 条条 旅游服务设施规划旅游服务设施规划1.住:宾馆酒店主要为六星级黎梦大酒店和主题性黎家乡村客栈或精品乡村酒店,
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