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1、地产业仍沐春风,但应未雨绸缪地产业仍沐春风 但应未雨绸缪 近日任志强发话称以后房价都比现在高想投资就随便买。作为楼市春天派、四大“涨”门的代表人物任志强一贯对楼市抱有过于乐观的态度。然而这种乐观并非无本之木而是深深扎根于中国的特殊国情中。 房子情结 住房刚需 中国人历来有房子情结自古就把房子当成安身立命之所。汉书元帝纪说:“安土重迁黎民之性。对于故土家园的深深眷恋形成了传统落叶归根的家本思想。而房子便是“家”的物质实体。与西方的租房文化不同中国人普遍认为拥有一套自己的住房才更踏实心安。有了房子便不再是居无定所的外来者成为在城市落地生根的开端随之产生的是强烈的心理归属感。同时中国的婚嫁传统对住房
2、有硬性要求热播一时的蜗居里有一句经典台词“女子有家才是嫁”从此“丈母娘抬高房价”的言论甚嚣尘上。准新人已经成为刚性需求中铁打不动的购房群体。 城市经济的发展与产业结构的调整使得城市对房产的需求结构产生了变化改变和创造了新的房产需求。根据报告有购房意愿的受访者中47.9%是为了改善现有居住条件比20_年的调查结果上升近10个百分点(东方早报2021.5.9)改善性住房需求渐成主力。除此之外随着城市化的发展外来务工人员留驻的意愿增强住房需求激增。 房产投资 市场火爆 近年来房产的第二属性投资属性备受瞩目。从20_年住建部发布文件将保障房变为商品房20_年_炒房团将一线城市房价炒高并从中获利到20_
3、年炒房团撤资国家托市这六年的房产发展终于形成了这样一种观念:房价不会下跌房子具有保值升值的功能。加之国内通货膨胀国家大量印钞投资渠道匮乏的现状投资房产成为一个保值获利的极好选择。于是房产进入了一个全新的时代全民炒房时代。 全民炒房使得房地产成为一个巨大的资金黑洞吸引着全社会的资金的注意。当下持有二套房、三套房的大有人在而从国家发布的限购政策来看也能从侧面了解房地产投资的火爆。此时的资金来自全社会市场上再多的房子照样吸收资金不断从社会各个角落流向房地产必然导致房价持续飙升。 土地财政 调控乏力 最近有媒体根据官方数据粗略估计政府和银行20_年从房地产获得收入4.7917万亿占全年房地产业销售额6
4、.4万亿元的75%(福建日报2021.4.17)。由此可见房价构成的主要因素在于地价然而地价正是政府财政收入的主要来源。数据显示政府的卖地收入占到了财政总收入的60%以上地产业的景气程度直接影响政府的财政收支平衡。如此一来地价就是天价楼价怎么可能低下头来? 由于地方政府可以从高价地块出让中获得巨大利益那么地方政府与开发商就容易形成利益共同体中央调控房价就会遇到阻力。最近颁布的国五条除了一线城市严格执行外二线城市则是比较宽松国五条细则不到140字就结束了“房价涨幅低于居民收入的增幅”成为最多的提法而对20%个税如何征收、二套房首付和贷款利率等问题则未提及。在中国房地产的历史上以往每次调控的结果都
5、是房价上涨今后走向也较为乐观。 从住房刚需、全民炒房和土地财政三个方面来看任志强的观点“以后房价都比现在高想投资就随便买”具有一定的现实意义。当前市场上的住房需求旺盛。去年上海保守婚房需求约20万套_的婚房需求差不多在5万套左右再加上改善性住房和房产投资房地产市场前景广阔。然而任志强的观点过于乐观。无论是何种资产只要是资产价格都是有周期性的从来没有一种资产价格可以一直往天上涨。越是长得快的资产跌起来也是惊人的。这是市场的规律。 当前我国房地产市场发展良好房地产的价格仍处于一个量变的阶段它有一个质变的上限但到达质变有一个相当长的过程。 尽管地产业的春天未过投资者仍应谨慎行事未雨绸缪。过高的房价引起全民争议房奴、蚁族随处可见民意的力量终究会影响政府的决策甚至改变政府的财政收入结构。同时当下全民炒房手中闲置多套房源的大有人在而政府对二手房交易的调控尽管在短期内不会对房地产造成冲击但从长远来看仍旧会影响二手房的成功脱手。一旦二手房无法套现房价降低投资者将遭受巨大损失。我们不应遗忘上世纪80年代日本房产泡沫破灭的教训。 第 4 页 共 4 页
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