【北京绿维创景】银川黄河金滩旅游区概念性规划方案设计2010.pdf
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1、 第一章 项目背景尴尬的发展境地1、黄河金岸优势带动2008 年宁夏自治区政府提出建设沿黄城市群,打造“黄河金岸”,实施中心城市带动战略,以黄河为 纽带,以引黄灌区为依托,以地缘相近、交通便利、经济关联度较高的首府银川市为中心,石嘴山、吴忠、 中卫 3 个地级市为主干,青铜峡市、灵武市、中宁、永宁、贺兰、平罗县城及若干建制镇为基础,着力打 造大中小城市相结合的城镇集合体 - 沿黄城市带(群)和“黄河金岸、塞上明珠”。黄河金岸的打造无 疑为城市资源优化配置、城市一体化建设提供了实现的可能,从而在区位交通、城市绿化等多个方面实现 进一步的优化。而本项目地位于“黄河金岸”西侧,良好的地缘优势不论从政
2、策环境还是生态环境打造都 具备借势发展的优势背景。 2、有区位优势本项目地位于灵武市西北侧,与银川市仅有 20 分钟车程,太阳岛外围紧邻通往河东机场的机场高速路, 政府在岛东侧规划有宽 15 米的景观大道。太阳岛内的道路与基地东侧的公路相连,景区北侧紧邻石王高速 公路,211 国道、109 国道分别从景区东西部贯穿,石郝高速公路从景区左侧经过。总之,景区区位良好, 交通可达性较强。同时本项目地处于黄河金岸发展带的核心位置,紧邻 400 公里大动脉,项目地距动脉南 北端都不超过 200 公里。 3、集团业务需求神华宁煤集团银川太阳岛休闲度假区位于灵武市西北侧,紧邻银川河东机场,距银川市区约 15
3、 公里。 项目开发商宁夏亘元房地产开发公司是神华宁煤集团下属全资子公司,也是宁夏实力最强的房地产开发企 业。宁夏煤业集团公司是神华集团的控股子公司,也是宁夏回族自治区优势骨干企业。宁东能源化工基地 是宁夏的“一号工程”,神华宁煤集团是宁东能源化工基地建设的主力军,二级生产经营单位 46 个,其中 煤炭生产单位 16 个,洗煤厂 3 个,矿井建设筹建单位 6 个,销售、物资供应、煤化工、能源工程管理、物业服务等单位 21 个。现有从业人员 5 万余人。集团规模的庞大无论从自身福利需求或集团业务谈判来说都 需要一个商务休闲场所,太阳岛休闲度假区的建设无疑首先将成为集团内部的商务花园,员工休闲场所。
4、 4、黄河、湿地美景诱人本项目地位于地貌第二接地,属于河套冲击平原,湿地面积两千多亩,有众多禽鸟类在此生存,黄河从 项目地西侧蜿蜒东流去,景象颇为壮观。因此,本项目融合了黄河的豪迈、湿地芦苇的清凉、湿地迁徙鸟 类的壮观,是一块尚未开发的处女地。面临的困难:项目地属于黄河滩涂,官方方面有黄委会 管着, 开挖河道受限, 建设永久性建筑受限 ;项目地属于黄河滩涂,集团综合考虑的结 果是投资受限。 考虑到黄河的洪涝和改道, 即使是1981年到现在30年一遇的大洪水, 也不敢说,万一钱砸下去给冲没了,怎么 办?什么叫做科学发展观? 能赚钱才叫做科学发展观。钱投下去能赚 钱,周边老百姓也受惠,政府有面子,
5、开 发商有钱赚,再投钱再发展,这才叫做科 学发展观。第二章 基础分析一、区位分析本项目位于宁夏回族自治区灵武市,不论是区域大环境及项目地具体位置,本项目地块都具有区位比较 优势,具体阐释如下: 1、宁夏回族自治区区位亮点宁夏东邻陕西省,西部、北部接内蒙古自治区,南部与甘肃省相连。自古以来就是内接中原,西通西域, 北连大漠,各民族南来北往频繁的地区。宁夏位于“丝绸之路”上,历史上曾是东西部交通贸易的重要通道, 作为黄河流经的地区,这里同样有古老悠久的黄河文明。宁夏集中了“沙、水、苇、鸟、山”五大景源,它 融江南水乡与大漠风光为一体, 因此也有 “塞上明珠” 之称。 它是从 诗经 以来千年不衰的诗
6、词描写的对象。2、本项目地区位特点本项目地位于灵武市西北侧,与银川市仅有 20 分钟车程,太阳岛外围紧邻通往河东机场的机场 高速路,政府在岛东侧规划有宽 15 米的景观大道。 太阳岛内的道路与基地东侧的公路相连,景区北 侧紧邻石王高速公路,211 国道、109 国道分别从 景区东西部贯穿,石郝高速公路从景区左侧经过。 总之,景区区位良好,交通可达性较强。同时本 项目地处于黄河金岸发展带的核心位置,紧邻 400 公里大动脉,项目地距动脉南北端都不超过 200 公里。二、社会经济及相关产业分析1、黄河金岸产业规划黄河金岸将按照市场要求和经济流向进行产业布局,打造“五优一新”优势产业链,形成“园、带
7、、群” 的产业和空间布局形态,形成以银川为中心的“一小时经济圈”,以四个地级市为次中心的“半小时通勤 圈”,其产业以“产业集群”为模式,目前已形成农业、化工及煤炭能源、多种类型工业产业园区如以高 新技术产业为主的银川经济技术开发区、以生物制药和特色医药为主的望远工业园、以清真食品和机电为 主的得胜工业园区、 以羊绒深加工为主的灵武羊绒工业园区、 以煤炭、 电力和化工为主的宁东能源化工基地、 以新材料为主的石嘴山市大武口区新材料科技园、以冶金、煤基炭材和化工为主的石嘴山红果子工业园、 以电力及高耗能产业为主的石嘴山河滨工业园、以冶金和煤化工为主的平罗县太沙工业园、以食品加工和 建材为主的吴忠市金
8、积工业园区等。 2、本项目开发商企业实力本项目地附近有宁东能源化工基地,该基地是一个依托宁东煤田建立的以煤炭、电力、煤化工为主导产 业的区域性大型工业园区。宁煤集团注册资本 101 亿元人民币,至 2008 年底资产总额达到 468.88 亿元, 煤产销量突破 5000 万吨大关,目前将建成宁煤煤化工基地,预计基地建设总投资 2600 亿元,大大超过三 峡工程的投资总量,年营业收入达到 750 亿元。基地建成后,将成为全球最大的煤化工基地。3、周边省区高端企业现状作为本项目的潜在市场,陕西、甘肃、内蒙古三地的经济发展同样是影响本项目客源的一个重要因素, 尤其高端企业的规模和消费实力都关系到项目
9、的今后发展前景。据调查,陕西省目前已有九家企业进入全 国 500 强,包括陕西延长石油(集团有限公司)、西安铁路局、陕西煤业化工集团有限责任公司、陕西有 色金属控股集团有限责任公司、 陕西汽车集团有限责任公司等;甘肃省有高端企业有金川集团、 酒泉钢铁 (集 团)、兰州铁路局等;内蒙古 500 强企业有八家,包括包头钢铁(集团)、内蒙古电力(集团)、呼和浩 特铁路局、内蒙古蒙牛乳业(集团)、内蒙古伊泰集团有限公司内蒙古伊利实业集团、内蒙古鄂尔多斯羊 绒集团、北方重工集团。由上可以得出本项目临近省份高端消费能力较高,除五百强企业之外,能源类规 模企业在该地区分布较多且实力较强,因此本项目的商务市场
10、、高端市场拥有潜在客源市场。第三章 资源分析一、旅游资源概述1、水资源太阳岛紧邻黄河, 此处隶属于黄河上游地段。 这一段气候温和湿润, 水流清澈见底。 有两处月牙型水体, 水生植物生长良好,水边芦苇丛生,月牙湖水清澈,形态独特。 2、植被资源太阳岛的植被主要特征表现为 : 北部靠近黄河的地区植被主要为疏林, 具有典型的沿河沙地植物的特征 ; 靠近内陆河汊的水岸边芦苇丛生,沿河植被也较丰富;在太阳岛中南部,主要植被为杂草和小灌木;中东 部有部分是附近农民拓荒耕种的农田;南部地区为沙质土壤,植被较稀疏。岛上多样化的植被景观体现了 西北地区独特的自然风貌,具有较高的观赏价值。 3、动物资源项目地北部
11、是鸟类栖息地,由青海湖飞至孟加拉湾的数万只候鸟每年都在此地停留数天至一个月。 4、地质地貌规划地位于宁夏平原,因为处在黄河上游的河谷地带,水源丰沛,地形平缓,无起伏。 5、土地资源基地土壤多为泥沙质,盐碱化较严重。河岸受黄河冲刷和水位变化的影响,太阳岛土地形状变化较大, 土质不稳。 6、沙漠资源 7、气候资源太阳岛地处宁夏中部, 属于典型的大陆性季风气候, 其特点为 : 春迟秋早, 四季分明、 日照充足、 热量丰富、 蒸发强烈、气候干燥、晴天多、雨雷少,全年日照时数 3080。平均无霜期 157 天,植物生长期持续 170 天, 年平均 10,积温 3351.3,年平均气温 8.8,年均降水量
12、 206.2-255.2mm。二、旅游资源类型及评价1. 旅游资源总结太阳岛的旅游资源主要是以黄河为主体的水域风光,形成水体景观;通过黄河水对岸边土地的冲刷逐 渐形成河段景观;靠近内陆河汊的水岸边拥有丰富的芦苇等沿河植被,每年有大量的候鸟在此栖息形成 生物景观。 2. 旅游资源类型根据旅游资源的性状,即现存状况、形态、特性、特征,可将银川太阳岛休闲度假区的旅游资源划分 两个大类,4 个亚类,共 5 种基本类型(表 1 1),旅游资源类型相对较为贫乏。3. 旅游资源评价总体而言,宁夏太阳岛休闲度假区的有形资源少,自然生态资源保护良好,黄河景观具有一定吸引 力、鸟类迁徙湿地生态环境良好。但目前滩地
13、的可利用性较差,且湿地公园在当地不具有稀缺性,据调查, 目前银川市就有三个湿地公园。景区地势平坦,有草无树;土壤还有部分盐碱地,不利于景观打造。表 1-1 银川太阳岛休闲度假区主要旅游资源一览表现状用地平衡表综合现状分析图第四章 市场分析一、宏观旅游休闲度假市场分析 (一)国内旅游休闲度假发展现状与趋势 1、国内旅游市场宏观特征 在国际旅游发展的大环境下,短短几十年,中国的旅游业飞速发展并取得了举世瞩目的成绩,实现了从“事 业型”向“产业型”转变,从旅游小国到旅游大国的发展,到今天旅游业成为中国经济的核心支柱产业、 新的经济增长点,中国旅游在日新月异的变化着,并形成了自己的特征,具体表现在以下
14、几方面: (1)国内旅游目的地竞争呈激烈化和有序化趋势。旅游人数继续稳步增长,度假、养生、探险旅游者将不 断增多,散客、自费、自驾旅游者将继续增加。 (2)旅游资源开发将凸显科学规划的作用,强调特色开发和精品项目成为最终目标,旅游方式上单一化向 多样化发展。 (3)旅游营销走向品牌化、网络化、立体化时代,人性化、个性化旅游成为主要的发展方向。 (4)旅游市场将呈现国际化、细分化,市场功能演变为体系化的垂直分工。旅游消费水平由低级向高级发 展,旅游消费结构呈现多元化的状态。 (5)行业投资、行业经营管理和商业运作模式将向集团化、渠道运作、资本运作等高级阶段运行。 (6)旅游产业结构合理化:产品结
15、构、市场结构、旅游要素结构合理化,旅游合作规范化和区域机构合理 化,旅游投资结构多元化和合理化。 2、国内旅游休闲度假市场发展现状 我国国内游客一直呈良好的增长趋势,2008 年受地震、雪灾、金融危机因素导致国内旅游增速放缓,但 2008 年我国国民 GDP 已达 3266 美元,从国际经验来看,人均 GDP 从 1000 美元到 2000 美元,再从 2000 美元到 3000 美元,一般需要 10 年至 15 年时间,而我国的人均 GDP 从 1000 美元升至 3000 美元只用了 5 年时间,由此足以证明,国内旅游将呈现蓬勃增长趋势,而休闲度假养生游将成为今后旅游的主要需求 热点。 3
16、、国内旅游休闲度假区发展现状 鉴于我国旅游业发展的趋势特征,在“十五”计划期,国家和多数地方政府都将度假旅游的发展与度假区 建设作为其旅游业发展的重点。国家旅游局提出的旅游度假区的发展目标是“要在国务院批准的 12 个国家 旅游度假区的基础上, 将一批条件比较成熟的省级旅游度假区和外资建设的度假区批准为国家旅游度假区, 以增加国家旅游度假区的数量,扩大国家旅游度假区的规模”;“把集中力量抓好海南热带海岛海滨度假 地的建设作为全国开发旅游度假产品的重点”;“把青海、甘肃、新疆、黑龙江建成暑季度假旅游的新的 热点地区,分流东部海滨压力,促进西北大开发”;“其他地区要在“十五”期间,规划建设一批借助
17、山间、 湖畔、林地、温泉等区位和资源优势的旅游度假地,以形成度假产品的多样化”;“环城市度假设施要更 加适应家庭式旅游的需求,逐步增加和调整经营项目,不断提高服务质量”。 地方旅游度假区的发展以长江三角洲度假区为最。目前,江苏省已有苏州太湖国家旅游度假区和无锡太湖 国家旅游度假区 2 个,在江苏省旅游业发展“十五”计划 中,将规划建设 8 个旅游度假区 ( 省级及国家级 ), 其中多数分布在长江三角洲区域内,以苏锡常地区和南京为主 ( 苏州太湖国家旅游度假区、无锡太湖国家 旅游度假区、天目湖旅游度假区、阳澄湖旅游度假区、苏州金鸡湖旅游休闲区、连云港海滨浴场、常熟尚 湖旅游度假区、东海温泉、珠海
18、御温泉等 )。 上海市对度假旅游区的发展也相当重视,但限于自身的资源 条件,度假区数量相对较少,除佘山国家旅游度假区外,主要分布于滨海和城郊区 ( 县 )。浙江省在 2005 年以前,将按照成熟一个批准一个的原则,批准建设 1315 个城郊休闲型、历史文化型、湖山型、滨海型、 海岛型和温泉型旅游度假区。苏州市在苏州市城市总体规划 (19962010)中,将规划建设除太湖度假 区外的淀山湖度假区和阳澄湖度假区等 5 个地方级的度假区。北京市在 1996 年就已批准 设立 6 个市级度 假区,目前发展的趋势有增无减。银川境内的湿地水系约 5 万多公顷,大小湿地 417 处,其中包括紧靠市 中心的西
19、湖湿地群、黄河泛洪区湖泊湿地、黄河滩涂湿地群等。2002 年,政府投资 2 亿,开始进行大小西 湖的水渠贯通改造。工程以阅海湿地公园为重心,通过扩整三一支沟、银新干沟、沿渠连接十字连湖、宝湖、华雁湖、小西湖、阅海、北塔湖等湖泊湿地 3.57 万亩,至 2010 年,将连通完成 30 公里的景观水道。 4、未来旅游休闲度假发展趋势 2009 我国旅游业将形势一片大好,并呈现新的发展趋势: (1) 为刺激国内旅游消费, 各地政府、 企业各显神通, 公益性和非公益性消费券盛行, 区域性旅游增速加快; (2)随着国家和地方对交通运输投入力度的加大,旅游运力和服务质量将在 2009 及其随后几年得到逐步
20、 的改善,1 小时旅游圈范围将逐步扩大; (3)旅游目的地的供给产品继续增加,将为旅游者提供越来越多的选择,旅游方式将从观光型向参与型、 度假型转变。 (4)随着中国百姓休闲时代的逐渐到来,当地居民的本地休闲将与外来游客的旅游难以区分,近郊游将持 续快速发展; (5)度假市场、温泉市场、文化市场等将继续引领旅游业发展,同时随着私家车保有量的进一步增加,自 驾车旅游将蓬勃发展; (6)国内旅游人数将进一步增长,其增幅将不低于 2008 年的 6%;旅游收入将进一步增长,其增长率将大 体保持两位数。(二)宁夏旅游休闲度假发展现状与趋势 1、宁夏旅游休闲发展发展现状简介 (1)宁夏旅游发展现状 受国
21、际金融危机影响,西部旅游市场遇到了前所未有的困难和挑战。在素有“塞上江南”之称的宁夏回族 自治区,政府部门积极采取各种有效措施,取得了显著效果,帮助旅游业走出低谷,市场逐步升温。2009 年上半年,宁夏旅游产业实现全面恢复与振兴,旅游产业发展增长态势良好。全区共接待国内游客 326.5 万人次,实现国内旅游收入 17.4 亿元,同比增长 10.4% 和 13.9%;实现旅游外汇收入 133.54 万美元,同 比增长 60.74%。 (2)宁夏旅游资源 近几年自治区政府逐年加大对旅游景区建设投资力度, 形成宁夏以浓郁的回乡风情、雄浑的大漠风光、神 秘的西夏文化、古老的黄河文明、美丽的塞上江南以及
22、人文景观为特色的旅游胜地。截止目前宁夏已初步 形成了各具特色、独成一体的人文和自然结合六大旅游区,即沙湖旅游区、西夏陵旅游区、金水旅游区、 青铜峡旅游区、沙坡头旅游区和六盘山旅游区。六大旅游区优势互补,各显风采,具备了一定的接待能力。 沙湖、沙坡头、西夏影视城被国家评定为精品旅游风景区;沙湖旅游景区已跨入全国 35 个王牌景点和全国 文明风景区示范点的行列;银川市已被国家旅游局命名为中国优秀旅游城市。 2、宁夏旅游休闲发展发展存在的问题 (1)宁夏及主要客源地城乡居民收入水平低。 (2)旅游整体宣传、促销水平低。 (3)深层次旅游资源文化内涵尚待挖掘。 (4)旅游住宿业地区发展不平衡; (5)
23、旅游业资金投入不足。 3、宁夏旅游休闲发展未来发展趋势 2009 年 8 月,宁夏自治区政府与国家旅游局已于日前签订了关于加快发展宁夏旅游主导产业战略合作框 架协议,该协议包括国家旅游局将支持宁夏在旅游机制上进行探索与创新,支持宁夏旅游目的地体系、 六盘山旅游扶贫试验区、旅游投资、旅游人才培养以及引导和帮助开展旅游宣传促销等内容。 4、小结 整个宁夏自治区和其周边地区的旅游业协同发展,银川等在内的城市是最大的受益者之一,因此规划区域 旅游发展应以银川 1 小时经济圈为主导,内蒙古、陕西、甘肃协同发展,通过资源整合营销,提高区域内 外的互动发展。二、本项目休闲度假市场区位及周边概况 (一)本项目
24、旅游市场区位 随着当地经济的发展,对商务和政治交流平台的需求增加,本规划建议迎合市场对高端需求的增加,丰富 提升旅游产品等级,先期开发如重点推出具有野奢概念的住宿设施,冒险刺激和高雅的娱乐项目,打造成 当地极具特色高端旅游度假区。然后陆续针对文化旅游、体验旅游等居民需求旺盛的项目进行开发。 (二)项目周边高端休闲度假接待资源概况 本项目定位于高端市场,所以其周边高档休闲度假场所将成为黄河金滩的主要竞争对象,周边旅游市场的 开发方向、发展趋势等都将对规划区项目的设计、主题定位等产生重要影响,因此本规划首先对临近项目 地的旅游资源分布及市场概况进行了简要分析,以期透过现有的成熟市场来把握本项目的发
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