新冠肺炎疫情对中国商业地产的影响及应对-戴德梁行-202002.pdf
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1、新冠肺炎疫情 对中国商业地产的 影响及应对 自元旦前夕发现第一例病例至今, 新冠肺炎疫情所带来的影响波及了整个中国乃至全球。 我们向患者和其家人表达深切的慰问, 以及向正在奋勇抗疫的医护人员表达诚挚的敬意。 疫情还在发展中,未来态势尚不明朗。 为了更好地了解目前和未来对商业地产领域可能产生的影响及趋势, 戴德梁行大中华区研究团队客观回顾当前的疫情发展, 并进行深入分析和阐述,以期商业地产市场的各方在疫情当前积极应对、安全度过, 将危机化转机,萌生发展新动力。 如有任何疑问,请联系我们的研究团队。 2 戴 德 梁 行 研 究 院 新冠肺炎疫情对经济的影响 尽管目前的新冠肺炎(COVID19)疫情
2、与 2002-03 年的 SARS(SARS-CoV)疫情之 间不可避免地存在相关性,尤其是基线事件在本质上非常相似,因此多见以 SARS 事 件作为参考来分析此次疫情将会产生的潜在影响。然而,疫情发生的背景完全不同, 2002/03 年的世界与今天的世界也截然不同。比如,当时美国及其盟国不久就对伊拉 克发动战争;美国经济更加脆弱;当时中国在世界经济中的影响力比现在要小得多 新冠肺炎疫情对中国商业地产的影响 及 应 对 3 显而易见的是,就本次疫情的波及范围、传播速 度,结合已经采取的延长假期、封城、局部交通 出行限制等措施来看,疫情对中国 GDP 增长的 短期影响将是巨大的,牛津经济研究院(
3、Oxford Economics)将 2020 年的预测下调 0.4 个百分 点至 5.6%。然而,是否达到或超过这个数值, 取决于此次疫情爆发时间的长短和政府在财政方 面作出的反应。这意味着现在评估最终影响还为 时过早。德勤(Deloitte)最近的一项调查证实 了这一点,在接受调查的 CEO 中有近 50保持 了本年度设定的财务目标,只有 14的 CEO 大 幅调低了绩效目标。 多地采取封城措施,加上数百万居民不愿意冒险 出门,必将导致日常生活受阻,进而影响消费, 包括春节期间的开支大幅缩减,而为了控制此次 病毒疫情,春节假期延长至 2 月 2 日,部分省 市更是要求企业返岗时间不得早于
4、2 月 10 日。 但预计疫情对消费的影响仍将大于对生产率的影 响。还应注意到的是,尽管受检疫区限制,中国 的货物运输仍在进行,但对原材料的需求可能会 降低,其负面影响或波及到进口合作伙伴。中长 期看,尽管新冠肺炎增加了近期的下行风险,但 一直以来经济和就业增长积极,具有韧性,这些 领域的整体基本面目前仍未改变。 而另一方面,中国政府已经采取一系列有力的金 融、财政措施以减少疫情对经济的冲击,包括通 过增加流动性及定向补贴的方式支持抗疫并帮扶 受疫情影响较重的地区及企业。中央财政支持下 的积极举措及金融系统的举措,无疑会对中国经 济增速在疫情结束后实现较快回升起到积极意义。 新冠肺炎疫情对商业
5、地产的影响 疫情影响下,写字楼市场将进一步承压。一方面,受疫情的影响,国内外企业对置换、 扩张办公物业较为审慎。而严格的延期复工措施之下,中小型企业因经济活动受限而 带来的短期内财务流动性风险更大,或对办公租赁市场造成影响,尤其影响联合办公 空间的租赁活动。 除了疫情造成的短期集中影响外,我们不能忽略当下写字楼市场的大环境及总体趋 势2019 年以来,全国多地甲级写字楼市场在宏观环境不佳及供应放量等因素的 影响下已然走弱,需求大幅下降,空置率攀升。企业面对突如其来的疫情,在营收受 到影响的情况下,削减高昂的甲级写字楼租赁成本成为重要选择,这无疑将减少或延 迟写字楼新增需求,各业主对客户的争夺将
6、进一步加剧。同时从供应层面来看,受到 疫情的影响,投资减缓、施工周期延长,市场供应也会明显变缓,这也会从一定程度 来缓解写字楼供应压力。计划于本季度乃至部分年内入市的项目预计也将多有推迟, 写字楼市场整体活跃度将会显著降低。 写字楼 4 戴 德 梁 行 研 究 院 另一方面,我们看到各级地方政府已经出台税收减免等相应政策支持企业渡过这场风暴,金融系 统亦出台举措帮扶受疫情影响较重的地区及企业,预计未来将会有范围更广的支持性政策持续出 台。而最终写字楼市场的逐渐复苏,必然是在疫情受到彻底控制、企业在各方帮扶之下度过难关 恢复经营之时。 从具体行业来看,受本次疫情的影响,医药与医疗设备,线上游戏、
7、远程教育等互联网行业将快 速发展 , 从而引发其扩租或新租的办公租赁需求;而零售、贸易、酒店、娱乐等行业受到较大冲击, 租赁活动或将收缩;律所、会计师事务所等专业服务业及金融业受到的直接影响则比较小,也将 会成为未来业主争取续租、扩租的重要对象。 未来, 租户和业主将着重塑造健康和智能的工作场所。能够应对突发公共事件的写字楼将受到租 户的信任。 智能楼宇管理、 健康和安全管理未来将是提升写字楼市场竞争力的主要因素。 另一方面, 远程工作实践将更受重视。 人们常常把灵活工作方式的需要归类于千禧一代, 认为他们需要适应 “随 时随地工作”的生活方式。然而,正是在这种时候,这种做法给公司带来了更广泛
8、的好处。在个 人层面,决策层可以与员工保持联系,掌握工作最新进展。在专业层面上,许多专业服务人员可 以继续履行他们的职责。 新冠肺炎疫情对中国商业地产的影响 及 应 对 5 疫情中短期内将对商业市场带来冲击,除了实体商业受到的直接影响外,由于缺少场 景,线上商业同样受到波及。为了控制疫情蔓延,中国启动了重大突发公共卫生事件 一级响应机制,包括取消或延期公共聚集性活动,延长假期,关闭旅游景区、影院、 酒吧等公共场所。 一些商场业主和零售商已经主动缩短营业时间或暂停营业部分门店。 受此影响,一些主要商业地产的业主实施疫情期间减免租金的措施。 实体零售的线上渠道或多或少帮助其缓解疫情带来的压力,并推
9、动线上线下相结合的 模式的进一步应用。在疫情期间,生鲜超市和外卖的业绩井喷式增长,特别是已建立 线上线下销售渠道的超市和餐厅,保障了人们的正常生活需求。过往为数不少的从来 不使用线上购物平台的人群在此次疫情中也被迫接触和使用。这既扩大了线上平台的 受众,也促使运营商进一步思考统筹整合商户,线上线下相结合的战略。此外,一些 零售商如麦当劳、% arabica、喜茶等品牌免费为医生提供外卖餐点服务,在公众中 赢得了良好的品牌形象。 零售业中短期前景依然不明朗,直至疫情结束。预计大型购物中心市场空置率将有所 推升。与此同时,整体平均租金则面临下调。 零售业 6 戴 德 梁 行 研 究 院 短期来看,
10、疫情增加了商品出口由检验检疫带来的运输、仓储及时间成本等。同时, 为控制疫情扩散企业复工需做足疫情防控及申报工作,同时部分城市的封城措施也造 成人力资源的流动困难,制造业的全面复工也面临困难,不同于在写字楼办公的企业 或部门的一些工作远程即可完成,工厂要求工人必须现场到岗。禁止外出、假期延长 和暂无限期的局部隔离,最终将会阻碍工业生产,从而可能带来供应和客户的迁移, 给外贸企业带来挑战。 从2003年非典时期来看, SARS的爆发导致工业增加值增速出现了连续三个月的下滑。 交通运输、仓储和邮政业增速也在第二季度出现了下跌,从 7.7% 跌至 2.3%。在六 月疫情结束后,二者均反弹至正常水平。
11、 此外,疫情控制在短期内会对物流业造成一定影响,保税仓受到出口影响可能面临一 定压力。然而从中长期来看,高标仓储受到的影响有限,尤其是在华东、华南等区域, 物流用地供应紧张,高标仓在热门城市仍有大量需求。目前持续的限制外出措施促使 人们更多的选择在线购物,这将会促进线上零售业、物流部门和供应链的进一步发展。 工业 新型冠状病毒疫情对中国商业地产的影响 及 应 对 7 应对与趋势 疫情的发生对于商业地产造成不可避免的负面影响,但无论是写字楼或商业项目的经 营者、业主方、租户、商户以及设施管理、物业服务公司等市场各方均积极摸索应对, 在此过程中启发的思考与尝试也往往衍生出行业发展的新趋势。 8 戴
12、 德 梁 行 研 究 院 新冠肺炎疫情对中国商业地产的影响 及 应 对 9 在疫情发生的背景下,企业不得不延期开工及出于风险考虑选择居家办公,在此过程中,在线 办公工具得到更好的普及与推广,企业及用户对远程交流与在线共享的接受度也得以提升 “数智化”办公体验令办公模式开始发生变化。 写字楼 1. a, 综合办公工具 Office 365 金山 WPS b, 在线协作文档工具 石墨文档 腾讯文档 金山文档 Google 文档 c, 团队知识库工具 语雀 d, 白板工具 比幕鱼 GitMind e, 在线视频会议工具 钉钉视频会议 腾讯会议 Zoom TalkLine 视频会议 小鱼易连云视频会议
13、 华为云 WeLink f, 灵感、零碎资料收集整理 工具 有道云笔记 印象笔记 为知笔记 幕布 - 极简大纲笔记 以上变化对于涉及在线办 公工具及平台的相关企业 显然会构成直接利好,扩 大市场规模及影响力,同 时也提示实体办公场所的 运营者及业主在优化办公 物业产品的同时,也更关 注包括线上平台及智能化 在内的整体办公生态的打 造,而非仅仅局限于常规 办公模式下使用者在有限 时间内的产品体验上。而 在此方面,近年来华润置 地的 Officeasy 润商务以及 卓越集团的 “O+智慧平台” 也已有所尝试和探索。 对空气质量关注度的提升转换为对物业空调、新风系 统的关注,更加健康、智能成为物业发
14、展趋势 2. 在目前市场保有的优质办公物业中,末端循环系统多采用风 机盘管 + 新风(空调水盘管、VRV),或全空气系统(VAV)。 对比二者,VAV 系统在空气质量效果方便表现相对较好,优 势在于可全新风运行、可做到单层控制,新风取风口若加装 电动风阀与风机联动, 实现风机停止运行时风阀为关闭状态, 则可避免共用风道串风。 1 0 戴 德 梁 行 研 究 院 VAV空调系统工作原理图 中央空调水系统工作原理图 送风 空调房间 冷冻水泵 冷却水泵 制冷 机组 蒸发器 冷凝器 冷却塔 膨胀阀 风机盘管或新风处理机组 冷却水 系统 冷冻水 系统 制冷剂 系统 回风 VAV 中央空调工作原理图 排风
15、新风 35 15 25网风 变风量末端 温控器 P 新冠肺炎疫情对中国商业地产的影响 及 应 对 1 1 常见主要中央空调系统对环境影响对比 空调系统形式 1 常规中央空调系统 主机形式 形式 1 和形式 3 需要有大型中央空调主机房和冷却塔安装位置;而形式 2 无需大型主机房和冷却塔安 装位置,只需有集中安装 VRV 主机平台。 冷媒介质系统 形式 1 冷冻水管道到办公区域,风机盘管和过滤网会有细菌污染;形式 2 有冷媒循环到办公区域,蒸 发器和过滤网会有细菌污染;形式 3 无冷冻水和冷媒到办公区域,只有新风与回风的混合空气到办公 区域,集中空气处理机中蒸发器与过滤网会有细菌污染。 形式 1
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