20220626-申港证券-房地产行业研究周报各地陆续推出房票政策加速信心恢复.pdf
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1、申港证券股份有限公司证券研究报告申港证券股份有限公司证券研究报告 敬请参阅最后一页免责声明 证券研究报告 行业研究行业研究 行业研究周报行业研究周报 各地陆续推出房票政策各地陆续推出房票政策 加速信心恢复加速信心恢复 房地产行业研究周报 投投资摘要资摘要: 每周一谈:每周一谈:各地陆续推出房票政策各地陆续推出房票政策 加速信心恢复加速信心恢复 6 月 20 日,郑州市发布关于印发郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法(暂行)的通知 ,标志着郑州房票政策正式落地。今年已有多座城市开始推行今年已有多座城市开始推行房票政策房票政策,包括郑州、江苏宜兴、浙江温州、浙江宁波、河南许昌等地。 房票的房票的
2、本质是一种票据化的征地安置措施。本质是一种票据化的征地安置措施。不同于实物安置或货币化安置,分别使用安置房或直接发放货币给拆迁住户,房票安置的过程为征收人向被征收人发放可以抵扣未来一定购房金额的结算凭证实现征地拆迁,并在被征收人未来使用房票购房时,由征收人支付房票载明金额的购房款,完成征迁补偿。 以郑州本次推行的房票政策为例,我们可以发现房票安置的一些特性:以郑州本次推行的房票政策为例,我们可以发现房票安置的一些特性: 房票有一定使用期限房票有一定使用期限,以郑州实施办法为例,房票自核发之日起超过 12 个月未使用,将视同自动放弃房票安置,并重新按货币补偿方式安置,并不再享受相应政策性奖励;不
3、同城市房票使用期限各异,期限普遍在 12-24 个月; 房票限定了适用范围房票限定了适用范围,郑州房票使用范围在郑州中心城区,并针对政府明确参与房票安置房工作开发企业提供的楼盘;其他城市房票也均限于本市范围内使用,部分城市不可跨区使用; 房票政策多带有一定优惠倾斜房票政策多带有一定优惠倾斜,郑州房票政策优惠包括:给予安置补偿权益金额 8%作为政策性奖励;以现金方式奖励 3 个月过渡费;房票购房不计入限购套数;房票购房成交价格不超补偿部分免征契税,超出的部分部分征收契税等。 从以上房票的特点我们可以发现房票的优势:从以上房票的特点我们可以发现房票的优势: 房票降低了政府的资金压力房票降低了政府的
4、资金压力,不同于货币化安置需即时支付,或实物安置需推进安置房建设,房票安置的资金支付在商品房销售后发生,一方面减少了政府短期的资金压力;另一方面,销售转暖后,土地财政有望被促进转暖; 房票减少了资金外流的风险房票减少了资金外流的风险,由于房票限制了使用区域,资金外流风险降低,即降低了货币化安置所导致的资金向高能级城市流动的风险; 房票为所在城市实现了商品房市场价格的“锚定”房票为所在城市实现了商品房市场价格的“锚定” ,由于被征收者的资金其实质反映在票据化的房票,且仅在指定区域内用于购买商品房,当地商品房价格一定程度与被征迁人的征迁补偿完成了挂钩。 房票的优势本质来源于我国住房供给结构尚未完全
5、平衡的现状。房票的优势本质来源于我国住房供给结构尚未完全平衡的现状。这导致不同区域城市间市场存在分化风险,局部存在投机炒房的风险。通过房票机制,可以有效避免合理的需求转变为过热的投机。房票政策将有利于信心修复,加速当房票政策将有利于信心修复,加速当地市场回暖地市场回暖,合理的需求将被充分释放,同时市场的价格也得到了一定承托,将有助于各城市商品房成交复苏及信心修复。结合三四线城市整体仍未明确底部的市场特征,我们认为房票政策将更有针对性的改善商品房市场的基本面。 数据追踪(数据追踪(6 6 月月 1 13 3 日日- -6 6 月月 1919 日) :日) : 新房市场:新房市场: 30 城成交面
6、积单周同比及累计同比分别为+37 PCT、-38 PCT,一线城市+33 PCT,-37 PCT,二线城市-57 PCT,-69 PCT,三线城市+282 PCT,+13 PCT。 二手房市场:二手房市场:13 城二手房成交面积单周同比+18 PCT,累计同比-27 PCT。 土地市场:土地市场:100 城土地供应建筑面积累计同比+10 PCT,成交建筑面积累计同比-9 PCT,成交金额累计同比-53 PCT,土地成交溢价率为 3.92%。 城市行情城市行情环比:环比:北京(+52 PCT) ,上海(+16 PCT) ,广州(+95 PCT) ,深圳(+2 PCT) ,南京(-22 PCT)
7、,杭州(+3 PCT) ,武汉(+156 PCT) 。 投资策略:投资策略:基本面改善确定性渐强,建议优先选择行业龙头保利发展、万科 A、龙湖集团;产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团、绿城中国等;资信背景良好,有发展潜力的地方国央企龙头建发国际、越秀地产;代建领域推荐行业龙头绿城管理控股。 风险提示风险提示:销售市场下行,个别房企出现债务违约。 评级评级 增持增持 2022 年 6 月 26 日 曹旭特 分析师 SAC 执业证书编号:S1660519040001 翟苏宁 研究助理 SAC 执业证书编号:S1660121100010 行业基本资料行业基本资料 股票家数 126 行业平均市盈率 1
8、2.15 市场平均市盈率 12.78 行业表现走势图行业表现走势图 资料来源:wind 申港证券研究所 1、 房地产行业研究周报:销售指标单月同比跌幅收窄 基本面边际改善2022-06-20 2、 房地产行业研究周报:上海土拍观察 市场热度稳中有增2022-06-13 3、 房地产行业研究周报:销售市场边际转暖 土地市场保持平稳2022-06-06 -40%-20%0%20%40%60%房地产(申万)沪深300更多投研资料 公众号:mtachn房地产行业研究周报 敬请参阅最后一页免责声明 2 / 11 证券研究报告 内容目录内容目录 1. 1. 每周一谈:各地陆续推出房票政策每周一谈:各地陆续
9、推出房票政策 加速信心修复加速信心修复 . 3 1.1 郑州发布房票政策实施办法 房票政策已在十余城推行 . 3 1.2 房票政策有利于信心修复 加速市场复苏 . 4 1.3 投资策略 . 4 2. 2. 本周行情回顾本周行情回顾 . 5 3. 3. 行业动态行业动态 . 6 4. 4. 数据追踪数据追踪 . 7 4.1 新房成交数据 . 7 4.2 二手房成交数据 . 8 4.3 土地成交数据 . 8 4.4 部分重点城市周度销售数据 . 9 5. 5. 风险提示风险提示 . 9 图表目录图表目录 图图 1 1: 申万一级行业涨跌幅(申万一级行业涨跌幅(% %) . 5 图图 2 2: 本周
10、涨跌幅前十位(本周涨跌幅前十位(% %) . 5 图图 3 3: 本周涨跌幅后十位(本周涨跌幅后十位(% %) . 5 图图 4 4: 房地产行业近三年房地产行业近三年 PEPE(TTMTTM) . 6 图图 5 5: 房地产行业近三年房地产行业近三年 PBPB(LFLF) . 6 图图 6 6: 3030 大中城市商品房周度成交面积及同比环比增速大中城市商品房周度成交面积及同比环比增速 . 7 图图 7 7: 一二三线城市(一二三线城市(3030 城)周度成交面积同比城)周度成交面积同比 . 7 图图 8 8: 一二三线城市(一二三线城市(3030 城)累计成交面积同比城)累计成交面积同比
11、. 7 图图 9 9: 1313 城二手房周度成交面积及同比环比增速城二手房周度成交面积及同比环比增速 . 8 图图 1010: 1313 城二手房周度成交面积累计同比增速城二手房周度成交面积累计同比增速 . 8 图图 1111: 100100 大中城市土地成交及供应建筑面积累计同比大中城市土地成交及供应建筑面积累计同比 . 8 图图 1 12 2: 100100 大中城市土地成交总价累计同比及周度溢价率大中城市土地成交总价累计同比及周度溢价率 . 8 图图 1313: 一线城市成交及供应土地建筑面积累计同比一线城市成交及供应土地建筑面积累计同比 . 8 图图 1414: 二三线城市成交及供应
12、土地建筑面积累计同比二三线城市成交及供应土地建筑面积累计同比 . 8 图图 1515: 一二三线城市成交土地总价累计同比一二三线城市成交土地总价累计同比 . 9 图图 1616: 一二三线城市成交土地周度溢价率一二三线城市成交土地周度溢价率 . 9 表表 1 1: 部分推行房票城市政策一览部分推行房票城市政策一览 . 3 表表 2 2: 部分重点城市周度销售面积(万平方米)部分重点城市周度销售面积(万平方米) . 9 更多投研资料 公众号:mtachn房地产行业研究周报 敬请参阅最后一页免责声明 3 / 11 证券研究报告 1.1. 每周一谈:每周一谈:各地各地陆续推出陆续推出房票政策房票政策
13、 加速信心加速信心恢复恢复 近期近期多座城市陆续多座城市陆续推出房票政策,房票政策推出房票政策,房票政策具有一定区域限制具有一定区域限制、且能一定程度承且能一定程度承托当地市场托当地市场商品房商品房价格预期价格预期,更有利于改善,更有利于改善所在所在城市城市的的商品房商品房销售流量,加速信销售流量,加速信心恢复心恢复。 1.11.1 郑州发布郑州发布房票政策房票政策实施办法实施办法 房票政策房票政策已已在在十余十余城城推行推行 6 月 20 日,郑州市人民政府办公厅发布关于印发郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法(暂行)的通知 (6 月 8 日获批) ,标志着郑州房票政策正式落地,并明确了安
14、置执行细则。今年已有多座城市开始推行房票政策,包括郑州、江苏宜兴、浙江温州、浙江宁波、河南许昌等地,另有部分城市的房票政策正在意见征询中。 表表1 1:部分推行房票城市政策一览部分推行房票城市政策一览 时间时间 城市城市 相关文件相关文件 政策内容政策内容 2022/3/28 河南信阳 信阳市人民政府关于推进中心城区房屋征收 补偿房票安置的实施意见 被征收人选择房票安置的,被征收人所的补偿按照我市国有土地或集体土地征收办法计算后,给予其5%的奖励。选择房票安置的被征收人,可以跨区购买“房源超市”中的房屋,享受政府商定价格优惠。 2022/5/29 河南许昌 关于引发许昌市中心房屋征收房票安置实
15、施办法的通知 被征收人选择房票安置的,按期搬迁并领取房票之日起 12 个月内购买房屋的,由征收人按房票价格 5%给予奖励。 2022/5/31 浙江宁波 关于支持刚性和改善型住房需 求的通知 调整优化集体土地住宅征迁评估机制,提高房屋征迁货币安置比例,推行征收安置房票制度。 2022/6/8 河南郑州 郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法 (暂行) 被征收人选择房票安置的,安置补偿权益按照房屋征收与补偿相关规定计算后,由征收人给予安置补偿权益金额8%的奖励,作为房票安置政策性奖励,列入房票票面金额,同时以现金方式奖励被征收人 3 个月的过渡费。 2022/6/16 浙江海宁 关于推进国有土地
16、上住宅房屋征收试行房票安置的通知 被征收人选择房票安置的,在现有房屋征收货币补偿的基础上,再按被征收房屋市场评估价值(不含装修、附属物)的20%给予房票奖励。 2022/6/16 湖北鄂州 鄂州市房屋征收房票安置实施办法(试行) 在现有房屋征收安置补偿方式的基础上,增加房票安置。选择房 票安置的被征收人使用房票购买本市新建商品住房的,给予购房 奖励。 2022/6/18 浙江温州 温州市支持合理住房需求的阶段性政策 原则上全面停止安置房新建,推进房 屋征收房票政策全覆盖,落实政府商定房票购买商品房优惠项目 目录。推进房票市区全域流转。 2022/6/20 江苏宜兴 宜兴市住宅房屋征收房票安置实
17、施办法(试行)征求意见稿 房票安置是对现有货币补偿的补充,房票可在本市范围内跨区域使用,开具之日 6 个月内使用,可按房票使用面值金额1%领取购房补贴。 资料来源:各地政府网站 申港证券研究所 房票的本质是一种票据化的征地安置措施房票的本质是一种票据化的征地安置措施。不同于实物安置或货币化安置,分别使用安置房或直接发放货币给拆迁住户,房票安置的过程为征收人向被征收人发放可以抵扣未来一定购房金额的结算凭证实现征地拆迁,并在被征收人未来使用房票购房时,由征收人支付房票载明金额的购房款,完成征迁补偿。过程中,被征收的房屋将首先按货币量化计算价值,随后转化为房票的形式出具给被征收人。 以郑州本次推行的
18、房票政策为例,我们可以发现房票以郑州本次推行的房票政策为例,我们可以发现房票安置安置的一的一些些特性:特性: 房票有一定使用期限房票有一定使用期限,以郑州实施办法为例,房票自核发之日起超过 12 个月未使用,将视同自动放弃房票安置,并重新按货币补偿方式安置,并不再享受相更多投研资料 公众号:mtachn房地产行业研究周报 敬请参阅最后一页免责声明 4 / 11 证券研究报告 应政策性奖励;不同城市房票使用期限各异,如信阳为 18 个月、许昌为 12 个月,这一期限普遍在 12-24 个月范围内; 房票限定了适用范围房票限定了适用范围,郑州房票使用范围在郑州中心城区,并针对政府明确参与房票安置房
19、工作开发企业提供的楼盘;其他城市房票也均限于本市范围内使用,部分城市不可跨区使用; 房票政策多带有一定优惠倾斜房票政策多带有一定优惠倾斜,郑州房票政策优惠包括:给予安置补偿权益金额 8%作为房票安置政策性奖励;以现金方式奖励征收人 3 个月过渡费;房票购房不计入限购套数;房票购房成交价格不超补偿部分免征契税,超出部分部分征收契税等;其他城市多同样附带优惠政策,如许昌将按购房金额 5%计算奖励、信阳按拆迁补偿金 5%计算奖励等。 1.21.2 房票政策房票政策有利于信心修复有利于信心修复 加速市场复苏加速市场复苏 从以上房票的特点我们可以发现房票的优势:从以上房票的特点我们可以发现房票的优势:
20、房票降低了政府的资金压力房票降低了政府的资金压力,不同于货币化安置需即时支付,或实物安置需推进相应的安置房建设,房票安置的资金支付需在商品房销售完成后发生,一方面减少了政府短期的资金压力;另一方面,销售转暖后,虽然政府资金流出会有所增长,但同样会带动开发商信心回归,土地财政有望被促进转暖; 房票房票减少了资金外流的风险,减少了资金外流的风险,由于房票限制了使用区域,资金外流风险降低,即降低了货币化安置所导致的资金向高能级城市流动的风险; 房票房票为所在城市实现了商品房市场价格的“锚定”为所在城市实现了商品房市场价格的“锚定” ,由于被征收者的资金其实质反映在票据化的房票,且仅在指定区域内用于购
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