滨江集团:杭州滨江房产集团股份有限公司2021年面向合格投资者公开发行公司债券(第二期)募集说明书摘要.PDF
《滨江集团:杭州滨江房产集团股份有限公司2021年面向合格投资者公开发行公司债券(第二期)募集说明书摘要.PDF》由会员分享,可在线阅读,更多相关《滨江集团:杭州滨江房产集团股份有限公司2021年面向合格投资者公开发行公司债券(第二期)募集说明书摘要.PDF(182页珍藏版)》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。
1、杭州滨江房产集团股份有限公司 2021 年面向合格投资者公开发行公司债券(第二期)募集说明书摘要 1 声声 明明 本募集说明书摘要的目的仅为向投资者提供有关本次发行的简要情况,并不包括募集说明书全文的各部分内容。募集说明书全文同时刊载于深圳证券交易所网站。投资者在做出认购决定之前, 应仔细阅读募集说明书全文, 并以其作为投资决定的依据。 除非另有说明或要求, 本募集说明书摘要所用简称和相关用语与募集说明书相同。杭州滨江房产集团股份有限公司 2021 年面向合格投资者公开发行公司债券(第二期)募集说明书摘要 2 重大事项提示重大事项提示 请投资者关注以下重大事项,并仔细阅读请投资者关注以下重大事
2、项,并仔细阅读募集说明书募集说明书中中“风险因素风险因素”等有关章节。等有关章节。 一、 杭州滨江房产集团股份有限公司已于2019年8月9日获得中国证券监督管理委员会关于核准杭州滨江房产集团股份有限公司向合格投资者公开发行公司债券的批复(证监许可20191481号)核准向合格投资者公开发行面值总额不超过27亿元的公司债券(以下简称“本次债券”)。 发行人本次债券采取分期发行的方式, 其中本期发行债券 (以下简称 “本期债券” )面值不超过 8.56 亿元。 二、 本期债券为 2 年期, 本期债券的全称为 “杭州滨江房产集团股份有限公司 2021年面向合格投资者公开发行公司债券(第二期)”,债券
3、简称为“21 滨房 02”,债券代码“149585”。 三、本期债券发行规模为人民币不超过 8.56 亿元(含 8.56 亿元),每张面值为100 元,发行数量为不超过 856 万张,发行价格为人民币 100 元/张。 四、本期债券发行上市前,公司 2021 年 3 月 31 日净资产为 288.13 亿元(2021年 3 月 31 日合并财务报表中的所有者权益合计),合并口径资产负债率为 84.19%,母公司口径资产负债率为 74.17%; 发行人最近三个会计年度实现的年均可分配利润为17.25 亿元 (2018 年、 2019 年和 2020 年经审计的合并报表归属于母公司所有者的净利润的
4、平均值),预计不少于本次债券利息的 1.5 倍。发行人在本次发行前的财务指标符合相关规定。 五、本期债券发行采取网下面向符合公司债券发行与交易管理办法(以下简称“管理办法”)规定且在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司开立合格A 股证券账户的合格投资者询价配售的方式。网下申购由簿记管理人根据簿记建档情况进行配售。具体发行安排将根据深圳证券交易所的相关规定进行。具体配售原则请详见本募集说明书摘要之“第一节 一、 (三)本期债券的主要条款”之“配售规则”。 六、网下发行对象为拥有中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司开立的合格A股证券账户的合格投资者。 投资者通过向簿记管理人提交 网下利率询价及
5、申购申请表杭州滨江房产集团股份有限公司 2021 年面向合格投资者公开发行公司债券(第二期)募集说明书摘要 3 的方式参与网下询价申购。合格投资者网下最低申购单位为500万(含500万元),超过500万元的必须是100万的整数倍,簿记管理人另有规定的除外。 七、投资者不得非法利用他人账户或资金账户进行认购,也不得违规融资或替代违规融资认购。 投资者认购本期债券应遵守相关法律法规和中国证券监督管理委员会的有关规定,并自行承担相应的法律责任。 八、公司的主体信用等级和本期债券信用等级皆为 AAA 级,符合进行质押式回购交易的基本条件。 九、经联合资信评估股份有限公司综合评定,发行人主体信用等级为
6、AAA,评级展望为稳定,本期债券信用等级为 AAA,说明发行人偿还债务的能力极强,基本不受不利经济环境的影响,违约风险极低。联合资信出具了杭州滨江房产集团股份有限公司 2021 年面向合格投资者公开发行公司债券(第二期)信用评级报告,评级报告中对如下事项进行了关注: (1)公司业务存在一定的区域集中风险。公司房地产业务主要集中在杭州地区,当地房地产市场调控精准度不断提升,受当地限价、限购等调控政策影响, 企业盈利空间恐受到挤压。 (2) 关注公司未来土地拓展及权益占比情况。在销售提速及高效运营策略的作用下,公司未开发土地储备规模一般,存在较大的补库存需求。同时,公司土地项目权益占比有待提升。(
7、3)公司债务负担提升。2018年以来,公司债务规模快速增长,债务负担有所上升。本期债券发行及上市安排请参见发行公告。 十、根据监管部门和联合资信评估股份有限公司对跟踪评级的有关要求,联合资信将在本次(期)债券存续期内,在每年杭州滨江房产集团股份有限公司年报公告后的两个月内,且不晚于每一会计年度结束之日起六个月内进行一次定期跟踪评级,并在本次(期)债券存续期内根据有关情况进行不定期跟踪评级。 杭州滨江房产集团股份有限公司应按联合资信跟踪评级资料清单的要求,提供有关财务报告以及其他相关资料。杭州滨江房产集团股份有限公司或本次(期)债券如发生重大变化,或发生可能对信用等级产生较大影响的重大事件,杭州
8、滨江房产集团股份有限公司应及时通知联合资信并提供有关资料。 联合资信将密切关注杭州滨江房产集团股份有限公司的经营管理状况、外部经营杭州滨江房产集团股份有限公司 2021 年面向合格投资者公开发行公司债券(第二期)募集说明书摘要 4 环境及本次(期)债券相关信息,如发现杭州滨江房产集团股份有限公司出现重大变化,或发现存在或出现可能对杭州滨江房产集团股份有限公司或本次(期)债券信用等级产生较大影响的事项时,联合资信将就该事项进行必要调查,及时对该事项进行分析,据实确认或调整信用评级结果。 如杭州滨江房产集团股份有限公司不能及时提供跟踪评级资料及情况,导致联合资信无法对杭州滨江房产集团股份有限公司或
9、本次(期)债券信用等级变化情况做出判断,联合资信可以终止评级。 联合资信对本次 (期) 债券的跟踪评级报告将在联合资信网站和交易所网站公告,且在交易所网站公告的时间不晚于在联合资信网站、其他交易场所、媒体或者其他场合公开披露的时间;同时,跟踪评级报告将报送杭州滨江房产集团股份有限公司、监管部门等。 十一、受国民经济总体运行状况、国家宏观经济、金融政策以及国际环境变化的影响,市场利率存在波动的可能性。由于本期债券期限较长,债券的投资价值在存续期内可能随着市场利率的波动而发生变动,因而本期债券投资者实际投资收益具有一定的不确定性。 十二、本次发行结束后,公司将尽快向深圳证券交易所提出关于本期债券上
10、市交易的申请。本期债券符合在深圳证券交易所集中竞价系统和综合协议交易平台同时交易(以下简称“双边挂牌”)的上市条件。但本期债券上市前,公司财务状况、经营业绩、现金流和信用评级等情况可能出现重大变化,公司无法保证本期债券双边挂牌的上市申请能够获得深圳证券交易所同意,若届时本期债券无法进行双边挂牌上市,投资者有权选择将本期债券回售予本公司。若公司经营与收益等情况变化引致的投资风险和流动性风险,由债券投资者自行承担,本期债券不能在除深圳证券交易所以外的其他交易所上市。 十三、本期债券的偿债资金将主要来源于发行人日常经营所产生的现金流。最近三年及一期,发行人息税折旧摊销前利润(EBITDA)分别为 5
11、1.64 亿元、65.74 亿元、59.02 亿元和 10.04 亿元;最近三年及一期,发行人合并口径实现的营业收入分别为211.15 亿元、249.55 亿元、285.97 亿元和 74.30 亿元;归属于母公司所有者的净利润杭州滨江房产集团股份有限公司 2021 年面向合格投资者公开发行公司债券(第二期)募集说明书摘要 5 分别为 12.17 亿元、16.31 亿元、23.28 亿元和 3.97 亿元;经营活动产生的现金流净额分别为-139.40 亿元、26.21 亿元、-31.57 亿元和-6.37 亿元。发行人经营活动现金流波动较大,这一方面是因为自 2018 年以来,发行人加大了土地
12、储备力度,土地价款支出相应增加;另一方面是因为房地产项目往往开发周期较长,包括前期购置土地、支付项目建筑安装成本、商品销售资金回笼等诸多环节,资金回笼和资金支出之间存在一定的时间错配。 虽然发行人目前的经营情况、 财务状况和资产质量良好, 但在本期债券存续期内,如若发行人未来销售资金不能及时回笼、融资渠道不畅或不能合理控制融资成本,将可能会影响本期债券本息的按期兑付。 十四、房地产企业普遍存在资产负债率较高的特点。最近三年及一期,发行人合并口径资产负债率分别为 77.94%、82.71%、83.70%和 84.19%,发行人母公司的资产负债率分别为 64.79%、67.21%、74.03%和
13、74.17%,资产负债率较高,这主要是因为房地产业务项目前期投入较大,为满足开发项目的资金需求,发行人主要通过银行贷款等债务融资方式筹措资金,从而使得公司的负债率水平较高;此外,发行人从事的房地产业务所形成的商品房预售款确认收入前在预收款项科目核算,对公司的资产负债水平亦有一定影响,最近三年及一期发行人扣除预收账款后的资产负债率分别为49.10%、39.82%、41.34%和 39.27%。 最近三年, 发行人 EBIT 利息保障倍数分别为 3.82 倍、 3.25 倍和 2.46 倍; EBITDA利息保障倍数分别为 3.91 倍、 3.36 倍和 2.55 倍。 总体来看发行人经营活动对有
14、息负债利息支出的保障能力较强。若未来房地产市场出现重大波动,可能对公司房地产业务的销售情况和资金回笼产生不利影响,进而导致公司流动资金紧张,财务风险加大,从而对公司的正常经营产生不利影响。 十五、最近三年及一期,发行人全部债务分别为 2,666,498.14 万元、3,226,968.05万元、4,196,040.26 万元和 4,320,220.40 万元,呈不断增加趋势。主要原因为发行人新增土地储备、房地产项目开发较多,为满足资金需求,发行人新增银行贷款、发行短期融资券较多。发行人长期负债占比较高,与房地产业务较长的开发周期相适应,货币资金等短期资产对短期债务形成较好的覆盖。最近三年,发行
15、人营业收入分别为杭州滨江房产集团股份有限公司 2021 年面向合格投资者公开发行公司债券(第二期)募集说明书摘要 6 2,111,547.45 万元、2,495,450.33 万元和 2,859,679.98 万元,净利润分别为 315,221.48万元、397,303.54 万元和 354,777.00 万元,为发行人的偿债支出提供了后续保障。但如果发行人未来房地产项目开发、销售出现不利变动,将会影响发行人的偿债能力。 十六、最近三年及一期,发行人营业收入分别为 2,111,547.45 万元、2,495,450.33万元、2,859,679.98 万元和 742,991.86 万元,波动较
16、大。发行人的主营业务为房地产销售,受房地产行业宏观调控以及浙江区域限购的影响较大,如果未来房地产行业宏观调控增强, 或者浙江区域的限购政策变严, 可能会对发行人的盈利能力造成不利影响,从而影响发行人的偿债能力。 十七、 存货是发行人资产的最重要组成部分, 包括开发成本 (在建及拟建商品房) 、开发产品(完工商品房)、原材料、库存商品和低值易耗品。开发成本和开发产品中包括土地使用权、建筑安装工程费、资本化的借款费用、其他直接和间接开发费用等。最近三年及一期末, 发行人存货账面价值分别为 5,351,365.95 万元、 8,449,354.51 万元、11,626,174.64 万元和 12,6
17、47,772.04 万元,占资产总额的比例分别为 61.12%、65.18%、67.59%和 69.41%。如果未来因为宏观经济环境、信贷政策、产业政策等因素影响,相关房地产项目价格出现大幅下滑,发行人的存货将面临跌价风险,进而对其财务表现产生不利影响。 十八、2020 年,发行人开发成本为 1,090.47 亿元,较 2019 年增加 302.80 亿元,主要系发行人新增土地储备较多所致。发行人部分项目因地理位置优越而拿地成本较高,若未来项目所在地房地产调控政策及市场景气度发生波动,将对发行人房地产项目的销售和利润产生影响,进一步影响发行人的偿债能力。 十九、截止 2021 年 3 月末,发
18、行人在建项目 86 个,预计总投资 3,132.48 亿元、已投资 2,510.7 亿元,已销售 2,158.59 亿元,已销售面积 616.74 万平方米,剩余可售面积 410.15 万平方米;拟建项目 13 个,预计总投资 499.28 亿元。随着发行人加快规模扩张,发行人在建、拟建项目尚需投资规模较大,面临着一定资本支出压力,2020年发行人经营活动现金净流出 573.43 亿元。同时,项目数量增加也加大了公司管理难度、去库存风险。 二十、通过合作开发方式,发行人拓宽了融资渠道,减少了自有资金投入,合作杭州滨江房产集团股份有限公司 2021 年面向合格投资者公开发行公司债券(第二期)募集
19、说明书摘要 7 开发已成为公司重要的经营模式之一。发行人在合作开发经营中,尽管已经采取谨慎选择合作方、强调项目经营上的主导权以及建立有效的纠纷处理机制等措施应对合作所可能带来的风险,但如果合作各方在履行合作合同时产生了争议和纠纷,且无法得到正常解决时,则项目进度将可能会受到较大影响,进而对公司经营带来负面影响。 此外,房地产开发项目一般投资金额巨大,对资金流动性要求很高,但房地产项目公司一般情况下注册资本较小,仅依靠项目公司注册资本金往往无法满足项目开发建设所需,在项目建设前期需要通过股东借款来解决资金需求。因此,项目公司合作各方均会签订项目合作开发协议,约定合作各方在项目前期按股权比例为项目
20、公司提供股东借款,该笔股东借款成为公司对少数股东的其他应付款。在项目实现预售且能够保障项目正常运作的情况下,按股权比例归还股东借款或将结余资金暂存至各方股东,该笔暂存资金成为公司对少数股东的其他应收款。如若发行人在合作开发项目中采取的管理措施不当,或与合作方间的资金往来未能严格遵循合作协议约定开展,则可能对发行人和本期债券的持有人产生不利影响。 二十一、房地产行业受宏观经济和宏观政策的影响较大,为保持房地产行业的持续健康发展,政府可利用行政、税收、金融、信贷等多种手段对房地产市场进行调控。近年来,我国政府针对房地产行业出台了一系列调控政策,从增加保障性住房和普通商品住房有效供给、抑制投资投机性
21、购房需求、促进供应土地的及时开发利用等多个方面进行调控,对房地产市场造成了较大影响。未来房地产调控政策及未来宏观政策的出台或调整,可能对发行人的经营及发展带来一定的不利影响。 二十二、发行人房地产项目主要集中在杭州等城市,存在区域集中风险。近年来,杭州等城市房地产市场保持相对平稳趋势,商品房销售金额与销售单价呈稳步增长趋势,发行人房地产项目销售良好。如果未来杭州等城市的房地产市场出现不利变化,将对发行人的经营发展造成不利影响。 二十三、截至 2021 年 3 月末,发行人及其下属子公司在建项目合计 86 个,可销售面积达到 1,026.89 万平方米,拟建项目 13 个,合计建筑面积 181.
22、82 万平方米,如果未来房地产行业调控政策加强,或项目所在城市的限购政策加强,将直接影响发行人房地产项目的影响,导致去库存速度减慢,从而影响发行人的盈利能力。 杭州滨江房产集团股份有限公司 2021 年面向合格投资者公开发行公司债券(第二期)募集说明书摘要 8 二十四、债券持有人会议根据债券持有人会议规则审议通过的决议,对所有本次未偿还债券持有人(包括所有出席会议、未出席会议、反对决议或放弃投票权的债券持有人,以及在相关决议通过后受让本期债券的持有人)具有同等约束力。债券持有人认购、购买或以其他合法方式取得本期债券均视作同意并接受债券持有人会议规则并受之约束。 二十五、本期债券为无担保债券。在
23、本期债券的存续期内,若受国家政策法规、行业及市场等不可控因素的影响, 发行人未能如期从预期的还款来源中获得足够资金,可能将影响本期债券本息的按期偿付。 若发行人未能按时、 足额偿付本期债券的本息,债券持有人亦无法从除发行人外的第三方处获得偿付。此外,截至 2021 年 3 月末,发行人主要使用土地及经营性物业作为抵押,受限资产合计账面价值为 7,004,222.83 万元,占发行人期末总资产的 38.44%,占发行人期末净资产的 243.09%。受限资产中固定资产主要是为借款提供抵押担保的千岛湖酒店房屋建筑物,存货主要是为借款提供抵押担保的开发项目, 投资性房地产主要是为借款提供抵押担保的持有
24、型物业 (商铺、写字楼) , 无形资产主要是为借款提供抵押担保的天目山小镇项目自持的土地使用权,不包含预售房产。 若公司经营不善而破产清算,则本期债券持有人对发行人抵、质押资产的求偿权劣后于发行人的抵质押债权。 二十六、根据公司债发行与交易管理办法等相关规定,本期债券仅面向合格投资者发行,公众投资者不得参与发行认购。本期债券上市后将被实施投资者适当性管理,仅限合格投资者参与交易,公众投资者认购或买入的交易行为无效。 二十七、因发行人本期债券涉及到跨年更名,为“杭州滨江房产集团股份有限公司 2021 年面向合格投资者公开发行公司债券(第二期)”,公告文件所涉部分相应修改, 公告文件中债券名称变更
25、不影响其他申请文件的有效性, 其他申请文件继续有效。本期债券的名称修改亦不影响发行人、受托管理人、主承销商等机构已签署的相关协议的效力。 二十八、2020 年 6 月 12 日,杭州滨江房产集团股份有限公司收到联合信用评级有限公司出具的公司债券 2020 年跟踪评级报告,上调滨江集团主体信用等级为杭州滨江房产集团股份有限公司 2021 年面向合格投资者公开发行公司债券(第二期)募集说明书摘要 9 AAA,评级展望为稳定。本次评级调整是联合信用评级有限公司对滨江集团主体信用情况的肯定,是滨江集团资信水平提升的表现,不会对滨江集团偿债能力、债券投资者适当性管理、债券质押式回购资格等产生不利影响。
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 滨江 集团 杭州 房产 集团股份有限公司 2021 面向 合格 投资者 公开 发行 公司债券 第二 募集 说明书 摘要
链接地址:https://www.deliwenku.com/p-23649900.html
限制150内