2016民间资本调研报告系列之城市有机更新的轻资产模式.pdf
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1、 民间资本与房地产业发展研究课题组 研究主持 _ 住房和城乡建设部政策研究中心 高和资本 课题组联席组长 _ 秦虹 / 住房和城乡建设部政策研究中心主任 苏鑫 / 高和资本董事长 课题组主要成员 _ 住房和城乡建设部政策研究中心 / 周江 浦湛 钟庭军 张有坤 高和资本 / 周以升 陈希 李慧忠 研究单位介绍 _ 住房和城乡建设部政策研究中心是住房和城乡建设部直属的软科学研究机构 ; 其主要职能是为住房和城乡建设部领导提供 决策咨询和政策建议; 接受地方政府和企业委托, 提供政策咨询及市场调研服务; 承担研究生培养和建设领域人才培训工作。 高和资本于 2009 年 10 月正式成立,是中国首支
2、人民币商业地产私募股权基金,专注于投资一线城市和 1.5 线城市的核 心区域的商业不动产,已收购项目11 宗,在北京、上海核心区域投资总额超过 240 亿元。高和资本在 2012 年2015 年 连续四年被上海第一财经中国房地产金融杂志评为 “中国房地产人民币基金 TOP10 ” ,是中国商业地产基金的领跑者。 民间资本与房地产业发展研究报告是由住房和城乡建设部政策研究中心和高和资本共同联合撰写的系列行业研究报告。 2011-2015 年期间,联合课题组连续 5 年就民间资本和房地产业发展的前沿问题和焦点问题开展研究,分别聚焦于鄂尔 多斯温州山西陕西四地民间资本、人民币房地产私募基金发展、房地
3、产企业直接融资、存量房时代的房地产市场、商业地 产资产证券化、互联网金融与房地产业发展等。以上报告的发布引发重点财经媒体、党政媒体、都市类媒体、境外媒体上 千篇次报道。网络媒体转载超过 5 万条。此外,有十余家电视台、电台进行了电视报道。 往期报告名录 _ 2015 年聚焦互联网金融与房地产业发展 2014 年商业地产资产证券化研究 2013 年聚焦房地产企业直接融资 、 存量房时代的房地产市场研究 2012 年2012 年民间资本与房地产业研究报告 2011 年我国民间资本与房地产业发展研究报告 、 人民币房地产私募基金发展报告 下载地址 _ 致谢 _ 庄凌顾问提供媒体支持 目 录 02 0
4、2 03 04 05 05 08 11 14 15 15 16 18 19 19 22 25 27 31 33 35 一 城市有机更新的规律探索 一 当前实施城市有机更新符合城市发展规律 二 当前实施城市有机更新符合房地产市场趋势 三 当前实施城市有机更新符合大城市政府的需求 二 城市有机更新的轻资产模式及案例 一 长期租赁型 二 基金持有型 三 联合开发型 四 品牌输出型 三 城市有机更新的轻资产模式展望 一 轻资产模式在城市有机更新中的优势 二 轻资产模式在城市有机更新中的应用 三 城市有机更新的轻资产模式发展前景 四 城市有机更新的轻资产模式(案例篇) 一 公寓更新案例 1 : 链家自如
5、 二 公寓更新案例 2 : 上海新起点公寓 三 公寓更新案例 3 : 新派公寓 四 办公地产更新案例 1 : 新街高和 五 办公地产更新案例 2 : 氪空间 六 办公地产更新案例 3 : 莱锦创意产业园 七 商业地产更新案例 : 上海 K11 2民间资本与房地产业发展报告 城市有机更新的轻资产模式 城市更新不是一个新概念,城市从诞生之日起,其不断发展的过程就是不断更新的过程。 但本研究所指城市有机更新是特指不拆除重建的更新。在我们连续第六年研究民间资本与 房地产业发展关系的这个时点,我们的判断是未来城市有机更新的前景广阔,必将成为房 地产投资的新领域,是民间资本投资房地产的新热点。 一 城市有
6、机更新的规律探索 城市有机更新之于今天的中国具有时代新价值,这是因为当前实施城市有机更新符合城市 发展的规律、符合房地产投资趋势、符合大城市政府需求。顺势而为,无往不利。 一 当前实施城市有机更新符合城市发展规律 从城市更新的规律看,尽管不同国家的社会经济条件历史背景不同,在城市更新实践中遇 到的问题各异,但其城市更新的基本趋势却是大致相同的。 1 西方国家经历了城市更新逐渐升级的发展历程 早在 1958 年,历史上第一次城市更新研讨会在荷兰召开,会上,城市更新被称为是对旧 建筑物的改造和对街道、公园、绿地、不良住宅区等环境的改善,以形成舒适的生活环境 和美丽市容等的城市建设活动。西方国家的城
7、市更新进程受规划思想、经济发展、城市困 境的影响,在不同的发展阶段重点有所不同,大致有以下阶段 : (1)二战前,城市更新的形式主要是城市美化运动。受形体主义规划思想的影响,城市更 新主要是以街道、城市雕塑、公共建筑、公园、娱乐设施、开放空间等手法达到城市美化 效果为主,次序、规则、唯美成为早期城市更新运动的主要指导思想。 (2)二战后至西方后工业化前夕,城市更新的形式主要是拆除新建。为了改变城市形象并 提高城市土地利用效率,西方各国展开了大规模城市更新运动,主要是针对城市中心区土 地的强化利用,展开了大规模的清理贫民窟行动,通过新建购物中心、高档宾馆及办公楼 来取代过去的贫民窟,更新政策主要
8、着重于物质环境的更新。 (3)到西方后工业化时期的 20 世纪 70 年代,城市更新进入有机更新阶段。在“人本主义” 规划思想影响下,城市更新有了质的变化,西方城市更新从单纯的物质更新发展到基于经 济、 社会、 文化等多元层面的整体更新, 对文化和市场等元素的强调成为城市更新的新趋向, 城市更新日益强调城市功能, 特别是城市的商务、 零售、 娱乐和休闲功能, 通过对居住环境、 3城市有机更新的轻资产模式 历史文脉、文化氛围的更新和塑造,使得城市中心地区成为地区发展潜力的集中区,此阶 段之后,拆除重建式的城市更新逐渐过度到以保护、传承、提升为主要内容的有机更新。 (4)进入 21 世纪,城市更新
9、进入多重目标的发展阶段。西方更加重视可持续发展理念, 通过各种城市更新政策纲领的制定,以改善环境、创造就业机会、繁荣经济、促进邻里和 睦为主要目标的“社区规划”已成为西方国家城市更新的主要方式。 2 我国城市更新正进入有机更新的新时期 对比我国的城市更新,在改革开放后各地进行了几轮旧城改造,进行了大规模、快速化城市 更新,基本上采取的是“拆一建多” 、 “退二进三”的推倒重建式的更新方式。这种方式虽然 使城市空间职能结构、环境等问题得到一些改善,但也产生了大量负面影响,如破坏了城市 的肌理,各类保护建筑遭到破坏,城市的文脉被切断,城市特色消失,造成千城一面等等。 20 世纪 90 年代开始,
10、吴良镛教授通过思考北京旧城改造的实践提出城市“有机更新”理论, 即采取适当规模、适当尺度,依据改造的内容和要求,妥善处理目前和将来的关系,不断 提高规划设计质量,使每一片城区的发展都达到相对的完整性。然而由于过去 30 多年来, 城市的快速扩张,新区建设的突飞猛进,有机更新理论只是在部分历史文化城市的保护中 得到小规模的运用,但在大规模的城市更新中,尚没有得到真正全面、系统性的实践。 近年来,随着城镇化水平的提高,大城市边界的扩张受到限制,城市内相对容易拆除重建 的基本完成,如同西方城市走过的发展历程,我国的城市必将进入有机更新的新时期,体 现在进一步提升城市更新的质量,从传统的物质层面、拆旧
11、建新式的城市更新发展到以人 为本、反映新时代要求的涵盖满足经济社会发展、传承历史文化文脉等综合层面的城市有 机更新。当前部分城市中出现了一些经典的有机更新案例,就是客观发展之必然。 二 当前实施城市有机更新符合房地产市场趋势 经过 1998 年住房制度改革以后房地产市场的高速发展,可以判断,目前各地房地产市场 已经不同程度地步入了存量房时代(存量房交易总量超过新房) 。一二线城市内新房市场 空间已经越来越小,城市的发展必然要建立在对现有建筑的升级改造更新之上,城市有机 更新也将成为存量房时代房地产投资的新热点。 1 存量时代的房地产总是伴随着城市功能的改变而不断变化着承载的形 式,实现着资产的
12、升值 从发达国家城市房地产市场的发展来看,作为城市的基础产业和经济发展载体的房地产业 态与城市功能紧密相关。如 1998 年英国提出创意产业,房地产已是存量房时代,当文化 创意产业作为城市产业未来发展的主导方向时,以从事文化活动及文化产品的生产消费为 4民间资本与房地产业发展报告 功能的文化产业集聚区成为文化主导城市更新的新形式,存量的房地产被大量改造更新, 成为文化经济集聚中心区,实现了更新地区的文化、创意式转型,促进了城市文化产业空 间布局的调整,为新兴产业起步发展提供了孵化空间,房地产的价值重新得以提升。 2 处于城市核心地段的旧建筑存在与土地级差地租同步提升的经济空间 以商业地产为例,
13、随着经济发展和第三产业的壮大,作为承载现代服务业及先进制造业的 商业写字楼,其需求不断增加。而随着城市规模的扩大,大城市写字楼市场目前正面临全 方面的结构性调整 , 北京、上海等一线城市在核心区域已不再准许兴建新的商办项目 , 满 足核心区域的写字楼市场需求只能依靠存量市场。而由于写字楼有着显著的集聚特征,且 多集中于具有地域优势的核心市区,所以城市核心区域写字楼最多、建筑密度最大、最引 人注目,但历史形成的建筑多是传统业态,难以满足新型企业的办公需求 , 大量旧业态楼 宇需要改造更新。对于投资商来说,旧建筑更新、存量提升、功能改善就是投资机遇 ; 而 对政府来说则是发展楼宇经济,即对核心区域
14、存量楼宇升级改造,改变其趋于老化的现状, 最大限度挖掘区域价值,提升核心区域形象,吸引优质企业落户,提高政府税收。 3 新时代、新产业、新生代对办公、消费、生存环境有新需求,城市更 新必将是永续的房地产投资产业 以存量商业地产为例,永远存在着变化的新需求,通过持续的更新改造不断提升价值。如 在互联网时代,办公环境要求开放、交往、多元、融合,传统的封闭式的办公写字楼必须 适应新需求加以改造更新提升,存量写字楼要不断创新才能满足市场需求。在消费社会的 时代,新生代人群对消费内容提出了更高要求,原有的物质消费早已让位给精神消费文化 消费和休闲消费,对文化产品及其带来的身份、团体归属感的需求成为消费社
15、会的主流需 求,因而,有远见的运营商都会阶段性对写字楼、商场、公寓进行适当的提升改造。改造 中非常注重楼宇的个性化、生态、节能、环保、开放、交往、互动、共享、文化、舒适性 环境的创造。在欧美商业地产市场,对已经建成并使用多年的商务楼宇收购、改造,重新 定位出租,提升价值后,再销售给投资者已经是一种普遍运作模式,而我国则处于刚刚起 步的初级阶段,可以预见未来具有广阔的发展空间。 三 当前实施城市有机更新符合大城市政府的需求 最近深圳、广州、济南等大城市纷纷成立城市更新管理机构,这表明,在当前高速城市化 的发展时期 , 城市化先进地区的大城市政府已将城市发展的关注点从外延式的发展转向了 城市内部的
16、空间质量的提升,研究包括城市空间结构、经济产业结构、文化延续性、自然 景观等社会、经济、文化多元复合分步实现的城市更新目标体系 , 指导城市有序更新。一 些有条件的城市开始强调城市化的质变 , 强调城市有机更新机制的形成,表现为在城市空 间得到一定扩展后 , 通过优化城市空间结构 ( 自然和社会 )、提升城市环境、强调城市文化 等手段 , 逐步实现城市的质变、综合竞争力的增强。各地存量低效利用土地的再开发政策 5城市有机更新的轻资产模式 也正在研究提出。通过城市有机更新, 一方面促进了经济发展, 另一方面也改变了城市面貌, 可以实现政府所倡导的人与环境和诣共处的最佳发展理念。 从城市有机更新的
17、主导看,既有政府主导型、也有市场主导型和政府与企业合作型,政府 主导的更新福利色彩较重,更新资金大部分来源于政府公共部门,政府提供补贴、对更新 区域和更新过程有很高的决定权。市场主导型和政府与企业合作型更注重商业价值的提升、 资源的优化重组和利用、注入时代元素、再造区域繁荣。从城市有机更新的内涵看,既有 建筑原用途转换的更新,如仓库更新为办公楼、工厂更新为公园、办公楼更新为公寓、商 场更新为酒店等等,也有在建筑原用途不变基础上的功能提升。从城市有机更新的外延看, 既有单体建筑的更新,也有社区、片区的更新。 总之,城市更新是个永续的过程,我国的城市更新必将从目前的初层级的更新走向更高层 面的有机
18、更新,在新的发展阶段实现我国城镇化从重数量的外延式扩张到重质量的内涵式 发展转变的新型城镇化。 二 城市有机更新的轻资产模式及案例 轻资产模式是指企业投入资本较低,资本收益较高的运营模式。其核心理念是用最少的资 金(或者最轻的资产)去撬动最大的资源,赚取最多的利润。轻资产模式下,将重资产和 非核心业务转让或外包出去,主要利用企业的经验、规范的流程管理、治理制度、与各方 面的关系、 资源获取和整合能力、 企业的品牌、 人力资源、 企业文化等运营, 依靠输出品牌、 输出管理扩张。轻资产模式和重资产模式是相对概念。与以自有资本经营相比,轻资产模 式可以获得更强的盈利能力、更快的扩张速度与更持续的增长
19、力。 从目前实践看,我国城市有机更新的轻资产模式可以归纳为长期租赁型、基金持有型、联 合开发型和品牌输出型等类型。 一 长期租赁型 长期租赁型轻资产模式是指,通过长期租赁方式获取房源,加以改造装修后对外出租,同 时提供增值服务。更新运营企业可以不持有资产,但需要支付资产的长期租金和投资改造 装修,如果采取 O2O 模式还需要进行互联网系统开发方面的投入,所以长期租赁型的轻 资产模式属于轻资产、重投入的运营。 1 资产获取模式 : 长期租赁 目前,城市更新中多数长租公寓和共享办公空间是通过长期租赁的方式获取资产。长租公 寓主要包括分散式和集中式两种租赁房源,分散式如自如()旗下的自如友家 6民间
20、资本与房地产业发展报告 和自如寓、集中式如集体宿舍型的新起点公寓等。共享办公空间方面的案例如氪空间等。 (1)资产获取考虑地点、规模和改造条件等因素。一是离目标客群近、交通便利的地点。 如自如友家在北京年轻人就业集中地区、交通便利的地点选了 2000 个楼盘。新起点公寓 一般选择在交通方便、离客源近的地点。二是规模适合。分散式公寓自如友家是通过市场 选择合适的两居、三居户型,自如寓是整租一栋楼。新起点公寓选择 20006000 平方米的 楼宇改造为集体宿舍式。三是能够通过工程改造实现运营物业的需要。选物业资产时就要 从工程上评估是否有足够的改造空间,能够适应运营物业的需要,如公寓、共享办公等。
21、 (2)长期租赁是主要特征。如集中式公寓获取资产的租赁期一般在 10 年以上。 (3)获取资产的租赁价格因物业类型不同而差异较大。长租公寓获取资产的租金往往基于 充分竞争,部分共享办公因得到政府支持,获取资产的租金相对低廉。从集中式长租公寓 来看,目前适合做长租公寓的整栋楼宇多数被经济型酒店租赁,其他竞争性业态也较多, 如医院、月子中心等,因此,目前适合资产的租赁价格较高,使得公寓经营的成本较高。 从共享办公来看,氪空间充分利用中关村产业转型过程中政府对创业企业、孵化企业的支 持,能以较为低廉租金获取物业。 2 运营管理模式 : 改造装修、增值服务和 O2O (1)进行改造装修和设施投入。长租
22、公寓和共享办公在租赁房屋资产后,对房屋进行标准 化的改造和装修,面向市场出租。 一是进行工程改造。对于分散式公寓,由于是对二居、三居成套住房进行标准化装修,提 升品质,不存在用途变更,因此改造方面相对简单,有的不需改造,直接装修即可。对于 集中式公寓,由于原用途多为办公楼、工业厂房、仓库、商业用房等,以公寓方式进行利 用涉及到了用途变更,因此,需要进行相应的工程改造。由于目前对房屋用途变更改造的 相关规定不完备,存在政府审批和工程改造方面的不确定性。对于共享办公,也有很大一 部分是利用工业厂房、仓库和商业用房进行改造。 二是标准化装修。北京自如友家的合租房改造装修成本约 3 万元 / 套,装修
23、由链家和万科 合作成立的装修公司进行。上海新起点公寓对房间进行标准化装修,提供 4 人间,6 人间 和 8 人间。氪空间按照设计标准,对办公空间和公共空间进行装修,提升办公环境和整体 品质,形成最适合创业的办公方式。 三是配置公共空间。一般来说,集中式公寓需要设置一定的公共空间,如自如寓配备了健 身房、公共活动空间、社交空间等。上海新起点公寓配备洗衣间、洗澡间等设施,考虑到 蓝领职工住户的特点,没有设置其他公共空间。作为共享办公的氪空间,紧密贴合众创空 间需求,改造中重视公共空间设置与布局。以中关村氪空间为例,特别增设了娱乐休闲区、 7城市有机更新的轻资产模式 书吧、咖啡厅、阳台、休息间等场景
24、空间,将办公与娱乐休闲进行结合。改造后公共区域 超过 50%,公共区域面积超过了工位区域面积,这也是区别传统办公写字楼的特点。 (2)提供增值服务。从长租公寓来看,目前的增值服务主要包括三类 : 一是基础的保洁、维修和搬家服务。自如是按租金的 10% 收取服务费,搬家等其他服务提 供付费服务。自如提供的维修服务包括电路、电器、水暖、锁、宽带、家具家居、墙地门 窗等方面的维修。对公共区域实行双周保洁,同时还提供付费的卧室保洁服务,目前北京 自如收费标准为 1 小时 35 元。新起点公寓提供基础的保洁服务,包括公共区域每天保洁, 房间内每周保洁一次。 二是基于社群的服务。目前,自如客累计达到约 5
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