第10章 物业交易的法律规定.ppt
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2、第二节第二节 物业抵押规定物业抵押规定第三节第三节 物业租赁规定物业租赁规定【本章小节】【本章小节】【复习思考题】【复习思考题】【案例分析题】【案例分析题】第十章第十章 物业交易的法律规定物业交易的法律规定 【本章学习目标】【本章学习目标】 1.了解物业交易相关概念, 2.了解物业转让 3.了解物业抵押 4.掌握物业租赁 5.掌握物业中介等法律规定 【引导案例】【引导案例】一、一、物业转让概述物业转让概述二、物业转让的条件二、物业转让的条件三、物业转让程序与合三、物业转让程序与合同同四、物业转让的管理要求四、物业转让的管理要求五、商品房预售五、商品房预售【引导案例解析引导案例解析】第一节第一节
3、 物业转让规定物业转让规定【引导案例】【引导案例】 上海中心广场物业(房地产)权益受让上海中心广场物业(房地产)权益受让 “中心广场”位于上海市威海路、陕西路口,是由置地公司与上海元件五厂联合开发建设的办公楼,项目占地7961平方米,建筑面积87798.23平方米,总投资计划达人民币八亿多元,部分商品房、部分自用办公房,曾是上海浦西地区的最高建筑。经过近两年的建造,大楼土建结构已封顶,但因置地公司后续建设资金不到位,该工程被迫停建长达一年之久,项目建设陷入了僵局,置地公司被迫多方联络,意图将大楼“托盘”转让。与此同时,新民晚报社正欲建造一幢智能化大楼,作为全国晚报交流中心。经过和置地公司的全面
4、协商,双方达成了初步的意向。那么双方达成的意向是什么?结果呢?(一)物业转让概念(一)物业转让概念(二)物业转让的形式(二)物业转让的形式 一、物业转让概述一、物业转让概述 (一)物业转让概念(一)物业转让概念 物业转让概念是房地产转让概念。房地产是指房产与地产的统称,即房屋和土地两种财产的合称,包括建筑在土地之上的各种房屋、土地以及与房屋、土地有关的权益。在香港、台湾地区和国外其他地区房地产又称为“物业”、“不动产”等 (二)物业转让的形式(二)物业转让的形式 1 1房地产的买卖。房地产的买卖。 房次产买卖是指出让人将房地产转让给受让人所有,受让人支付相应的价款并取得房地产的产权的行为。 2
5、 2房地产的赠与。房地产的赠与。 房地产的赠与是指赠与人将其房地产无偿的转让给受赠人的行为。 3 3其他合法方式。其他合法方式。 其他合法方式根据建设部2001年8月修订颁布的城市房地产转让管理规定第3条的规定,主要包括下列行为: (1)以房地产作价入股、与他人成立企业法人,房地产权属发生变更的; (2)一方提供土地使用权,另一方或者多方提供资金,合资、合作开发经营房地产,而使房地产权属发生变更的; (3)因企业被收购、兼并或合并,房地产权属随之转移的; (4)以房地产抵债的; (5)法律、法规规定的其他情形。(一)物业转让的允许条(一)物业转让的允许条件件(二)物业转让的禁止条(二)物业转让
6、的禁止条件件 二、物业转让的条件二、物业转让的条件 (一)物业转让的允许条件(一)物业转让的允许条件 1 1出让方式取得土地使用权的转让出让方式取得土地使用权的转让 以出让方式取得土地使用权的房地产转让时,受让人所取得的土地使用权的权利、义务范围应当与转让人所享有的权利和承担的义务范围相一致。转让人的权利、义务是由土地使用权出让合同载明的,因此,该出让合同载明的权利、义务随土地使用权的转让而转移给新的受让人。 以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或
7、者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。 2 2划拨方式取得使用权的房地产转让划拨方式取得使用权的房地产转让 以划拨方式取得土地使用权的房地产,在转让的价格或其他形式收益中,包含着土地使用权转让收益,这部分收益不应完全由转让人获得,国家应参与分配。由于所转让土地的开发投入情况比较复杂,转让主体、受让主体和转让用途情况也不相同,因此处理土地使用权收益不能简单化和“一刀切”。 (二)物业转让的禁止条件(二)物业转让的禁止条件 1 1对以出让方式取得土地使用权,用于投资开对以出让方式取得土地使用权,用于投资开发的。发的。 2 2司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或司法机关和行政机关
8、依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。以其他形式限制房地产权利的。 3 3依法收回土地使用权的。依法收回土地使用权的。 4 4共有房地产,未经其他共有人书面同意的。共有房地产,未经其他共有人书面同意的。 5 5权属有争议的。权属有争议的。 6 6未依法登记领取权属证书的。未依法登记领取权属证书的。 三、三、物业转让程序与合同物业转让程序与合同 (一)物业转让程序(一)物业转让程序 (二)物业转让合同(二)物业转让合同(一)物业转让程序(一)物业转让程序(二)物业转让合同(二)物业转让合同 三、三、物业转让程序与合同物业转让程序与合同 (一)物业转让程序(一)物业转让程序 1物业转让当
9、事人签订书面转让合同; 2物业转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请,并申报成交价格; 3房地产管理部门对提供的有关文件进行审查,并在7日内作出是否受理申请的书面答复,7日内未作书面答复的,视为同意受理; 4房地产管理部门核实申报的成交价格,并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估; 5物业转让当事人按照规定缴纳有关税费; 6房地产管理部门办理房屋权属登记手续,核发房地产权属证书。 (二)物业转让合同(二)物业转让合同 1.1.物业转让合同概念。物业转让合同概念。物业转让合同是指转让当事人之间签订的
10、用于明确各方权利义务关系的协议。 2. 2.物业转让合同主要内容:物业转让合同主要内容: (1)双方当事人的姓名或者名称、住所; (2)物业权属证书名称和编号; (3)物业座落位置、面积、四至界限; (4)土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限; (5)物业的用途或使用性质; (6)成交价格及支付方式; (7)物业交付使用的时间; (8)违约责任; (9)双方约定的其他事项。 (一)房地产价格评估制度(一)房地产价格评估制度(二)(二)商品房预售许可制度商品房预售许可制度(三)其他规定(三)其他规定 四、物业转让的管理要求四、物业转让的管理要求 (一)房地产价格评估制度(一)房地产价格评估制度
11、 根据中华人民共和国城市房地产管理法第三十三条、第三十四条规定,国家实行房地产价格评估制度,基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。 房地产价格评估,应当遵循公正、公平、公开的原则,按照国家规定的技术标准和评估程序,以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础,参照当地的市场价格进行评估。 (二)房地产成交价格申报制度(二)房地产成交价格申报制度 根据中华人民共和国城市房地产管理法第三十五条、城市房地产转让管理规定第十四条规定,国家实行房地产成交价格申报制度,房地产权利人转让房地产,应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价格,不得瞒报或者作不实的申报。 房地产转让
12、应当以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的,以评估价格作为缴纳税费的依据。(三)其他规定(三)其他规定 根据中华人民共和国城市房地产管理法、城市房地产转让管理规定规定,房地产转让还应遵守以下要求。 1房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。 2以出让方式取得土地使用权的,房地产转让时,土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。 3房地产转让,应当签订书面转让合同,合同中应当载明土地使用权取得的方式。 4以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经
13、使用年限后的剩余年限。 5以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。 6房地产转让、抵押,当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。 (一)商品房预售条件(一)商品房预售条件(二)商品房预售许可制度(二)商品房预售许可制度 五、商品房预售五、商品房预售 (一)商品房预售条件(一)商品房预售条件 根据中华人民共和国城市房地产管理法第四十五条、城市商品房预售管理办法第五条规定,商品房预售,应当符合下列条
14、件: (1)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书; (2)持有建设工程规划许可证和施工许可证; (3)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期; (4)商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案,办理预售登记,取得商品房预售许可证明。 (二)(二)商品房预售许可制度商品房预售许可制度 1 1申请预售许可应提交的资料。申请预售许可应提交的资料。 2 2商品房预售许可办理程序。商品房预售许可办理程序。 3 3商品房预售登记备案制度商品房预售登记备案制度 4 4商品房预售所得
15、款项专款专用制度商品房预售所得款项专款专用制度 1 1申请预售许可应提交的资料申请预售许可应提交的资料 开发企业申请预售许可,应当提交下列证件(复印件)及资料: 商品房预售许可申请表; 开发企业的营业执照和资质证书; 土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证; 投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明; 工程施工合同及关于施工进度的说明; 商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容,并应当附预售商品房分层平面图。 2 2商品房预售许可办理程序。商品房预售许可办理程序。 受理。受理。开发企业按申请预售许可应当提交的资料的规定提交有关材料,材料
16、齐全的,房地产管理部门应当当场出具受理通知书;材料不齐的,应当当场或者5日内一次性书面告知需要补充的材料。 审核。审核。房地产管理部门对开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。 许可许可。经审查,开发企业的申请符合法定条件的,房地产管理部门应当在受理之日起10日内,依法作出准予预售的行政许可书面决定,发送开发企业,并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达商品房预售许可证。 公示。公示。房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定,应当予以公开,公众有权查阅。 3 3商品房预售登记备案制度商品房预售登记备案制度 商品房预售,预售人与承购人签
17、订商品房预售合同,预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的,应当有书面委托书。 4 4商品房预售所得款项专款专用制度商品房预售所得款项专款专用制度 开发企业预售商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设,不得挪作他用,旨在保证工程建设的顺利进行,从而保护商品房预购人的正当权益。 【引导案例解析】【引导案例解析】 即置地公司将“中心广场”在其名下的大部分面积房屋(包括地下室)按大楼土建结构封顶、外墙、内部管线、设备安装等尚未动工的现状转让给报社,转让价为人民币1.8亿余元,考虑到
18、报社使用上的原因,由置地公司、报社、上海元件五厂三方还将重新分配楼层,原分配给上海元件五厂的部分楼层有偿置换给报社。转让后工程建设由报社负责,费用也由其承担。 但是,报社在与置地公司具体洽商转让事宜的过程中却发现了一系列的法律障碍,即:置地公司已将部分楼层抵押给银行,部分楼层预售给外商,部分楼层作为注册资本设立了大酒店,还拖欠施工单位巨额工程款,同时该大楼除大部分楼层属商品房性质外,尚有小部分楼层是非商品房性质,法律关系错综复杂。报社对此也颇感棘手。为了能够在保障自己合法权益的基础上顺利受让该大楼,并使自己在后续工程建设中起主导作用,报社公开向各律师事务所征求转让方案。杨律师所在律师事务所所提
19、方案经各方专家一致论证为最佳而胜出,并由此成为该项目转让的全过程法律服务单位。【引导案例引导案例】一、一、物业抵押的概述物业抵押的概述二、二、物业抵押的条件物业抵押的条件三、物业抵押的程序三、物业抵押的程序四、物业抵押的合同四、物业抵押的合同五、抵押物业的占用与管理五、抵押物业的占用与管理六、抵押物业的处分六、抵押物业的处分【引导案例解析】【引导案例解析】第二节第二节 物业抵押规定物业抵押规定 【引导案例】【引导案例】房产公司与银行借贷纠纷一案房产公司与银行借贷纠纷一案 2000年9月,某房产公司与百货公司签订租赁合同,将某大厦75个商铺租给百货公司经营,总面积3800,期限暂定5年,自200
20、1年1月1日至2005年12月31日,租金0.8美元/天。2001年6月,房产公司向银行贷款900万美元,并将该75个商铺抵押给银行。2003年5月,房产公司与百货公司签订补充协议约定,将租期延长7年,租金减少至0.4美元/天。2005年5月,银行诉房产公司借贷纠纷一案,法院判决房产公司偿还本金900万美元及罚息。在该案执行中,法院依房产公司与银行间的协议,裁定将大厦75个商铺过户给银行。 2006年4月,银行诉至法院,请求百货公司腾退、交还租赁房屋,并支付从2006年1月1日至实际腾退日止的使用费。2006年10月,法院判决支持银行的诉讼请求。为什么? (一)(一)物业抵押的概念物业抵押的概
21、念(二)(二)物业抵押的相关的概念物业抵押的相关的概念(三)物业抵押的原则(三)物业抵押的原则一、一、物业抵押的概述物业抵押的概述 (一)(一)物业抵押的概念物业抵押的概念 物业抵押物业抵押也是房地产抵押房地产抵押。根据中华人民共和国城市房地产管理法第四十七条、城市房地产抵押管理办法第三条规定,房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产,以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。 (二)(二)物业抵押的相关的概念物业抵押的相关的概念 1 1抵押人抵押人 抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人,作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。 2 2抵押权人抵押权人 抵押权人是指
22、接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。 3 3预购商品房贷款抵押预购商品房贷款抵押 预购商品房贷款抵押是指购房人在支付首期规定的房价款后,由贷款银行代其支付其余的购房款,将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。 4 4在建工程抵押在建工程抵押 在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款,以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。 (三)物业抵押的原则(三)物业抵押的原则 1物业抵押,应当遵循自愿、互利、公平和诚实信用的原则。 2依法设定的物业抵押,受国家法律保护。 3国家实行
23、物业抵押登记制度。(一)物业抵押可设定的条件(一)物业抵押可设定的条件(二)物业抵押不可设定的条件(二)物业抵押不可设定的条件二、物业抵押的条件二、物业抵押的条件 (一)(一) 物业抵押可设定的条件物业抵押可设定的条件 1以依法取得的房屋所有权抵押的,该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押。 2以出让方式取得的土地使用权,可以设定抵押权。 3以划拨方式取得土地使用权,经有批准权的人民政府审批准予转让的,可以抵押。 4依法承包并经承包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以设定抵押。 (二)物业抵押不可设定的条件(二)物业抵押不可设定的条件 1权属有争议的房地产; 2用于教育、
24、医疗、市政等公共福利事业的房地产; 3列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物; 4已依法公告列入拆迁范围的房地产; 5被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产; 6依法不得抵押的其他房地产。 (一)签(一)签约约(二)登(二)登记记 三、物业抵押的程序三、物业抵押的程序 (一)签约(一)签约 物业抵押,物业抵押,应先由抵押人持土地使用权证书、房屋所有全证书或房屋预售合同与抵押人签定书面房地产抵押合同。抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。(二)登记(二)登记 1 1房地产抵押登记的时限房地产抵押登记的时限 2 2办理房地产抵押登记应提交的资料办理房地产抵押
25、登记应提交的资料 3 3房地产抵押登记的审核房地产抵押登记的审核 4 4房地产抵押登记的记载房地产抵押登记的记载 1 1房地产抵押登记的时限房地产抵押登记的时限 房地产抵押合同自签订之日起30日内,抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。 房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。 2 2办理房地产抵押登记应提交的资料办理房地产抵押登记应提交的资料 办理房地产抵押登记,应当向登记机关交验下列文件: (1)抵押当事人的身份证明或法人资格证明; (2)抵押登记申请书; (3)抵押合同; (4)国有土地使用权证、房屋所有权证或房地产权证,共有的房屋还必须提交房屋共有权证和其他共有人
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