论建筑物区分所有权的共有权.doc

^` 学号： 201052311021 分类号： D923 硕 士 学 位 论 文 论建筑物区分所有中的共有权 研究生姓名：李倩 指 导 教 师：范李瑛教授 学 科 门 类：法学 专 业 名 称：法律硕士（法学） 论文提交日期：2012年3月12日 学号： 201052311021 分类号： D923 硕 士 学 位 论 文 论建筑物区分所有中的共有权 研究生姓名：李倩 指 导 教 师：范李瑛 教授 学 科 门 类：法学 专 业 名 称：法律硕士（法学） 论文提交日期：2012年3月12日 烟台大学学位论文原创性声明和使用授权说明 原创性声明 本人郑重声明： 所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品或成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本声明的法律结果由本人承担。 论文作者签名： 日期： 年 月 日 学位论文使用授权说明 本人完全了解烟台大学关于收集、保存、使用学位论文的规定，即：按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版本；学校有权保存学位论文的印刷本和电子版，并提供目录检索与阅览服务；学校可以采用影印、缩印、数字化或其它复制手段保存论文；在非保密的论文范围内，学校可以公布论文的部分或全部内容。 （保密论文在解密后遵守此规定） 论文作者签名： 导师签名： 日期： 年 月 日 ^` 摘 要 2007年，我国《物权法》颁布，建筑物区分所有权制度这一重要的不动产所有权制度首次在我国正式确立。在我国，关于建筑物区分所有权制度的法律、法规存在很多不足之处，现行《物权法》对此方面的规定也较为笼统，尤其是对建筑物区分所有中的共有权还存在很多争议之处。故本文将分成三大部分对建筑物区分所有中的共有权进行讨论。先就建筑物区分所有中的共有权的性质进行分析比较并得出自己的观点，进而研究建筑物区分所有中的共有权之客体识别模式及分类，最后就建筑物区分所有中共有权人的管理权的行使进行分析阐述。 第一章是建筑物区分所有中的共有权的性质。通过对建筑物区分所有权中的共有权的性质的分析，明确建筑物区分所有中的共有权的性质为共同共有的观点。 第二章是对建筑物区分所有中的共有权的客体进行的讨论。该部分对建筑物区分所有中的共有权的客体的界定模式及停车场、车位及会所等是否为共有权客体的争议问题进行阐述，明确个人观点。 第三章是对建筑物区分所有中的共有权人的管理权进行分析。该部分论证了建筑物区分所有中共有权的主体可通过自主管理、委托管理、法人与非法人管理以及管理人与非管理人管理的方式对建筑物区分所有中的共有部分行使管理权。 关键词：建筑物区分所有权;共有权性质;共有权客体;共同管理权 Abstract In 2007, with the promulgation of the law of property, Chinas first officially established the condominium ownership system. Condominium ownership system is an important piece of real estate ownership in the modern civil law systems,in our country, laws and regulations on condominium ownership system does not sound, under the existing law of property right in this respect, the regulations are more generic, not a good solution to the real condominium ownership occurs in all disputes, but the condominium ownership in all disputes, joint ownership within condominium owneship disputes accounted for the vast majority. It will be divided into three parts of this article to discuss joint ownership in condominium owneship.condominium owneship first of all a total analysis and comparison of the nature of the right and to draw their own ideas, Secondly research joint ownership in condominium owneship which are common to all the joint ownership objects of the right model and classification, Last joint ownership in condominium owneship all the analysis of the management of the joint ownership are entitled to subject the exercise of the right set out. Chapter I is the nature of the joint ownership in condominium owneship. by distinguishing the common rights of joint ownership in condominium owneship, get the nature of the condominium owneship is joint ownership conclusion. Chapter II discussions on the object in joint ownership in condominium ownership. this part is mainly analyzed the definition patterns of object in joint ownership in condominium ownership and the right of parking spaces and clubhouses which has a large garage in the world, to clear personal views. Chapter III discussions the management of the subject in joint ownership in condominium ownership. condominium owners can exercise administrative power to the ownership of apartment building in the total part through independent management, andatory management, the legal person and the illegal person management as well as the supervisor the way which manages with the non-supervisor exercises the authority. Keywords: condominium ownership;nature of joint ownership;joint ownershio object; management of joint ownership 目 录 摘 要 I Abstract II 前 言 1 第一章 建筑物区分所有共有权的法律性质 2 一、建筑物区分所有共有权性质的学说 2 （一）共同共有说 2 （二）按份共有说 3 （三）总有说 3 二、各学说的评析 4 （一）对按份共有说的评析 4 （二）对总有说的评析 5 （三）对共同共有说的评析 6 第二章 建筑物区分所有共有权的客体 8 一、建筑物区分所有共有权客体的立法 8 （一）建筑物区分所有共有权客体的国外立法模式 8 （二）建筑物区分共有权客体的我国立法 9 二、建筑物区分共有权客体的分类 10 (一)法定共有部分与约定共有部分 10 (二)全体所有共有部分与一部所有共有部分 10 三、建筑物区分所有共有权客体的争议问题 11 (一)停车场、车位是否为共有权客体的争论 11 （二）会所是否为共有权客体之争 15 第三章 建筑物区分所有共有权人的管理权 18 一、建筑物区分所有共有部分的管理主体 18 二、管理主体对共有部分的管理类型 19 （一）自主管理与委托管理 19 （二）法人与非法人管理 20 （三）管理人方式与非管理人方式 20 三、管理人对共有部分管理权的行使方式 20 （一）参与业主大会，行使表决权 20 （二）参与业主委员会，行使管理权 21 （三）共同制定管理规约 21 结 语 23 参考文献 24 致 谢 26 附录：攻读学位期间发表的学术论文目录 27 ^` 前 言 近年来，随着我国经济制度的不断改革，城市居民住房制度改革也出现了重大突破，住宅从公有租赁的形式改变为居民自费购买商品房。伴随着这种改革的是一系列关于建筑物区分所有权的问题。2007年10月1日，我国《物权法》实施，在《物权法》的第六章以及最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《建筑物区分所有权解释》）中对建筑物区分所有权进行了相关规定，其中对共有权的规定较以前也更为规范详细。但相比较而言，我国《物权法》对建筑物区分所有中的共有部分的范围及对共有部分的管理权规定的还是较为笼统，这些原则性的规定在实践中缺乏实际的可操作性。为了弥补《物权法》规定的不足，2009年3月23日最高人民法院发布了《建筑物区分所有权解释》，对《物权法》中的相关规定作了补充性解释，尤其是对建筑物区分所有中的规定的更加细致。但是，《物权法》及《建筑物区分所有权解释》仍存在很大的缺陷，首先对于建筑物区分所有中共有部分的界定仍然不明确，许多共有部分的客体的归属仍然不确定；对在建筑物区分所有中的共有部分的管理中，哪些共有和共同管理事项需要由业主协商确定，业主如何协商确定的问题未作表明；建筑物区分所有中的共有权的行使、利益分配、以及业主对共有部分如何管理没有规定。因此，有必要对这些问题进行深入的探讨。 第一章 建筑物区分所有共有权的法律性质 一、建筑物区分所有共有权性质的学说 建筑物区分所有权的共有权，就是指建筑物区分所有权人依照法律或者管理规约的规定，对区分所有建筑物的共有部分所享有的占有、使用、收益的权利。 陈鑫：《建筑物区分所有权》，北京：中国法制出版社，2007年，第70页。 共有权以区分所有建筑物的共有部分为标的物，全体业主或一定范围内的部分业主享有不可分割的共有权。对于建筑物区分所有权中共有权的性质，学界一直有较大的争论。 （一）共同共有说 此学说以日本学者我妻荣为代表。其认为建筑物区分所有共有权的共有是一种推定的共同共有，共有权人之间是一种合伙关系。为了在区分建筑物内形成良好的生活秩序，有效地对共有部分进行管理，共有权人形成共同的管理团体，共同制定管理规范、选任管理人管理共同事务。 【日】我妻荣：《债券各论》（中卷），周江洪译，1948年，第752页。 此时一栋建筑物属于数个拥有此栋建筑物专有权的业主，对于此栋建筑物及其附属物的共有部分的所有权，推定属于区分共有人共同共有。共同共有中存在着共同关系，这种共同关系不仅仅是一种财产关系，在区分所有权人对共有部分的保存、管理、使用的过程中，形成了一种受团体制约的身份关系。共同共有关系的存在不仅以其之间的财产关系为前提，也包括这种身份关系。共有部分的财产是服务于区分共有权人的这种身份关系的，共有部分的财产的目的就是为了维护区分共有权人之间的这种身份关系。在共同共有关系的存续期间，区分共有人对共有财产拥有的份额是一种潜在的持份权，即当区分共有权人的共同关系存在时，共有部分不得分割，禁止划分份额，不得让与。但当区分共有人的共同关系消灭时，其潜在的持份权即可转化为个人所有权。在区分建筑物中，区分所有权人对于共有部分的使用不分比例平等享有，这正是基于其共同关系的身份基础。 贺亚琼：《建筑物区分所有之共有权论》，专业硕士学位论文，华东政法大学民商法学，2008年，第12页。 （二）按份共有说 按份共有学说是我国台湾学者的通说，德国民法典亦采用此观点，即认为在区分共有权的行使中，各权利人根据其所拥有的住宅面积在建筑物总体面积中的比例确定各权利人的权利和承担义务的份额。王泽鉴先生认为：“区分所有建筑物的共用部分，其性质既为分别共有，其应有部分当事人有约定，依其约定，无约定而其应有部分不明者，依民法”。 王泽鉴：《民法物权通则.所有权》，北京：中国政法大学出版社，2001年，第256页。 所谓的应有部分并不是现实的，而是存在于共有物的任何一部分，指共有人通过建筑物面积、对价及共同管理事项的决议标准等各个形式表现出来的各共有权人对共有物在分量上应享有的部分。 持此说的观点认为区分所有权人对共有部分行使的权利份额是由其所占有的专有部分的份额所决定的。 李志君、王晓慧、张玉涛：《建筑物区分所有权之共有权的性质评说》，《辽宁法治研究》2008年第2期。 即在对建筑物区分财产中的共有部分的使用、收益中，对于共有部分的修缮维护以及收益部分是按共有权人所拥有的专有部分的比例分配给各区分所有权人的，且对于区分建筑物所有权中的共有部分，如楼梯、两房之间的隔墙以及附属的共用部分，每一栋建筑物对于整个小区来说亦是以栋为单位的按份共有，在这种共有情形下，共有权人不可单独请求对共有物进行分割。 （三）总有说 总有说的代表为日本学者大泽正男，他在《共有部分的所有关系与共有理论》一文中说，若从区分所有建筑物的管理权能与用益权能的分离状态加以考察，显然的，其管理权能归属于区分所有权个人。因而，区分所有建筑物的共有关系具有“总有”的性质。 【日】大泽正男：《共有部分的所有关系与共有理论》，《立正法学》第4卷第1号，1995年。 此学说认为，将区分共有的所有权进行分割，对于共有部分的财产所有权由共有人组成的非法人团体享有，共有权的所有人个人对共有财产仅享有使用收益权，而共有财产的管理处分权则由共有管理团体行使。即建筑物区分所有的共有权人对共有部分仅享有收益权，而不享有所有权，共有部分的所有权与收益权相分离，属于共有人组成的团体，由此团体对共有部分享有最终的处分权，共有权利的取得与丧失依赖于共有人在团体中成员资格的取得与丧失。 二、各学说的评析 （一）对按份共有说的评析 建筑物区分所有中的共有与传统的按份共有还是有很大区别的。首先，传统的按份共有理念源于罗马法，这种共有形态的个人主义色彩较为浓郁，是共有人之间为了暂时的利益而形成的一种薄弱的共有关系，一旦出现可能给共有人带来更大利益的时机，共有人便可为了更大的利益解除或者终止这种共有关系。但是在建筑物区分所有中的共有关系中，区分共有人所组成的共同管理团体和形成的共同关系还是相对较为稳定的。共有部分的持有份依附于专有部分的所有权，即使在存在利益最大化的时机下，只要专有部分的所有权未发生改变，共有部分亦不可脱离专有部分而被单独请求分割和自由转让。所以，区分共有人之间的共有关系在专有权存在的时期内是相对稳定而不可被任意改变的。综上可以看出，建筑物区分所有中的共有权的精神内涵与传统的按份共有的精神内涵是不相同的，前者更注重团体共同性，而后者的个人主义色彩则更为浓重。 再者，在传统的按份共有中，区分共有人可自主决定如何利用、处理自己的应有部分，对共有部分的份额享有绝对的支配权，且在对外关系上，为了维护自己合法权益而提出排除妨害、停止侵害的请求时，共有人是以自己的名义提出的。可以看出，在传统的按份共有中，对共有权权利的行使受到的团体制约较少，可根据个人意志自由处分自己的共有份额，请求分割共有物。而且在传统的按份共有中，其他共有人在同等条件下享有对共有部分转让份额的优先购买权。但在建筑物区分所有中的共有权中，对共有部分的使用，不仅要受到共同管理团体的制约监督，且在涉及重大事项时，还需由共有人全体共同决议，单个的区分共有人无权对共有部分的事项进行自行决定。在共有部分受到侵害时，区分共有人不可以个人名义单独提出请求权，而是应由业主大会或业主委员会对行为人提出排除妨害、停止侵害等请求。而且建筑物区分所有的共有权中不存在优先购买权的问题。 此外，在传统的按份共有中，按份共有人享有的不是整个共有物的所有权，而是仅对属于自己的那一部分份额享有所有权，且这种份额一般都有明确的比例划分。在对共有物的管理、利用、费用分担等各项行为，原则上，各共有人严格按照各自的比例分担权利义务。但在建筑物区分所有的共有权中，这种份额并不是现实的，而是一种潜在的份额，在对共有物的管理、利用及费用分担的比例上，对共有部分所占有的份额也不是权利义务承担的唯一评判标准。我国《物权法》和修订后的《物业管理条例》规定：“对共有部分事项的表决，应有业主大会采用集体讨论或书面征求意见的方式进行表决，对于一般的共同事项，应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数过半数的业主的一致同意；在对于涉及到维修、改建、重建建筑物及其附属设施等事项时，则需要经经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二的业主的一致同意”。可以看出我国区分共有权权利的表决是将资金表决与民主表决相结合的权利表决方式，而不是按份共有中仅严格按份额比例确定。 乔新生：《取消公摊面积有利于正本清源》，《现代物业》2007年第11期。 综上可以看出，按份共有关系是以个人主义为精神内涵而形成的一种理论，在共有权利的行使过程中具有很大的自由支配性。但建筑物区分所有中的共有权则主要体现的是区分所有人之间对共有部分使用上的共同性，对共有部分权利的行使的自主程度也不及按份共有。因此建筑物区分所有中的共有与按份共有是不相同的，不是按份共有。 （二）对总有说的评析 总有作为共有的一种形态源于中世纪日耳曼社会的村落共同体，即马尔克公社。在马尔克公社这种团体中形成的总有关系，主体具有严格的身份内涵，一般需要血缘关系或地缘关系，成员的加入和退出的限制条件也很多。这种团体关系具有较强的封闭性。而在实践中，建筑物区分所有中的共有的团体关系却相对比较开放，区分共有人可更为自由的通过转让专有权而实现共有关系的退出，其他主体只需通过交易即可取得建筑物的专有权从而加入到共有关系之中。 且在总有关系中，总有财产的所有权属于团体，团体成员对总有财产仅享有收益权，而总有财产的所有权是属于团体的。易言之，团体共同财产的占有、使用、收益权与处分权、管理权完全分离，形成所有权权能的割裂。但建筑物区分所有中的共有权权能并不是真正意义上的权能分割，共有部分的所有权仍由建筑物区分所有权人而非区分所有权人组成的管理团体享有。虽然管理团体共同对共有部分行使管理处分权能，但这并不是对权能的质的分割，而仅仅是一种表决机制，是共有权的权力行使方式问题。 综上所述，总有关系中的主体具有强烈的身份性，团体成员基于身份关系享有对总有财产的收益权。而建筑物区分所有中的共有权人基于对共有部分的所有权而具有团体成员的身份，这种身份关系较为开放，且建筑物区分所有权中权能是统一的，建筑物区分所有权人对共有财产享有占有、使用、收益、处分与管理的完全权能。因而建筑物区分所有权人的共有权与总有并不相同。 （三）对共同共有说的评析 通过对以上各个学说的认识和总结，本人认为共同共有说较为有道理。虽然建筑物区分共有权依附于专有权而存在，区分共有权具有依附性，但是不可由于其特殊性就完全否认了建筑物区分共有权的共同共有性。首先，反对共同共有说的学者认为共同共有的前提是存在着身份关系，且这种身份关系一般是指家庭关系或者夫妻关系。但是，随着民法制度的不断发展，共同共有的形态已不仅仅局限于身份法领域，而是出现了星星的共同共有形态，例如在契约领域内，双方当事人亦可在无身份关系的情形下依据双方的约定创造出共同共有关系。在建筑物区分所有中，共有关系存续期间共有权人不可单独处分共有物，也不可任意请求分割共有物，对于共有部分的管理处分，应由全体共有人组成的管理团体共同决定，这与共同共有的特征相符。 再者，建筑物区分所有中的共有权人在权利的行使上具有共同性。区分共有权人为了共同行使对共有部分的各项权能，维护彼此间的共同利益关系，必须由区分共有权人组成一个管理团体，以行使对共有部分的管理处分权能，此管理团体对权利的行使是统一行使，而不是按专有部分的比例行使。在我国《物权法》及修订后的《物业管理条例》中规定对共有部分管理处分权能的行使方式一般由专有部分的份额和业主占总人数的比例这两个因素共同决定共有部分的事务。这种权利行使上的共同性决定了建筑物区分所有中的共有权的性质为共同共有。 此外，共同共有的财产主要是动态的财产，建筑物区分所有的共有部分也不是一个特定物，共有部分所包含的主要是一种财产的特定范围，随着小区设施的改善、重建，建筑物区分所有权的共有部分是不断变换的。这亦与共同共有的特征相符合。 综上所述，由于民法制度的发展，共同共有的领域扩大，建筑物区分所有中的共有关系亦可以看成一种通过合同关系创制出的共同共有关系。且建筑物区分所有权人在共同共有关系的存续期间，不可单独处分共有物，而应由全体共有人共同行使共有权。建筑物区分共有部分的财产形式与共同共有亦是相同的。基于以上特点，可以看出建筑物区分所有中的共有权的性质为共同共有。 第二章 建筑物区分所有共有权的客体 一、建筑物区分所有共有权客体的立法 （一）建筑物区分所有共有权客体的国外立法模式 学术界对区分共有权客体的界定模式说法不一，总的来说，主要有三种模式： 1、排除法 日本在现行的《有关建筑物区分所有等之法律》中采用此种方法来确定共有部分的范围。 陈华彬：《建筑物区分所有权研究》，北京：法律出版社，2007年，第154页。 此种方法认为建筑物区分所有权由共有权和专有权共同组成，则除去了专有部分的范围，剩下的就是共有部分的范围。此种方法是以逆向思维的推理方式来确定共有部分的范围，认为共有部分的范围即为非专有部分。所以在确定共有部分的范围之前首先要对专有部分的范围予以明确的规定，即除去“构造上和使用上具有独立性的部分”，则其他的可归为共有部分的范围。我国台湾在1987年的《台湾高楼集合住宅管理维护法（草案）》中亦用排除法来确定共有部分的范围。 2、列举法 最为典型采用列举方式确定建筑物共有部分范围的国家是美国。美国区分所有权制度中的共有部分的范围十分广泛，其包括了土地。土地权利无论是由租赁取得或本属其所有，均为共有部分的构成要素。 王利明：《物权法研究》（上），北京：中国人民大学出版社，2007年8月，第576页。 美国《联邦公寓所有权示范法》规定，建筑物的基地、墙壁、柱子、地板、走廊、楼梯、屋顶、出入口、地下室、庭院、管理人室、中央冷暖气和电力系统、电梯等公共设备，除了区分所有权人另有约定以外，原则上属共用部分。 李勤彦：《建筑物区分所有人共有权研究》，专业硕士学位论文，复旦大学法学院，2006年，第15页。 列举法是指不直接对业主的共有部分进行一个概括的、宏观上的定义，而是采用具体列举的方式明确指出哪些部分属于共有部分。列举法具体直观的展现了共有部分的范围。 3、综合法 综合法的代表国家由法国和德国。排除法虽然简洁严谨，但是在实际操作层面由于很难准确的界定专有部分的范围，所以其缺乏现实的可操作性；列举法虽然具体直观，但在具体列举中难免会有遗漏，不可能穷尽所有共有部分的范围。基于以上原因，有些国家在立法中扬长避短，采用排除法和列举法相结合的方法来确定共有部分的范围。法国现行《住宅分层所有权法》中规定：“所谓共用部分，乃指区分所有人全体或数区分所有人予以使用或对其具有有用性的建筑物诸部分与土地”。 杨立新：《共有权的研究》，北京：高等教育出版社，2007年，第190页。 此规定从主体和客体两个角度明确了共有部分的范围，既注意到了共有部分是在使用和构造上是具有非独立性的这一客体属性，且从主体角度明确了共有部分是由区分所有权人全体或部分予以所有和使用的主体属性。且对有共有部分，法国现行法还在其他条文中对有关共有部分的范围进行了详细的列举。综合法既对共有部分的范围进行概括的宏观规定，又具体的、微观的对哪些部分属于共有部分进行一一列举，是一种较完善的、较全面的明确共有部分范围的方法。 （二）建筑物区分共有权客体的我国立法 对于共有权客体范围的界定，我国主要在2007年颁布的《物权法》以及2009年施行的《建筑物区分所有权解释》中进行了规定。《物权法》第七十条规定：“业主享有的共有部分的权利即是除专有部分以外的共有和共同管理的权利。”对于建筑物区分所有权中共有权客体范围的界定，《物权法》中提到了两部分，其一是道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房。其二规定的是车库和车位，而在第七十三条、七十四条中则具体列举了共有部分的范围。最高人民法院《建筑物区分所有权解释》中对共有部分的范围进行了进一步明确，该解释第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分以外，建筑物区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所说的共有部分:（1）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（2）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等”。 郭明瑞：《物权法》，北京：中国法制出版社，2009年，第98页。 由此可以看出，无论是我国的《物权法》还是后来的《建筑物区分所有权解释》，对于建筑物区分所有中的共有部分的客体的界定都是兼采排除法和列举法，在详细列举了共有部分客体的基础上进行了综合概括，规定了建筑物区分所有中的专有部分之外即为共有部分，可见我国亦采取混合式的模式来界定共有部分的范围，具有一定的先进性。 二、建筑物区分共有权客体的分类 (一)法定共有部分与约定共有部分 法定共有，是指依照法律的规定由全体业主对于共有部分享有的共有权。法定共有是在法律中有明文规定的区分建筑物中的某部分或附属部分由区分所有人共同所有，当事人不可以在购房合同中通过约定来改变这种所有关系，开发商也不能通过合同来处分这些法定共有的财产，也不可规定变更为专有部分。法定共有部分在构造上欠缺独立性。比如公用的出入口、通道、楼梯、共用墙壁、屋顶或者是在效用上对整体建筑物的使用起着辅助作用的部分，例如建筑物的水电、天燃气的管道，防火、防盗设备等。 约定共有是指本来应属于专有所有权的部分，但依照约定或者经过全体区分所有权人的合意变更，约定由区分所有权人共同使用的部分。这种约定可能是所有权人之间通过订立合同的形式予以确定，也可能基于法律的明确授权。且这种情形下全体区分所有权人可以只取得共同的使用权而不必须取得所有权。现实中约定的共有部分一般为物业小区内专为业主委员会、业主大会提供的会议室、管理员室等。我国《物权法》第七十三条中规定的“建筑物区划内的其他公共场所、公用设施和服务用房，属于业主共有”即为一种约定共有的情形。 (二)全体所有共有部分与一部所有共有部分 对于建筑物共有部分的客体，依照其共有部分情况，可以分为全体所有共有部分与一部所有共有部分。 全体所有共有部分与部分所有共有部分之间没有绝对的界限，判断是全体所有还是部分所有应当以实际的使用情形为准，亦即以该共有部分是由建筑物内所有所有业主共同共有还是仅由部分业主所有。但这种界限也不是绝对清晰明确的，例如在一栋楼中，由建筑物第一层经过各层到屋顶的楼梯或电梯，相对于此栋楼中的各区分所有权人来说是全体共有部分，但若把此栋建筑物中的楼梯放在多栋建筑物聚合的居住小区的情形下，对于小区中的全部区分所有权人来说，此楼梯又是部分所有的共有部分。但是明确这一区分所有权的权属，在现实生活中有着重要的意义，尤其是对于明确共有部分的修缮费和其他费用的负担问题。若为全体所有的共有部分则为全体区分所有人按其专有部分的价值比例或面积比例来分担；而部分所有的共有部分则仅由相关的区分所有权人按其专有部分的特定比例来分担，这对于减少现实生活中建筑物共有部分权利行使，义务分担不明有着重大作用。 三、建筑物区分所有共有权客体的争议问题 (一)停车场、车位是否为共有权客体的争论 中国经济的高速发展使得居民生活水平日新月异，在经济条件不断提高的前提下，为了方便出行，居民私家车的拥有量也不断提高，作为私家车的存放地点，车库、车位的功能越来越重要，与人们的居住环境、生活条件息息相关，车位、车库的设置也成了许多购房者在选购房屋时的重要参考因素，关于停车场、停车位的问题在我们的现实生活中也越来越突出。对于停车场、车位是否为共有权的客体，即其权属是否归业主共同共有的问题各国有不同的规定，法学界也有不同的说法，是争议较大的焦点问题。 1、立法例的不同 在日本的现行法中，并无关于停车场、停车位的规定，但在其实务与学说中，停车场分做两类，屋外停车场和屋内停车场。屋外停车场在权属性质上属于专用使用权的范畴，由特定区分所有权人或者第三人使用，使用权以规约或契约的方式予以设定，但需要经过公示。对此并无争议。 对于室内停车场的争议颇大。日本地方法院与最高院对于屋内停车场是属于法定共有部分还是专有部分存在严重的分歧。日本的学术界认为最高院将室内停车场认定为专有部分的理由是不充分的。由于日本的《建筑物基准法》的施行在一个长时期内，对建筑物的一层部分的容积率是采用不计入建筑物的总面积的方式来处理的，而是应当通过共用部分的专有使用权来进行处理。【日】丸山英气：《区分所有权法》，大成出版社，1984年，转引自陈华彬：《建筑物区分所有权研究》，北京：法律出版社，2007年，第196页。 德国在对1951年的《住宅所有权法》的增补中，对停车场问题进行了相关规定。其规定为：以持久性界标标明范围的停车场，视为有独立性的房间。这是大陆法系具有独创性意义的规定，是大陆法系中唯一对停车场问题进行了明文规定的立法。 而我国台湾地区在台湾“内政部”营建署发布命令中进行了规定，认为停车场为同专有部分密不可分的，并以赋予专有部分的共有部分。 丁可夫：《浅谈建筑物区分所有权的共有权》，《福建教育学院学报》2011年第1期。 对此，台湾学界有不同的看法，其认为停车场既可以单独成为区分所有权的标的而单独登记所有权，也可以为全体住户所有。 在我国《物权法》立法之初，停车位、停车场的问题就一直是大家争论的热点问题，虽然最后在我国《物权法》的七十四条对停车场、停车位的问题进行了规定，但是由于表述不明确，规定不全面，很多现实中的问题仍然无法解决。 《物权法》七十四条第一款中规定：“建筑物区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。满足业主的需要应理解为：一小区内的车库、车位必须首先满足业主的合理需要，即满足业主基本的停车需要，在没有满足业主基本需要的情况下，不管其他人是否提出了比业主更高的条件都不能卖给其他人。如果开发商没有满足业主的基本需要，擅自将车位、车库转让给业主以外的其他人，则业主可以主张合同无效。《物权法》七十四条第二款中规定：“建筑物区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。 根据该规定我国法律支持业主与开发商共同约定决定停车场、车位的归属。综合《物权法》第七十四条可以看出第二款的规定与第一款存在逻辑矛盾，使得第一款的规定徒有虚名，难以发挥其应有的作用。第三款的规定则相对明确，明确了占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位应属于共有权客体，由业主共同共有。 2、停车场、车位是否为共有权客体的学理之争 （1）停车场、车位作为共有权客体由业主共同共有 此观点认为一是开发商修建了车库、车位，但其在售房的过程中已经把修建的费用计算到了所购房者的成本中，业主支付了停车场车位的对价，理应获得其所有权。二是若停车场、车位是专有于开发商的，则开发商作为独立财产的所有人，可以随意改变停车场、车位的用途。但是事实上我国的法律规定停车场、车位的使用者或所有者要遵循小区的管理规约，不可随意改变停车场、车位的用途。这更符合其作为共有部分的性质。三是若由开发商保留停车场、车位的所有权，在高额利润的驱使下，开发商很可能用尽各种手段故意抬高停车场、车位的价格或是把停车场、车位出租给小区业主以外的人，从而对小区业主的利益造成损害。此时，政府如果采取手段对停车场、车位的价格进行干预，还不如事先通过法律直接干预来明确停车场、车位作为共有权客体由小区业主共同共有更能对业主的权利形成有效的保护。 （2）停车场、车位作为单独所有权客体由开发商所有 该观点认为，地下车库占用的不是地表空间而是地下空间，此类空间并不计算在小区业主的分摊面积之内，且由开发商独立承担车库的建造费用，理应由开发商行使专有使用权。而且若规定停车场、车位归业主共有，那么开发商势必会将修建地下车库的费用的分摊到商品房价格中，造成房价的提高。但是现实生活中，并不是每一个购房人都有汽车，这样对于没有汽车的业主是不公平的。 （3）业主与开发商共同约定决定停车场、车位是否为共有权的客体 此种观点认为应由业主与开发商在购房合同中协商确定停车场、车位是否为共有权客体。我国《物权法》七十四条第二款中规定对于车位、车库是否为共有权客体，可以由开发商和业主两方之间协商确定。 此项立法主要考虑到以下方面：一是在民法领域坚持私法自治原则，由当事人和开发商通过平等协商来约定车库、车位的权属有利于争议的解决，能够更好地维护当事人的利益。二是业主之间情况各异，众口难调，通过协商确立权属，有利于解决车位的具体分配和使用，提高车库、车位的利用效率，便于管理。三是在市场经济条件下，将车库、车位的权属问题交由市场解决，通过交易，可以实现各方利益的最大化。四是有利于鼓励开发商修建车库、车位，缓解城市中停车难的问题。 3、笔者观点 通过对以上各个观点的分析，笔者认为，不应由业主与开发商共同约定决定停车场、车位是否作为共有权的客体，而应当按照停车场、车位的不同类型来决定其是作为共有部分归业主共同共有还是作为单独所有权部分归开发商所有。 （1）约定共有的观点存在不妥之处 首先，