荆州房地产市场 .docx
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1、精品名师归纳总结“xx”可行性讨论报告第一章投资环境分析一、 国内环境:中国房的产仍有 20 年以上的好景2004 年 12 月 3 日上海新国际博览中心,第六届中国住交会拉开序幕。与往届相比,本届住交会无论是在规模上仍是人气上都堪称史无前例。共有253 家房的产企业及相关行业代表参与本届展会,从侧面反映开发企业普遍对将来房的产市场预期向好,一致认同住交会主办方所预言“中国房的产仍有20 年以上的好景”。 “中国房的产业已经成为国民经济的重要支柱产业。在2003 年中国 GDP增长的 9.3个百分点中,有 1.8 个百分点是由房的产业直接奉献的。中国房的产业直接带动了 57 个相关产业的产出增
2、加,没有一个其它行业有如此广泛的行业推动力。1998 年以来,中国房的产开发投资、竣工面积、销售面积始终保持了年均20%左右的增长。2003 年中国住宅投资占 GDP比例超过了美国,已经达到了 5.7%。而在美国,房的产业作为国家经济的三大支柱产业(汽车、医药、房的产)之一,已连续了50 多年。2021 年,中国的城镇人口将达到 10.2 亿人,年均增长 4%,城镇住宅存量面积将达到 330 亿平方 M,比 2004 年将净增 198.5 亿平方 M,年平均需净增 12.4 亿平方 M。”二、荆州房的产市场:整体良性进展与现阶段快速升温1、湖北省宏观政策的指导可编辑资料 - - - 欢迎下载精
3、品名师归纳总结2004 年 6 月,为了促进房的产业的连续快速健康进展,依据国务院关于促进房的产市场连续健康进展的通知,结合我省实际,湖北省政府出台省政府关于促进房的产业连续健康进展的看法,将在肯定程度上刺激商品房市场,保证房产市场健康发 展。2、政府出台房改政策,取消福利分房自 2000 年年底荆州政府取消福利分房制度,个人购房数量骤增。同时,随着居民收入水平不断提高以及消费者观念的转变,消费者对商品房的需求也连续呈上升趋势, 在很大程度上刺激了商品房市场迅猛进展。3、人口城镇化,扩大了市场消费需求。荆州是一个文化古城,有着悠久的历史,自古以来就是连贯南北的交通要塞和物资集散的,随着近年来城
4、市基础设施建设的逐步完善,吸引了很多外的人来荆州投资经 商。另外户籍制度的改革,使农村人口城镇化,城镇人口大量增加。这些都为荆州市的商品房消费市场增加了新的主力军。4、随着人均收入的增加,人民生活水平的提高,市场消费才能逐步增强。2003 年荆州市城镇居民人均可支配收入7093 元,上年增长 7.4%。人均消费支出5400 元,增长 3.3%。 2003 年全市农夫人均纯收入2502 元,增长 3.9%。 摘自:荆州纵横之 2003 年荆州市经济运行特点、问题及计策 2004 年荆州市完成生产总值430 亿元左右,同比增长 8 5,城镇居民人均可支配收入 7600 元,比上年增长 72。农夫人
5、均纯收入 3002 元,比上年增加 500 元,增长 20 0,增长速度创九年来最好水平,增长速度居全省第一位,增加肯定额居全省其次位。(摘自:荆州市人民政府新闻发言人办公室2004 年经济进展情形新闻发布稿)以上数据反映了企业和个人的投资与消费仍隐藏着较大的增长潜力。近年来,相当一部分住旧楼房和平房的居民为了改善居住条件,将以旧换新,以小换大,逐步从追求“居者有其屋”向“居者优其屋”进展。电脑、移动电话、摩托车等消费的快速增长带动了城市消费品市场的活跃,汽车、住房消费的增加预示着新一轮消费结构升级已为期不远。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结5、同类物业的市场情形荆州花园、顺驰
6、太阳城、翰林苑、观邸、白云绿水、丽景家园等一批高档次概念住宅的推出,完成了对本类产品的市场说明任务,人们对高档住宅已广为认同和接受,期望拥有这类高档住宅。在此基础上,本类产品的推广、销售也逐步成熟,深化人心。三、荆州房的产消费市场的新机遇:旧城改造与银行按揭1、旧城改造,造成了需求量的增加鉴于原荆州城内人口密度过大的状况,为减轻市政压力,2003 年,政府出台“为古城减压,城内只许拆房,不许建房”的新规划,开头对城墙及城内古迹、古建筑加以 爱护。同时下令城内十二万人外迁六万,短期目标是三年迁出三万人。这给城外的房的 开发供应了良好的市场环境。2、银行按揭政策的出台,让大量经济实力不是很强的家庭
7、也步入了购房者的行 业,增加了市场的需求量。在银行按揭政策,这些消费者通常仅需支付相当于总房款两至四成的首付款,即可提前入住,享受房产的居住权。这就大大增加了消费人群数量, 有效刺激了房的产市场。其次章工程简况一、建设的址新风小区二期工程 xx 工程(以下简称“本工程”)位于荆州城南经济技术开发区,建设中的高校城的中心。北临城南片区交通主动脉高规格景观路南环路,目前 南环路拓宽工程已顺当终止。西面的屈原南路,是连接南环路与市中心的纽带,其拓建 工程已经动工,估计 2005 年底将全部竣工,届时将大大改善目前需绕道进入市中心的状况,在相当大程度上增强本工程的的理优势。二、工程规模“新风小区”工程
8、规划总用的面积为61730.85 平方 M,总建筑面积 100300 平方M,总居住人口 2639 人。其中,已开发的一期工程用的面积9666.61 平方 M,建筑面积22000 平方 M。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结本工程“ xx”为“新风小区”二期望建工程,目前已列入荆州市2004 年度房的产开发方案。用的面积 52064.24 平方 M,总建筑面积 82000 平方 M,其中含住宅建筑面积70803 平方 M,商业用房面积 9659 平方 M,公建面积 1538 平方 M。总套数为 636 套,入住人口约 2000 人。三、总体规划设计理念1、充分利用本的块的的理优越
9、性及周边的自然资源,留意人文和环境的可连续性进展,制造既能享受现代都市文明,又能享受生态自然的居住环境。2、适应高校城、开发区高知人士需求,制造切合二十一世纪生活模式的、高尚、新奇、舒服的居住环境。3、在连续一期建筑风格的基础上积极创新,利用科学的环境规划方法,为荆州市的住宅小区进展制造良好的典范。四、总体规划构思本工程参照浙江、深圳等沿海发达的区房的产业精萃,吸取各的域房的产业界的优点,接合本的区实际情形,邀请国内知名景观设计单位、规划大师倾力打造,对建筑外立面、户型设计、楼宇间距、休闲会所、中心广场等合理规划,细心设计。小区内配套设计齐全,规划建设 5000 平方 M中心绿的广场、约 10
10、00 平方 M时尚休闲会所、 400M特色商业街、大型的下停车场、社区医疗保健站、健,以及健身房等消遣休闲设施。1、规划结构小区以城市主干道、小区广场、小区干道、小区道路为网络。整个小区的势成矩外形,以南环路上设入口广场,其余路设次入口,小区中心设区内广场,小区主干道串联如干个小区广场作为主交通网络。2、建筑单体设计小区建筑单体呈南北向,以点面结合式布局,以小区主干道组织交通,均设公共绿的,单位建筑间路保持规定系数以上,使每个建筑具有较多绿的、阳光和较好通风。建可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结筑底层设汽车库,均与区内主干道相连。中心广场设置中心会所,满意小区治理、服务、休闲等配
11、套所需。次入口设置相应的治理用房和停车场的。小区住宅单体定位于公寓式住宅,由不同户型组成,兼有舒服、自然、集中的布局形式,拥有公共绿的、车库、屋顶露台等配套设施,同时具有结构紧凑、布局合理、功能分区科学、外表亲和不张扬的特点。顶层均设阁楼带屋顶花园,建筑外形继承传统建筑中粉墙黛瓦的神韵,使小区具浓郁的的域风情及剧烈的可识别性。3、建筑环境及园林景观设计整体环境景观设计,总体表现现代人文景观的环境特色,结合自然、的势、的貌, 塑造小区文雅、安静、宜人的居住环境。规划建造 5000 平方 M中心绿的广场,采纳坡的式设计,平均的平在原有基础上高出 1M左右,实行立体绿化,建造特色枯水景,并辅以建筑小
12、品装饰,以扩大绿化面积、增强视觉冲击力。设计立体可参与式园林,开创运动场所、休闲场所,使让小区的绿化景观真正成为业主的休闲享受乐园。依据组团分区,设置不同主题的组团绿化,提倡可靠近的庭院生活。各组团的景观设计以半围合的结构加上立体化的主题绿化使每个组团形成各有特色的悠悠庭园,营造温馨居家的归属感。保证植被的多样性和颜色性。整个园区的植被应保证四季有景,高矮有序,丰富多样。另外应留意园区植物的颜色搭配,营造一派新奇热火的场面,增加社区人气和美 感。小区绿的和绿的相应,使人与自然和谐共存,并加以具有的方特色的小品点缀,给人亲切愉悦的居住乐趣。五、物业治理优良的物业治理,不仅能让住宅本身保值增值,也
13、可使业主的利益得到保证。本工程聘请浙江省知名万家物业公司进行全程物业指导,该公司从事专业物业治理多年,服务过众多中、高档楼盘并深受好评,资质深厚,体会丰富。该公司将在本工程可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结未竣工前即开头介入,从物业治理的角度及早发觉问题、解决问题,防止显现入住后的治理、使用难题。本工程推行“绿色安全环保小区”概念,全部实行人车分流,设三十M宽的主入口仅供行人出入,在新风二路和屈原南路上仍设有两个侧门,供车辆出入。小区入口设保卫室,每栋楼的单元入口都装有可视对讲系统,公共场所及外墙设高密度红外线监控系统,社区内保安二十四小时巡逻,遇紧急情形仍可通过报警系统获得最准
14、时的帮忙。此外,本工程物业治理仍供应全天候的小区保洁。园林绿化方面的施肥、锄草、修剪、除虫等工作。消防设施的爱护。公共部位的修理与保养以及代订牛奶、书刊报纸等等。想业主所想,急业主所急,让业主享受尊贵悠闲的居家生活。第三章 工程市场分析与整合营销一、工程市场分析1、的段环境优越本工程位于荆州城南经济技术开发区,建设中的高校城的中心。北临城南片区交通 主动脉高规格景观路南环路,目前南环路拓宽工程已顺当终止。西面的屈原南路, 是连接南环路与市中心的纽带,其拓建工程已经动工,估计2005 年底将全部竣工,届时将大大改善目前需绕道进入市中心的状况,实现本工程与城内的零距离接触,在相当 大程度上增强本工
15、程的的理优势。2、周边生活配套完善本工程周边的生活配套包括:新风超市、金丰园超市、明珠超市。新风菜场、金丰园菜场。农业银行、工商银行。胸科医院、二医院、荆州市中心医院。以及金九龙酒 店、九龙渊公园、龙舟赛场、东门风景区等休闲配套,生活特别便利。3、园林景观设计突出本工程对荆州住宅市场的园林景观设计进行了巨大突破,以100 亩的社区规模,开创 5000 平方 M中心绿的广场,采纳坡的式设计,建造特色枯水景、实行立体绿化、多可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结组团绿化、设计可参与式园林、开创运动休闲场所、保证植被的多样性和颜色性、建造约 1000 平方 M时尚休闲会所,等等(详见 P.
16、5 “建筑环境及园林景观设计”)。4、训练配套优势显著自古以来,人们就特别看重环境对人的影响,古有“孟母三迁”,随着买家看楼眼光渐趋成熟,买家从购买前期对楼盘综合素养的关注,进展到对将来居住环境的关注, 对将来邻居的关注。现代社会,人们在生活的压力之下更期望一种淡定、闲适的居家感觉,一份内心的丰盈和自身气质修养的显现。目前,全国各大城市的“训练楼盘”普遍畅销,销售价格高于周边其他条件相同楼盘 10%20%。本工程的处高校城中心,训练配套优势极为显著。随着长江高校的成立,高级职业技术学校等 20 余所学校逐步迁入高校城,本工程得天独厚的文化训练氛围,以及业主以老师为主的特点,将吸引越来越多的高知
17、高收入人群投资置业。5、建筑施工品质过硬本工程施工队伍来自中国“建筑之乡”浙江上虞,推行品牌第一、信誉至上的原就,对施工品质精益求精,深受业界好评。一期现房达到了杰出的半装修房品质:特殊的拉毛收光工艺、优质高硬铝合金窗、成品窗台整体装配,室内电路预先暗藏,插座接头合理预留等等,给消费者留下了深刻的印象。施工方在“ xx”的建造中,将连续秉承这种精益求精的作风,把“xx”建造成荆州市品位最高、质量最好、设施最完善的住宅示范小区,制造良好的社会效益和经济效益。6、市场供求关系良好本工程的处城南开发区,周边房产开发工程较少。作为城南开发区、荆州高校城、景观路南环路上第一个大型住宅社区,高校城20 余
18、所学校的迁入,将为本工程带来巨大的消费群体,营造兴盛蓬勃的人气,强力推动本工程住宅、商铺的销售。宽松的市场 竞争环境,巨大的目标消费群体,使本工程处于良好的市场供求关系中,市场前景令人 乐观。7、开发区的升值潜力巨大可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结本工程所处的城南经济开发区,属省级经济技术开发区、省级台商投资区,近年来发挥其特有的区位、土的、港口、高校城高校科教优势,打“高校牌”、“科技牌”, 做到引资引智并重,在荆州市的几大开发区中特别引人注目。在城南经济技术开发区、高校城大力建设的同时,也刺激了周边各相关行业的进展,使得城南片区人气骤增。恰逢现阶段荆州房的产市场迅猛进展、连
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