养老型社区项目全寿命周期开发运营模式研究_付志.docx

专业学位硕士学位论文养老型社区项目全寿命周期开发运营模式研究Model Exploration of Retirement Community Project under LifeCycle Development作者姓名付志学科、专业项目管理学 号41506057指导教师李静完成日期2018年3月26日大遠理工大Dalian University of Technology养老型社区项目是以服务区域内老人晚年生活为核心，依托现阶段成熟的地产开发 经验，旨在打造集舒适居住、康复护理、亲情陪伴、临终关怀等为一体的居住社区。随 着社会老龄化程度的不断加深，从某种角度来说，未来老年人的消费将成为一个快速增 长消费阶层，越来越多的开发商看到了国内老年人群体中潜在的强大消费能力。目前不 少房地产企业不约而同地试水养老地产，相对冷门的养老项目的开发逐渐升温，诸如养 老公寓、养老社区等产品不时走向市场。但是养老地产在我国仍然属于相对初期的摸索 阶段，其中蕴藏着巨大商业商机，但开发商在实际操作中往往会面临许多棘手的问题， 例如开发建设应当采用何种方式进行，怎样选择产品类型和建筑形式应等。本文通过对国外养老地产的成熟经验和我国养老地产的发展趋势进行研宄，对我国 目前养老市场的现状和需求进行综述，提出多种养老型社区项目的开发运营模式，并对 其进行各方面的分析评价，从而进一步分析了养老型社区项目全寿命周期开发运营模式 的影响因素，在此基础上构建了养老型社区全寿命周期开发运营模式的影响因素评价指 标体系，其中包含两大类指标，第一类是开发建设阶段指标，包括设计规划、区位选址、 资金收支、政策制度四个部分；第二类是运营维护阶段指标，包括消费标准、家政服务、 医疗保健、文教娱乐四个部分，基于此八项指标构建指标体系。并且通过调查问卷搜集 资料，在对变量进行表述性统计分析之后，运用因子分析方法和结构方程模型提取出关 键的影响因素及其相关影响路径，即先进行信度分析以及效度分析，再进行因子分析， 最后建立相关结构方程模型并对其检验，对养老型社区全寿命周期开发运营模式进行实 证检验。最后以案例分析验证，对优化原型进行SWOT分析，运用层次分析法进行项 目运营模式评价，运用数值分析进行投资方案经济效果评价，并定性分析项目风险，以 期达到对其全面、细致的研宄。关键词养老型社区、老龄化、地产项目开发、全寿命周期Model Exploration of Retirement Community Project under Life CycleDevelopmentAbstractRetirement community project regards the life of the elderly in the service area as the core, relying on the mature development experience of the real estate, it is designed to create a comprehensive residential community with comfortable living, rehabilitation care, family support and hospice care. With the deepening of the social aging, the elderly will become a fast-growing consumer class in the future, more and more real estate developers have seen the potentially great consumption of the domestic elderly group. At present, a lot of real estate companies invariably try to develop senior housing, which makes the relatively unpopular pension industry heat up, many projects such as pension apartments, pension communities gradually access to market. Although the pension industry in China is still at an early stage of exploration, it contains huge business opportunities. However, the real estate developers confront many tough issues in practice, for instance, the ways of development and construction, the choice of product type and architectural , etc.This article through to the foreign pension mature experience in real estate and the development trend of endowment real estate in our country, to summarized the status quo of China丨s current pension market and demand, put forward a variety of retirement community development operation mode of the project, and carries on the analysis and uation, thus further analyzes the retirement community projects all the influence factors of life cycle development operation mode, on the basis of constructing the retirement community development in whole life cycle of the influence factors of operating model uation index system, which contains two kinds of index, index of the first kind is the development and construction phase, It includes four parts design planning, location selection, capital expenditure and policy system. The second type is the index of operation and maintenance stage, including four parts consumption standard, household service, medical care, culture, education and entertainment. Based on these eight indicators, the index system is constructed. And through questionnaire to collect data, after statistical analysis to declarative variables, using factor analysis and structural equation model to extract the key influence factors and its related influence path, which is first to analyze the reliability and validity analysis, factor analysis, finally to establish structural equation model and its related inspection, to retirement community full life cycle development model for empirical test. Finally verified with caseanalysis, SWOT analysis for optimizing the prototype project operation mode assessment using the analytic hierarchy process ahp, the economic effect uation of using numerical analysis, and qualitative analysis of project risk, in order to achieve the comprehensive and detailed study.Key Words retirement community; aging; real estate project development; life cycle目 录輕IAbstractII弓丨w11绪论21.1研宄背景和问题提出21.1.1研宄背景21.1.2 问题提出51.2 国内外研宄现状71.2.1国外养老产业研宄的发展现状71.2.2我国养老产业研宄的发展现状81.3 研宄的目的和意义101.3.1 研宄的目的101.3.2 研宄的意义101.4 研宄内容、方法及技术路线111.4.1 研宄内容111.4.2 研宄方法121.4.3 技术路线132相关概念及发展现状142.1养老型社区项目的全寿命周期开发运营152.1.1养老型社区项目全寿命周期开发运营的含义152.1.2养老型社区项目全寿命周期开发运营的影响因素162.1.3养老型社区项目全寿命周期开发运营包含的主要内容182.2国外养老地产的开发运营模式现状与特点202.2.1美国养老地产开发运营模式浅析212.2.2德国养老地产开发运营模式浅析232.2.3日本养老地产开发运营模式浅析242.2.4国外养老地产开发运营模式带来的启示242.3我国养老地产的开发运营模式现状与展望253养老型社区项目的全寿命周期开发运营模式研宄283.1养老型社区项目开发运营模式的构建和分析293.2 大型专业养老社区293.3 自然景观共享型养老社区333.4 嵌入式养老社区353.5 小型集约化养老公寓383.6独立生活系统的养老城404养老型社区项目全寿命周期开发运营模式影响因素分析424.1影响因素初步模型构建及研究假设424.1.1 影响因素初步模型424.1.2 研宄假设434.2变量设置与测量指标选择454.2.1 设计规划464.2.2 区位选址504.2.3 资金收支534.2.4 政策制度564.2.5 消费标准594.2.6 家政服务604.2.7 医疗保健614.2.8 文教娱乐624.3研宄假设及变量的确定634.3.1 初始评价指标体系的建立634.3.2变量的确定654.4 研宄方法与调查设计664.4.1 调查问卷设计与修正664.4.2 数据分析方法（SEM 684.4.3 变量描述性统计分析684.5模型分析与假设检验724.5.1 信度分析724.5.2 因子分析764.5.3 结构方程模型的构建964.5.4 结构方程模型的检验984.5.5 结果讨论1015大型专业养老型社区项目的案例论证1055.1大型专业养老型社区项目模型构建1055.1.1项目基本信息及规划指标1055.1.2 产品规划1065.2 优化原型SWOT分析1065.2.1 优势分析1065.2.2劣势分析1075.2.3 机遇分析1085.2.4 威胁分析1085.3项目运营模式评价1095.3.1项目运营模式及目标定位1095.3.2基于因素配对比较法的项目运营模式评价指标权重分析1105.3.3运用层次分析法的项目运营模式评价指标权重分析1145.4投资方案经济效果评价1175.4.1 项目产品规划1175.4.2项目定价方案1175.4.3 项目销售计划1175.4.4 资金筹措方案1175.4.5项目投资效益分析1185.5 项目风险分析1205.5.1 老年群体的接受度风险1205.5.2 产品定位的风险1205.5.3 政策稳定性的风险1205.5.4企业自身管理水平的风险1215.5.5地产市场整体发展的风险1215.5.6项目投资效益的风险121会吉i仑122 捕123隱125至夂i射128大连理工大学学位论文版权使用授权书1292013年9月13日，在国务院下发的关于加快发展养老服务业的若干意见的文件 指出，养老事业作为我国社会的重大民生问题，迫切需要合理的解决方案。2015年年底， 在由李克强总理主持召开的国务院常务会议大力推进养老方针的执行，将养老服务与医 疗服务相结合，力求建立老有所养、老有所依的社会养老体系，从而引导我国养老产业 进一步稳健发展。伴随政府的大力扶持和日益增长的社会需求，养老产业的发展必定势 不可挡。2016-2021年中国养老地产行业发展前景与投资机会分析报告中的数据显 示,2002年我国65岁以上的人口占总人口数量的比例达到了 7.3，2014年末升至10.06， 2014年我国老年抚养比上升为13.9。按照现阶段的老龄化人口增长速度推算，到2020 年老年人口将增至2.6亿。老龄化如此迅速的发展势必会导致养老需求的增长，扩大养 老市场规模，如果以人均1万元的养老费用支出来计算，那么每年我国养老产业的消费 保守估计将达到2.5万亿。然而与之相对应的养老项目的低水平软硬件配置问题、养老 从业人员的低收入问题等却一直很突出我国养老产业的发展目前尚未成熟，面临社会老龄化与相关产业需求日益增长的挑 战，不断更新服务理念和其相应的经营方式才能确保实现养老产业的社会及经济效益。 在此过程中养老地产，作为养老产业发展中必不可少的组成部分，显得尤为重要。提升 养老地产全寿命周期开发的研宄水平可以缓解养老地产投资人与养老产业脱节的现状。本文尝试通过研宄养老型社区项目全寿命周期开发运营的模式，结合对目标群体市 场定位的分析、融资方式、营销策划、配套设施、服务体系的评估以及其他直接影响养 老地产经营成败的因素，对养老型社区项目全寿命周期的开发进行深入研宄，力求找出 既满足广大人民需求又符合我国国情的发展道路。1绪论1.1研究背景和问题提出1.1.1研究背景目前，中国的老年人口数量位居世界第一位，老年化程度的发展速度同样位居世界 前列。根据联合国的定义，凡该国家或地区65岁以上的人口占该地区总人口数的比例 超过7或60岁以上人口在该地区总人口数中的比重超过10即属于老年型。中华人民 共和国第六次全国人口普查数据显示，全国60岁及以上人口占总人口数比例由2000年 人口普查的10.33增长到13.26;其中65岁及以上人口占人口总数8.87，比2000 年人口普查增长1.91; 0-14岁人口占总人口数比例由2000年人口普查结果的22.89 下降至16.6。从1990至2000年十年间的数据变化来看，60岁以上和65岁以上人口 占总人口数的比例分别提升了 1.77和1.45，0-14岁区间少年儿童人口比重下降了 4.93。该结果不但反映出我国人口老龄化的速度在加快，而且显示了少年儿童比重 降低速度也在加快。这也反映出中国的老龄化趋势是一个规模大且发展迅速的过程，其 增长速度也超过其他国家。表1.1世界主要国家人口老龄化时间点统计Tab. 1.1 The worlds major countries population ageing time statistics美国英国德国法国加拿大曰本中国世界平均进入19501950195019501950197019951990老龄化深度19901975197519901995199520202035老龄化超级20252010200520052015200020352045老龄化 从进入到 深度老龄 化（年）4025254045252545从深度到 超级老龄 化（年）3535301520515102015年中国0-14岁人口约为22681万人，15-64岁人口约为100347万人，65岁及 以上人口约为14434万人2。2005-2010年中国0-14岁人口逐年下降，2010年0-14岁人 口达到近十年最低值，约为22259万人。经过计算可以得出，2015年中国总抚养比为 37，少儿抚养比为22.6，老年抚养比为14.3; 2005-2015年中国少儿抚养比逐年下 降，而老年抚养比逐年增加3。图1. 1 2005-2015年中国0-14岁人口变化趋势图Fig. 1.1 The changing trend of China5 s population aged 0-14 from 2005 to 2015图1. 2 2005-2015年中国15-64岁及人口变化趋势图Fig. 1.2 The changing trend of China population aged 15-64 from 2005 to 2015图1.3 2005-2015年中国65岁及人口变化趋势图Fig. 1.3 The changing trend of China population aged over 65 from 2005 to 2015按照中国老龄人口变化的趋势，2016年中国人口数量约为136976万人，2020年中 国人口数量可达到137702万人，预计到2036年我国人口总数将接近139349万人。由 于上世纪70年代末开始推行的计划生育政策，新生儿的出生数量下降，人口增长的速 率锐减。预计到2040年我国人口老龄化进程将达到顶峰，之后，老龄化进程进入减速 期3。由第六次全国人口普查数据来推测，到本世纪中期，中国60岁以上的人口将有近 4.8亿，这个数字甚至超过美国人口总数。与此同时全世界老年人口数量将达到20.2 亿，而我国老年人口几乎占全球老年人口的四分之一4。老年抚养比，作为衡量老龄化社会负担的指标，可以反映出养老问题的严重性。老 年抚养比的增长从2000年至今持续加快，以此计算，到2020年该比例将上升至16. 9。 而合并结算少年儿童抚养比后的总抚养比指标到2030年将超过50结合联合国对我 国平均寿命的预测由2010-2015年的75. 2岁增长至2045年的85. 3岁，我国的高龄老 人数量的增长将从2010年持续到至2050年。由于高龄老人群体中失去自理能力的“失 能”人口比例超过50，目前我国“失能”老人人口总数为625万人，预计2050年“失 能”人口规模将增长到1875万人，短短35年里规模翻了两倍W。按照此趋势的发展， 劳动力比例的迅速下降将严重加重未来社会负担。因此，为缓解社会的老龄化所产生的 沉重的养老负担，专业，高效且规模化的养老产业系统不可或缺。图1.4中国总抚养比变化趋势Fig. 1.4 Trend of Chinas total social dependency ratio1.1.2问题提出我国社会老龄化人口增速加快、老龄化程度的不断加深，在国家财政支出、社会劳 动力供给、现代农业发展、社会保障体系等多个方面影响着国家的发展。1 人口的老龄化进程迫使国家和社会在养老费用的花费更多支出。对国家来说， 人口老龄化程度的加深，对离退休的经济保障，卫生健康保障的支出只增不减，包括退 休工资、养老金、医药保险费、公共养老设施和非盈利养老服务支出等国家支出与日俱 增，这就要求政府在消费基金的支出上有所调整。对企业而言，本身必然负担相当比例 的社会保障金和医疗保险费用。另一方面，为了缓解由于社会老龄化带来的养老保障费 用的财政支出的增长，最直接的方法就是依靠税收补充。但是国家增加税收后，无形之 中把财政支出的压力转嫁到了企业的成本上面，这显然会降低企业的生产积极性，不利 于企业进行生产再投资6。2 人口老龄化进程会在劳动力的供给侧产生不利影响。老年人口的增多势必会 减少劳动力供给，从而降低整个社会的劳动生产率。充足的劳动力供给是确保经济平稳 向上发展的有力支撑，而社会平均劳动力，长期以来都是我国的优势，也是保障经济长 期快速发展的重要因素。人口老龄化的加剧特别是有实际劳动能力、创造社会价值的劳 动人口的衰老则会降低单位人口平均劳动力的比重，使我国制造业等劳动密集型行业原 本在劳动力资源上的优势不再突出。同时人口的老龄化会制约经济产业结构的调整。我 国的产业结构正在经历着巨大的变革，由传统的劳动密集型产业向资本密集型、技术密 集型产业稳步发展。在这个转变的大潮中迫切渴求的是一大批有专业技术、文化知识、具备多重节能的高端人才，为产业创新提供驱动力和有力支撑m。而人口的老龄化意味 着大量劳动力年龄的增长，削弱他们各方面的知识和能力，导致产业结构的调整和创新 缺乏足够的动力，转型和创新的进程发展迟缓进，进而演变成为劳动年龄人口负担加重。 老龄化程度的不断加深，实际创造社会价值的劳动力对老年群体的抚养负担亦随之家中， 除此之外还要担负起对幼年子女的抚养，劳动年龄人口将承受更大的经济和生活压力8。 根据国家统计局数据，我国内地劳动年龄人口总抚养比从2010年到2014年增长了 3. 9， 达到 38. 13。图1.5中国劳动年龄人口变化趋势Fig. 1.5 Trend of Chinese working- age population3 人口老龄化会影响现代农业的发展。目前，我国不仅是城市老龄化的问题日 益突显，农村人口老龄化的问题更为紧迫，由于农村青壮年劳动力不断向城市涌入，使 得原本成产劳动力有限的农村劳动力素质整体下滑，技术先进的农机具的使用、科学高 效的农牧科技的学习和传播没有合适的受众，我国农业现代化发展受到阻碍。农业作为 我国社会发展的基础产业，其发展受到的阻碍也必将影响税收政策和政府财政支出，进 而影响我国经济发展的进程。伴随着人口老龄化的是社会劳动力的降低，以及相应纳税 人比例的减少，而政府为了增加税收收入，只能提高税收，这样就增加了企业的负担。 同时，为了确保老年人应有的晚年幸福，政府也将在养老相关的社会保障和医疗保障上 加大财政支出，在用于促进经济增长方面的财政支出将会受其影响，此消彼长。我国老 年人口在城市与农村的分布比例约为23，占据老年人口多数的农村地区，大部分还没 有建立完善的社会养老保险制度。而我国推行的农村新型合作医疗制度还只是试点推行，广大老龄农民的社会医疗、养老保障尚未福利政策和具体措施还没有得到有效落实6。 伴随农村老年人口的增加、老龄化程度的加深，农村在劳动力需求、医疗保障等方面的 差距将更加明显。这些缺陷和差距根据各地的情况在空间分布上呈现不均，尤其在我国 西部和其他地方的贫困地区养老保障缺乏更为明显9。4 人口老龄化对社会医疗保障的需求增加。人口老龄化的表现直接体现在医疗 保障费用的大幅增长，这就要求社会医疗保障资金要充足，防止医保资金暴涨带来的压 力影响社会稳定对。老年群体的健康状况下滑造成了其对于卫生医疗资源的依赖，也让 他们成为了医疗资源的主要消费者，是医疗保障制度的重点对象。根据世卫组织的报告， 老年群体的平均医疗费用支出是社会普通劳动者的35倍，我国老年群体的医疗费用 总额占GDP的比例由2000年的0. 48上涨到2010年的1. 11,据此估测，到2020年老 年群体医疗费用支出总额占GDP的比例将达到3. 6,增长速度惊人。与此同时老年群 体的人数规模将增加1倍，医疗费用支出却将不止增加1倍，而是将增长5倍。到2030 年老年群体医疗支出在我国GDP的比重将高达89。老年群体花费在看病、吃药之类 的花销增长迅猛，其增速已经高于我国同期GDP的增长速度作为社会医疗保障费用 的主要支出对象，老年人口数量的激增无疑会对我国总体社会医疗保障费用支出持续产 生压力。1.2国内外研究现状1.2.1国外养老产业研究的发展现状美国、法国、瑞典、日本等国家进入老龄化社会早于我国，更得益于更早的进入现 代化社会所积累的经济基础，他们拥有更为发达、成熟、也更为专业化的养老产业。由 于经济实力提供的保障和西方家庭观念诸多方面的因素，这些国家养老对策的通行做法 是发挥“社会养老”功能11即在国家现行的社保条件下，提供老年人独自生活的经济 基础；在养老机构、养老体系以及生活条件等方面，针对老年人的健康情况，选择不同 级别、不同种类的规划12。在美国社会，老龄群体的居住设施大约划分成五大类独立 居住、养老公寓、养老机构、护理院、专业养老社区，每一类配套不同的经营管理模式。 亚洲国家如日本、新加坡等在迈入老年型国家之列时同样拥有较雄厚的经济实力，所以 这些国家不仅吸收了西方社会福利养老的特点，老年人被充分赋予优厚的社保；从另一 角度出发，千百年来的传统亲情理念特别是汉文化的持续影响，他们还不断加强以家庭 为核心的养老的方式，如推行和奖励大家庭合住（例如“三代同堂”集合住宅和“多代 同堂组屋”等）13。1.2. 2我国养老产业研究的发展现状由于中国特殊的国情，特别是在计划生育政策和户籍管理政策带来的持续影响下， 中国的人口老龄化进程呈现以下几个当今学术界公认的特征老龄人口规模巨大；老龄 化发展速度快，而且增速呈现曲线式上扬；老龄化程度在空间分布上不平衡；老龄化先 于现代化。这些特性对各种养老模式在我国的发展上产生了深远的影响。近十年老年人口逐年增加导致了我国人口红利逐渐消失，而人口红利的消失，也就 意味着即将迎来人口老龄化的高峰和创造价值的劳动力减少，中国经济增速及财政支出 将进入相对减缓的趋势。然而，现实情况是，我国的包括养老基础设施建设、公共养老 服务等在内的养老福利依然仰仗国家的投资，在经济和财政支出的低增长期，养老福利 保障的严峻性和必要性不言而喻。这也刺激了市场的自发性，对于养老事业供给的不足， 主动地将社会力量投入到需求巨大却匮乏资源的养老市场上来。我们必须看到人口老龄 化不仅仅是加重了我国的人口负担比、增大了社会赡养率；另一方面这也是对养老事业 发展的巨大促进。图1.6中国老年人口抚养比预测Fig. 1.6 Ratio of home-based care for the elder in some countries不断增加的老年人口数量催生了我国养老产业的快速发展，对养老市场的推动主要 体现在三个方面。其一是不断加大的对养老服务、设施的需求。老年群体的基数增大， 必然包含着众多高龄、患病的老年人，对医疗卫生资源的需求不断增加，对医疗保健要 求越来越高，这就对养老服务设施的提出更多、更个性化方面的要求。广泛存在地域的 差异又会衍生出多层次的需求，为养老产业的开发提供了多种选择。其二是随着城乡人民可支配收入逐步提高，老百姓的生活水平的不断提高，较为健全的社会保障体系支撑 起老年群体可观的消费潜力，创造了养老市场的巨大增长空间。其三是改变了社会需求 的结构新。老年群体的生理、心理和行为有相当的特殊性，这也就导致了他们在特殊物 质和精神需求上与其他人口群体的差异。综上，老年群体的需求将在社会总需求中占据 越来越重要的地位，面向老年群体的市场无疑会是稳定的上升期，特别是为老年群体量 身打造的养老服务等养老产业将迎来史无前例的跨越。图1.7我国老龄人口人均床位比重对比 Fig. 1.7 Ratio of beds for the elder per capita面对这样来势汹汹的人口老龄化大潮和随之而来的潜在机遇，中国社会是否做好接 纳的准备我们先从一组简单的数据出发现阶段我国养老机构可提供的床位数人均占 有率仅为每百位老人1-2张之间，相较于发达国家每百位老人5-7张的床位数存在着较 大差距，也与我国老年人对养老机构承载能力的需求相去甚远，养老机构能够提供的床 位数无法满足社会需求，养老市场的供求存在着很大的鸿沟。这种供求矛盾同样体现在 养老专业服务人员的缺乏上，养老护理从业者中仅有几万人持有相应的专业资格，而市 场的潜在需求达到1000万，行业专业服务体系建设水平亟待提高。伴随着改革开开放，我国也在不断建立和完善自身的养老保障体系，特别是上世纪 90年代以来，我国政府逐步推进养老服务向产业化、市场化、社会化发展，各大中城市 发展处以医疗卫生、心理保健、家政服务、文娱活动、提高社会归属感及保障权益为主 的社区养老服务格局。除此之外，我国还开展了以保障老年人合法权益、提高老年人社会归属感为目的多种形式的志愿者服务等。在我国最主要的养老模式同样是居家养老。原因在于受到千百年来儒家文化的深刻 影响，居家养老包含的“反哺”型养老是我国传统的养老观念中很重要的一条，即年轻 时父母养育子女，年老时子女赡养父母。但是受到计划生育这一基本国策的影响，以及 改革开发以来城市规模扩大，家庭主要劳动力的数量减少，加之激烈的社会竞争带来的 工作压力，迫使年轻人与老人的分居，造成了 “空巢”老人的数量随着老龄人口数量的 增加不断增长。有别于国外家庭养老中，老年人优厚的社会福利给予的丰厚经济基础， 我国老年群体的人均消费水平不足以支持所有老人独立的购买所需要的医疗服务和生 活帮助。这也刺激着市场做出反应，推出对现代家庭具有相当包容性的养老型社区，既 为全家人提供阖家团圆的居住空间，同时又为子女无暇照顾的老人集中提供了专业的医 疗保健、饮食起居等服务，减轻了子女们的生活压力，调和家庭中间阶层在工作与生活 间的矛盾。1.3研究的目的和意义1.3.1研究的目的本文主要针对养老地产的开发建设和运营服务，尝试提出符合我国老年群体养老观 念和满足养老市场需求的开发运营模式，分析各开发运营模式在全寿命周期的开发过程 中的影响因素；掌握养老地产项目的优势、劣势，外部环境的机遇、威胁；找出各个环 节可能出现的风险并提供相应对策。在企业层面，提高了开发运营效率，争取更大的经 济效益；从社会的层面，更快更好地为社会提供养老服务，解决现代中国“倒金字塔” 家庭结构下，老年群体的养老需求。1.3. 2研究的意义养老型地产项目是有别于传统房地产项目的全新居住产品类型，将传统住宅的居住 属性与养老产业的服务属性融合。通过附加在住宅产品上面的配套服务，保证老年群体 的老有所养，保障他们有质量地安度晚年，维护社会的和谐稳定。通过对养老型社区项 目全寿命周期开发运营模式研究，不仅对养老型地产项目的风险规避提和健康运营大有 裨益，并且有利于我国养老地产这一新兴市场的良性发展。1 理论意义运用全寿命周期开发的理论，在传统的地产项目开发中己经驾轻就熟。但是传统地 产项目的生命周期往往截止到交付后的维修保养和物业服务。养老型社区项目属于新出 现、深度细分的地产项目，它的生命周期则包含了很长的运营服务，这在全寿命周期开发理论的应用则较为少见。通过对全寿命周期开发的影响因素评价、SWOT分析、风险 分析、投资效益分析，构建多种开发运营模式的项目模型，为今后类似项目的开发提供 借鉴2 实际意义从房地产开发企业的角度来看，稳妥、低风险、使用的开发运营模式可以让企业的 开发运营过程更加稳健、流畅，能够保证养老产品与服务的高品质；帮助企业树立专业 的品牌形象，占领细分市场，获得口碑与效益的双丰收。从社会的角度来看，在社会老龄化程度快速加深、人民物质水平稳步提升的前提下， 传统的养老服务无法匹配老年群体日益增长的需求和不断升高的要求，而发展养老地产 则可以满足市场需求，提高老年群体的幸福度，帮助他们安度晚年。从政府的角度来看，由社会力量和民间资本自发组织的养老地产的开发，可以很大 程度上缓解政府公益性养老的支出，解决政府公共资源的不足，缓解短期内老年群体快 速增长造成的政府保障空缺1.4研究内容、方法及技术路线1.4.1研究内容1 对国外养老地产的成熟经验和我国养老地产的发展趋势进行研宄，对我国目 前养老市场的现状和需求进行综述。对养老型社区项目全寿命周期开发运营模式研宄的 重要意义进行阐述；2 分析养老型社区项目全寿命周期开发运营模式的影响因素，初步建立项目开 发运营模式评价的指标库，为接下来的开发运营模式构建和对应的模式评价奠定理论基 础；3 提出多种养老型社区项目的开发运营模式，并依次进行及全寿命周期开发条 件下的模式评价。分析各种模式在开发运营过程中对不同影响因素的取舍和平衡，找到 各种开发运营模式的应用条件和适用范围；4 在识别养老型社区全寿命周期开发的影响的关键因素的基础上，构建了养老 型社区全寿命周期开发运营模式的影响因素评价指标体系，并且通过调查问卷搜集资料， 运用因子分析方法和结构方程模型提取出关键的影响因素及其相关影响路径，建立相关 结构方程模型，对养老型社区全寿命周期开发运营模式的影响因素进行实证检验。5 运用案例对提出的开发运营模式之一，大型专业养老社区开发运营模式进行 评价体系建立、SWOT分析、风险评价、投资效益评估；总结各影响因素的重要程度; 归纳出可能的风险及出现概率，提出规避的方法；6 总结研宄结果，指出本文研宄的不足之处，并对以后的研宄进行展望。1.4. 2研究方法本文主要研究方法如下1 文献分析法运用数据库、网络、书籍和新闻报刊等多种方式搜集养老地产 开发相关的文献资料和数据；梳理养老地产开发运营的发展理论与现状，并总结经验; 掌握全寿命周期开发、风险分析、评价体系等研宄方法，夯实理论基础；2 比较研宄法通过发达国家养老产业的成熟经验和我过养老产业发展现状的 比较，分析市场发展程度差异的原因，归纳出我国老年群体真正的需求和对养老地