全面解读某地产.docx
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1、全面解析万科地产说明:阐发要领:1、A、B、C分类阐发要领2、时间序列阐发要领3、空间序列阐发要领4、归纳推理要领5、演绎推理要领6、波士顿矩阵阐发要领一、万科经营种类结构1、万科的经营业务很简朴,收益更简朴,所有收益都来自业务经营,没有任何的投融资收入。主营业务为两个方面,一是房地产,二是物业治理。2、与其他房地产公司差别的是,万科在物业治理上面的巨大利润。一般中小型开发公司,大概处于创品牌阶段的公司,在看待物业治理方面,要么外包,要么亏损保持其运营。而不能做到真正盈利。3、物业治理公司盈利,为万科快速扩张解决了后顾之忧,即通过房地产产生的利润为纯利润,而不再为物业治理背包袱。4、房地产收入
2、增长与物业公司收入增长呈正向干系。 异点阐发:2007年上半年的物业公司收入与下半年物业公司收入出现出巨大的差别,这有待深入阐发。时间行业主营业务收入(万元)时间行业主营业务收入(万元)2007-12-31房地产2007-12-31物业治理2007-6-30房地产2007-6-30物业治理2006-12-31房地产2006-12-31物业治理2006-6-30房地产2006-6-30物业治理说明:从上表可以看出,上半年房地产结算收入一般只能占到全年结算收入的35%左右;而物业公司07年数据严重失真。整个下半年仅仅上半年收入的30%左右。此数据为何与真实有如此大的差距?5、房地产利润率与物业治理
3、利润率 时间行业毛利率(%)时间行业毛利率(%)2007-12-31房地产2007-12-31物业治理2007-6-30房地产2007-6-30物业治理2006-12-31房地产2006-12-31物业治理2006-6-30房地产2006-6-30物业治理阐发:1、万科的物业治理利润率稳步上升,说明万科在物业治理方面已经乐成的找到了盈利模式,这种盈利模式的创建,将为万科今后的生长奠定坚固的底子。2、万科房地产的毛利稳定在40%左右。3、这个表上尚不能真实反应万科物业治理公司的问题,结合万科上半年物业治理的收入与支出与下半年的收入支出来看,这个数据存在巨大的问题。二、万科的区域漫衍结构(一)、阐
4、发说明1、说明:本结算周期,我们将市场份额在10%以上的都会视为A类都会,市场份额在3%以上的视为B类都会,其余为C类都会。2、在次类阐发历程中,我们会接纳波士顿矩阵阐发要领透析万科的都会拓展路线。(二)ABC类市场透视(2007-12-31)地 区主营业务收入(万元)比例(%)地 区主营业务收入(万元)比例(%)1、深圳2、上海3、广州4、杭州5、成都6、北京7、苏州8、东莞9、佛山10、大连11、武汉12、无锡13、厦门14、天津15、珠海16、青岛17、沈阳18、南昌19、中山20、长春21、长沙22、镇江23、鞍山24、南京阐发:1、在本次结算周期内,三类都会的比例分别为:40.4;4
5、3.46;16.14。三类都会的个数分别为:2;9;13。2、凭据企业的稳健性原则,万科的市场结构存在一定的隐患,就是对大都会的过分依赖性,如果一旦上海深圳市场滑坡,将对整个企业产生较大的影响。 (2007-06-30)地 区主营业务收入(万元)比例(%)地 区主营业务收入(万元)比例(%)1、深圳2、上海3、广州144、东莞5、杭州6、北京7、苏州8、天津9、武汉10、沈阳211、成都12、南昌13、佛山14、无锡115、长春16、南京17、鞍山18、大连阐发:1、在本次结算周期内,三类都会的比例分别为:58.77;30.07;11.16,这三类都会的数量分别为:3;5:10。2、在本次结算
6、周期内万科的都会份额切合典范的传统1:2:7计谋,市场相比拟力均衡。(2006-12-31)地 区主营业务收入(万元)比例 (%)地 区主营业务收入(万元)比例 (%)1、上海2、深圳3、天津4、广州5、北京6、无锡7、成都8、杭州9、沈阳10、武汉11、东莞12、南京13、佛山14、中山15、南昌16、长春17、大连18、鞍山19、苏州阐发:1、在本次结算周期内,三类都会的比例分别为:37.77;48.3;13.93,这三类都会的数量分别为:2;9:10。2、本次结算周期内,万科的市场漫衍出现出AB类市场的相对均衡性。(2006-06-30)地 区主营业务收入(万元) 比例(%)上海地域深圳
7、地域北京地域天津地域广州、佛山地域成都地域东北地域南昌地域南京地域武汉地域阐发:1、在本次结算周期内,三类地域的比例分别为:64.67;30.53;4.8,这三类地域的数量分别为:2;5:3。2、从这个市场结构来看,万科的市场结构是不公道的一个结构,主要体现在拓展类区域太少,主营业务过于会合。总述:1、万科A类市场份额的出现出以下特征:总体份额分别为:40.4;58.77;37.77;64.67。其中半年报期间,A类市场份额占据了整个总市场的60%左右,下半年相对而言,此类市场份额大幅度缩小。这说明万科在A类都会的总体计谋是利用上年进行市场打击,下半年进行项目整理与储备,固然也不排除这类因素,
8、万科公司有意识的在结算周期上做了调解,将留存余额放到第二年进行结算。而A类都会主要是会合在上海与深圳两个都会,只有07年上半年广州参加到此类市场,但是下半年结算时候随即消失,则证明万科的A类市场具有相当的稳健性。市场主要会合在深圳与上海。A类市场的年度份额均衡在40%左右,在房地产这个特殊行业内,万科A类市场份额略微显得有些大。因此结构有一定的隐忧。2、万科B类市场份额出现以下特征:总体市场份额为:43.46;30.07;48.3;30.53;而都会个数分别为:9;5;9;5的结构。B类市场的份额特征与A类出现出反向干系,即在年中结算周期内的份额小于年末结算周期。也即上半年市场销售状况差于下半
9、年。这点是否与都会特性有着密切的干系,即A类都会在房地产市场上出现出资本动力型,而B类都会则出现出使用动力型,也即A类都会的住房出现出投资拉动型而B类都会出现出居住拉动型。而在都会数量上,也出现出相对稳定性,出现出9595特征,也即二类都会中有一半左右的都会都在上半年处于积聚期大概建立期,下半年则处于销售的岑岭期,这点与上面阐发出现出同向证明干系。3、C类市场份额出现出以下特征:总体市场份额为:16.14;11.16;13.93;4.8。都会数量分别为:13;10;10;3的结构(因2006年上半年,万科是凭据区域进行统计的,所以在2006.6.30的数据与整个阐发结构吻合度较差)。总体来看,
10、C类市场的稳定性高于B类市场,在根本特征与B类市场吻合的情况下,变异特征大巨细于B类市场,这里有这么两个原因,一是C类市场的数量在不停的攀升,其次是C类市场的总体份额比力小,这也有可能是C类市场的房产项目较小,出现出单一项目特征所致。4、从2006年与2007年万科的市场结构来看,万科正由一个区域性的公司逐步走向一个全国性的公司,市场数量出现出稳步上升的这样一个历程。但同时深圳上海的份额过大,也是万科整个市场的一个结构性隐患。而B类市场中的都会还没有看出能够进入A类市场的特征,如果不能有效培养A类都会的替代都会,则万科的市场结构必将越发疏散,这样的隐患在于万科的营业额受到影响,从而影响整个万科
11、的市场份额,其次是万科的会合优势将得不到体现,现在的房地产市场,在自由化中又存在着严重的非市场性行为,就是前期建立以及地方政府的鼎力大举支持方面。(三)、万科都会市场份额变革阐发表阐发说明:在这个角度我们主要通过波士顿矩阵阐发要领,来透析万科的都会计谋,以及通过对都会的阐发来透析万科的将要进行的市场行为与计谋。1、都会结构都会、地域深圳上海广州14杭州成都北京苏州东莞佛山大连武汉无锡1厦门天津珠海青岛沈阳南昌中山长春长沙镇江鞍山南京主要都会阐发:深圳:深圳的市场份额分别为:31.22;14.08;30.7;23.42。在2006年内深圳的市场份额落后于上海,但是在07年内,深圳的市场份额大大逾
12、越于上海,成为万科帝国的第一支撑。且这种优势在07年体现的相当明显。从结构上来看,深圳市场份额占据万科25%左右的市场份额,这点对万科整个公司有着相当的影响力,如果深圳市场一旦产生垮塌,则万科帝国也就危机重重,因此万科首要目的是要确保深圳市场的宁静。上海:万科在上海的市场份额在07年下降的相当厉害,险些下降了30%,随着上海都会化的完成,上海整个市场的萎缩,以及在资本主导房产市场方面,上海巨大优越性,万科在上海的份额淘汰是正常的而无法制止的。要害的问题在于万科会培养那个市场作为上海市场的替代者。广州:作为中国房地财产的第一大省份,广州有太多的房产巨头,如合生创展、珠江、恒大、保利、中海等大企业
13、云集,万科在这个主战场上所体现的竞争力并不敷明显。因此在整个公司的市场份额一直并不大,但是能不能抢占这个巨大的市场,并在这个市场上获取更大的份额,显示万科在同强者竞争中的气质,是万科要深入思考的。同时因为广州市省会都会,都会扩容历程另有一个历程,房地产市场还会连续兴旺一段时间,因此万科在广州的市场行为将对万科未来的生长具有重要的影响与作用。杭州:相比于其他都会,杭州当地房产企业比力弱势,除了绿城与华立外,没有更多的企业形成范围,因此万科在杭州有着比力大的市场份额,而作为全国宜居都会,杭州也存在着都会范畴扩大的动因,未来杭州房产市场怎样,也会对万科公司产生巨大的影响力。成都:这是万科在西部地域唯
14、一摆设的都会,也许从万科都会舆图上看不到西部都会的未来,但是西部地域对付万科而言,就如那个到非洲市场买鞋的销售人员一样。是满眼黄金照旧一片荒原,随着岁末万科在成都大范围的代价行为,我们可以理解为,成都在万科战略中的重要作用。而07年成都市场份额占到5.73%,也表明了这个市场的巨大潜力。同时因为成都当地开发商资金实力以及开发能力的单薄,万科在成都险些没有遇到当地最强劲的竞争敌手。北京:北京市场对付万科而言,是一个滑铁卢的市场,虽然北京市场连续火爆,但是万科的市场份额却在不停的缩小,依照北京市场的供求状况,万科在北京的失败,并不是普通的市场化行为的失败,而是非市场行为的失败。对付千丝万缕的官方配
15、景市场,万科的相对范例化与透明化在这里成了壁垒。如果万科要想在北京占据市场份额,对付万科而言,险些是个两难选择,一要么高价拿地,但高价拿地,会加大风险,要么退出这个市场。而万科在北京也遇到强烈的话语权市场,从拐点论的反应来说,万科的拐点论,在北京并不被支持。而在北京,万科所拥有的优势将无从发挥作用,北京从不缺乏资本,而万科南方的技能在北京并不能成为技能的绝对优势。从这两个角度来说,万科在北京市场前景并不但明。苏州:作为中国最富饶的都会之一的苏州,房产市场也相当的火暴。而苏州市场也缺乏相当有分量的实力开发商,因此万科在这个区域的生长显得相比拟力容易,不外万科在本区域的最浩劫度是这个地方因为富饶,
16、所以房产商融资能力强,万科的资金层面的优势并不能占优势。相对而言,这是万科的B类市场比力重要的市场。但因为本区域所辖复地狭小,又不是省会都会,都会容量有限,所以整个市场的顶部空间有限。东莞、佛山:广东省的二级都会,正在成为万科最为重要的都会,虽然这些都会容量小,但是反过来竞争也不猛烈,在巨头云集在广州后,万科在广东摔下下乡,赢得市场先机,并未万科孝敬了相当的市场份额。大连:这是万科在东北市场唯一一个具有市场影响力的都会,同时也是唯一一个能够为万科孝敬市场代价的都会。这可能与大连特有的都会性格有关。虽然同处东北,但是大连经济繁荣,二是滨海都会,思维比力开放,这点与经济发达的南方都会更为靠近,因此
17、大连也成为万科在东北市场的一面旗帜。武汉:虽然武汉为中部地域最为重要的都会,但是相比而言,万科的都会经济并不发达,并且思维意识比力落后,这点在武汉的修建气势派头上可以感觉得到。而在这种相对关闭的都会,要冲出突围,顺驰那招高举高打的效果,远远强于万科这种稳妥的推进。不外随着中部市场的繁荣,以及万科A类市场潜力缩小,武汉将有可能成为万科重点培养的一个都会。不外从目前来看,万科对武汉的期望还不及成都市场。无锡、厦门:万科对付珠三角以及长三角的二级都会,也将之视为进入的区域,从总体上来说,虽然这些三线都会市场容量有限,为一般的港资公司与其他大公司所不屑,不外因为其市场竞争比力弱,加上这些都会因为经济比
18、力发达,房价也比力高企,因此也正在成为万科重要的市场增长极,形成未来重要的B类市场。天津:这是万科萎缩的最为厉害的都会,市场容量不是问题,房价不是问题,而万科也没有特别强势的开发商,但是万科在天津却节节败退,险些要被逼出这个市场,这是最需要万科反思的都会。而这险些是万科最为失败的都会。南京:这个市场中,万科与天津比力类同,只不外这个区域万科遇到一个强劲的敌手,栖霞建立。不外这也不能成为万科在这个市场败北的理由,因为每个都会都有敌手,而一个敌手往往并不能决定万科在这个市场的行动,这个市场对万科而言,更重要的意义在于对付比力开放的长三角市场,对付一个潜力巨大的市场,万科却被挤出了市场。其他都会:从
19、万科进入的都会来看,万科似忽在主动选择着都会,不管都会巨细,只要经济具备了一定的指标,万科就选择进入。这似与万科的那个都会舆图相关。2、万科的都会选择问题:从万科的都会结构来看,万科似还不能准确说成一个全国性的大公司,而更为靠近一个区域性的大公司。虽然从都会数量来看,万科已经进入了24个都会,但是万科在省会都会的笼罩率与市场占有率相当有限。在万科已经进入的都会中,一线都会有:深圳、北京、上海;二线省会都会有:天津、南京、成都、杭州、武汉、长沙、南昌、沈阳、长春;三线比力发达些的中小都会,主要会合在珠三角与长三角:其中广东有:中山、南海、佛山、东莞、珠海、厦门;长三角有:镇江、苏州、无锡以及其他
20、两个都会大连与青岛。但是在二线都会中,万科的业绩并欠好,天津与南京市场败走滑铁卢;武汉市场份额扩大有限,杭州、成都相比拟力好,其他的长沙、沈阳、长春则险些相当于没有占据,整个西南地域也仅只有成都一个市场,中部地域只有武汉相比拟力好,河南、安徽、河北、江西更相当于未进入。从这个角度来说,万科要走的路还很长。万科的没进入并不能说明这些市场的欠好,反而有可能是因为某种技能类的壁垒将万科挡在了门外,好比重庆,如安在控制本钱与售价上进行匹配,因此这轮万科的拐点中,万科自己最为单薄的环节就是本钱优势。如果万科要与区域性公司进行代价比拼,本钱的崎岖将成为这类市场中最为直接而致命的决定性因素。从万科目前的企业
21、能力来看,万科在进入一些思维意识相比拟力关闭的都会,步伐并不多,好比发达都会的北京、天津;而在另外一些都会也显示了万科的单薄,好比武汉、南昌等都会也显示出了万科在面对一些有一定的实力的都会的局限性;而西南地域仅仅进入成都则可以视为万科在本钱方面缺乏相对直接的优势,从而导致万科的推迟进入。3、万科未来的市场扩张问题从万科现在的都会结构以及密集度来看,万科的都会生长偏向会用以下顺序进行:建立两个基地:以广州深圳为中心的珠三角基地建立和与上海为中心的长三角基地建立.以这两个基地为中心,进行三线都会全面笼罩。这点在珠三角已经显得比力明显了。长三角的三线都会笼罩率也比力多了。重点在B类都会中挖掘A类都会
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