《房地产投资分析》房地产市场调查与研究.ppt
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1、房地产投资分析房地产投资分析房地产市场调查与研房地产市场调查与研究究2第一节第一节 房地产市场调查研究概述房地产市场调查研究概述w 房地产市场调研房地产市场调研的概念 运用科学的方法,有目的、有计划、系统地收集房地产市场状况方面的各种情报资料,通过对过去与现代营销状况及动态性影响因素的分析研究,从而为房地产经营者预测其未来发展、制定正确的决策提供可靠的依据。 3第一节第一节 房地产市场调查研究概述房地产市场调查研究概述 房地产市场调查的作用房地产市场调查的作用 市场调查有助于房地产企业确定正确的方向 市场调查有助于房地产企业适时进行产品更新换代 市场调查有助于项目投资者制定科学的销售和生产计划
2、 市场调查有助于项目投资者实施正确的价格策略 市场调查有助于房地产企业改善经营,提高经济效益4第一节第一节 房地产市场调查研究概述房地产市场调查研究概述 市场调查研究的一般原则市场调查研究的一般原则 准确性原则准确性原则 时效性原则时效性原则 全面性原则全面性原则 针对性原则针对性原则 创造性原则创造性原则 5第一节第一节 房地产市场调查研究概述房地产市场调查研究概述 房地产市场调查研究的误区房地产市场调查研究的误区 轻视调研轻视调研 (市场太大了,做都做不过来,(市场太大了,做都做不过来,还调研干什么?)还调研干什么?) 轻信调研(只要有调研,只要委托专业机轻信调研(只要有调研,只要委托专业
3、机构做调研,一切都万事大吉?)构做调研,一切都万事大吉?) 盲目调研盲目调研 (不考虑实际需要,在不把握调(不考虑实际需要,在不把握调研方向、不对调研方法进行把关的情况下贸然实施调研方向、不对调研方法进行把关的情况下贸然实施调研)研) 6第二节第二节 房地产市场调查程序房地产市场调查程序 房地产市场调查阶段划分房地产市场调查阶段划分 房地产市场调查阶段准备阶段实施阶段分析和总结阶段 7第二节第二节 房地产市场调查程序房地产市场调查程序房地产市场调查的步骤一、准备阶段二、实施阶段三、分析和总结阶段1.提出问题,确定目标2.初步情况分析(非正式调查)3.制定调查方案、计划4.建立调查组织5.收集第
4、二手资料6.收集第一手资料7.数据的分析与解释8.编写调研报告9.总结、反馈8第二节第二节 房地产市场调查程序房地产市场调查程序 房地产市场调查准备阶段房地产市场调查准备阶段 提出问题,确定目标提出问题,确定目标 初步情况分析(非正式调查)初步情况分析(非正式调查) 制定调查方案、计划制定调查方案、计划 9第二节第二节 房地产市场调查程序房地产市场调查程序 讨论:调查什么?讨论:调查什么? 以南沙项目为例,明确调查的目的、范围、方法等10第二节第二节 房地产市场调查程序房地产市场调查程序11第二节第二节 房地产市场调查程序房地产市场调查程序12第二节第二节 房地产市场调查程序房地产市场调查程序
5、调研计划表 (示例)项 目 内 容 调查目的 为何要做此调查,需要了解些什么 调查方法 采用询问法、观察法或实验法等 调查区域 被调查者居住地区、居住范围等 调查对象、样本 对象的选定、样本规模等 调查时间、地点 调查所需时间、开始日期、完成日期、地址等 调查项目 访问项目、问卷项目(附问卷表)、分类项目等 13第二节第二节 房地产市场调查程序房地产市场调查程序调研计划表 (示例)(续)项 目 内 容 分析方法 统计的项目、分析和预测方法等 提交调查报告 报告书的形式、份数、内容等调查进度表 策划、实施、统计、分析、提交报告书等 调查费用各项开支数目、总开支额等 调查人员 策划人员、调查人员、
6、负责人姓名和资历等14第二节第二节 房地产市场调查程序房地产市场调查程序 房地产市场调查实施阶段房地产市场调查实施阶段 建立调查组织建立调查组织 收集第二手资料收集第二手资料 收集第一手资料收集第一手资料 15第二节第二节 房地产市场调查程序房地产市场调查程序样本设计中样本设计中几个需要考虑的问题:几个需要考虑的问题:1.调研总体 调研总体又称为母体,是指要调研的对象的总和。明确调研总体有助于保证抽样的规范和样本的合格。 2.样本单位 样本单位就是抽样的基本单元,有时是个人,有时是家庭,有时是公司。 3.抽样框 抽样框是代表调研总体对象的样本列表。 16第二节第二节 房地产市场调查程序房地产市
7、场调查程序样本设计中样本设计中几个需要考虑的问题:几个需要考虑的问题:4.抽样设计 根据调研方法的不同而采取的不同抽样技术,可分为随机抽样和非随机抽样。 5.样本规模 样本规模是指所抽取的样本量的多少。 17第二节第二节 房地产市场调查程序房地产市场调查程序 房地产市场调查分析和总结阶段房地产市场调查分析和总结阶段 数据的分析与解释数据的分析与解释 编写调研报告编写调研报告 总结、反馈总结、反馈18第二节第二节 房地产市场调查程序房地产市场调查程序 调研报告包括的主要内容有:调研报告包括的主要内容有: 调查目的、方法、步骤、时间等说明; 调查对象的基本情况; 所调查问题的实际材料与分析说明;
8、对调查对象的基本认识,做出结论; 提出建设性的意见和建议; 统计资料、图表等必要附件。 19第三节第三节 房地产市场调查研究的主要内容房地产市场调查研究的主要内容 住宅市场调研住宅市场调研 办公楼市场调研办公楼市场调研 商业用房市场调研商业用房市场调研 20第三节第三节 房地产市场调查研究的主要内容房地产市场调查研究的主要内容 住宅市场调研住宅市场调研 住宅市场住宅市场特性特性: 1 1、住宅产品结构复杂,附带相关因素较多、住宅产品结构复杂,附带相关因素较多 2 2、住宅的区位或地段、价格差异较明显、住宅的区位或地段、价格差异较明显 3 3、购买频率较低、购买决策复杂、购买频率较低、购买决策复
9、杂 4 4、住宅市场与消费者的长期收入关系较为、住宅市场与消费者的长期收入关系较为密切密切 5 5、消费者的购买决策与融资机制相关、消费者的购买决策与融资机制相关 6 6、住宅购买和持有决策与人们的资产组合、住宅购买和持有决策与人们的资产组合状况联系密切状况联系密切21第三节第三节 房地产市场调查研究的主要内容房地产市场调查研究的主要内容 住宅市场调研住宅市场调研 住宅市场调研的住宅市场调研的关键点关键点: 1 1、地区经济分析、地区经济分析 2 2、人口统计特征分析(见美国西雅图研究、人口统计特征分析(见美国西雅图研究报告)报告) 3 3、供求关系分析(三层次)、供求关系分析(三层次) 4
10、4、价格分析、价格分析 5 5、购买力分析、购买力分析 6 6、竞争分析、竞争分析 7 7、产品分析、产品分析22第三节第三节 房地产市场调查研究的主要内容房地产市场调查研究的主要内容 办公楼市场调研办公楼市场调研 办公楼市场办公楼市场特性特性: 1 1、与地区经济增长前景密切相关、与地区经济增长前景密切相关 2 2、区位质量对办公楼市场的影响较大、区位质量对办公楼市场的影响较大 3 3、办公楼沿重要交通线呈带状或在城市中心、办公楼沿重要交通线呈带状或在城市中心区、次中心区块状分布、集聚效应明显区、次中心区块状分布、集聚效应明显 4 4、办公楼本身与客户品质的一致性、办公楼本身与客户品质的一致
11、性 5 5、受交通、通讯等基础设施配套情况的影响、受交通、通讯等基础设施配套情况的影响 23第三节第三节 房地产市场调查研究的主要内容房地产市场调查研究的主要内容 办公楼市场调研办公楼市场调研 办公楼市场调研的办公楼市场调研的关键点关键点: 1 1、地区经济分析、地区经济分析 2 2、产品分析、产品分析 3 3、市场区分析、市场区分析 4 4、需求分析、需求分析 5 5、供给分析、供给分析 6 6、市场吸纳速度分析、市场吸纳速度分析 7 7、竞争分析、竞争分析24第三节第三节 房地产市场调查研究的主要内容房地产市场调查研究的主要内容 办公楼市场调研办公楼市场调研 办公楼市场调研的办公楼市场调研
12、的注意事项注意事项: 1 1、研究方法选择、研究方法选择 2 2、抽样方法、抽样方法25第三节第三节 房地产市场调查研究的主要内容房地产市场调查研究的主要内容 商业用房市场调研商业用房市场调研 商业用房市场商业用房市场特性特性: 1 1、对商业用房的需求是一种引致需求、对商业用房的需求是一种引致需求 2 2、与地区经济发展状况密切相关、与地区经济发展状况密切相关 3 3、与人口聚集度密切相关、与人口聚集度密切相关 4 4、受中等收入家庭的收入水平和需求偏好影、受中等收入家庭的收入水平和需求偏好影响较大响较大 5 5、受交通状况的影响较大、受交通状况的影响较大 26第三节第三节 房地产市场调查研
13、究的主要内容房地产市场调查研究的主要内容 商业用房市场调研商业用房市场调研 商业用房市场调研的商业用房市场调研的关键点关键点: 1 1、地区经济分析、地区经济分析 2 2、商业用房产品分析、商业用房产品分析 3 3、商业经营领域分析、商业经营领域分析 4 4、竞争分析、竞争分析 5 5、市场容量分析、市场容量分析 6 6、供求关系分析、供求关系分析 7 7、商业用房盈利潜力分析、商业用房盈利潜力分析 27第三节第三节 房地产市场调查研究的主要内容房地产市场调查研究的主要内容 商业用房市场调研商业用房市场调研 商业用房市场调研的商业用房市场调研的注意事项注意事项: 1 1、研究方法选择、研究方法
14、选择 2 2、抽样方法、抽样方法28第三节第三节 房地产市场调查研究的主要内容房地产市场调查研究的主要内容 市场环境调研市场环境调研 宏观环境调研宏观环境调研 区域环境调研区域环境调研 项目微观环境调研项目微观环境调研29第三节第三节 房地产市场调查研究的主要内容房地产市场调查研究的主要内容宏观环境调研宏观环境调研经济环境政策环境人口环境城市发展概况文化、行业、技术等各种环境30第三节第三节 房地产市场调查研究的主要内容房地产市场调查研究的主要内容区域环境调研区域环境调研区域规划、景观、交通、人口构成交通条件研究影响区域发展的其他因素研究(历史、文化等)区域内总体价格水平与供求关系分析31第三
15、节第三节 房地产市场调查研究的主要内容房地产市场调查研究的主要内容项目微观环境调研项目微观环境调研用地状况及开发条件分析项目所在地周边环境分析(主要针对配套设施情况、人口数量和素质分析等)对外联系程度、交通组织分析32第三节第三节 房地产市场调查研究的主要内容房地产市场调查研究的主要内容 消费者调研消费者调研 消费者的购买力水平消费者的购买力水平 消费者的购买倾向消费者的购买倾向 消费者的共同特性消费者的共同特性33第三节第三节 房地产市场调查研究的主要内容房地产市场调查研究的主要内容消费者调研要解决的几个问题:消费者调研要解决的几个问题:买家是谁买家是谁(Who)(Who)? 购买者(购买者
16、(OccupantOccupant)买什么买什么(What)(What)? 购买对象购买对象(Object)(Object)为什么买为什么买(Why)(Why)? 购买目的购买目的(Objection)(Objection)参与购买参与购买(Whom)(Whom)? 购买组织购买组织(Organization)(Organization)什么时候买什么时候买(When)(When) 购买时机购买时机(Occasions)(Occasions)在哪里买在哪里买(Where)(Where)? 购买地点购买地点(Outlet)(Outlet)如何购买如何购买(How)(How)? 购买行为购买行为(
17、Operation)(Operation)34第三节第三节 房地产市场调查研究的主要内容房地产市场调查研究的主要内容 竞争楼盘调研竞争楼盘调研 (一类是与所在项目处在同一区域的楼盘;另一类是不同区域但定位相似的楼盘) 产品(区位、产品特征、公司组成、交楼时间等)产品(区位、产品特征、公司组成、交楼时间等) 价格(单价、总价、付款方式等)价格(单价、总价、付款方式等) 广告广告(售楼部、媒体、广告投入强度、诉求点等)(售楼部、媒体、广告投入强度、诉求点等) 销售情况(销售率、销售顺序、客户群分析等)销售情况(销售率、销售顺序、客户群分析等) 物业管理(管理内容、管理情况、管理费以及管理物业管理(
18、管理内容、管理情况、管理费以及管理公司等公司等 )35第三节第三节 房地产市场调查研究的主要内容房地产市场调查研究的主要内容 竞争对手调研竞争对手调研 确定调研内容确定调研内容 分析,评价竞争对手的优势与劣势分析,评价竞争对手的优势与劣势 为机构调整及开发战略提供准确依据为机构调整及开发战略提供准确依据 36第四节第四节 房地产市场调查方法分类房地产市场调查方法分类 按调查目的分类按调查目的分类 探测性调查、描述性调查、因果性调查、预测性调查 按调查范围和对象分类按调查范围和对象分类 全面普查、重点调查、随机抽样与非随机抽样 按调查资料的来源分类按调查资料的来源分类 收集第二手资料的案头研究和
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