旅游饭店业拓展新领域——分时度假及其交换系统.pdf
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1、2 0 0 2 0 5 ( 2 _ 半月版) 总第 三 ! 塑 商5 2 - 研究 妊 C HL R E S E A R C H 文章编 号: 1 o 0 _ _ 1 4 8 x ( 2 0 0 2 ) 0 5 上一 0 【 5 0 一 O 3 旅 游 饭 店 业 拓 展 新 领 域 一 分 时 度 假 及 其 交换 系统 谭 白英 , 陈 月 亮 ( 武汉太学 商学院,湖北武波4 3 0 0 7 2 ) 摘要:我国近2 O 年来的经济进 步和旅游经济的发展为发展 分时度假奠定 了坚实的基础, 尤其是 当前我国 房地产市场和饭店业的低迷,发展分时度假,既可以使我 国旅游饭店业摆 脱窘境, 叉可
2、 增加我 国度假 型产 品种类, 丰富旅 游 产品 类型。 但是 ,在 爱展我 国分时度 假项 目的过程 中, 不 宜 简单 照搬 西方模 式, 而应结 舍我 国国情进 行 本土化 经 营。 关键词:分时度假;可行性;奉土化 中图分类号 F 7 1 9 2 文献标识码 A The Ne w Pr o s pe c t o f To ur i s t Ho t e l I n du s t r y Ti me s h a r i ng a nd e x c ha ng e s y s t e m TAN Ba i y i n g , CHE N Yu e l i a n g ( C o mm e
3、 r c i a l C o l l e g e。 ,t Y u h a n U n i v e r s i O , ff r h a , i 4 3 0 0 7 2 C h ina Ab s t r a c t : Ou r c o u n t r y h a s o b t a i n e d a g r e a t g r o wt h i n e c o n o my a n d t o u r i s m i n t h e p a s t 2 0 y e a r s , w h i c h ma k e s i t f e a s i b l e t o d e v e l o p
4、 t h e t i me s h a r i n g p r o j e c t T i me s h a r i n g i s n o t o n l y a g o o d s o l u t i o n t o t h e p r o b l e m o f h o t e l S I O W o c c u p a n c y , b u t a l s o a d d s d i v e r s i t y t o o u r t o u r i s t p r o d u c t s Ho we v e r u n n i n g T i me S h ari n g b u
5、s i n e s s l S n o t a s s i mp l e a s t h a t i n 山o we s t We s h o ul d p a y mu c h a t t e n t i o n t o I o c a l i z a t i o n o f t h e o p e r a t i o n o f t i me s h a rin g Ke y WO r d s t i me s h a ri n g ; f e a s i b i l i t y ; l o c a l i z a t i o n 知识经济时代,旅游市场竞争 日趋激烈,竞争 的 焦点从单纯
6、的价格战转移到了以创新经营为核 心的经 营能力上来。不断提高经营管理水平,开发新 市场和 拓腱新业务将是未来旅游饭店业增强 自身竞争 力的选 择方向 当前我国旅游业尚处于发展阶段,借鉴旅游 发达国家成功的经验,引进其先进的经营模式不失为 一 条拓腱新业务的捷径,而分时度假产品便是 一种国 外经营成功,国内发展时机成熟的典范。 一 、分时度假发展概况 分时度假( T i me S h a r i n g ) ,发源于 2 0 世 纪6 O 年 代的法国圃尔卑斯地区。 当时欧洲生活水平较 高,度 假风气盛行,但 由于家庭购买力的限制和度假房产的 高昂,多数家庭无力单独购买度假地别墅,加之消费 者在
7、度假地别墅的使用时问较短、房产空簧率很高。 所以出现了亲朋好友联合购买 一 幢度假别墅,供大 家任不同时段分别使用,这就是分时度假 的雏型。 7 0 年代分时度假传人美国,当时美国经济紧缩 后 造成的大量闲置房产,从客观上支持 了旅游分时度假 产品在美国的发展。大批销信不畅的房产项 目加入到 分时度假产品的行列中,一些国际化集团公司在此基 础上抓住机遇,创造 了分时睦假交换 系统 即消费者 以 “ 周” 单位,购买度假房产的若干年每年- 周的 使用权,然后将 自己的度假房产使 恫权加 入该 系统, 井通过该系统枉垒球的网络,换取同等级但位 于不同 地区的度假房产使用权。8 O 年代 以后,激烈
8、的竞争促 使系统的改进消费者购买度假产品 可以不局限于原 有规定的时间长短和住宿单位的大小, 而有 多种选择 然而,随着人们需求越来越多样化以及现代生活 的快节奏 使人们外 出旅游 更注 重选择的 灵活性 。到 1 9 9 0 年,进入分时度假领域的迪斯尼公 率先推出分 数制,即顾客不必付 笔钱去购买某度假地一段时间 的房产使用权米加入该交换 系统,而姓颁购买 定的 分教( 或称点数),坩所购买的分数来选择 巳将价格 折合成分数制的住宿和娱瓜等产品 9 O 年代中期 以来 由于国际互联网的发展,分时度假交换 系统如虎添翼 , 发展迅猛。 1 9 8 0 年全球分 时度假 销售额仅为4 9 亿美
9、 元1 9 9 8 年分时度假产品的销售额达到6 5 亿美元, 1 s 年闷增长 l 2 2 6 5 。 H前 为止,国际最著名的分时 度假交换 组织有两个 一是分 时 度假联盟( Re s o r t C o n d o mi n i u ms I n t e rna t i o n a l ,简称R C I )住垒球 8 1 个 国家里已有2 8 0 0 多个度假村;另 一 个是国际交换联盟 ( I n t e r n a l I n t e r n a t i o n a l ,简称 I )在5 5 个闰家共有】 3 o o 多个度假村。 我国的分时度假项 目最 早是由一些房地 产商予
10、收稿 日期: 2 0 0l 一 0 7 2 3 坼 者 葡夼 谭白英 ( 1 9 5 5 一 ) ,七武汉 大学商学院藏 礴管理 乐副主任 ,副教授 首出版 藏并 营销 文抽- 5 藏游等手部 专著 维普资讯 总第 2 4 5 谭 白英旅 游饭 店业 拓展 新领域 l 5l l 9 9 9 年前后 f 入的,他们的 目的只是推销他们手 中滞 销的房产 近年束,不少饭店和大, 旅游集凼纷纷介 入以不同的方式来探索分时度假和中国的本 土化经 营,经过 些失败后,不少企业又开始举 不前,对 讣叶度假任中l 蜀的发展持观望态度 二、中国发展分时度假产品的可行性分析 ( )旅游宏观环境的变化为发展分时度
11、假 提供 lr 基础 l 国际、闰内旅游业的迅猛发展。2 0 0 0 年 我国全 年接待入境旅游者突破8 3 4 8 0 9 万人次,比上年增 K l 4 6 8 ,其中过夜旅游者达 3 I 2 3 5 6 万 人次 ,增长 l 5 4 9 ,旅游外汇收入 l 6 2 3l 亿美元。国内旅游收入 3 l 7 5 5 4 亿元人民币,旅游人数达到 7 4 4 4 5 万人次,出 赫率近6 0 , 已成为世界上人数最 多的国 内旅游 市场 两方分时度假发展的历史表明 普遍的国际、 国内旅 游行为是分时度假兴起的原动 力 囚此可以 |兑今天中 因已面临发展分时度假的契机 ; 2 房地产积 和饭店出租
12、率下降。狂经济过热时 期,我国各地建起大批房地产项 日,在经济调整后 许多盲日开发的房地产由于定价高,市场定位 不准等 因素而出现 了严重的积压。2 0 0 0 年 5 月,国家统 计局 公布的数据表明,1 9 9 9 年商品房空置面积增加了 l 0 0 0 多万平方米,达到9 l 2 4 7 j 平方米,l为建国以来的历史 新高 这些积压的商品房中,有相当大的 部分位于 度假地和旅游城市。同时,在各种体制性因素的影 响 下,包括饭店在内的各类接待设施建设速度超过 了市 场需求的增长速度,其出租率不断下降。 】 9 9 8 年,旅 游涉外饭店的平均出租率仅为 5 l 7 ,出现全行业亏 损。房
13、地产秘压和接待设施出租率低 的大背景为旅游 分时度假的发展创造了良好的供给条件。与发达国家 类似,可以通过将房地产项 目转向和吸引饭店加盟的 形式,低成本发展旅游分时度假及其 交换系统。 3 海肮酒店”的启示。海航酒店是海南航空集 刚下的连锁酒店,它近期借助分时度假的概念成功地 ) F 发了产权式酒店。按照其营销方案,顾客买下一 套 客房,他即享有每年免费2 1 天的入住权,其他 时间交 由洒店经营后参与年度利润分红 比如一套4 1 4 7 T元 的客房,顺窖仪需付首期 I 2 4 元,余款可选择办理 银行2 5 年贷款,货款额为2 9 万元,月供l 7 9 5 元,每年 支付2 1 5 )
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- 旅游 饭店 拓展 新领域 分时 度假 及其 交换 系统
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