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1、房地产融资新途径 房地产融资新途径,大概讲三个方面的内容: 第一、按照我的体会讲一下现代化方面金融的一个现状。 第二、还有一个观点,我感觉房地产变革时代正在来临。 第三、关于房地产信托的一些东西, 讲到房地产金融,先要讲到房地产,应该说房地产业成为中国经济的一个支柱产业,这一点不会有一些争议,有一些佐证可以讲,一个是人均GDP,随着GDP不断提升,城市化率不断提升。我们国家改革开放二十年,城市化率从原来的不到20,提高到现在的40.5这么一个水平,随着经济的不断成长,这一块还会增加,城市化不断的增加的话,肯定是需要解决住房的问题,所以说为住宅产业和房地产业提供了一个很大的发展机遇。 另外房地产
2、投资占全社会总投资和GDP的比重也不断的提升,我这里有一些不完全的统计,从86年到03年,房地产的GDP比重从1提高到目前的占8.6,占社会总投资的比重从2.6,提升到了18.3。在中国城镇居民家庭财产构成中间,房产这一块也是最主要的构成,占了48,同时中国的房地产业在现阶段仍然面临一个新的发展机遇,包括根据我们国家的“十五规划”,要求人均住宅要达到22平米,整个住房的数量在整个十五期间应该有21亿平米的目标,应该说这一块需求还是非常大的。但是这么一个庞大的房地产市场,我们国家缺乏一个非常健全有效的房地产金融体系,经常讲的金融体系是一个房地产金融机构的一个体系,在我这方面我们国家完整的一个体系
3、应该是由商业银行、一些在美国的储贷会,包括房地产信托等来组成,同时还需要有一个完善的市场体系,就是要有一个交易的二次市场体系。 由于中国房地产金融体系的不发达,现在房地产确实面临着资金上的一个困窘,一方面对现在房地产的主要资金来源进行一下分析,我这里做的一个统计是自己根据一些公开的材料做的数据,可以看的出来几个特色: 第一、开发商的自有资金非常有限。 第二、银行的贷款从121号文件发布开始,不断处于收缩的状态。 第三、这个房地产金融体系因为有欠缺,通过信托、基金等等的管道融资的渠道并不同场,一些民间的集资行为第一是成本高,第二在中国现有的法律环境下还是非法的一种状态,大量的房地产开发的资金其实
4、是依靠消费回款和政府的土地生成来支持的。什么原因呢?就是中国的房地产都比较少见的预售制度,另外主要靠拖欠,原来的土地都是签下来了付一点点钱,用盖房子的钱再去缴土地钱,还有就是拖欠施工队的钱,整个自有资金占的量非常少,根据我们的统计自有资金占房地产开发不到17,来自于销售回款这方面的资金比例达到了41,在房地产市场长期缺乏机构投资人的,刚才讲的是国外的一些保险融资,养老金等都可以投资于房地产行业,而在中国保险公司按目前的法规是不能直接投资于房地产的,养老、企业年金等都不可以开发,还有我们国家的产业基金一直都不行,所以中国现在所谓的房地产资金的金融都集中在银行的体系上。 另外一方面社会有大量的资金
5、缺乏投资渠道,我们国家有将近30亿的金融资产,十几万亿居民储蓄都在银行卡上,这就造成了社会资源的一个极大的浪费。当前房地产市场结构性矛盾很大程度是优于缺乏投资机构人的参与,由于没有机构投资人的参与,现在中国的房地产市场的一个现状就是开发比例不合理,高档的比例过高,这是由于目前投机的比例过大造成的,为什么投机比例过大,是因为散户比较多,散户投资的时候往往缺乏对市场的研究能力和对风险的控制的能力,往往是“跟风炒作”。投机的操作是偏向于做高档的楼盘。 第二、我们国家的使臣购房比例过大,达到了78,这个比例比欧美还要过,租赁市场滞后,由于租赁市场缺乏,租金对房价的指导体系建立起来了。跟资本市场一样,现
6、在的房地产市场很像当年的上海市场,开发商可以用很少的成本来操作这个市场。去年房地产宏观调控政策出来的时候,上海的市场出现疯狂的增长,楼盘一天一个价格。上海做庄非常容易,机构投资人的参与应该能够使这个市场趋于理性,现在证券市场逐渐开始向理性回归。 由于存在上面的一些问题,现在房地产金融的变革时代我认为正在来临,以央行1212号文件推出为标准,国家对宏观调控的措施正在加强,土地、房贷都双收紧,一个是房地产付款的周期不断的缩短,第二银行对购买地的这些银行都停止,要求四证齐全。前一阵房地产金融分析报告里也提出了一些置疑,今后这一块也面临调整,应该说对房地产的资金来源更是严峻,所以一定要思考怎么样改变居
7、民的一些局势,对策,改变应该是不可避免的。房地产行业会发生一些什么样的改变呢,我个人认为一个是房地产的分工将更加明确,行业的集中度会提高,业内的并购不可避免,现在这几年已经有大量的房地产并购的案例,包括万科并购“兰都”(音);第二是房地产专门的机构会逐渐产生,原来我们国家跟香港学的模式,把开发商和投资商的身份是融为一身的。单纯依靠银行融资的途径面临一个调整,银行的贷款,有人觉得是因为宏观调控临时性的银行贷款收紧,其实我个人认为这种趋势应该是长期的,不可逆转的。因为一个健康的市场直接融资和间接融资应该是在一定的比例,如果你开发商的比例比较低,你只出一成的风险,银行的风险再控也控制不住的,所以说直
8、接融资的比例需要提高,这是一个传统融资的一个流程,今后可能需要资本市场的参与。在转变过程中谁将胜出,对房地产开发商来说我觉得主要取决于资本的能力,资本的能力体现在你能否上市,还有通过股权的私募,还有引进一些海外的投资者、国内的一些投资者等等,第二通过发债,引进房地产的产业基金、还有(英文)这些方面,这些都是能够提高资本能力的。 在上述各种选择中间,我是干国内信托公司的,我也介绍一下国内信托的一些情况:首先从02年起,信托行业开始重新出发,前二十年中国的信托公司的建立,主要是为了满足投资的冲动和需求而产生的,当时是在资金缺乏的时候,信托公司一上来目的很明确就是为了融资,中国的信托公司是79年开始
9、的,当时信托公司叫不务正业,干的都是“二财政”的事,所以信托都是由政府和银行开办,这中间由于方向不对,思想的不正确,出现了大量的风险,前后经历了五次整顿,从第五次开始是最彻底的一次整顿,开始前有239家,目前重新登记59家。02年信托法和信托投资管理办法,以及资金管理办法为标志,信托开始了重新的出发,原来发债、吸收存款这些信托本身去融资的方法,现在都不允许了,我们现在的公司比较类似于募私的产业基金, 从02年至今整个行业发展总体比较快的,到04年底,现在按照管理的资产已经达到两千亿,为国民经济做出了积极的贡献,当然这中间也有个别的信托公司,德国是“德龙系”的资金不断出现风险,现在正在不断的出台
10、一些政策,其中即将要出台是对信托公司要进行分类管理,分成五类,不同的信托公司有不同的经营范围,不同的业务品种,不同的支持。第二、讲一下信托到底能给房地产开发商带来些什么。 (1)比较的是它能带来贯穿房地产开发全过程的融资服务,银行是在后期。 (2)运用得当的化,能够为开发商带来整体财务费用的降低,大家都知道信托的钱比银行贵,实际上这是两种不同类型的钱,比如在买地环节银行根本不能给你提供钱。由于这个信托的介入,加快了你项目的周期,减少了你占用资金的时间,运用得当可以降低整体财务费用的降低。房地产信托在信托里面一直是一个比较重要环节,从03年1212号文件出台,我记得是6月13号颁布,我们公司是6
11、月12号开业,当时27号我们跟中央电视台做了一期节目,银行收紧房贷、信托趁虚而入,两年的实践证明了这一点,一方面银行改革的深入,由于银行受资本冲击率各方面的影响,贷款规模的增长受到了一些限制,现在各家银行在不断的引进战略投资者上市,其实它是扩大它的分子,所以说风险资本增加,受到了影响。第二个信托的介入可以改善房地产投资界结构,促进融资多元化,信托业也抓住了这个机遇,逐渐的增加了投入,这个有一组数据可以看得出来,按公开发布的04年信托产品的一个统计,房地产信托从发行数量上排到了第一,从募集资金量来说,仅次于基础设施,现有的模式大部分是指定用途的房地产信托,就是我先确定一个项目,比如说做一个采访贷
12、款的投资的信托计划,然后再把这个计划向客户进行推进,这个各家信托公司都会做,它的特点是实行备案,发行灵活,第二这样期限比较短,风险抵御能力比较强。现有的这种是它有它的局限,信托资金门槛都比较高,目前买到我们联华信托的没有低于20万的,由于受流动性的限制,期限比较短,由于它不能上市,由于受规模和期间的限制,主要还是以贷款的方式进入。因为你门槛较高,我让劳动力鸡蛋放在一个篮子里,交给一个开发商,一个项目出问题,就全有问题了,所以鸡蛋不要放在一个篮子里,银监会也意识到这个问题,去年出了一个房地产业信托管理暂行办法,主要是限制房地产信托,这为中国打下了基础,五亿以上规模,三年以上的期间等等。信托公司也
13、开始了房地产金融产品创新的一个探索和实践,信托公司专业化的经营的趋势开始显现,比如说我们联华信托构筑了一个专业的信托服务平台和一个品牌,专门为房地产商提供服务,也提供一些创新型的房地产的产品,这是我们整个房地产业链出现的一个重要的产品,“联信保密”最近受到关注比较多,主要是借鉴海外的一个做法,先募集资金,它是一个混合型的做法,有贷款、有投资。像我们“联华保立”(音)推出,第五期已经卖完,第六期马上就出来了。 根据以上的介绍,我个人认为房地产信托有望成为房地产投资领域的一只重要的力量,但是还需要做一些工作,首先就是继续发展,以具体项目融资为主,主要形成私募型的房地产融资产品。 第二就是大力发展以
14、产业投资为基金的房地产的投资基金,比如像买进“保立”(音)这样的产品,卖到一千份、两千份这样的产品等等。 第三要催生以购买和持有成熟物业的房地产投资物业的(英文)。 (1)通过房地产信托的发展,应该能够突破当前房地产信托产品的一个局限。 (2)可以彻底改变当前的房地产投融资模式,第三就是专业化水平高的开发商将作为我们的合作伙伴宏观调控背景下的地产融资新路径 进入2005年,房产新政“组合拳”连番出击。此前一路高歌猛进的中国地产行业集体陷入低潮。中国楼市将何去何从?地产业如何面对政府宏观调控的习惯性动作? 中国房地产的年度思想论坛 “地产进化论:宏观调控下的物种选择”2005(博鳌)房地产论坛”
15、于2005年8月4日-8月7日在中国海南博鳌再启大幕。 以下为融资路径对话专场宏观调控背景下的地产融资新路径实录: 主持人杨熙:各位来宾大家下午好,今天很高兴与各位专家主持下午的融资路径对话专场。今天的主题包含了今天下午的话题,第一在宏观调控下地产企业面临怎样的融资环境,对我们的企业产生怎样的影响,从现在到将来有什么改变,这是我们探讨的第一话题,在这样的融资环境大势下,地产企业有什么更好的融资方式,让我们发展得更好更快,请各位给予解答。 样本-别墅式住宅 客座主持陈基强:开场有一点怪,今天在座的五位都是解决困难的人,但是你们是否发觉,我们里面没有发展商,有困难的人不再这里,提出解决方案的有五个
16、,我知道下面有很多的发展商,等一会儿你们有问题希望台前、台后的人互相互动,提出问题,让我们上面的五位专家有解决方案的机会。不要说我们光是吹。 主持人:首先有请陶冬给我们作出判断。 陶冬:我个人对于这个问题,很难有结构性根本性的解决,解决的方案要靠四位穿黄色衣服的解决。发展商解决资金的来源的问题,是中国今后房地产改革的最重要的一环,如果我们说,目前房地产出现价格的调整,成交量的调整,只是一个短暂的周期性的回落的话,结构性的问题,对于中国房地产今后几十年,甚至几百年的发展,就显得更加重要,绝大多数发达国家中,发展商的融资的主要渠道是通过资本市场,而不是通过银行代管,也就是说间接投资。李嘉诚之所以成
17、为李嘉诚是因为有香港股市,美国地产的大亨已经破产了,但是在电视里面红得发紫,之所以有他八十年代、九十年代的红火,是因为他在发行垃圾债券,股市、债市是正常的经济趋向成熟的房地产市场主要的融资渠道。这些资金的需求,不能全部堆在银行里面,这对银行体系的冲击是非常大的。 昨天我们讨论了,是否会出现千亿企业,我个人认为希望不大,这样将银行的风险一个发展商的决策人的决策失误对中国整体经济带来的冲击,相当于一个省出现毁灭性的经济灾难的结果,这种冲击,是中国经济所不能承受的,这种结果是我们不能承受的,也不应该出现的。中国应该有自己的资本使臣,满足房地产发展所需要的资金需求,而且目前,我认为面临一个更加严峻的情
18、况,外国资金大量的涌入,大家在媒体中间看到,摩根等很多的资金蜂拥涌入,不是购买一个单位,而是购买一栋。这后面意味着什么,我认为意味着海外土地基金发展商和中国发展商之间的竞争已经拉开了帷幕。 以目前的情况来看,政府不采取行动,本土的发展商没有新的融资渠道,在这场竞争中他们输的情况非常大。因为这些摩根基金今天购买这栋写字楼后,他就有现金流,马上就打包卖出去,或者在资本市场中间,通过瑞思这样送出去,或者根本不通过资本市场在几家保险公司之间一配售问题就解决了,这笔资金少赚一点,几个月就可以回笼了,接下来第二个、第三个,今天的地产商做不到这一点,如果目前的房地产结构,依然维持目前的架构的话,中国房地产的
19、发展会出现结构性的扭曲,一大批的房地产投资商会死掉,因为我们面临的是不健全的市场竞争。 这个问题实际上我要呼吁,第一要大力发展中国内部的被自己发展商融资、集资的资本市场。第二,在这个问题得到解决以前,需要有某种形式限制海外土地资金的涌入。中国对于海外投资始终是非常宽容的态度,过去外资对中国有非常大的贡献,但是我认为土地资金上,应该是一个例外。 陈基强:陶先生讲得非常好,讲了两个结构性的改变,第一整个房地产是供求关系,实际上是98年的房改影响了供求市场,将消费者推向市场。第二,就是上年的8.31大限,将所有的土地变成了招、拍、挂,所有的付款要在半年甚至一年内支付。这与以前的一次规划,每户支付一万
20、元,长期滚动是完全不同的。 还有一个例子,发展商是否缺欠,万科已经说是中国房地产市场非常好的上市公司,一年的盈利也就八、九个亿元,在深圳拍卖一块土地就是14亿元,如果利用自己的利润做的话就会越来越小。陶总体现了另外一个融资方案,刚才说了其实就是摩根购买写字楼后的去楼,他说分配给几家保险公司,实际上就是私募资金,今天我们希望谈多一点的结构,其实很多的专家谈了很多的途径,但是没有人注意到,其实很多摩根的钱也是从国外融过来他们融的是更便宜的钱。这些便宜的钱在哪里?我想对我们更有帮助。 主持人杨熙:陶总讲的是基金对成熟物业的购买或者是长期的持有上,普遍的发展商在开发商,筒子也是特别关注的请孙飞博士发表
21、一下高论。 孙飞:大家下午好!今天的主题很好,地产进化,融资途径的探讨。中国的地产金融业需要进化,如果要形成一个理论体系就是地产进化论,我认为中国未来的地产进化的走势是多元化和国际化,这是我提出来的观点。最近媒体采访我比较多,包括城市网、北京晨报,我已经将融资多元化讲了,今天将观点再提一下。融资的路径哪些是可行的,还有今天提了国际化,这是因为当前国际金融市场的形势和中国金融市场开放的需要,我们房地产商走出国外的一种态势。在多元化和国际化的进程中,谁担当主角,这是开发商要注意的.我认为在进化过程中,信托是一个组合,是逻辑主线,实际上很多专家已经探讨了在中国当前来讲,商业银行也应该是中国房地产的大
22、哥大。银行业有28万亿元,房地产的资金90来自于银行,在此情况下,银行是主渠道,在未来的35年不可能改变,这是可能的。实际上我们已经出现了很多的新生事物,例如2002年7月8日发的信托,拉开了房产的信托之路。 到目前为止,有更多的融资之路,有信托和境外的瑞思,刚才提的还有就是上市,包括万科在国内上市,首创在香港上市。还有发行企业的债券,目前在资本市场发展方面,企业债券市场是非常重要的市场,已经引起相关部委的重视,因为中国企业的债券市场是非常小的,只有200亿元300亿元,实际上融资路径是针对中小企业,大的企业从银行、债券可以拿到钱,但是中小企业无法拿到钱,信托可以帮助他们进行优化。我就提出了第
23、二点,信托是中国地产取得资金来源之一。 信托具有灵活性和普遍性的特点,信托不但可以给开发商贷款,还可以股权投资的形式进入开发商,可以优先购买权的形式,甚至可以做财产型的信托,你是上市公司的股东,没有时间管理股票,可以讲表决权委托给信托公司,参与上市公司的管理,做表决权的行为。注重了信托这种特殊的制度优势,在房地产业的创新必定是担当重任的。在当前的情况下,集合信托有发展的瓶颈,200份,规模有限制,不能上市流通。这会解决的,我们也在呼吁监管当局,我认为2007、2008年会突破。 第三、当前,中国房地产金融来讲,信托加银行的模式是中国房地产的主流模式,银行资金很大,受121文的限制,等等的制约不
24、灵活,信托很灵活。实际上土地开发信托也可以介入了,实际上开发商一分资金也没有,但是信用好,有政府担保,我可以根据你的信用给你做土地开发信托,在这种情况下,目前必须将市场的优势和信托的优势结合起来做。 我做了世纪新城的项目,给他融资了2亿元,后期也融资了2亿元。信托资金承担了房地产开发的资金。这是我讲的信托加银行。第四,国际化,外资银行、外资资金必将成为中国房地产新的力量,目前来说,拿事实来说话,香港已经开放了瑞思可以收购海外的物业到香港上市。新加坡的集团,腾飞集团已经在国内收购大量的物业或者在洽谈。香港也有五只基金正在准备,准备上市。今年年底香港会发第一只瑞思,新加坡有五只。我们也可以到美国发
25、瑞思,从现实来讲,房地产融资多了一条渠道,2006年金融要全面开放,实际上去年年底,北京的外资银行已经开办人民币了,上海和深圳开放得更糟,今年年底外资人民币必须要开放。 在2006年关键的时候,中国肯定要和国际接轨的更多。中国本土的瑞思在07、08年也会出现,因为金融开放后,要真正实现国际化,国际上已经有的模式,都会在国内发生。瑞思是一种可以上市流通的运用信托制度的金融产品,投资房地产的金融领域产品,中国的房地产投资信托,概念更为宽泛一点.瑞思主要是用于商业物业,写字楼,还有就是工业地产,我们的中国房地产信托投资计划,可以用于普通住宅也可以,运用的方式也很多,可以是贷款的形式,股权的形式。但是
26、中国信托有200份的限制。中国有立法的过程,中国在2006年相关的瑞思完善后,也就真正的实现了,也可以突破200份的限制,也可以上市流通。中国的地产金融,必将实现进化,中国的信托时代即将到来。 我们的国民经济再发展,信托有自身的制度优势,我们做了比较,美国的北方信托公司管理2万多亿元美元,任何基金都可以叫做信托基金,基金不一定是信托。实际上中国未来的发展,我认为也会出现超级的公司,可能未来的10年会出现管理上千亿的信托公司。 客座主持陈基强:我认为中国的信托或者瑞思有一点不一样的是,我们的年期是一、二年期,我们现在要解决的是房地产长期的资金,我们用的是银行的短期贷款,依靠不断的还款和贷款进行房
27、地产,国外的房地产说,我们的是用借短钱做远事,万一购买不能预期,一、二年到期了以后怎么办,刚刚说了上海的一栋大厦是上海国投拥有的,一年以后怎么办?所以在这种情况下,李总刚才讲得很清楚,新加坡也访问过一些成功的信托,是否可以比较一下新加坡的瑞思与我们拥有的信托产品有什么区别? 第二,不要讲中国是否有瑞思,是否已经有了,是否是先有瑞思,都在做,几年后政府发现了再用法律进行约束。事实上大家都在做,这两条问题是否可以解答一下。李晓东:新加坡的瑞思都是跟澳大利亚学习的,澳大利亚是瑞思集中度最高的国家,它的商业物业43是由瑞思持有的,新加坡是紧跟澳大利亚。其实中国严格意义上没有瑞思,前几个问题可以结合起来
28、谈,瑞死一定要现有法律,而且监管部门不会再犯错误,一定要有严厉的法规体系建立起来,才有中国的瑞思,我们这些做信托公司的人,我们感觉我们的脑袋各方面的思维不比他们笨,也不是不知道怎么做。但是现在没有任何一个法律说我们的信托不能做50年,为什么只作一、二年,三年以上的很难卖,因为投资者没有退出的通道,不解决信托的上市通道,长期的产品没有市场,还有200份的限制,起点很高。就像证券投资基金你有一千亿元可以组合投资。 我一个产品要25万元,我就要说其他的产品没有我的产品好,这是因为法规造成的,他们的营销方法我们都有交,现在的问题是法规的滞后。来源于什么,诚信的体系建立不起来,监管部门也明白,新加坡的条
29、例,澳大利亚的条例得已经翻译给有关的部门。他们都清楚怎么操作,我也认同他们的观点,同样的东西,中国人玩就会变味。新加坡一个例子,一个交通警察抓到一个人罚款,该罚款100元,那个人花费了50元请他吃了饭,结果这个人被开除,不能再担任公务职务。但是中国不会有这样的情况。 中国的环境是不同的,同样的制度,这些理论很简单,翻译过来就可以用了,在中国的土壤是不同的,所以我们要培养诚信的环境。我想两个问题我都回答了。刚刚讲了,我不相信我们做不到。首先我们都是中国人,不同的教育,或者不同的系统,或者再夸张一点,每一个管国际信托的公司,一定要与国际的信托公司合作,各占50,我认为政府是否想作这件事情,或者是否
30、需要,或者是否准备做这个合作,各占50,我认为政府是否想作这件事情,或者是否需要,或者是否准备做这个。几样事情:第一我们的税收,做信托大部分是希望别人长期持有产品,所以税收是有减免的,我们的租赁是除了5的营业税和3的管理费外,还有其他的费用。反而我们的政策是不鼓励租赁,还要收费。 李晓东:中国要建立瑞思并且发行成功,需要银监会和证监会的合作,还要有税务局、财政部的联合解决,新加坡的瑞思是免税的,然后进行分配,个人投资者也是免税的,新加坡企业20的税,外国的企业10的税,给予一定的支持,瑞思本身也可以借钱。他们正在谈论瑞思也可以到银行贷款,准备提高到6070,我们的财务制度也要改,瑞思有一百年的
31、期限,只是到了最后的二十年才可以提折旧,我们的房地产只要提折旧,33的所得税还有租赁税要交,现在外资都要购买中国的房地产,他们认为中国的物业是不成熟不规范的环境,这样的话,他们对中国物业的回报要求要比新加坡的高。真的能计算帐的一定要将物价的价格压低,才可以满足租金的回报率。客座主持陈基强:今天谈的非常多了,我认为瑞思是很好的,但是我认为一上市就没有的谈,但是我们可以谈一点接近的。第一是私募资金,其实也是发展商相对好的出路,也相对简单的。第二,美国用了非常久的夹层贷款的财务工具。 李坚平:感谢各位,我有一个想法,会议两天了,我也是第一次来博螯,我是一个民间金融服务商,我介绍一下,因为我原先在95
32、年之前,做了18年的商业银行的工作,95年至今我做了十年民间金融工作,主要在上海和香港为民营企业的资本市场服务,参加了两天会议很有感触。今天的融资转场不是信托和瑞思想的专场。 一、中国的银行对房地产的制约是有致命性的,因此55以上的融资都是通过银行,这个问题要讨论。至少因为我的经历,至少有两点,我感觉对于整个市场是无法交代的,商业银行的运转和房地产的运转完全是两张皮,就是说,现在商业银行将卖豆浆的和搞房地产都混淆在一起,所有的贷款就是一年期,超过就是预期和不良贷款,所以从长期来看是不存在的。永和豆浆和房地产是不能结合的,但是实际上是存在的。我说生产关系对生产力的制约,在银行贷款中还有一点,香港
33、银行的特点,经常组织银团贷款,也是香港不动产贷款的主要方面,李嘉诚也有银团贷款,我们现在的银行是老死不相往来,因为今天的会议,我想通过21世纪或者媒体向中央银行对于房地产商最贴肉的问题要反应一下。这比十年前的体制还要反动,一个是豆浆和房地产是一回事。现在所有银行的责任,如果是房地产领导也会体验到,如果卖房了,银行找上来了,就是要放贷,雪中送炭是不可能的。晴天送伞,雨天收伞,所以我感觉银行对于房地产是很致命的,必须要迫切改变第二,我建议,昨天开会这里是六方会谈,现在非常有必要,要进行金融的房地产的六方会谈,不是名义的喧哗和取丑,我现在做民间资本,我们主要是为项目找资金,为资金找项目。我现在接触的
34、房地产商老板基本上不是老板,是资金调度员。我为项目找资金,为资金找项目,有一个俗称我是上海的老中医,到我这里一看就是房地产的老板在解决资金。这是一个非常普遍的现象,这里不谈中海、顺驰、因为我们中国这样的房地产商不多,他有许多客观的历史条件,他们在资本市场、资金市场上的表现已经达到一定的高度。我提的问题是面对90以上的小的房地产商,现在的市场是银行、房地产、券商、保险公司、财政部、共同的六方会谈。 客座主持陈基强:政府认为发展商已经是暴力了,加入我们可以帮助顺驰、中海融资,他们并不是需要,但是他们需要的是更多的融资。其实各个都需要,只是不同程度的需要。我这样讲,我认为李总利害,我们谈了半天没有掌
35、声,下面是否可以提出一些问题,今天不收钱,大家可以交换意见,这样才叫做论坛。李坚平:在座所有的专家对瑞思都有研究,我这里不讲瑞思的好事,在座的专家一定知道十多年前我们的一个华侨专家,开始搞收购、兼并的道路,将中国的企业玩了透,中国的整个金融专家才恢复过来,到境外上市,房地产行业是否有国家战略,是否有国家的利益,我的意思,为什么新加坡、香港的可以来购买,中国人差在哪里,为什么我们的主管部门不能组织我们的企业走出去,所以我认为,要提出这个问题,瑞思我就不讲了。这么好的东西,哪怕不成熟,东西都在中国的大地上,我认为目前的市场条件,经过那么多高深的专家完全有理由有资格和能力走向国际市场。 第四,金融资
36、本的问题,希望我们反应中国为了宏观调控,为了进一步规范市场,房地产银行完全可以设置成立,房地产就是地产,对整个宏观调控以及资金的重点使用,以及宏观调控的方向,有着非常直接的作用。这一点也希望通过讲台反应到有关的主管部门去。 王世渝:如果你的企业真的是这样的话,我没有看过你的财务报表,你的企业是一个很简单的。你首先是零负债,我们这里很多人可以帮助你解决,孙飞、李晓东也可以帮你解决。你的条件资金解决是很容易的。 陶冬:天津已经有地产银行,实际上中国金融体制改革已经处于前沿,中国也在寻求金融创新,包括四大国有银行的改制上市,这些已经摆在前端的位置,作为地产提出很多新的课题,实际上归结起来就是让国际的
37、瑞思冲击一下中国的房地产金融,实际上是互动的。有利于中国的监管当局加快金融的立法,如果2006年再不准备,别人就会强占你的市场,好的东西都被别人拿走了。作为融资来讲,房地产老板,总是讲如何操作,为什么昨天的对话说要研究宏观的东西,研究帐目的问题,实际上你们应该提前安排融资帐目的安排。你不是零负债吗,第一是向银行借款、按揭。 其次是中国的信托投资机构是金融机构,你在四个城市,我想每个项目融资一、二亿元不是很难。三、私募、股权战略投资者都可以帮助你,包括国内的战略投资者,这也可以。如果你有商业地产、写字楼,我们可以让境外收购你的资产包,到新加坡、香港上市,如果你的企业很大,可以在国内和美国上市。如
38、果你可以找到国有银行担保,我们给你发企业债券,你的融资途径都是通的。客座主持陈基强:刚才给了很多的融资路线,第一个问题要问题你自己,你的公司将来想如何走。不同的融资方式对公司将来的融资方向是有帮助的,但是将来是有冲突的。这样的好处就是不需要与这么多的财务机构打交道,关键是你想怎么做?我认为很多人有很多的解决办法,讲房地产投资银行,但真正老师讲,所谓的房地产投资银行,真正做得大的并不是房地产投资银行,所以房地产投资银行在国外只是专著一样事情。真正大的就是国际的同行,包括摩根,他们购买了地产专业的服务,有的是分开的,绝大部分是分开的。 他们到底做什么业务,基本上是管理房地产的基金、房地产的借钱服务
39、、帮你去怎么样,他们的投资银行主要分两部分,一是传统的投资服务,另外一部分是管理房地产基金。中国这么大,有多少钱进来都可以融掉,因为最终税收还在中国政府手里。 李坚平:中国的外汇信托办法还没有出来,原来广东国投为什么破产是因为做的境外的业务太多,现在我们只是帮助境外的基金进行管理,如果信托公司赔了,也不会给他赔款。实际上信托公司不准做负债业务,我们应该呼吁我们的监管当局尽快出台外汇监管办法,让更多的资金进入中国的市场。陶冬也说了不希望外资进来,如果是外债进来,可能会造成金融危机,如果短期的资金会造成金融泡沫的风险。一般资金进来三年至十年,我们可以让房地产做全程的金融服务,关键是企业是否值得合作
40、。外资应该以信托的方式进入中国的房地市场。客座主持陈基强:这是不可能的,不是另外一种方式,肯定不是瑞思。所谓的瑞思他们拿着别人的钱给别人回报,这是不太可能的李坚平:我并不是讲瑞思的概念,境外的资金可以通过信托进行理财。这要等信托的信誉达到国际的水平,别人的钱才可以让我们来管理。 开发商:为什么谈今天的主题,有一些专家判断是冬天来了,昨天听了陶总的讲话,作为冬天来了,或者地产不太好作了,难道是开发商的问题,是否是地产金融界的冬天来了,但是我看了诸位都很轻松,难道就是开发商的问题吗陶冬:我将这个问题分成两个阶段,我是长期做投资的,过去我不和地产商打交道的,第一次是在北京首届房地产金融政策赏发言,当
41、时的题目是从银行主导到金融主导。过去的开发商只找银行,不找我。我为什么不找地产商,朱总理在93年就规定,中国的房地产不上市,所以我看了一下,朱总理的话到现在,基本上通过正门上市的房地产公司只有深圳的几家,不让房地产公司上市,所以这一行的也不去找他们。这就形成了这么多年,投资银行和房地产商大家都不接触的结局,现在也是两方面,现在是地产商认为银行已经有问题了,所以才想多元化的找融资渠道,现在的服务水平也是非常的低,香港的瑞思还没有出来,但是延伸的产品已经出来了。已经有了瑞思的基金了,中国的金融服务水平实在是太落后的。这个时候,确实是需要金融很好的反省,提高金融服务的时候。 李坚平:以前有很多非金融的东西,中国的金融发展慢这是因为政府的政策导向,现在政府觉得这种东西和国际惯例是不接轨的,国际认为金融还是金融的事,最近发展商感觉贷款的门槛高了。所以开发商感觉到以前不用操心这件事,拿了地,基本上就可以空手套白狼,但是现在不行了。大家不要认为心情沉重了,因为社会越往后发展,分工越细致,开发商做好自己的事情就可以了。金融银行都是国家办的,只要将项目搞好,会有很多的资金求你,关键是你手上是否有何新竞争力。
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