房屋买卖合同纲要(doc 4页).pdf
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1、什么是房屋买卖合同?买卖合同,是财产流转的基本法律形式,在我国原有的民事立法如经济合同法中称为购销合同, 合同法迳称之为买卖合同。依据合同法第一百三十条规定,买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人, 买受人支付价款的合同。 房屋买卖合同作为买卖合同的一种,受合同法关于买卖合同一般规定的调整,其概念可定义为:房屋买卖合同是指出卖人移转房屋的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。四房屋买卖合同是有偿合同、双务合同、诺成合同、要式合同。另外,由于房屋具有稀缺性,并且关系到国计民什么是商品房买卖合同?商品房买卖合同纠纷解释第一条规定: “本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业 以下统称为出
2、卖人 将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人, 买受人支付价款的合同。 ”商品房买卖合同分为商品房预售合同和商品房现售合同商品房预售合同是指:房地产开发企业将尚未建成的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。商品房现售合同是指:房地产开发企业将已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。 房屋买卖合同的生效要件合同法第八条规定: “依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。 ”该条规定对合同依法成立后的法律效果对当事人的法律约束力作出了规定
3、。 合同法第四十四条规定: “依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。 ”该条规定,对合同的生效要件作了规定。上述两条规定,对合同的约束力与合同的效力生效进行了区分。1房屋买卖合同应当符合一 商品房买卖合同纠纷商品房预售合同的效力认定商品房预售合同的效力认定1 出卖人没有取得商品房预售许可证明, 与买受人订立商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。解释第二条规定: “出卖人没有取得商品房预售许可证明,与买受人订立商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。 ”该条
4、规定将商品房预售许可证明的取得作为审查合同是否有效的主要依据, 并不考虑审查对其他条件的具备与否,有其合理性。如前所述,对预售商品房进行规制是十分必要的。 商品房买卖合同纠纷因销售广告引起的商品房买卖合同纠纷的处理因商品房销售广告引起的的处理作为商品房的销售策略,开发商往往采取各种形式对其所销售的楼盘的质量、环境、设施进行宣传,而购房者也常常通过开发商制作的各类商品房销售广告、 宣传资料或其制作的楼盘整体规划模型对商品房进行了解, 从而选择其认为在使用功能、价格、配套设施、周边环境等各方面均符合自身需求的楼盘,作出购房决定。应当说, 商品房销售广告和宣传资料作为商品房销售行之有效的一种手段,
5、其存在具有相当的合理性。事实上,目前大约 90以上的商品房也是通过宣传广告进行促销的。但由于我国商 商品房买卖合同纠纷未经共有人同意出卖共有房屋纠纷的处理未经共有人同意出卖共有房屋纠纷的处理房屋权利瑕疵纠纷的处理一出卖人瑕疵担保义务在买卖合同中,出卖人就其出卖的标的物,对买受人负瑕疵担保义务,即出卖人应保证其交付 或登记 的标的物在物质形态上和权利状态上都是合于约定的、 完整的、无瑕疵的,出卖人如果违反此项保证义务,应承担违约责任。 合同法第一百五十条、第一百五十一条、第一百五十二条及第一百五十五条对此作了规定。出卖人的瑕疵担保义务包括权利瑕疵担保义务和物的瑕疵担保义务。1权利瑕疵担保义务所谓
6、标的物的权利瑕疵,是 商品房买卖合同纠纷一房二卖纠纷的处理一房二卖纠纷的处理一一房二卖纠纷处理的一般原则一房二卖,指出卖人先后或同时以两个买卖合同,将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。又称房屋的二重买卖。房屋买卖合同关系成立后, 房屋出卖人全面、 正确地履行合同, 是合同的效力最重要的表现,也是出卖人最主要的义务。但在一房二卖情况下,由于标的物的特定性,一般而言,不可能出现出卖人同时履行两个合同的情况。 也就是说,出卖人在履行了一个合同后, 对另一合同的履行必然产生违约问题。对一房二卖纠纷,实务中应分别不同情况予以不同的处理: 商品房买卖合同纠纷商品房包销合同纠纷的处理商品房包销合同纠纷的
7、处理包销作为一种营销方式,最初出现于国际贸易中,是指出口商通过与国外包销商签订包销协议, 给予国外包销商在一定时期和指定地区内承包销售某种或某类商品的独家专营的权利, 由包销商承购后自行推销的方式。 在包销方式下,商品由包销人以自己的资金购人,取得商品的所有权,自行销售,自负盈亏,并承担各种风险。这种营销方式被引人证券发行市场后产生了证券包销, 即由证券承销商认购发行公司的全部证券或部分证券,然后再向社会推销,承销商获取包销中的差价利益, 同时承担推销不出去的风险。上述经营 签订房屋买卖合同时应注意的法律问题及其解决一、关于计价方式二、面积确认及面积差异处理方式三、付款方式和期限四、关于交付期
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