剩余估价法.ppt
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1、第四章 剩余估价法,本章主要内容,第一节 剩余法的基本原理,土地影响因素 土地用途,最高最佳使用原则,合法原则,预计建成后 房地产的价格,开发建设成本 利润,投标金额,将估价对象房地产预期开发后的预期销售收入,扣除预期的正常投入费用、正常税金和正常利润后,将此余额作为估价房地产价格的一种估价方法。此价格称为剩余价格或倒算价格。,受委托方委托,根据土地管理的有关法律法规和规章,我中心(挂牌招标人)将对位于佛山市禅城区(地块编号为04-CG01)的一宗国有土地(位置见附图)使用权的转让进行公开挂牌招标,现将有关事项公告如下:一、地块情况: 该地块位于佛山市禅城区倚翠园西侧、绿景路南侧,土地净用地面
2、积为4037平方米,用地性质为居住用地,土地使用权出让年限为住宅七十年。 该地块主要用地强度指标(按净用地面积计算)如下:建筑密度30%;容积率3.0;绿地率30%。 该宗地未纳入本年度房地产用地计划,竞得者须自行申请。二、中华人民共和国境内外公司、企业、其他经济组织和个人,除法律另有规定外,均可单独或联合参加竞价。三、该宗地的付款方式为:成交之日起十五日内付清地价款。四、地块挂牌招标的竞价时间从2004年6月16日始,至2004年6月17日下午4:00(以现场悬挂的时钟为准)止。五、有意参与竞价者请于2004年6月9日后到我中心购买挂牌招标文件,并在报价前到我中心交付竞价保证金100万元,填
3、写竞价申请书,并办理竞价申请手续。保证金到达我中心指定账户后,方可参加竞价。六、竞价及定标地点在佛山市禅城区国土资源局三楼会议室(江湾三路28号原石湾区政府大院5号楼),报价截止时间请各竞价人届时参加。,第一节 剩余法的基本原理,剩余法的理论依据,地租理论,是土地使用者为了获得土地使用权而向土地所有者支付的经济代价。,土地使用者由于使用土地而缴给土地所有者的超过平均利润以上的那部分剩余价值。,地租是直接生产者在生产中所创造的剩余生产物被土地所有者占有的部分。,第一节 剩余法的基本原理,剩余法的理论依据,价格构成理论,W = k + m,k :商品的成本价格,m:利润,W :商品的价格,一般商品
4、的价格构成形式,W = k + m,房地产商品的价格构成形式,共性,特性,k :房地产开发建设成本+税金,m:正常利润,W :房地产商品的销售价格,第一节 剩余法的基本原理,剩余法的理论依据,价格构成理论,房地产开发建设成本 = 土地成本 + 建筑成本 + 期间费用,土地使用权的购买价格+土地开发费,土地使用权的购买价格,地租,第二节 剩余法的基本公式和适用范围,容积率:房屋建筑面积与该房屋所占建筑基地面积的比例关系。,获取途径:,出售的房地产: 出租的房地产:,市场法、趋势法 市场法、收益法,第二节 剩余法的基本公式和适用范围,土地开发费,房地产开发建设成本 = 土地成本 + 建筑成本 +
5、期间费用,土地使用权的购买价格+土地开发费,建筑成本,期间费用,第二节 剩余法的基本公式和适用范围,是指计入土地转让价格的“七通一平”(或“三通一平”)费用和基础设施费用,“七通一平”:指施工道路、施工用水、排水排污、电力、通讯、煤气、热力的修建、安装以及平整场地。,“三通一平”:指施工道路、施工用水、施工用电的的修建、安装以及平整场地。,“基础设施费用”:指修建道路、桥梁、地下管道、园林绿化等基础设施的投资。,土地开发费,建筑物本,期间费用,第二节 剩余法的基本公式和适用范围,是指房屋等建筑物的建筑工程成本,包括前期工程费用、房屋建筑安装工程费用以及公共配套设施费用。,前期工程费用:包括勘察
6、设计费用和可行性研究费用,房屋建筑安装工程费:直接费、间接费、计划利润。,公共配套设施费用:两类。,土地开发费,建筑成本,期间费用,公共配套设施费用,第一类:开发项目内独立的、非营业性的公共配套设施费用。,第二类:城市规划中配套项目的建设费用。,开发项目外为居住服务的给排水、供电、供暖、工期的增容、增压 以及交通道路的建设费用。,开发项目内部营业性的公共配套设施费用,开发项目内的非营业性配套设施费用,列入开发建设成本。,第二节 剩余法的基本公式和适用范围,筹资费用:筹资利息(自有资金、借入资金)。,管理费用:组织开发建设过程的各项费用。,销售费用:广告宣传、销售代理等费用。,土地开发费,建筑物
7、本,期间费用,第二节 剩余法的基本公式和适用范围,土地使用税,经营税金及附加,包括城镇土地使用税和农村耕地占用税,是土地使用者在开发建设期间按照既定税率向国家缴纳的税款。,计算因素: 土地面积、每年每平米土地面积的税额、占用年数。,第二节 剩余法的基本公式和适用范围,土地使用税,经营税金及附加,包括营业税、城市维护建设税、教育费附加。,营业税:销售收入的5%。,城市维护建设税:营业税的7%,5%。,教育费附加:营业税的2%。,第二节 剩余法的基本公式和适用范围,房地产开发建设、转让销售应该取得的一般利润,可根据前几项费用之和按一定比例计算。,房地产开发建设利润,房地产转让销售利润,第二节 剩余
8、法的基本公式和适用范围,剩余法的适用范围,第二节 剩余法的基本公式和适用范围,剩余法的适用条件,预测正确性的决定因素,适用条件,第二节 剩余法的基本公式和适用范围,剩余法的优缺点,优点,缺 点,货币的时间价值,指同量资金在两个不同时点的价值之差,用绝对量来反映为“利息”,用相对量来反映为“利率”。,计息起点:该项费用发生的时间点。 计息终点:开发期结束的时间点。,计息期:,费用不是发生在某一个时间点,而是在某个时间段内连续发生,计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀投资。,货币的时间价值,c :期末资金总额,r :利率,Pv:资金的现值,t :投资期数,单利计息:每期均按原始本金计算利息,
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