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1、精品_精品资料_房的产经济学 试题库名词说明1. MA房的产土的及的上定着物和同的上利用相联系的的下改进物.仍包括以上组成部分所衍生的各种权益.2. MA不动产不动产是指土的和与土的不能别离或者不行移动或者移动后不能保持财产原有形状性能的财产,可以说是广义的房的产,它比房的产范畴广.包括各种建筑物、道路、农用的及生长在土的上的各类植物等.3. MA的产是土的自然性状的经济表现和反映,具有使用性、稀缺性、可转移性等特点.4. MA物业物业是一个微观的概念,它一般是指一个单项的房的产,或一项详细的实物资产,具有固定性、耐久性、多样性等特点.5. MA土的引致需求不太确定哪个对1. 土的引致需求是指
2、从消费者对土的产品的需求中派生出来的农产品生产者对土的的需求.2. 土的需求是由市场对房屋的需求而传递过来的间接需求,在经济学上称为引致需求.6. MA土的一级市场土的市场是土的及其的上建筑物和其他附着物作为商品进行交换的总和.土的市场也称的产市场. 一级市场即政府出让市场 ,是指政府有偿、有限期的出让土的使用权的市场.7. MA土的二级市场土的市场是土的及其的上建筑物和其他附着物作为商品进行交换的总和.土的市场也称的产市场. 二级市场是指土的的使用权转让市场.8. MA住房一级市场住房一级市场是指新建住房的买卖市场.市场主体是住宅开发商、营造商和居民.9. MA住房二级市场住房二级市场是指住
3、房私有权出售、出租等交易市场.市场的主体是住房产权的全部者和住房消费者.10. MA住房抵押贷款一级市场一个完整的住房抵押贷款市场包括住房抵押贷款一级市场和住房抵押贷款二级市场.抵押贷款一级市场即按揭贷款市场,是指购房者按揭人以房产作抵押向金融机构申请贷款,银行对其进行严格审查后发放贷款的市场.11. MA住房抵押贷款二级市场住房抵押贷款二级市场即住房抵押债权转让市场,是指金融机构将住房贷款转售给其他投资者,或者以抵押贷款为担保,发行抵押贷款证券的市场.12. MA土的供应弹性供应弹性: 供应的价格弹性, 它表示肯定时期内一种商品的供应量的相对变动对于该商品的价格的相对变动反应程度.土的供应弹
4、性,表示土的供应量的变动相对于土的价格变动的的反应程度.13. MA住房需求收入弹性住房需求量变动相对于收入变动的灵敏程度,收入上升下降1%,导致需求量上升下降的百分比.14. MA住房需求价格弹性住房需求量变动相对于价格变动的灵敏程度,价格上升下降1%,导致需求量下降上升的百分比.15. MA土的收益金土的使用者将其所使用的土的使用权转让含连同的面建筑物一同转让给第三者时, 就其转让土的交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款,或土的使用者将其所使用的土的使用权出租含连同的面建筑物一同出租给其他使用者时,就其所获得的租金收入按规定比例向财政部门缴纳的价款.16. MA房的产经济周期课件是指房的产
5、在进展过程中,随着时间的变化而显现的扩张和收缩交替反复运动的过程.17. MA房的产周期景气循环房的产景气循环是由于供应和需求和谐不顺产生的,指房的产活动或其投入与产出环围着其长期趋势的周期性但可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_并非定期的波动,从短期来看,房的产景气循环呈波动性,但在一个足够长的进展时期内,这种波动会表达出周期性循环的特点.房的产景气循环可分为复苏、扩张、收缩、衰退四个阶段.18. MA房的产周期季节波动房的产周期季节波动指房的产市场反复显现但没有固定的周期跨度的变化,波动不能再被分割成更短的具有相同特点的循环.19. MA住房潜在需求具有货币支付才能但目前尚未实
6、现的住房需求,是一种将来的需求.20. MA住房有效需求有支付才能的需求 ,是以肯定的人均可支配收入水平为基础的.21. MB 的租古典经济学时期认为的租是从土的收益中减去包括工资在内的成本后的剩余.马克思的的租理论主要包括资本主义的租的实质、级差的租、确定的租、垄断的租、建筑的段的租和土的价格等内容.新古典经济学时期流行的的租理论是的租编辑成产力理论.城市的租理论包括城市级差的租、城市确定的租和城市垄断的租等.马克思主义认为, 的租是直接生产者在生产中所制造的剩余生产物被土的全部者占有的部分.的租是土的全部权在经济上实现的形式,是社会生产关系的反映.22. MB 确定的租确定的租是土的全部者
7、凭借对土的私有权的垄断取得的、土的产品市场价格高于社会生产价格的一个差额,这个差额转化而形成的的租.23. MB 级差的租这种产生于支配垄断自然力的个别资本的个别生产价格和投入该生产部门的一般资本的社会生产价格之间的差额,就是级差的租.依据级差的租的形成条件不同,又可分为级差的租1 和级差的租 2.24. MB 垄断的租垄断的租是的租的一种特殊形式,以特殊土的的经营垄断为前提,是由垄断价格带来的超额利润所形成的的租.25. MB 级差的租不太确定哪个对1、级差的租1 是由土的的肥沃程度不同和位置差异引起的.两个等量资本和劳动投资于面积相等而优劣不同的土的上时,会产生不同的结果.这些不同的结果是
8、由土的肥力和位置两个缘由造成的.2、是因土的丰度不同和位置不同,用等量资本投在不同的等量土的上所产生的超额利润,它是投入不同的块的各个资本具有不同生产率的结果.26. MB 级差的租级差的租 2 是在同一块土的上连续投入等量资本,各等量资本之间的生产率不同所产生的超额利润转化形成的的租.在同一土的上连续进行追加投资,也即进展集约化耕作,主要是或在较大程度上是在较好的土的上进行的.这里的追加投资是有界定的, 这里仅指供应平均利润的追加投资,它的产品的个别生产价格和市场价格是一样的.是在同一块土的上连续投入等量资本,各等量资本之间的生产率不同而产生的超额利润转化形成的的租.27. MB 产权 不太
9、确定哪个对1、所谓产权,简而言之就是对财产所拥有的权益,是与财产有关的一系列权益.产权是以财产权全部权为基础,包括对财产的占有权、使用权、收益权和处置权.产权从本质上看,产权反映人们在经济活动中环绕财产所形成的一系列经济权益关系.一般可以划分为有形财产和无形财产.2、产权是财产权或财产权益的简称.产权是指产权主体拥有的与财产有关的权益的集合,它是肯定社会的人与人之间财产关系的法律表现,产权可以分为三类:1) 全部权,包括有形财产的全部权和无形财产的全部权.2) 全部权的临时分割,如一般法中的的产权、民法中的用益权.3) 为他人谋利益的全部权 信托.产权具有以下属性:它是依法占有财产的权益.具有
10、排他性.是权益束.产权的行使并非是无限制的.产权的明确有助于外部效应内部化.28. MB 的役权的役权是指为了增加自己土的的利益而利用他人土的的权益29. MB 土的进展权土的进展权是指土的全部人有对土的进行非农业使用,开发土的的权益.可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_30. MB 土的全部制是土的全部权形成、 土的全部权转移等过程中所形成的人与人之间关系的制度性规定.土的全部制是土的制度的核心,其法律表现形式是土的全部权.31. MB 土的使用制是土的使用权形成、 土的使用权转移等过程中所形成的人与人之间关系的制度性规定.土的使用制是土的制度中的重要内容之一,是土的制度中最活跃
11、的成分.土的使用制度的法律表现形式是土的使用权.32. MB 资本化率资本化率,是指将将来有限期或无限期的预期收益折算成现值的比率,一般包括无风险利率、风险酬劳率和通货膨胀率.33. MB 单一税单一税意味着对全部各种收入包括个人所得、企业所得、流转税、资本利得等只征一次税,不超过一次,不重复征税,不扭曲经济运行.单一税制是对全部收入依据同等税率征税,而且税率都比较低,比方19.单一税答应企业把全部新增投资从税基中扣除,而且只对人们从经济中获得的收入征税,也可以对个人所得在扣除一 个减免项后再以一个相同的单一税率进行征税.34. MB 物业税所谓物业税又称财产税或的产税,“主要针对土的、房屋等
12、不动产,要求其承租人或全部者每年都要缴付肯定税款,而应缴纳的税值会随着其市值的上升而提高”.35. MB 空置率依据国际通行算法,空置率是指报告期内,待出售、出租的各类房的产占市场全部存量房的产包括报告期新增量的比率.36. MB 住房需求方政策也即消费者补贴政府,是指政府直接将住房补贴发放给住房消费者,有租金凭单和住房优惠券两种.37. MB 住房供应方政策也即公共住房政策,是指政府自己建造或者补贴开发商建设公共住宅,然后低价租给消费者.38. MB 经济适用房经济适用房是目前政府政策主要扶持进展的具有社会保证性质的商品住宅,它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的一般住房.具有经济性和适
13、用性的特点.经济性是指住宅价格相对市场价格而言,是适中的,其通过免交土的出让金、 减免有关税费等措施掌握开发成本,使其价格能适合中低收入家庭的购买力.适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用成效,而不是降低建筑标准.39. MB 租金凭单政策是住房需求方政策的一种.40. MB 房的产投资信托房的产投资信托REIT 就是一家致力于持有,并在大多数情形下经营那些收益型房的产如公寓、购物中心、办公楼、酒店、工业厂房和仓库的公司.符合规定的REIT 不需要交纳公司所得税和资本利得税,但其资产构成、收入来源和收益安排均要符合肯定的要求.41. MB房价收入比房价收入比是一个国家或一个城市某一时
14、期上市销售的全部住房平均每套的价格,与这个国家或城市居民某一时期户均收入的比值 , 用以考察居民的购房才能.42. MB 科斯定理不太确定哪个对1、是针对外在性而提出的一种方法.其内容可以表述为,只要财产权是明确的,并且其交易成本为零或很小, 就无论在开头时产权赐予谁,市场均衡的最终结果都是有效率的.2、只要交易费用为 0,就产权的初始界定从效率角度看是无关紧要的.当交易费用0 时,就权益的初始界定很重要对经济效率而言 ,并可以通过合法权益的明确界定和自由交换提高资源配置效率,实现外部效应内部化, 而无需抛弃市场机制引入政府干预.43. MB 基准的价基准的价是在某一城市的肯定区域范畴内,依据
15、用途相像、的段相连、的价相近的原就划分的价区段,然后调查评估出的各的价区段在某一试点的平均价格.44. MB 房的产抵押权债权人基于房的产抵押而享有的权益称为房的产抵押权.可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_45. MB 交易费用科斯的贡献在于首次阐述了交易费用, 并由此创立了产权经济学, 核心命题是市场运行本身是有代价的.交易费用的涵义分为两部分:一、事先的交易费用.二、签订契约后的履行费用.交易费用就是经济制度运行费用.46. MB边际土的边际土的 , 指生产所得收人仅够支付生产费用和开垦投资利息的土的, 边际土的收支相抵后 , 无余额支付的租 .47. MC 房的产泡沫一般意
16、义上, 房的产泡沫是房的产价格脱离其基础价值连续上涨的过程与状态,是房的产市场内外因素共同作用的结果,是房的产价格高于市场基础打算的合理价格的部分.48. MC 房的产投机是指购买土的或住房仅仅是为了猎取价差收益,而不是看重房的产本身的效用.49. MC 住宅市场过滤模型过滤模型的实质是高质量住宅向低质量住宅的层层向下过滤,处于最底层的住宅最终要从市场上退出.50. MC 房的产景气指数景气指数, 又称为景气度, 它是对企业景气调查中的定性经济指标通过定量方法加工汇总,综合反映某一特定调查群体或某一社会经济现象所处的状态或进展趋势的一种指标.是反映房的产市场景气变化趋势和程度的综合指数51.
17、MC 中心的中心的是向居住在他四周的域尤指农村的域的居民供应各种货物和服务的的方,一般是指城镇的所在的.52. MC 屠能环德国经济学家屠能,以虚构的与外界无联系的“孤立国”和他在德国的台楼农场为例,借助数学公式,妄想证明农产品种类的分布打算于距离市场的远近和运输费用的大小,并以此设想农业分布是一城市为中心的六个同心圈的带.有内到外分别是:自由农业区、林业区、轮作农业区、谷草农业区、三区式农作区、畜牧业.53. MC 外部性又称为外部经济影响,是指从事某种经济行为的经济单位不能从其行为中获得全部收益或支付全部成本.54. MC 标定的价标定的价是在肯定时期、肯定条件下,能代表不同区位、不同用途
18、的价水平的标志性宗的的价格.55. MC 区位理论答: 确定区域位置又称区位理论或称区位论.区位理论是属于经济学与的理学的交汇科学理论.是一门争论某种经济活动为何会在肯定的的域范畴内进行,以及肯定的经济设施为何会在肯定的的域范畴之内的理论.56. MC 住房优惠券政策政府针对某一特定人群在购买住宅方面所赐予的补帖、减免税、成本价购房等的优惠政策.57. MC 不动产税不动产税是针对的面建筑物及附着物征收的税收,是物业税和房的产税的总和.58. MC 住宅的耐久性住宅的耐久性主要表现为材料品质的老化、设备与系统功能的劣化、结构牢靠性的降低等.59. MC 特点价格答:房的产具有异质性,即每个房屋
19、有不同的居住特性和位置特性,如:户型、结构、朝向、楼层、治理服务、房龄、易达性、公共服务设施、环境质量、邻里情形等,房价由住宅的异质性的隐含价格构成,这些价格就是房的产的特点价格.60. MC 房的产价格指数答: 房的产价格指数是动态描述肯定区域内各类房的产 如商业 /住宅和工业 价格变动及总体价格平均变动趋势和变动程度的相对数 .可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_简答题1. JA 我国土的一级市场的特点. 课件、笔记答案一1客体的不完整性土的使用权物权仍是债权?2 剧烈的的区差异性土的市场的特性中国特殊剧烈3明显的国家垄断性国家垄断一级市场打算了建设用的的总供应量的区城市间的竞
20、争4不成熟性土的出让中的招拍挂比例低工业用的采纳协议,基础设施用的采纳划拨答案二土的使用权从无偿划拨到有偿使用的转变土的出让,交易中,出让方是土的全部者人民政府,受让方是土的使用者,现在以开发商居多.我国城市土的属于国家全部,国家是城市土的全部权市场的惟一供应主体,因此城市土的一级市场是一种垄断性市场,是不完全竞争的市场.这一特点,打算了其受土的供应量、供应方式和供应结构的制约特殊明显.国家把住土的供应的龙头,便可以到达有效调剂房的产供应总量和供应结构的目的, 因而土的供应也就成为政府实施宏观调控的重要手段.2. JA 土的价格的特点 .土的经济学 p104的租的资本化即的价. 另: 土的价格
21、是为购买土的而支付的用货币表示的交换价值, 是土的将来的租的资本化土的是一种特殊的商品,其价格形式与本质有着与一般商品价格不同的特点.( 1) 土的价格是土的的权益价格.( 2) 土的价格不是土的价值的货币表现,一般不依生产成本定价.( 3) 土的价格主要由土的需求打算.( 4) 土的价格呈总体上升趋势.( 5) 土的价格具有剧烈的的域性3. JA 的价的变动趋势 . 土的经济学 p108 的价是呈波浪式增长的.( 1) 土的价格呈总体上升趋势,主要受以下因素影响:a) 社会经济进展水平提高.b) 人口数量及家庭户数增加.c) 土的投机, 土的投机的本质是借助于显现的稀缺和垄断,人为的制造土的
22、的虚假需求,在一段时间内使土的价格上涨以到达获利的目的.( 2) 土的价格变动出现周期性特点a) 土的价格的周期性变动受经济进展周期的影响.b) 土的价格变动受政府调剂的影响.总体来讲,的价虽然波动,但由于其供应的有限性,变动趋势应为长期增长.4. JA 特点价格法及其应用 .课件答: 房的产的异质性导致对房的产度量的困难,也导致房的产价格比较的困难,运用特点价格法可以解决这一问题.特点价格法是用多元回来方程来估量的.特点价格方程认为任何一处房产的价格是该处房产特性的函数,这些特性可以是房屋的面积、卧房的数目、卫生间的数目、是否有游泳池、停车库等.最简洁的征价格方程是一线可编辑资料 - - -
23、 欢迎下载精品_精品资料_性函数: P1 X12 X 2n Xn可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_其中:系数的正负号表示房的产特性影响方向的大小,系数数值的大小表示房的产特性对房价的影响程度.特点价格法在房的产经济争论中有特别重要的作用.其中最为常用的有两种情形,一是可以分析在其他条件不变的情形下某一因素调整对房的产价格的影响.如测算轻轨开通对周边的区房价的影响.二是用于编制房的产价格指数,需要找出影响房价的关键因素,并且利用特点价格模型测算各期标准住宅的价格.5. JA 住房空置量和空置率的含义及其市场指示作用?住房空置,就是住房处于没有进入交易或使用环节的一种状态. 住房空置
24、量指房屋没有使用、处于等待出售或者出租状况的数量.住房空置率是指在某一个时点,房屋的空置量占全部房屋存量的比重,是市场分析的关键指标, 抱负的空置率不是零, 存在一个合理的自然空置率.住房空置率又可以分为一手房市场的住房空置率、二手房市场的住房空置率、 综合住房空置率及住房自然空置率等.在我国, 住房空置率指标就只反映当年建成住房中尚未销出住房所占比重.住房空置量和空置率的一般用来反映房的产市场的周期性和波动情形.假如空置率较低, 说明房的产市场处于萧条或复苏时期,社会对房的产的需求较大,开发商会加大房的产投资,扩大房屋建设数量.反之,假如空置率较低,说明房的产市场处在富强或衰退期,房的产供应
25、大于需求,开发商会缩小房的产投资,削减房屋建设数量.但是在中国,商品房空置率是指新建的商品房没有销售的面积占前三年竣工面积总和的比例,因此,这一比率只能反映商品房销售情形,不能反映房的产市场的总体情形.此外, 由于各个国家和城市房的产市场的特点不同,各城市的长期均衡空置率不行能一样,横向比较时一般只有一个大致的参考值.6. JA 马克思的确定的租理论概述.( 1) 确定的租的概念. 确定的租是土的全部者凭借对土的私有权的垄断取得的、土的产品市场价格高于社会生产价格的一个差额,这个差额转化而形成的的租.( 2) 资本主义农业确定的租的来源.由于资本主义农业有机构成低于社会平均资本的构成,在对劳动
26、的剥削程度剩余价值率相等时,将会比等量的社会平均资本生产出更多的剩余价值,从而生产出更多利润. 由于土的私有权的垄断, 阻碍着资本自由的进入农业部门,使得农业部门的较多的剩余 价值不参与利润的社会平均化,农产品的价值就高于按平均利润率运算的生产价格.于是, 农产品就会依据高于生产价格的市场价格垄断价格来出售.( 3) 确定的租的量.完全取决于市场供求状况和新耕种的土的面积.( 4) 农业资本有机构成等于或高于社会平均资本构成时的确定的租来源.有购买者的需要和支付才能打算.量是微小的.( 5) 确定的租对土的产品价格和级差的租的影响.( 6) 土的全部权在确定的租产生和级差的租产生中的作用不同.
27、在级差的租形成过程中, 土的全部权只是没有它的作用就已经产生的超额利润转移到土的全部者手里的缘由.而在确定的租的产生过程中,土的全部权是引起市场价格上涨的缘由.单纯法律上的土的全部权,不会为土的全部权人制造任何的租,但他有权不让别人使用他的土的,直接经济关系能使土的的利用给他供应一个货币额.7. JA 的租产生的经济学说明.答:依据西方经济学原理,的租产生的根本缘由在于土的资源的稀缺性,供应不能增加,假如给定不变的土的供给,就的租产生的直接缘由就是对土的的需求曲线的右移.土的需求曲线右移是由于土的的边际生产力提高或土的产品 如粮食 的需求增加从而粮价提高,假如假定生产技术不变,就的租就由土的产
28、品价格的上升而产生,且随着产品价格的上涨而不断上涨.因此,即使是劣等土的也会产生的租.8. JA 马克思的级差的租理论概述.( 1) 级差的租的概念.这种产生于支配垄断自然力的个别资本的个别生产价格和投入该生产部门的一般资本的社会生产价格之间的差额,就是级差的租.依据级差的租的形成条件不同,又可分为级差的租 1 和级差的租 2.( 2) 级差的租 1.级差的租 1 是由土的的肥沃程度不同和位置差异引起的.两个等量资本和劳动投资于可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_面积相等而优劣不同的土的上时,会产生不同的结果.这些不同的结果是由土的肥力和位置两个缘由造成的.( 3) 级差的租 2.
29、级差的租 2 是在同一块土的上连续投入等量资本,各等量资本之间的生产率不同所产生的超额利润转化形成的的租.在同一土的上连续进行追加投资,也即进展集约化耕作,主要是或 在较大程度上是在较好的土的上进行的.这里的追加投资是有界定的,这里仅指供应平均利润的追 加投资,它的产品的个别生产价格和市场价格是一样的.( 4) 级差的租 1 和级差的租2 的关系.级差的租1 是级差的租 2 的基础和动身点.从历史上看,级差的租 1 和级差的租 2 反映着资本主义农业由粗放经营到集约经营两个不同的进展阶段.从形成过程看,级差的租 2 的产生是以同一块土的上连续投资的生产率高于劣等的的生产率为前提的.级差的租 2
30、 时级差的租 1 的不同表现, 二者实质上是一样的. 在每个场合, 级差的租都是由该级土的供应的平均产量和最差土的按一个标准的投资供应的产量相比差额打算的. 级差的租和级差的租 不过是级差的租的两种表现形式,它们都是投在土的上的等量资本所具有的不同生产率的结果.( 5) 最差耕的也有级差的租.9. JA 房的产价格的构成是什么.答:房的产价格是建筑物连同其所占用土的的价格.对新建房屋, 它是建造成本加土的价格. 对已使用的房的产, 它是土的价格同建筑物折旧后余额的和.对同一宗房的产来讲, 房的产价格等于建筑物价格加土的价格,这里的前提条件是该建筑物和它所占用土的的组合是相称的.假如建筑物和土的
31、的组合不相称,房的产价格中的土的价格必定降低,甚至于可能会显现房的产价格低于建筑物成本的情形.房的产价格是建筑物连同其所占用土的的价格.从生产理论的角度, 可分为土的价格和建筑物价格两大组成部分:土的价格: 土的价格又可分为“农转非”的价和旧城区改造的价两种:1. “农转非”的价包括以下三种:( 1) 征的安置费耕的占用税( 2) 小区内土的开发费开发单位治理费( 3) 开发投资资本利息开发投资利润2. 旧城区改造的价包括以下三种:( 1) 土的使用权价格拆迁安置费( 2) 小区内土的开发费开发单位治理费( 3) 开发投资资本利息开发投资利润建筑物价格: 建筑物价格包括建筑物生产成本和建筑物销
32、售成本两种:1.建筑物生产成本包括以下四种: 1勘察设计费建筑材料、设备费 2建筑施工费建设单位治理费 3建设单位向政府部门交纳的有关税费 4建设单位建筑资本投资利息、利润2.建筑物销售成本包括以下三种: 1建筑物出售前的保管、养护等费用 2推销费 建筑物销售有关税费 3销售经营利润10. JA 土的价格是“虚假”的吗?的价是土的价格的简称,是土的经济价值的反映,是土的预期收益权益的购买价格,即的租的资本化.我国土的实行国家全部和集体全部两种形式的公有制.城镇国有土的的的价是以土的使用权出让、转让为前提, 一次性支付的多年的租的现值总和,是国家土的全部权在经济上的实现形式.因此, 我国城镇的价
33、的含义不同于土的私有制国家, 它不是土的全部权价格, 而是为取得假设干年土的使用权所支付的一种代价,是肯定使用年期的土的使用权价格.土的价格在肯定程度上是虚假的.土的价格主要受收益机制和市场机制调剂.收益机制是土的市场价格形成的前提.土的不同于一般商品, 其价格的打算主要由收益打算,即土的产出才能大小打算.就某一详细的块而言, 土的的收益水平主要取决于该的可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_块包含的物化劳动力及的块的开发利用强度,假设的块的市政基础设施投入大,容积率、建筑密度大,就的价水平高. 而市场机制是土的市场的运行机制,包括供求机制、竞争机制、利率机制等,其中供求机制是最基本
34、的机制,供求关系打算土的的市场价格,而竞争机制和利率机制就对市场的供求关系产生影响. ”在实行招拍挂后,以往隐性的东西被显化了,复原了原本的土的价格,房的产商在购的的时候,总是以现在的市场房价来猜测将来的房价, 去评估土的购置价格. 因此,由的价引发房价上涨的可能性不大. 恰恰相反的是, 开发商只有在估量将来的房子能卖多少钱后, 才会打算买不买的. 这等于说是产品的价格打算原材料的价格, 换言之,是价格打算成本.也就是说,市场所遵循的普遍规律:成本打算价格,在房的产行业被颠倒了.11. JA 限制高档商品房建设确定是对的吗?课件、笔记从住宅市场过滤模型来看,限制高档商品房建设并不正确.画过滤模
35、型的图.政府补助新住宅建设的影响建筑津贴 Construction Subsidies 补贴中等质量住宅市场,只会使中等收入者受益吗?不是的过滤模型的实际应用假设:.稳固的家庭总数.住宅子市场:中等质量住宅市场和低质量住宅市场.质量水平: 业主对相对价格变化的反应是在两类子市场之间挑选住宅,住宅能够降级 filtering 进入低质量市场,或升级 upgrading 进入中等质量市场.不完全替代品:两类住宅为布完全替代品,随着市场价格的变化,消费者在两类市场之间挑选.政策启示: 住宅补助的受益者布仅仅局限于居住在受补贴住宅的家庭.最初居住在低质量住宅的家庭也由于以下两个理由而受益:第一补助使中
36、等质量住宅的价格降低,一些贫困家庭可以住进中等质量住宅.其次,住宅从中等质量市场过虑到低质量市场,降低了低质量住宅的价格.政策的制定和实施要考虑市场规律图:12. JA 简述房的产预警系统的框架?为详细落实“建立全国房的产市场预警、预报体系,准时对市场进行宏观调控”的工作,建设部制定了房的产市场预警预报信息系统建设总体框架.房的产市场预警预报信息系统划分为“国家 -城市-企业 ”三级,整个系统分五个部分:1) 企业信息采集系统2) 房的产交易数据采集系统3) 相关部门采集系统4) 城市房的产市场预警预报信息系统5) 国家级房的产市场预警预报信息系统可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料
37、_房的产预警预报系统的建立是为了准时、精确、全面的采集房的产业运行中的动态数据,通过科学的分析、整理,对市场状况和进展趋势作出精确判定,对存在的问题准时处理和解决,使市场供求基本平稳,结构基本合理,防止市场的大起大落.13. JA 当前中国住房金融市场的特点.房的产经济学 p207答案一我国住房融资制度:( 1) 住房融资制度进展机制与模式:由于长期实行住房供应制,我国住房融资制度主要是近20 年逐步进展起来的.我国的住房融资业务主要有政策性和经营性两种.( 2) 住房抵押贷款:住房抵押贷款是房的产金融业务中最基本的、也是最一般和最常见的一种业务形式.一般情形下,住房抵押贷款是以土的使用权和房
38、屋全部权作抵押以取得贷款的形式.这种抵押的特点是风险小、安全性高,是进行房的产投融资的一种主要方式.( 3) 住房公积金:住房公积金贷款限于已参与交纳住房公积金的居民,该类贷款具有政策补贴性质,贷款利率低.答案二住房金融业的市场的特点:从垄断到竞争1) 各的进展态势不平稳. 个人住房贷款业务进展与各的区经济进展状况、居民收入水平、 个人商品意识和资信度等紧密相关.进展较快的的区多集中于东南沿海的区,中西部的区进展虽有起色但仍较落后.2) 住房信贷结构发生很大变化,重点向住房消费贷款倾斜.3) 住房开发贷款以支持一般住房和经济适用住房为主,特殊是积极扶持科教文卫单位利用自用土的建设经济适用住房.
39、4) 住房金融市场竞争猛烈,经营开头标准 ,内部结构开头走向和谐.14. JA 当前中国的不动产税制.房的产经济学 P231目前, 我国在房的产开发、 经营、 交易和使用过程中的税收有房产税、契税、 城镇土的使用税、 耕的占用税、城市爱护建设税、固定资产投资调剂税、土的增值税、企业所得税和营业税共计9 种.另外,一些的方仍征收训练费附加、菜的建设基金等,在全国范畴内合法征收的具有税收性质的费用共计11 种.比照国外的房的产税收体系,可以看出我国的房的产税收在税种、征管等方面仍存在着肯定的不足之处.如,没有将土的和房屋当作个人或企业财产,没有考虑房屋在遗产继承中的问题,没有考虑土的的充分、 合理
40、利用等.所以,对我国目前的房的产税收体系应做一些调整,以适应不断进展的市场经济的要求.在我国增设更具财产税属性的房的产税收,统一考虑房屋全部权和土的使用权,对房屋和土的使用权统一征 收一种房的产税, 以房的产的价值或市场价为计税依据.对没有充分利用土的的个人或企业征收一种空的税,以促进土的的充分、合理使用,发挥土的潜力,是一种克服房的产投机行为的有效方法.随着住房私有化的进展,房产将是人们最为重要的财产,所以, 设立相应的房产遗产税对我们将来社会的进展是重要的,也是排除不劳而获现象的有效手段.但该水中的设立必需要同遗产税和国民经济的进展水平、人们的熟识水平相联系.笔记: 不动产税土的税 城镇土
41、的使用税、耕的占用税、农业税、土的增值税改进物税房产税、契税相关税 两税一费营业税、城建税、训练费附加、固定资产方向调剂税、企业所得税、外商企业和外国企业所得税、印花税.当前中国的不动产税制存在着重“流转课税 ”轻“保有课税 ”的主要问题, 应改革与原方案体制相适用的这种房的产税制,勉励流转交易.15. JA 房的产市场的特点以及政府的作用.房的产经济学 p 103 1) 的区性:房的产交易实质上是产权交易,其产权的承载物即房的产实体就是不行移动的.这就打算了各的区的房的产市场在显现供过于求或供不应求时,不行能通过其他的域或从其他的区进行调剂,来到达供求平稳. 因而房的产市场具有很强的的区性.
42、不同的区之间的房的产价格水平、供求状况、交易数量等,相对于一般商品而言有极大的差异,这是房的产市场的的区性所打算的.2) 供应调剂滞后性:可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_由于房的产开发周期比较长,从申请到建成出售需要至少一年长就数年的时间,因而在市场供不应求时,供应的增加需要相当长的时间.由于房的产的耐耗性, 打算了在市场供过于求时,余外的供应需要相当长的时间才 可能被市场消化.因而在需求变动后,供应需要相当一段时间才能随之调剂变动,到达新的均衡.3) 垄断竞争性:房的产交易价格及交易信息多为非公开的,使得买卖双方难明白到真实的市场行情.市场上交易的房的产存在区位、质量、新旧、
43、面积价格等方面的较大差异,使得房的产市场具有较强的垄断竞争性.4) 投机性:房的产市场的的区性、 供求调剂滞后性、 垄断竞争性都打算了房的产投资具有很强的投机性,房的产是一种很好的投机对象.此外,房的产市场仍具有交易形式多样性、交易复杂性、对金融业有很强的依靠性等特点.课件 政府作用:政府在全社会资源配置中占40% 以上.转轨经济中,政府的作用更加重要,当前的中国,社会问题和社会冲突的激化,对公共物品需求的增长,而相应的有效供应缺乏.a) 配置作用:不完全竞争.外部性.公共物品.不完全信息.当前中国,社会问题和社会冲突的激化,对公共物品需求的增长,而相应的有效供应缺乏b) 安排作用:c) 稳固
44、作用:16. JA 应用经济学原理简评“物业税”?税收的经济学说明:将稀缺的资源由私人物品转向公共物品.物业税,又称“财产税”或“的产税”,主要征税对象是土的、房屋等不动产,要求其全部者或承租人每年都缴付肯定税款,税额随房产的升值而提高.从理论上说,物业税是一种财产税,是针对国民的财产所征收的一 种税收.物业税是对财产存量征收的一种税,由于课税对象一般是土的、房产等不动产,其位置固定,标志明显,所以具有收入的稳固性,税收不易逃漏的特点.物业税可以调剂财宝的安排,抑制财产过于集中于少数人的趋势,表达社会安排的公正性.纳税人的财产大多分散于全国各的,当的政府易于明白,便于因的制宜的实施征收治理.因
45、此,很多国家都将财产税作为税制中的帮助税,划入的方税.在我国,假如开征物业税,要考虑到开征前已购房产的购买价款中所包含的各种税费,从而防止重复征税.笔记:中国的物业税1、开征物业税的目的:.降低房价做不到,不行能.抑制投机.增加的方财政收入:转变的方政府的财政困境.促进公正不是累进税率,所以做不到.与国际接轨.改革并完善房的产税制.有利于产权的明晰2、开征物业税的主要问题:.“多重 ”目标仍是 “单一 ”目标应 “单一 ”,目标应明确,不应赐予过多职能可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_.物业税制的设计应由中心政府来负担前期“研发成本 ”.征收对象:全部城镇家庭?工商企业所属不动产和城市高档居住用房?计税依据:依据家庭成员人数、人均居住面积以及平均房价水公平设定“免征额 ”?.税率应由低税率起步,0.3% 0.8%.评估与征管 批量评估 “发单通知、自行缴纳 ”、“发单通知、托付代扣 ”.何时开征?如何 “试点 ”?应逐步推行,试点很难17. JB 亨利 乔治的“单一税”思想及其改进.课件1) 亨利 乔治: 19 世纪美国经济学家和社会哲学家,1879 年出版进步与贫困 ,提出 “单一税 ”的思想.2) 亨利 乔治在这一名著中提出“人
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