2022年我国发展房地产投资信托基金的可行性分析 .pdf
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1、我国发展房地产投资信托基金的可行性分析内容摘要 : 发展 REITs 需要一系列条件的支持: 完善的社会信用体系, 清晰的产权关系 , 完善宽松的法律环境,理性成熟的投资供求主体。从我国现状来看 , 我们在法律和政策、供求主体、 经济和产业等方面具备了一定的可行性基础。 如果将可行变为现实, 我们还需要在发展REITs 的选择对象上、 法律制度上、 完善机构和人才培养上以及风险控制上作出努力。关键词 :REITs 可行性基础从国际范围来看 , 房地产投资信托基金在发达国家已经很成熟了, 而在我国还是一种新生事物, 处于发展初级阶段。发展房地产投资信托基金的必要条件发展 REITs(房地产投资信
2、托基金) 可以在银行紧缩贷款的情况下拓宽资金来源, 降低金融风险 , 为投资者提供多元化的融资渠道, 繁荣房地产市场 , 但前提是必须具备一定的条件: 社会信用体系的支撑。信用制度是市场经济的重要组成部分,也是市场经济制度有效配置资源的重要前提。房地产信托本质上是信任基础上的委托投资, 因此完善的信用体系非常重要, 它决定了房地产投资信托的各个环节能否继续进行。信用程度高,REITs 的风险和收益匹配处于平衡状态, 发展也顺畅。清晰的产权关系。在国外的REITs 发展中 , 由于大都实行的是私有制度, 本身具有明确的产权制度和清晰的产权关系 , 基于财产所形成的法律关系也比较容易理清。而在我国
3、 , 由于产权制度的不健全, 清晰的产权关系是发展REITs 非常重要的前提条件,是确定 REITs成立、运行、收益分配等的重要考虑因素。完善宽松的法律环境。REITs 是建立在信用基础上的, 以利益为目的的 , 难免会出现由于不规范运作所带来的市场失灵问题 , 产生风险 , 虽然一定的风险是必要的, 但超出收益匹配的范围, 就会损害市场的运行, 如道德风险、经营风险等。因此完善的法律环境是必须的, 通过一系列法律规范使REITs 的发展规范化。同时,REITs 在很大程度上属于大众投资的范畴, 法律环境需要完善, 也需要宽松 , 才能起到聚集闲散资金、提高大众投资热情、满足房地产资金需求、分
4、散金融风险的目的, 否则过紧的法律环境会阻碍REITs 的发展。理性成熟的投资供求主体。REITs 的参与主体 , 如政府部门、投资者队伍、投资基金的管理者, 他们是否成熟, 是否理性对于REITs 的发展和完善同样重要, 尤其是在发展的初期阶段。判断投资主体是否成熟、理性关键在于是否具备科学的风险意识。我国发展 REITs 的可行性法律和政策基础。在党的十六大三中全会上, 我国第一次将信托提到一个高度, 与银行、证券和保险共同成为金融业的支柱。从1979 年产生信托业以来, 我国先后出台了中华人民共和国信托法、信托投资公司管理办法、信托投资公司资金信托业务管理暂行办法等,以及发布的政策文件,
5、 如一连串调整房地产融资的文件 , 这些构成了REITs 赖以运行和发展的政策基础。供求主体基础。 如今我国 REITs 发展面临的情况跟当初美国的情况近似, 一方面房地产企业的融资方式发生了变化 , 过去单一依赖银行的做法很难行的通了, 据估测 , 很长一段时间里 , 银行贷款占开发投资的比重始终维持在 50%-60%,大大高于发达国家的15%-20%,造成了大量的银行不良资产, 给金融系统的稳定带来威胁。中央银行在“ 121 号文件”和“ 212 号文件”中对银行贷款的进入门槛进行了重新设置, 因此不管是大型还是中小型企业都需要拓展融资渠道, 尤其是 REITs 这样的融资工具。 另一方面
6、 , 个体投资者群体形成, 房地产是一项能够产生稳定未来收益现金流的资产, 个体投资者希望参与房地产收益的分配, 但由于房地产的价值名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页,共 3 页 - - - - - - - - - 巨大 , 过去参与的方式就是购买或出租, 渠道单一 , 对象仅限于价值较低的住宅, 因此迫切需要一种更加灵活、更加容易的参与方式。 还有 , 就是我国的机构投资者慢慢成熟, 数量和质量都在不断提高, 包括直接投资的房地产信托公司和国外产业投资基金; 间
7、接投资的券商、证券投资基金、人寿保险公司、储蓄机构和退休基金等, 它们有着共同的特点就是: 资金来源或者负债以长期资金为主, 如人寿保险和退休基金, 因此它们偏好于具有长期收益结构的投资; 追求长期稳定的收益来满足本身或委托人的要求。经济基础城乡居民的储蓄额增长。从改革开放以来,人均 GDP 不断增长 ,1980 年人均 GDP 为 460 元, 而2005 年人均 GDP 已经达到 1703 美元。在收入水平迅速增长的同时, 无论是定期还是活期, 居民储蓄额一直处于上升趋势 , 重要的原因在于缺少一种稳定灵活的金融工具来吸收这部分存款。从1996 年-2005 年, 不管利率怎样下调 , 储
8、蓄只升不降 , 从 1996 年到 2005 年底储蓄总量由38520.8 亿元增加到14 多亿元 , 九年增加了 10 亿元多。在 1996 年之前 , 年均增长速度在30% 以上, 而从 1996 年之后到 2000 年, 年均增长速度不断下降, 从 1994 年的 41.5%,一直下滑到1998 年、 1999 年、2000 年的 15.4%、11.6%、7.9%, 同时 , 新增储蓄存款的增长速度开始出现负值, 从 2001 年起又恢复了加速增长。这一过程中民间资本不断壮大, 也在努力寻找可靠的风险投资工具, 例如在 1996-2000 年期间对证券市场股票和债券等的资本转移, 我国证
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