2022年房地产经济学填空名词解释 .pdf
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1、房地产的定义 :土地、附着于土地的永久性建筑物及构筑物以及由它们衍生出来的各项权利。房地产的分类按照用途划分: 1.工业和仓储类房地产;2.商业类房地产;3.居住类房地产4.其他用途房地产运营方式: 1.收益性房地产;2.非收益性房地产交易性质: 1.出售性房地产;2.出租性房地产; 3.抵押性房地产; 4.典当性房地产房地产的性质1.自然特性:(1)固定性(不可移动性)及异质性(2)耐久性(不可毁灭性)和数量的有限性2.经济特性:(1)土地供给的稀缺性(2)高价值性(3)保值增值性(4)外部性在教科书上主要表现为:空间特性、市场特性、资产特性、法律和制度特性。房地产市场的定义:房地产市场是指
2、房地产交易活动的总和,是买卖双方相互作用的一种机制。房地产市场的特点:1.区域性 固定性、异质性、空间性2.竞争的不充分性 市场特性3.供给调节的滞后性 土地供给无弹性、开发周期长、耐久性4.交易的复杂性 异质性、交易形式的多样性、交易时间持续长、交易涉及环节多5.金融依赖性 资产特性(价值量大)6.政府干预性强 法律和制度特性房地产市场的分类按照市场运行层次划分:一级市场、二级市场、三级市场按照市场交易客体划分:土地市场、房地产市场、房地产金融市场和房地产中介服务市场。按物业类型划分:住宅市场、商业房地产市场、工业房地产市场、特殊用途房地产市场、农业房地产市场。按照覆盖范围或影响范围划分:国
3、际性、全国性、地方性房地产市场。住宅需求的概念:住宅需求是指其他条件不变,消费者在每一价格水平上愿意而且能够购买的住宅数量。住宅需求分为:有效需求和潜在需求。住宅需求的特点:1.多样性(异质性和消费者本身的差异)2.区域性(地区、地段)3.层次性(消费偏好 基本需求、 标准需求和舒适需求、 现实与潜在)4.消费和投资的双重性5.一定的可替代性 (不同住宅的替代、买房租房的替代、投资品之间的替代)住宅需求的影响因素:1.价格2.人口(数量、年龄、家庭结构、离婚率等)3.收入:带来住宅需求数量增长和结构变化4.消费者偏好5.预期6.金融因素住宅需求的弹性分析住宅需求弹性一般包括:住宅需求价格弹性和
4、住宅需求收入弹性。住宅需求价格弹性:住宅价格上升(下降)一个百分点所引起的住宅需求量减少(增加)的百分比,即住宅需求量的变动对价格变动的反应程度。住宅需求收入弹性:收入每增加(减少)一个百分点所引起的住宅需求量增加(减少) 的百分比,即住宅需求量的变动对收入变动的反应程度。住宅供给的概念:住宅供给是指其他条件不变,生产者在每一价格水平上愿意而且能够提供的住宅数量。住宅存量 二手住宅住宅流量 新增住宅本年末住宅存量 =上年末住宅存量 -本年内毁弃住宅量-本年内住宅净转换量 (转换为其他用途的住宅量-其他用途转换为住宅的量)+新建住宅量住宅供给的特点:1.缺乏弹性2.层次性 (现房、期房、储备房、
5、在建房)3.滞后性住宅供给的影响因素:1.生产要素价格2.开发商的未来预期3.政策因素住宅供给价格弹性:住宅价格上升(下降)一个百分点所引起的住宅供给量增加(减少)的百分比,即住宅供给量的变动对价格变动的反应程度。dQ QEP PdQ QEY YsQ QEP PD名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页,共 11 页 - - - - - - - - - 经济增长 居民收入提高 对住宅需求增加 在存量一定的情况下 房租上涨 房价上涨 新增开发量增加 存量增加 导致初始假定
6、住宅存量一定的情况下上涨房租的下降,如此运动,直至达到新的均衡。长期利率下降 投资者对房地产投资的收益要求降低 从而使得房地产资产需求增加 在租金不变的情况下 房价上涨 新增开发量增加 存量增加 房租下降,如此运动,直至达到新的均衡。短期利率上升 房地产开发成本增加 从而使得成本曲线左移 在住宅价格不变的情况下 新增开发量减少 存量减少 房租下上升 房价上升,如此运动,直至达到新的均衡。廉租房、经济适用房的建设 对住宅需求减少 在存量一定的情况下 房租下降 房价下降 新增开发量减少 存量减少 导致初始假定住宅存量一定的情况下下降房租的上涨,如此运动,直至达到新的均衡。限制土地的有效供应 房地产
7、开发成本增加 从而使得成本曲线左移 在住宅价格不变的情况下 新增开发量减少 存量减少 房租下上升 房价上升,如此运动,直至达到新的均衡。投资者对房地产投资的收益要求降低 从而使得房地产资产需求增加 在租金不变的情况下 房价上涨 新增开发量增加 存量增加 房租下降,如此运动,直至达到新的均衡。地租 是指土地在生产利用中产生的经济报酬地租可以分为:契约租金和经济租金契约租金 :是指土地所有者将土地租给土地使用者,土地承租人与土地出租人签订的租赁合同中约定的租金。经济租金 :也称为理论租金,是指土地总收益扣除土地总成本的剩余部分,即利用土地获得收益超过成本的纯收入。住宅价格: 是指一个人(或机构)从
8、另一个人(或机构)手中获得住房所需要付出的代价。住宅价格包括:总价、建筑面积单价和使用面积单价。住宅价格的影响因素:1.房地产自身因素2.环境因素3.人口因素4.经济因素5.社会因素6.行政因素7.国际因素8.心理因素9.其他因素住宅的属性特征:居住特征和区位特征。居住特征:面积、楼层、朝向、内部设计等区位特征:道路状况和交通便利状况等。房地产开发:通常是指房地产建造与经营管理的过程。房地产开发的主要目标是追求利润的最大化。房地产开发的程序: 1.投资想法形成2.投资机会选择3.投资决策分析4.合同谈判5.签署合同6.施工建设7.物业销售和试营业8.资产管理(五证 :建设用地规划许可证建设工程
9、规划许可证土地使用权证建设工程施工许可证名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页,共 11 页 - - - - - - - - - 商品房预售许可证)开发商及其合作伙伴1.房地产开发商2.政府及其机构3.金融伙伴4.建筑承包商5.专业顾问6.物业管理者成本 收益分析法: 是通过比较各种方案的全部预期成本和收益,选出最优投资方案的一种决策方法。其基本原理是:收益大于成本,通常对于单个项目而言,应保证利润的最大化。收益:由货币和非货币构成,具体包括(1)房地产的租金和销售收
10、入;(2)物业的长期权益; (3)由于提出一个新概念或改善了城市环境,获得的个人或专业上的满足;(4)提高了开发商的社会声誉,有助于创造未来的开发机会。成本:为提供建筑空间和相关服务而获得的各种资源时必须付出的代价或者费用的支出。最佳规模:能够产生最大净收益的规模。住宅密度对房价的影响: (1)增加住宅密度增加,环境恶化,消费者支付意愿降低,价格降低,收益降低;(2)住宅密度增加,开发面积增加,开发收益增加。开发的基本原则是:开发净利润的最大化。房地产开发模式包括:初次开发与再开发两种模式商品房预售 需具备以下条件: (1)预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照 ; (2)按照土地管理部门有
11、关规定交付土地使用权出让金,已取得土地使用权证书; (3)持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证,并已办理建设工程质量和安全监督手续; (4)已确定施工进度和竣工交付使用时间; (5)七层以下的达到主体工程封顶 ;七层以上的 ,主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数; (6)已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户; (7)法律、法规规定的其他条件。经济增长 是指一个国家或者地区生产的物质产品和服务的持续增加(一国潜在的GDP 或国民产出的增加) ,是社会总供给的基本源泉。生产率 是指一个个人每小时工作能生产的物品和劳务的数量,是决定生活水平的关键因素,而生产率的增长则是决
12、定生活水平提高的关键因素。国内生产总值 是指在一定时期内(一个季度或一年),一个国家或地区的经济中所生产出的全部最终产品和劳务的价值,常被公认为衡量国家经济状况的最佳指标。它不但可反映一个国家的经济表现,更可以反映一国的国力与财富。人均国内生产总值是指在相同的计算期内一国GDP 与国内总人口之比。生产函数 是用来描述用于生产的投入量和产出量之间关系的函数式。短期内厂商根据生产函数决定生产要素投入的数量以实现利润的最大化;长期可以分析一个国家经济增长的情况以及生产要素对经济增长的贡献。经济增长的驱动因素1.劳动力 2.资本 3.自然资源 4.技术进步公式 p123 三部门 包括一个区域产出市场以
13、及两要素市场,即区域劳动力市场和区域房地产市场。三部门模型p127 房地产供给推动经济增长房地产市场产出增加,房地产市场的供应曲线就会向右平移,租金下降, 在劳动力供给不变的情况下,产出市场的生产成本降低,产出增加,这又进一步增加了对要素市场的需求,劳动力市场和房地产市场的需求曲线向右平移,要素价格上升,造成产出市场的生产成本略有回升,但仍低于初始生产成本,因为此时的生产成本高于初始生产成本,那么产出量就会下降从而生产要素的价格也随着下降,生产成本必将下降,最终市场达到新的均衡。住房消费支出增加促进经济增长房地产业的关联效应带动经济增长次级抵押贷款 是指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借
14、款人提供的贷款。贷款利率相应地比一般抵押贷款高很多。房地产金融 是指在房地产经济活动中,通过各种金融方式、方法及工具,为房地产及相关部门融通资金的行为。资金来源的短期性和资金运用的长期性名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页,共 11 页 - - - - - - - - - 资金来源:政府、企事业单位和个人,资金分散,大部分属于短期资金。资金运用:开发,资金使用周期长,购房,资金使用周期长,才去分期付款的方式进行偿还。资金来源的固定性和资金运用的特定性房地产金融有很强
15、的政策性,风险和收益受宏观经济环境的影响房产融资 :是指为房屋再生产融通资金,并为个人或单位购买、租赁、建造房屋融通资金的行为。土地融资 :是指利用土地作为信用保证而融通资金的行为。直接融资 :是资金的供求双方在房地产金融过程中直接进行票据和证券的买卖和货币借贷。直接融资的主要特征是:货币资金需求者自身直接发行融资凭证给货币资金供给者,证券商、经纪人等中间人的作用只是牵线搭桥并收取佣金。间接融资 :资金供应者将资金交给房地产金融机构,而再由房地产金融机构以一定的方式将资金提供给房地产开发经营企业,这时的房地产金融机构起到房地产中介的作用。间接融资的主要特征是,金融中介自身发行间接债务凭证,将货
16、币资金供给者的货币引向货币资金需求者。两大融资方式各自的优点间接融资: 间接融资方式中的金融机构可方便迅速低廉地获取必要的情报;使交易双方获得低成本的交易服务,享受规模收益的好处;分散投资、减少风险;间接融资工具流动性相对高而风险相对小,可满足许多谨慎投资者的需要。直接融资:能使资金需求者获得长期资金来源;引导资金合理流动,推动资金的合理配置;具有加速资本积累的杠杆作用,使社会生产规模迅速扩大,从而推动资金(资本)的积累和国民经济的发展。权益性融资 :融资者以出让一部分利润为条件向出资者融资的行为。债务性融资 :融资者以还本付息为条件向出资者融资的行为。房地产金融市场:是指从事与房地产活动相关
17、的金融商品和金融工具的交易活动的总和。房地产金融市场在房地产市场体系中的地位:1.内部协调和均衡必须借助于房地产金融市场2.房地产市场中各子市场之间的协调也离不开金融市场3.房地产金融市场本身是房地产市场的一部分房地产金融市场的主体和客体主体: 1.政府:投资者、借款者和调节者的作用;2.银行与非银行机构3.房地产开发经营企业4.居民个人客体:是指在房地产金融市场上可以同货币交易的各种金融契约,如股票、债券等。房地产金融市场的划分:1.房地产抵押贷款市场2.房地产有价证券市场3.房地产保险市场4.房地产信托投资市场利率及其分类:固定利率与浮动利率;市场利率、官定利率与公定利率;一般利率与优惠利
18、率;年率、月率与日率;长期利率与短期利率利率的计算公式p147 房地产股票融资的特点:(1)发行房地产企业股票可以在短时期内筹资到房地产开发企业所需要的资金。(2)促使房地产开发企业提高资金使用效率。(3)降低房地产开发融资成本。房地产类股份公司股票融资的基本方式(1)筹募股东资本(2)增资配股( 3)有权转让股权(4)公积金转为资本金( 5)招募外资股房地产债券融资的主要类型:按是否公开进行分为公募和私募两种,按照是否委托证券发行中介机构,分为直接发行和间接发行两种。股权融资与债券融资的比较:债务融资是指通过银行或非银行金融机构贷款或发行债券等方式融入资金,股权融资是指主要通过发行股票的方式
19、融入资金。债务融资需支付本金和利息,能够带来杠杆收益,但是提高企业的负债率;股权融资不需还本,但没有债务融资带来的杠杆收益,且会稀释控制权。一般来说,对于预期收益较高,能够承担较高的融资成本,而且经营风险较大,要求融资的风险较低的企业倾向于选择股票融资方式;而对于传统企业,经营风险比较小,预期收益也较小的,一般选择融资成本较小的债务融资方式进行融资。房地产抵押贷款证券化P158抵押支持证券有三种:抵押转递证券、剥离式抵押担保证券以及担保抵押债券。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - -
20、 - 第 4 页,共 11 页 - - - - - - - - - 抵押转递证券 :是指将抵押贷款组合,然后运用该抵押贷款组合作为担保发行证券。完全限制的转递证券:无论是否收到本息,均应交给证券持有人利息。直接转递证券 :收到利息,才支付给证券持有人。经济周期 是指长期经济增长中,在一系列因素冲击下,国民总产出、就业量和价格总水平等宏观经济变量的短期波动。按照发展阶段,经济周期一般可分为复苏、繁荣(波峰)衰退和萧条(波谷)四个阶段,也可以分为高涨和低落两个阶段。经济周期的两个重要特征:是经济活动不规则的扩张和收缩,经济周期波动中大多数宏观经济变量几乎同时波动。总需求总供给模型纵轴用 CPI 或
21、者 GDP 平减指数衡量物价总水平,横轴是用实际GDP 衡量的物品与劳务总量。GDP 平减指数 =名义 GDP 与实际 GDP 的比率。名义 GDP 就是用现价计算的GDP。实际 GDP 就是以基期价格计算的GDP。实际 GDP=(名义 GDP*100 )/实际 GDP 总需求、总供给曲线p172货币政策和财政政策的区别(1)含义不同。 财政政策是指政府通过对财政收入和支出总量的调节来影响总需求,使之与总供给相适应的经济政策。它包括财政收入政策和财政支出政策。货币政策是指一国中央银行(货币当局)为实现一定的宏观经济目标而对货币供应量和信贷量进行调节和控制所采取的指导方针及其相应的政策措施。其特
22、点是通过利息率的中介,间接对宏观经济发生作用(2)内容不同。凡是有关财政收入和财政支出的政策,如税收的变动,发行国库券,国家规定按较高的保护价收购粮食,政府的公共工程或商品与劳务的投资的多少等都属于财政政策,而和银行有关的一系列政策,如利率的调整则属于货币政策。(3)政策的制定者不同。财政政策是由国家制定的,必须经全国人大或其常委会通过。而货币政策是由中央银行直接制定的。总需求与总供给引起的经济波动p172/P173 乘数加速数原理p173、p174 乘数分析只能适用于有闲置资源存在的情况,只有在实际产出小于潜在产出时,投资的增加才能带来产出的增加。加速原理是指产出的增加,会引起投资数倍的增加
23、,反之,产出的减少,会引起投资数倍的减少。通常情况下,收入的增加引起消费的增加,消费的增加引起消费品生产的增加,从而引起资本品生产的增加。即收入的增加引起投资的增加。It=v(Yt-Yt-1), 其中 v 为加速数。主要的经济周期理论:1.有效需求不足论代表人物凯恩斯。2.技术创新理论代表人物熊彼特。3.货币学派理论代表人物弗里德曼。4.均衡商业周期理论代表人物卢卡斯。 5.新凯恩斯主义周期理论代表人物曼昆、罗默、斯蒂格利茨等。6.真实经济周期理论代表人物基德兰德和普雷斯科特。经济周期的类型:康德拉季耶夫周期基钦周期(存货周期) 朱格拉周期(固定投资周期)库兹涅茨周期(建筑周期)房地产周期:
24、是指房地产业在发展过程中,在一系列因素冲击下,随着时间的变化而出现的扩张和收缩的反复运动的过程,它体现为房地产投资、销售、价格以及就业等经济变量的短期波动。与房地产周期密切相关的是房地产市场周期。所谓房地产市场周期,是指受社会经济发展变化影响的房地产市场扩张和收缩的波动交替状态,它是房地产业发展规律的客观反映。房地产周期波动的阶段: (一)复苏阶段:1.交易量回升,购房以自用为主,投机者较少;2.需求趋旺刺激房地产价格缓慢回升,呈持续增长态势,期房价格低于现房价格;3.房地产开发数量增加,投资增加,开发速度逐渐加快;4.房地产市场加速回升,形势乐观,炒家逐渐进入。(二)繁荣阶段:1.开发规模加
25、大,交易量急剧上升;2.房价越来越高,达到顶点,市场投机活跃;3.利润率畸高,房地产开发量过度增加,逐渐超过市场需求,开始出现衰退下滑的迹象。(三)衰退阶段:1.房价在开始的时名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页,共 11 页 - - - - - - - - - 候仍继续上升,但是涨幅明显放缓并开始出现下跌的迹象,现房价格基本停顿不前;2.交易量明显减少,形成明显的有价无市的状态;3.交易量锐减,一些实力较差、抗风险能力较弱的开发商因为资金债务等问题而难以为继,房地
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