REITs第一单.pdf
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1、REITs 第一单,20082008 年年 1212 月月 3 3 日日,在国务院常务会议上,研究确定了九项金融措施。其中,第五条明确表示要发展房地产投资信托基金。 在中国大陆创设 REITs市场, 已近在眼前。对于开发写字楼、酒店、商场、工业厂房、酒店式公寓等租赁性物业的发展商而言, 将迎来历史性的发展契机通过将物业打包发行通过将物业打包发行 REITsREITs, 可将其长可将其长达达 1515 年左右的投资回收周期缩短至年左右的投资回收周期缩短至 6 6 年左右年左右;大幅提高其原本落后于住宅类开发商的发展速度, 彻底改变其业务发展模式。 如果 REITs第一单在率先试点的京沪推出,则两
2、地的大型商业及工业地产类公司值得关注,如张江高科、金融街、陆家嘴、浦东金桥、外高桥、中国国贸等。REITs第一单年内推出京津沪率先试点目前,不动产投资信托产品REITs在京津沪等地的试点正逐步推进。某产品开发机构人士对中国证券报记者表示,按照内部时间表的安排,第一单REITs会在年底前推出,可能在银行间市场首先开始交易。8 月,一个由央行牵头,包括发改委、财政部、银监会、证监会、保监会等11 部委的协调小组分别奔赴上海和天津,考察当地机构的 REITs产品开发进展。这位机构人士表示, 从目前各家发起机构与协调小组沟通的内容来看,债权类产品和股权类产品的开发在同时推进。 由于债权类和股权类的产品
3、未来需要在银行间市场以及交易所市场进行交易,REITs在这两个市场交易的规则也在制订中。他对中国证券报记者表示,从产品开发和制度安排的进度而言,债权类REITs率先在银行间市场推出的可能性很大,年内上市基本没有问题。据了解,除了此前披露的上海多家房地产企业推出的债权类 REITs方案外,中金公司、 中信证券等券商也组建了专门的 REITs开发团队, 海通证券则在衍生品产品部的基础上进行 REITs产品开发, 其开发的股权类 REITs方案已上报上海市金融办; 而中信证券在天津滨海新区的 REITs开发方面居于主导地位。 此外,包括嘉实基金在内的部分基金公司和一些具有地方政府背景的企业也在进行R
4、EITs产品的开发工作。REITs是一种类似共同基金,但投资标的物为不动产的投资工具。它主要是借由不动产的证券化及许多投资人的资金集资, 使没有庞大资本的一般投资人也能参与不动产市场,获得不动产市场交易、租金与增值所带来的获利,同时又不需要实质持有不动产标的。什么是 REITs房地产投资信托REITs最早的定义为“有多个受托人作为管理者,并持有可转换的收益股份所组成的非公司组织” 。由此将 REITs 明确界定为专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两种资产的封闭型投资基金。此后,伴随着税法的衍变,REITs在美国经历了数次重大的调整,同时REITs在各国推广的过程中也存在许多差异, 但
5、都没有改变 REITs作为房地产投资基金的本质。 不过 REITs与一般的房地产投资基金有显著区别: REITs通常可以获得一定的税收优惠,但需要满足一定的设立条件等。从本质上看,REITs属于资产证券化的一种方式。REITs典型的运作方式有两种,其一是特殊目的载体公司(SPV)向投资者发行收益凭证,将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产, 并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息; 其二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的 REITs,以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的,均等地分割成假设干份出售给投资者,然后定期派发红利, 实际上给投资者提供的是一种
6、类似债券的投资方式。相形之下,写字楼、商场等商业地产的现金流远较传统住宅地产的现金流稳定,因此,REITs一般只适用于商业地产。1960 年,世界上第一只 REITs 在美国诞生。正如 20 世纪 6070 年代的其他金融创新一样,REITs也是为了逃避管制而生。随着美国政府正式允许满足一定条件的 REITs可免征所得税和资本利得税, REITs开始成为美国最重要的一种金融方式,一般情况下 REITs的分红比例超过百分之 90。房地产行业:REITS 下一个主角发布机构:海通证券帅虎我国城市化水平虽然仍将提高, 但城市化速度的拐点已经出现,未来将由增变减。未来的中国城市,将经历由外延式增长向内
7、涵式增长的演变,非住宅类房地产将比住宅有更为广阔的发展空间。我们的研究也说明,随着人均 GDP 的增长,以写字楼为代表的非住宅类房地产,其市场规模呈加速扩大趋势。我们看好一线城市的高档商务地产, 看好二三线城市的中低档商务地产、 工业地产及住宅。市场流通性较差、投资回收期较长等问题,是国内非住宅类房地产,面临的最大挑战。REITs的出现,将成为破解这两大难题的利器。REITs的投资标的,是租赁性物业,而非自用性物业。显然,非住宅类房地产主要为租赁性物业,住宅主要为自用性物业。因此,在中国大陆创设 REITs市场,最大的受益者将是非住宅类房地产开发商。对于投资者而言,REITs具有标准化、流动性
8、强、收益稳定、丰富投资组合等诸多优点;特别是对中小投资者而言,资金门槛较高不再成为障碍。对于非住宅类开发商而言,通过将物业打包发行 REITs,可将其长达 15 年左右的投资回收周期缩短至 6 年左右; 大幅提高其原本落后于住宅类开发商的发展速度,彻底改变其业务发展模式。对于投资者而言, 判断物业的品质比判断管理层的能力更为容易。这是美国REITs的数量远多于传统房地产上市公司的根本原因;对于中国而言,这也将是一个长期趋势。双重征税问题有望以直接豁免方式得到解决, 美国等地在创设 REITs之初便是如此解决。 至于集合信托 200 份上限和限制异地销售的问题,解决之道在于单一信托;未来,这一问
9、题有望随着信托法规的完善得到根本解决。假设中国大陆正式创设 REITs市场,世茂股份、张江高科、金融街、香江控股、北辰实业、陆家嘴、浦东金桥、外高桥、中国国贸等公司将受益。当然,考虑到 REITs市场尚未正式推出,短期影响较小;但就中长期而言,对于相关公司将是极大的利好。 建议投资者长期关注, 共同见证中国房地产行业新时代的开始。对于相关公司而言,非住宅类的物业和土地储备越多的公司,其利好越大;财务杠杆越高的公司,其发行 REITs的意愿越强。中国式 REITs 高调复出 商业地产现新融资平台2009 年 03 月 10 日 14:46来源:试点方案正在进行当众多开发商面临着资金短缺和巨大销售
10、压力的时候,去年年底传来的房地产投资信托基金REITs方面的政策利好让他们看到了希望。去年底在国务院出台的“金融国九条”的政策措施中,房地产信托投资基金首次在国务院层面作为一种拓宽企业融资管道的创新融资方式被提出。仅仅十天之后,国务院办公厅发布了更为细化的“金融国 30 条”,再次明确提出“开展房地产信托投资基金试点,拓宽房地产企业融资管道”。三大主要监管部门央行、银监会、证监会此后对关于 REITs 的最新动态也少有的持积极回应的态度。一时间关于 REITs 已经解冻的相关报道占据着各大地产媒体的重要版面。几年之后,被开发商和投资者寄予厚望的 REITs 以这样的方式“高调复出”,被业内人士
11、普遍认为是中国政府为应对当前金融危机而推出的金融改革措施之一。然而,各种围绕 REITs 推行的悬念仍未解除。尚无明确具体时间的 REITs 试点将会选择何种发行渠道,将给房地产市场带来哪些方面的实际影响?对于开发商而言,REITs 是否能起到立竿见影的融资效果?究竟什么样的资产才适合上REITs?REITsREITs试点方案正在进行试点方案正在进行随着国务院公布的“金融 30 条”的出台,REITs 终于获得了最高级别的准生证。此后,在今年 1 月 6 日举行的国务院新闻办的促进房地产市场健康发展的新闻发布会上,中国人民银行金融市场司副司长霍颖励公开表示,央行近几年一直会同其他部门研究房地产
12、投资信托基金工作方案,现已有初步的试点总体构架,正与有关部门会商,会在报请国务院同意后开始试点。记者得悉,央行正与多家商业机构进行深入的全面接触,拟在管理方法出台之后选择几个成熟的方案推出 REITs 试点。虽暂无明确的出台时间表,但此次试点管理方法的推行原则是:制度先行、试点并行。包括 REITs 将依托信托制度的形式,发行主体以持有物业或出租型自有物业为主,后者包括商业地产、写字楼、商铺。“制度先行、试点先行表达了监管部门的审慎态度,REITs 作为一个新生事物在任何一个国家诞生的时候都不是一帆风顺的,大都经历了一个或者是税收先行或者是制度先行的过程,再经过市场的渐进式检验最后逐渐走向成熟
13、,我们国家也不例外,REITs 诞生所需要的条件要逐步来实现,比方政策法规的制定、市场环境的培育、市场主体的培育等等。”联华信托相关知情人士表示。有消息说明,央行选定的候选者包括天津泰达、 联华信托和中信证券(600030,股吧);而来自天津滨海新区和上海浦东的部分物业也在谋划打包上市,上市地点分别为深交所和上交所。记者分别采访了联华信托和中信证券的相关人士,他们均表示此次试点方案的具体细节还在研究当中,具体谁将作为国内房地产基金的试点机构,仍是未知数。业内预计,境内首只 REITs 有望在今年年内实现“挂牌”。不过,从试点到全面推行,依然有待“发行主体结构、资金募集方式、发行上市渠道以及交易
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